가로주택정비사업 조합이 조합설립에 동의하지 않고 분양신청도 하지 않은 토지 소유자들의 부동산을 넘기라고 청구함

- 1 - 서 울 북 부 지 방 법 원 제1 3민사부 판 결 사 건2024가합 23419 매도청구 2024가합 24191(병합 ) 매도청구 원 고**** 소송대리인 법무법인 로원 담당변호사 **** 피 고1. B 소송대리인 법무법인 도시와사람 담당변호사 **** 2. C 소송대리인 법무법인 정의 담당변호사 ****, ****, **** 변 론 종 결2026. 5. 14. 판 결 선 고2026. 5. 28. 주 문 1. 원고의 피고들에 대한 각 청구를 모두 기각한다. - 2 - 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 주위적 청구취지: 원고에게, ① 피고 B은 원고로부터 1,988,416,800원을 지급받음과 동 시에 별지 목록 제1, 2, 3항 기재 각 부동산에 관하여 2024. 11. 26., ② 피고 C는 원 고로부터 3,265,098,800원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제4, 5, 6항 기재 각 부동산 에 관하여 2024. 11. 20. 각 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도하라. 예비적 청구취지: 2024. 11. 3. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하 는 것 외에는 주위적 청구취지와 같다 . 1) 이 유 1. 기초사실 가. 당사자의 지위 1) 원고는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣(이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다 )에 따라 ****에서 가로주택정비사업(이하 ‘이 사건 사업 ’이라 하 고, 그 사업시행구역을 ‘이 사건 사업시행구역’이라 한다 )을 시행하는 가로주택정비사업 조합이다. 1) 병합 형태가 선택적 병합인지 예비적 병합인지는 당사자의 의사가 아닌 병합청구의 성질을 기준으로 판단하여야 한다 (대법원 2014. 5. 29. 선고 2013 다96868 판결 참조 ). 원고가 주위적으로 구하는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제35 조 제 5항의 매도청구권 행사에 따른 청구와 예비적으로 구하는 같은 법 제36 조 제2항에 따른 매도청구권 행사에 따른 청구는 양 립할 수 있는 청구로서 양 청구를 병합하였다면 이는 선택적 병합 관계에 있다 . 그러나 성질상 선택적 관계에 있는 양 청구 를 당사자가 주위적.예비적 병합 형태로 제소함으로써 그 소송심판의 순위와 범위를 한정하여 청구하는 이른바 ‘부진정 예 비적 병합 청구의 소’도 허용되므로(대법원 2002. 9. 4. 선고 98 다17145 판결 참조 ), 원고의 위 청구들을 부진정 예비적 병합 관계로 보아 원고가 구하는 순서에 따라 판단하기로 한다 . - 3 - 2) 피고 B은 이 사건 사업시행구역 내에 위치한 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 하고 , 개별 부동산은 각 순번에 따라 ‘이 사건 제1 내지 6 부 동산 ’이라 한다 ) 중 이 사건 제1, 2, 3 부동산의 소유자이다. 3) 피고 C는 이 사건 제4, 5, 6 부동산의 소유자이다. 나. 통합심의 결과 통보 원고는 이 사건 사업으로 신축될 건축물에 관하여 심의를 요청하였고, 서울특별시 ****은 2024. 6. 18. 원고에게 조건부 가결의 건축심의를 포함한 통합심의 소위 원회 심의결과를 통보하였다. 다. 조합설립 동의 여부에 관한 회답 촉구 1) 원고는 2024. 9. 3. 피고들에게 ‘이 서면을 받은 날로부터 60 일 이내에 조합설 립 동의 여부에 관하여 회답하고, 회답하지 않을 경우 조합설립에 동의하지 않는 것으 로 보겠다’는 취지의 최고서(이하 ‘이 사건 최고서’라 한다 )를 발송하였다. 2) 피고 B에게 발송된 위 최고서는 폐문부재를 이유로 반송되었고, 피고 C에게 발 송된 위 최고서는 2024. 9. 6. 도달되었다. 라. 분양신청 안내서 발송 1) 원고는 2024. 9. 13. 분양신청기간을 2024. 9. 13. 부터 2024. 11. 2. 까지로 정하 여 이 사건 사업에 관한 분양신청을 공고하였고, 같은 날 피고들에게 분양신청 안내서 를 등기우편으로 발송하였다. 2) 피고들은 위 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 않았다. [인정 근거 ] 다툼 없는 사실 , 2024가합 23419 사건의 갑 제1 내지 7호증 (가지번호 있 는 것은 가지번호 포함 , 이하 같다 )의 각 기재 , 2024가합 24191 사건의 갑 제1 내지 4 - 4 - 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지 2. 청구원인의 요지 가. 주위적으로, 피고들은 이 사건 최고서 또는 이 사건 소장을 통하여 조합설립에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 촉구 받고도 60 일 이내에 회답하지 않았다. 이에 원고는 조합설립에 동의하지 않은 것으로 간주된 피고들에 대하여 소규모주택정비법 제35 조 제5항에 따른 매도청구권을 행사한다. 나. 예비적으로, 피고들은 이 사건 사업에 관한 분양신청을 하지 않았고, 원고와 사 이에 이 사건 각 부동산의 손실보상에 관한 협의도 성립되지 않았다. 이에 원고는 피 고들에 대하여 소규모주택정비법 제36 조 제2항에 따른 매도청구권을 행사한다. 다. 위 매도청구권 행사에 따라 원고와 피고들 사이에는 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약이 성립하였으므로, 피고들은 원고로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 원고 에게 그 소유의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고, 해당 부동 산을 인도할 의무가 있다 . 3. 주위적 청구에 관한 판단 가. 관련 법령 소규모주택정비법 제35 조에 따르면, 가로주택정비사업의 사업시행자는 같은 법 제 26 조에 따른 건축심의 결과를 받은 날부터 30 일 이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에게 조합설립 등에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 하 고(제1항), 위 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날로부터 60 일 이내에 회답하 여야 하며 (제3항), 위 기간 내에 회답하지 아니한 토지등소유자는 조합설립 등에 동의 하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 보고 (제4항), 사업시행자는 위 기간이 만료된 - 5 - 때부터 60 일 이내에 조합설립 등에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자 에게 그 소유권 등을 매도할 것을 청구할 수 있다 (제5항). 나. 구체적 판단 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정들을 위 법령에 비추어 살펴보면, 원고의 피고들에 대한 조합설립 동의 여부에 관 한 최고가 소규모주택정비법 제35 조 제1항에 따라 적법하게 이루어졌다고 보기 어렵 다. 따라서 위 최고가 적법하게 이루어졌음을 전제로 하는 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이지 않는다. 1) 원고는 2024. 6. 18. 경 서울특별시 ****으로부터 조건부 가결의 건축심의 를 포함한 통합심의 결과를 통보받았는데, 그로부터 약 70 여 일 후인 2024. 9. 3. 피고 들에게 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 촉구하는 이 사건 최고서를 발송하였다. 이 는 소규모주택정비법 제35 조 제1항에서 정한 최고기간인 30 일에서 40 일 이상이 도과 한 시점이다. 2) 원고는 위 최고기간을 준수하지 못한 이유에 관하여 ‘이 사건 사업시행구역 내 에 위치한 이 사건 각 부동산을 소유하고 있는 피고들은 당연히 원고의 조합원이 되므 로, 조합원인 피고들을 상대로 조합설립 동의 여부에 관한 회답을 최고하여야 한다고 미처 생각하지 못하였다’고 진술하였다. 2) 그런데 이는 단순한 법률의 부지에 불과하여 원고가 위 최고기간을 준수하지 못한 데 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다 . 3) 소규모주택정비법 제35 조 제1항의 최고기간은 같은 조 제5항의 매도청구권 행사 기간과 결부되어 있다 . 그런데 위 매도청구권은 형성권으로서 조합설립 등에 동의한 다 2) 2026. 2. 12. 자 원고 준비서면 1, 2쪽 참조 . - 6 - 수의 의사에 의하여 이에 동의하지 않은 토지등소유자의 소유권에 관한 매매계약의 성 립을 강제하는 것이므로, 매도청구권 행사기간을 제한하지 않으면 매도청구의 상대방은 사업시행자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 사업시행자는 매수대상인 소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정 하여 매도청구를 할 수 있게 되어 조합설립 등에 동의하지 않은 토지등소유자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있다 (｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제48 조 제2항, 제4항의 매도청구권에 관한 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결 취지 참조 ). 4. 예비적 청구에 관한 판단 가. 관련 법령 소규모주택정비법 제36 조 제1항은 “가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소 규모재개발사업의 사업시행자는 제29 조에 따라 사업시행계획이 인가ᆞ고시된 날부터 90 일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지 , 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상 에 관한 협의를 하여야 한다 . 다만 , 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다 .” 라고 정하고, 각 호에서 분양신청을 하지 아니한 자(제1호)를 비롯하여 손실보상 협의 상대방을 제1호 내지 제3호로 정하고 있다 . 같은 조 제2항은 “사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 않은 경우에는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60 일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35 조에 따른 매도청구소송을 제기하여 야 한다 .” 라고 정하고 있다 . 나. 소규모주택정비법 제36 조 제2항에 따른 매도청구소송 제기 시점 소규모주택정비법 제36 조 제2항은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 매도청구 소송의 제기기간을 “그 기간의 만료일 다음 날부터 60 일 이내 ”로 정하고 있다 . 위 매도 - 7 - 청구소송을 제기할 수 있는 시작일인 “그 기간의 만료일 다음 날”은 ‘소규모주택정비법 제36 조 제1항에 따른 협의 기간의 만료일 다음 날’, 즉 ‘같은 법 제29 조에 따라 사업시 행계획이 인가ᆞ고시된 날부터 90 일이 지난 다음 날’로 해석함이 타당하다. 그 이유는 아래와 같다. 1) 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고 , 어떠한 법률의 규정 에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과 의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다 (대법원 2025. 10. 16. 선고 2024다215955 판결 참조 ). 2) 소규모주택정비법 제36 조 제2항의 “그 기간 ”은 앞선 “제1항에 따른 협의가 성 립되지 않은 경우 ”라는 문구에 비추어 볼 때 ‘제1항에 따른 협의 기간 ’을 가리키는 것 이 문언상 분명하다. 나아가 위 조항의 매도청구소송은 협의가 성립되지 않은 경우에 제기할 수 있는 것이므로, 그 제기 시점은 협의가 성립되지 않음이 확정된 후, 즉 협의 기간이 만료된 후로 봄이 그 내용에 부합한다. 3) 소규모주택정비법 제36 조 제2항의 입법취지를 알 수 있는 입법자료는 확인되지 않으나, 위 조항의 제정 시 참조가 된 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 ‘도시정비법’이라 한다 ) 제73 조 제2항 3) 에 관한 입법자료인 도시정비법 전부개정안(국토교통위원장 발의 , 3) 제73 조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치 ) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ᆞ고시된 다음 날부터 90 일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지 , 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다 . 다만 , 사업시행자는 분 양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다 . 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 3. 제72 조제 6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 4. 제74 조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 ② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60 일 이내에 수용재결을 신청하거나 - 8 - 의안번호 5187)을 보면 , 위 제73 조 제2항에 관하여 ‘협의기간 종료 후 60 일 이내에 수 용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 명문화하였다’고 기재되어 있다 . 즉, 매도청구소송의 제기 시점을 ‘협의기간 종료 후’라고 설명하고 있다 . 4) 위와 같은 사정들에 비추어 보면 , 소규모주택정비법 제36 조 제2항의 “그 기간 ” 은 ‘같은 조 제1항에 따른 협의 기간 ’을 의미한다고 해석된다. 그리고 위 제1항 본문은 ‘사업시행자는 제29 조에 따라 사업시행계획이 인가ᆞ고시된 날부터 90 일 이내에 분양 신청을 하지 아니한 자 등과 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다 ’고 정하여 그 협의 기간을 ‘사업시행계획이 인가ᆞ고시된 날부터 90 일 이내 ’로 명시하고 있다 . 5) 한편 소규모주택정비법 제36 조 제1항은 단서에서 ‘사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다 ’고 정하고 있어 , 이를 같은 항 본문의 “90 일 이내 ”와 결합하여 협의기간을 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날부터 90 일 이내 ’ 또는 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날 이후로서 협의가 개시된 날로부터 90 일 이내 ’로 해석할 수는 없는지 의문이 제기될 수 있다 . 그러나 이러한 해석은 아래와 같은 이유 에서 받아들이기 어렵다. 가) 소규모주택정비법 제36 조 제1항 단서는 협의 종료일에 관한 정함 없이 ‘분 양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다 ’고만 정하고 있어 위 단서 자 체로는 협의 기간의 종료일을 정하고 있다고 보기 어렵다. 나) 소규모주택정비법 제36 조 제1항 단서를 같은 항 본문의 “90 일 이내 ”와 결합 하여 해석하는 것은 위 단서와 본문의 차이 , 즉 위 단서는 사업시행자가 사업시행계획 인가ᆞ고시 전에 협의를 시작할 수 있도록 재량을 부여한 임의규정인 반면 , 같은 항 매도청구소송을 제기하여야 한다 . - 9 - 본문은 사업시행자로 하여금 일정한 기간 내에 협의를 하여야 한다는 의무를 부과한 의무규정이라는 양자의 차이를 도외시한 것이다. 다) 소규모주택정비법 제36 조 제1항의 입법취지는 확인하기 어렵지만, 위 조항 의 제정 시 참조가 된 도시정비법 제73 조 제1항의 입법취지는 ‘사업시행자는 원칙적으 로 관리처분계획이 인가ᆞ고시된 다음 날부터 90 일 이내에 손실보상 협의를 하도록 하 되, 예외적으로 분양신청기간 종료 이후에도 협의를 할 수 있도록 함으로써 손실보상 협의의 기산일을 앞당길 수 있도록 한 것’이다 . 4) 즉, 위 도시정비법 제73 조 제1항 단서 는 협의기간을 달리 정하고자 한 것이 아니라 협의 개시 시점을 앞당기고자 한 것에 불과하다. 라) 만약 소규모주택정비법 제36 조 제1항의 협의기간을 ‘분양신청기간 종료 다 음 날부터 90 일 이내 ’ 또는 ‘분양신청기간 종료 다음날 이후로서 협의가 개시된 날로부 터 90 일 이내 ’로 본다면, 다음과 같은 문제점, 즉 ① 사업시행자가 분양신청기간 또는 협의 개시일을 임의로 조정하여 매수대상의 시가가 낮아지는 시기에 매도청구를 할 수 있게 되어 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점, ② 매도청구소송의 상대 방으로서는 사업시행자가 언제 협의를 시작하여 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 되는 점 등이 발생할 우려가 있다 . 다. 구체적 판단 원고가 이 사건 변론종결일까지 소규모주택정비법 제29 조에 따른 사업시행계획 인 가를 받지 못한 사실은 당사자 사이에서 다툼이 없거나 이 법원의 감정인 D에 대한 감정촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있다 . 위 인정사실을 앞서 본 4) 앞서 본 도시정비법 전부개정안에 대하여 국회 법제사법위원회 전문위원이 작성한 검토보고서 참조 . - 10 - 법리에 비추어 보면 , 원고가 소규모주택정비법 제36 조 제2항의 매도청구소송을 제기할 수 있는 시점 , 즉 같은 법 제26 조에 따라 사업시행계획이 인가ᆞ고시된 날부터 90 일이 지난 다음 날이 도래하지 않아 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 받아 들이지 않는다. 5. 결론 원고의 피고들에 대한 각 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사장용범 판사김진아 판사박지상 - 11 - 별지 목 록 1. 서울특별시 성북구 E 대 108 ㎡ 2. 서울특별시 성북구 F 대 162 ㎡ 3. 서울특별시 성북구 E, F [도로명주소] 서울특별시 성북구 G 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 단독주택(다가구주택) 1층 20.24㎡ 2층 139.84㎡ 3층 114.51㎡ 4층 108.87㎡ 5층 110.79㎡ 옥탑 1층 15.99㎡(연면적 제외 ) 4. 서울특별시 성북구 H 대 520 ㎡ 5. 서울특별시 성북구 I 대 60 ㎡ 6. 서울특별시 성북구 H, I [도로명주소] 서울특별시 성북구 J 경량철골구조, 세멘부럭구조, 연와구조 스라브위 - 12 - 세멘기와, 세멘기와 94.21㎡, 샌드위치판넬지붕 지하 1층, 지상 2층 주택 , 근린생활시설 지하 1 103.2㎡ 1층 235.44㎡ 2층 91.2 ㎡. 끝.