재건축조합이 조합에 가입하지 않은 토지 공유자들에게 동의 여부 회답을 최고한 뒤 2개월간 답이 없자 매도청구권을 행사함

- 1 - 대구지방법원 판결 사 건2014가단108109 소유권이전등기 원 고재건축정비사업조합 대구 대표자 조합장 소송대리인 법무법인 (유한) 동인 담당변호사 맹신균 피 고1. OOO 대구 2. XXX 최후주소 대구 변 론 종 결2015. 3. 24. 판 결 선 고2015. 4. 14. 주문 1. 대구광역시 ▽▽구 □□□ 토지에 관하여, 가. 피고 OOO는 원고로부터 3,860,320원을 지급받음과 동시에 원고에게 위 부동산 중 4분의 1 지분에 관하여 2014. 8. 7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 를 이행하고, 위 부동산을 인도하며, - 2 - 나. 피고 XXX은 원고로부터 3,918,370원을 지급받음과 동시에 원고에게 위 부동산 중 4분의 1 지분에 관하여 2014. 12. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절 차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라. 2. 원고와 피고들 사이의 소송비용은 각자 부담한다. 3. 제1항 중 인도를 명하는 부분은 각 가집행할 수 있다. 청구취지 주문 제1항 기재와 같다. 이유 1. 인정사실 가. 원고는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다.)이 정하는 바에 따 라 대구 동구 △△△ 외 231필지 지상의 기존 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설할 목적으로 설립된 후 2007. 8. 23. 대구 구청장으로부터 설립인가를 받 은 주택재건축정비사업조합이고, 피고들은 주택재건축정비사업구역 내의 부동산인 주 문 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 공유자로서 원고 조합에 가 입하지는 아니하였다. 나. 이후 원고는 토지 또는 건축물 소유자들 75% 이상으로부터 조합설립변경동의서 를 징구한 후 2014. 1. 23. 정기총회에서 ‘재건축조합설립인가 관련 재건축 재결의 및 재건축 재결의 동의서 추인’의 건을 의결하였고, 2014. 4. 2. 대구 구청장으로부터 조합 설립변경인가처분을 받았다. - 3 - 다. 관련 법령 별지 목록 기재와 같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다.)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고는 토지등소유자 76.3%와 토지면적의 77.93%의 동의를 얻고 2014. 1. 23. 정기 총회에서의 재건축 추인 결의에 따라 2014. 4. 2. 조합설립변경인가처분을 받았는바, 위 변경인가처분은 새로운 설립인가가 있는 것으로 보아야 한다. 원고가 위 조합설립 변경인가처분 후 피고들에게 도시정비법 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조에 의하여 조합설립 동의 여부에 대하여 회답 할 것을 최고함과 동시에 위 최고 수령일로부터 2개월 이내에 조합설립 동의 여부에 대하여 회답하지 않는 것을 정지조건으로 하여 이 사건 부동산 중 피고들의 각 지분에 관하여 매도청구를 한다는 의사가 표시된 이 사건 소장이 피고 OOO에게 2014. 6. 6., 피고 XXX에게 2014. 10. 11. 각 송달되었으나, 위 피고들은 그로부터 각 2개월이 경 과하도록 원고에게 회답하지 않았다. 따라서 피고들은 원고로부터 이 사건 부동산의 감정가에서 피고들의 지분 비율로 계산한 금액을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산 중 피고들의 각 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구한다. 나. 판단 1) 2014. 4. 2. 변경인가처분의 효력 살피건대, 조합설립변경인가처분도 정비사업조합에게 정비사업을 시행할 수 있 - 4 - 는 권한을 설정하여 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므 로, 조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부 터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고, 그 조합설립변 경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과 가 있다 할 것이다. 여기에서 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하 려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적·절차적 요건을 모두 갖추어야 한다고 해석함이 타당하다. 이런 경우 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요 건을 갖추었다고 보기 위해서는, 다른 특별한 사정이 없는 한 조합설립변경인가의 신 청 전에 총회를 새로 개최하여 조합정관의 확정·조합임원의 선임 등에 관한 결의를 하 는 등의 절차적 요건을 구비하여야 한다. 다만 이 경우 새로 개최된 총회의 의사결정 은 종전의 조합설립인가의 신청 전에 이루어진 창립총회의 결의를 추인하는 결의를 하 거나 총회의 진행 경과 등에 비추어 그러한 추인의 취지가 포함된 것으로 볼 수 있는 사정이 있으면 충분하다. 나아가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변 경인가에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다고 보아야 한다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결, 대법원 2012. 12. 26. 선고 2012다90047 판결, 대법원 2013.2.28. 선고 2012다34146 판결, 대법원 2014. 5. 29. 선고 2013두18773 판 결 참조). 이 사안에서 보건대, 도시정비법은 구 주택건설촉진법과 달리 시장.군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여야 하고, 위와 같은 절차를 거쳐 구성된 추진위원회에게 조합설립인가를 신청할 권한을 부여하고 있다. - 5 - 그러나 도시정비법 제13조 제3항이 ‘추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자 는 같은 법 제16조 제1 내지 3항에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 간주’하고 있는 점 등에 비추어 보면, 무효의 설립인가처분에 의하더라도 이미 조합이 사실상 설립되 어 운영되고 있고 조합의 설립에 대하여 같은 법 제16조 제1 내지 3항의 동의가 있는 경우에는 위 조합이 ‘추진위원회’와 같은 역할을 하는 것으로 족하며 별도로 ‘추진위원 회’가 구성되어야만 한다고 볼 것은 아니다. 한편 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때에는 토지 등 소 유자로부터 도시정비법 제16조 제2, 3항이 정한 동의를 얻어야 하고, 위 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여 조합설립에 동의 한 토지등소유자의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수의 찬성의 결의가 있어 야 한다. 앞서 든 증거들에 의하면, 원고는 2014. 1. 23. 정기총회 이전부터 조합원들의 조합설립 동의서를 제출받기 시작하여 2014. 2.경 이 사건 재건축사업 부지의 구분소 유자 76.3%, 토지면적 77.93%의 동의서를 받아 도시정비법 제16조 제3항의 요건을 충 족한 사실, 2014. 1. 23. 원고의 정기총회에서 총 조합원(재건축사업이므로 조합설립에 동의한 토지등소유자에 한한다) 171명 중 121명이 출석한 가운데 출석 조합원 114명 의 찬성으로 ‘재건축조합설립인가 관련 재건축 재결의 및 재건축 재결의 동의서 추인’ 의 건을 의결한 후 정관 변경 및 조합 임원 등 연임의 안건 등을 결의하였고, 조합설 립동의서와 조합설립인가신청시 요구되는 서류를 갖추어 대구 구청장에게 조합설립변 경인가신청을 하였으며, 대구 구청장이 2014. 4. 2. 조합설립변경인가처분을 하였음을 알 수 있다. - 6 - 따라서 원고는 2014. 4. 2. 변경인가처분시 도시정비법 제16조가 정한 재건축결 의에 대한 동의요건을 갖추었고, 2014. 1. 23. 정기총회에서의 재건축 결의 추인의 의 결은 창립총회에서의 재건축결의에 준한다고 할 것인바, 원고가 제출한 위 동의서와 정기총회 회의록 등 설립인가신청시 요구되는 서류에 터잡은 2014. 4. 2. 변경인가처분 은 원고에 대한 설립인가처분으로서의 효력이 있다고 할 것이고, 비록 무효인 설립인 가처분에 터잡은 것이기는 하나 원고에 대하여 2007. 9. 3. 이미 법인설립등기를 마쳤 으므로, 원고는 2014. 4. 2.을 기하여 도시정비법상 재건축사업을 시행할 수 있는 행정 주체가 되었다고 할 것이다. 2) 원고의 매도청구권 행사 앞서의 본 증거에 의하면, 피고가 원고로부터 조합설립 동의 여부에 대한 회답 을 최고 받고도 2개월 이내에 회답하지 아니함으로써 조합설립에 동의하지 않은 사실 이 인정되고, 감정인 ◇◇◇의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 2014. 8. 7. 기 준으로 한 이 사건 부동산 중 피고 OOO의 1/4 지분 전부의 시가는 3,860,320원이고, 2014. 12. 11. 기준으로 한 피고 XXX의 1/4 지분 전부의 시가는 3,918,370원인 사실이 인정된다. 원고가 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조에 의하여 매도청구권을 행사하는 이 사건 소장부본이 피고 OOO에게 송달된 2014. 6. 6. 이후로서 회답기간 2개월이 경 과한 다음날인 2014. 8. 7., 피고 XXX에게 송달된 2014. 10. 11. 이후로서 회답기간 2 개월 경과일 다음날인 2014. 12. 11. 각 매도청구권 행사의 효력이 발생하고 같은 날 원고와 피고들 사이에는 이 사건 부동산 중 피고들의 각 지분에 관하여 그 시가를 매 매대금으로 하는 매매계약이 성립되었다고 볼 것이다. - 7 - 따라서 피고들은 주문 제1항의 각 기재와 같이 원고로부터 이 사건 부동산의 시 가 중 피고들 각 지분에 해당하는 금액을 지급받음과 동시에 각 매매일자의 매매를 원 인으로 원고에게 이 사건 부동산 중 피고들의 각 지분의 소유권이전등기절차를 이행하 고, 각 해당 부동산을 인도할 의무가 있다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 각 청구는 이유 있어 이를 인용하되, 제반 사정을 고려하여 소송비용은 각자 부담하는 것으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사우성엽 - 8 - [별지] 관련 법령 ▣ 도시 및 주거환경정비법 제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성) ① 시장ᆞ군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소 유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등 소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항에 따라 조합을 설립하고자 하는 경우에는 제4조에 따른 정비구역지정 고시(정비구역 이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결 정을 말한다) 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으 로 정하는 방법과 절차에 따라 시장ᆞ군수의 승인을 받아야 한다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니한다. ③ 제2항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 "추진위원회 동의자"라 한 다)는 제16조제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 제16조에 따른 조합설립인가 신청 전에 시장ᆞ군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시 를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다. 제16조(조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조제2항 단서 또는 같은 조 제6항 에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립 하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경 우에는 토지등소유자의 10분의 9 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의 를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ᆞ군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항 을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하 고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ᆞ군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 1. 정관 2. 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통 부령으로 정하는 서류 - 9 - 3. 그 밖에 시ᆞ도조례로 정하는 서류 ② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의 소유 및 관리 에 관한 법률 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동 (복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분 소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시 장ᆞ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다 만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ᆞ 군수에게 신고하고 변경할 수 있다. ③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토 지소유자의 동의를 얻어야 한다. 제17조(토지등소유자의 동의방법 등) ① 제4조의3제1항제4호, 제7조제1항, 제8조, 제13조제2항, 제14조제4항, 제16조제1항부터 제3 항까지, 제16조의2제1항, 제26조제3항, 제28조제7항, 제33조제2항에 따른 동의(동의한 사 항의 철회 또는 제8조제4항제7호ᆞ제13조제3항 및 제26조제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(지장)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동 의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨 부하여야 한다. 다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사 유가 있다고 시장ᆞ군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의 서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다. 제18조(조합의 법인격 등) ① 조합은 법인으로 한다. ② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령 이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다. ③ 조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다. 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 - 10 - 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48 조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의 (제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용 권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. 1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자 2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다) 3. 제8조제4항에 따라 시장ᆞ군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자 ▣ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제22조의2(창립총회의 방법 및 절차 등) ① 추진위원회(법 제13조제2항 단서 및 같은 조 제6항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 아 니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)는 법 제14조제3항에 따라 법 제16조제1항부터 제3항 까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회(이 하 "창립총회"라 한다)를 개최하여야 한다. ⑤ 창립총회의 의사결정은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지등소 유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만, 조 합임원 및 대의원의 선임은 제4항제1호에 따라 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다. 제26조(조합설립인가신청의 방법 등) ① 법 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정 하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따른다. ② 제1항에 따른 동의서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 건설되는 건축물의 설계의 개요 2. 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다) 3. 제2호에 따른 비용의 분담기준 4. 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항 5. 조합정관 ▣ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) - 11 - ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소 유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여 부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. ② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다 는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재 건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합 의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분 소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구 할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다. 끝.