공공건설임대주택에 거주하던 임차인이 분양전환 계약체결기간 내에 매수 청약을 하였으나, 세대원인 아들이 주택을 소유하고 있다는 이유로 청약이 거절됨.

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 13민 사 부 판 결 사 건2022나2005251 승낙의사표시 원고, 항소인A 피고, 피항소인한국토지주택공사 제1심판결의정부지방법원 고양지원 2022. 1. 21. 선고 2021가합72249 판결 변 론 종 결2022. 6. 8. 판 결 선 고2022. 6. 24. 주 문 1.원고의 항소를 기각한다. 2.항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 284,000,000 원에 매수하겠다는 원고의 청약에 대한 승낙의 의사표시를 하라. 이 유 - 2 - 1. 기초사실 가. 원고는 2013. 8. 26. 피고와 사이에 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 로 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다)에 따른 공공건설임대주택(전용면적 85㎡ 이하)인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)에 관하여 임대의무기간 10년, 임대차기간은 입주 시(입주 지정기간 2013. 8. 26.부터 2013. 9. 26.까지)부터 2015. 9. 30.까지로 하는 임대차계약 (이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고는 그 무렵 이 사건 임대주택에 입주한 후 피고와 사이에 이 사건 임대차계 약을 수차례 갱신해오면서 이 사건 임대주택에서 계속 거주해왔고, 그 과정에서 구 임 대주택법이 전부개정되자 갱신 시 작성한 임대차계약서에는 기존의 구 임대주택법 대 신 당시 시행 중인 공공주택 특별법을 그 적용 법률로 기재하였다. 다. 피고는 이 사건 임대주택이 포함된 **** 일대 아파트의 임차인들에 게 분양전환 계약체결기간을 2020. 10. 5.부터 2021. 10. 5.까지로 정하여 당시 시행 중인 공공주택 특별법 등 관련 법령에 따라 분양전환 계약체결을 진행할 예정이라는 취지의 안내를 하였다. 라. 원고는 위 안내된 기간 내에 피고에게 이 사건 임대주택을 284,000,000원에 매 수하겠다는 내용으로 분양전환 계약을 청약하였다. 그러나 피고는 공공주택 특별법 등 관련 법령과 이 사건 임대차계약상 우선 분양전환 대상자로서 무주택자인 임차인은 ‘임차인 본인뿐만 아니라 임차인이 속한 세대의 세대원 전원이 무주택자인 임차인’을 의미하는데, 원고가 속한 세대의 세대원으로서 원고의 아들이 주택(이하 ‘이 사건 주택’ 이라 한다)을 소유하고 있다는 이유로 원고의 위 청약을 거절하였다. - 3 - [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 요지 공공주택 특별법 등 관련 법령과 이 사건 임대차계약에 따르면, 우선 분양전환 대상 자로서 무주택자 요건은 임차인 본인에게만 요구되는 것이고, 임차인 본인 및 그 세대 원이 무주택자 요건을 충족하여 일단 공공건설임대주택 임차인으로서 입주 자격을 최 초로 취득한 이상, 분양전환 대상자 요건 충족을 위해 그 이후 임대차계약기간 동안 임차인이 속한 세대의 세대원까지 무주택자일 것을 요하지 않는다. 설령 그렇지 않더 라도 원고의 아들은 이 사건 주택을 명의신탁받아 그 소유권이전등기를 마친 것으로 실질적으로 무주택자이다. 그런데도 피고는, 원고의 아들이 이 사건 주택 소유명의를 취득하였음을 이유로 원고의 분양전환 계약의 청약을 거절하고 있으므로, 피고를 상대 로 원고의 청약에 대한 승낙의 의사표시를 할 것을 구한다. 3. 판단 가. 적용 법률 1) 구 임대주택법은 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 민간임대주택에 관한 특별법 으로 전부개정되었고, 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 18.) 제6조 제2항은 “공공건설임대주택에 관한 경과조치”라는 제목 아래 제1항에서 “이 법 시행 당시 공공 주택 특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주 택은 공공주택 특별법의 규정을 적용한다.”고 규정하고 있다. 한편 구 임대주택법의 전 부개정과 맞물려 구 공공주택 특별법(2016. 1. 19. 법률 제13797호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법’이라 한다) 부칙(2015. 8. 28.) 제2조에서는 “일반적 경과 조치”라는 제목 아래 “이 법 시행 당시 종전의 규정에 의한 처분.절차, 그 밖의 행위 - 4 - 는 이 법의 규정에 저촉되지 아니하면 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다.” 고 규정하고 있다. 2) 이 사건 임대주택은 구 임대주택법에 따른 공공건설임대주택에 해당하고, 피고 는 공공주택 특별법 제4조에서 규정한 공공주택사업자에 해당하므로, 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제2항에 따라 이 사건 임대주택의 우선 분양전 환에 관하여는 공공주택 특별법이 적용된다. 나. 우선 분양전환 대상자로서 무주택자의 의미 1) 구 공공주택 특별법 제50조의3은 공공건설임대주택의 우선 분양전환에 관하여 규정하고 있다. 위 규정은 공공주택 특별법이 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정되 면서 개정되었고, 위 개정 법률 부칙(2020. 12. 22.) 제8조 전단은 ‘제50조의3 개정 규 정은 이 법 시행(2021. 6. 23.) 당시 종전의 제50조의3에 따른 분양전환이 완료되지 아 니한 공공건설임대주택에 대해서도 적용된다.’고 규정하고 있다. 이 사건 임대주택에 관하여는 위 개정 법률 시행 당시 분양전환이 완료되지 않 았으므로, 위 개정 규정이 적용된다. 2) 공공주택 특별법 제50조의3 제1항은 “공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 "우선 분양전환"이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ᆞ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대 통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 같은 항 제1호 가목에서는 분양전환 시점에 해 당 임대주택에서 거주하고 있는 임차인으로서 “입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우”를 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있 - 5 - 다. 공공주택 특별법 시행령 제54조의2 제2항 제2호는 ‘임대 개시 후 해당 주택의 임 대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차 인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의 3에 따라 분양전환하는 경우 임대의무기간이 지나기 전에도 분양전환할 수 있다.‘고 규 정하고 있다. 공공주택 특별법 제48조 제1항 전문은 “공공주택의 입주자의 자격, 선정 방법 및 입주자 관리에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”고 규정하고 있고, 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 “공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주 자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 「주 택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다.”고 규정하고 있으며, 같은 시행규칙 제19 조 제1항은 ’공공주택사업자는 공공분양주택 및 공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제5호에 따른 분양전환공공임대주택을 공급하는 경우에는 별표 6에 따라 입주자를 선 정해야 한다.‘고 규정하고 있고, 같은 시행규칙 [별표 제6호] 분양전환공공임대주택 및 공공분양주택의 입주자 자격(제19호 제1항 관련) 제1항(일반공급) 전문은 ’입주자 모집 공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원인 사람에게 1세대 1주택의 기준으로 「주 택공급에 관한 규칙」 제27조에 따라 공급하여야 한다.‘고 규정하고 있다. 공공주택 특별법 시행령 제2조 제2항, 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항 의 위임에 따라 공공건설임대주택의 임차인 자격 및 선정방법에 관하여 규정한 국토교 통부령 「주택공급에 관한 규칙」은 국민주택 등의 공급대상을 입주자모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원으로 한정하고 있는데(제4조 제2항 제1호), 여기서 “무 주택세대구성원”이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말하 - 6 - 고(제2조 제4호), “세대”란 세대원 즉, ’주택공급신청자, 주택공급신청자의 배우자, 주택 공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으 로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재 되어 있는 사람, 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같 다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람, 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세 대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람‘으로 구성된 집단(주택공급신청자가 세대 별 주민등록표에 등재되어 있지 않는 경우는 제외)을 말한다(제2조 제2의 3호). 공공주택 특별법 시행규칙 제25조는, 전용면적 85㎡ 이하인 공공임대주택으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우에는 임대기간 만료 전에 공공주택사업자에게 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고(제2항 제1호), 공공임대주택의 공공주택사업자가 임대차계약을 체 결하는 경우(제3호 제1호), 임대의무기간 중에 분양전환하는 경우(제3항 제3호), 공공임 대주택을 우선 분양전환하는 경우(제3항 제4호) 등에는 미리 주택소유 여부를 확인하 며, 매년 1회 이상 공공임대주택 임차인의 주택소유 여부를 확인하고(제4항), 그 결과 주택을 소유한 것으로 확인된 자에 대하여는 임대나 분양전환 등을 할 수 없도록 규정 하고 있다(제8항). 3) 한편 구 임대주택법의 입법 목적, 관련 법령 및 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 6. 8. 국토교통부령 제211호로 개정되기 전의 것)의 규정 내용 등에 비추어 보면, 구 임대주택법 및 관련 법령은 국민주택 등의 공급대상을 원칙적으로 ‘무주택세대주’ 또는 ‘무주택세대구성원’으로 엄격히 한정함과 동시에 입주자 본인뿐만 아니라 다른 세대원 - 7 - 이 주택을 소유하게 되는 경우에도 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 정한 ‘무주택자인 임차인’은 ‘임차인이 속한 세대 의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아 니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전 원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다고 해석함이 타당하다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조). 구 임대주택법이 전부개정되면서 종전에 구 임대주택법에서 규정하던 공공건설임대주택의 공급 기준, 우선 분양전환 등 공공건 설임대주택에 관한 제반 사항을 공공주택 특별법에 이관하여 규정하게 된 것이고, 우 선 분양전환 대상자에 관한 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 각 호의 규정은 구 임 대주택법 제21조 제1항 각 호의 규정과 그 취지, 문언, 규정 형식 등에서 본질적으로 다르다고 보기 어려운 점, 공공주택 특별법 및 관련 법령에서도 구 임대주택법 및 관 련 법령에서와 마찬가지로 공공임대주택의 공급 대상을 원칙적으로 ‘무주택세대구성원’ 으로 엄격히 한정하면서 입주자 본인뿐만 아니라 그 세대에 속한 다른 세대원이 주택 을 소유하게 되는 경우에도 임대기간 만료 전에 공공주택사업자에게 해당 임대주택을 명도하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제 1호 가목의 ‘무주택자인 임차인은’ 무주택세대구성원으로서 임차인 본인뿐만 아니라 임 차인이 속한 세대의 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 임차인을 의 미한다고 봄이 상당하다. 다. 원고의 주장에 관한 판단 1) 앞서 나항에서 본 것처럼 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 가목에서 정 한 우선 분양전환 대상자로서 무주택자인 임차인은, 임차인과 임차인이 속한 세대원 - 8 - 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 경우를 의미한다. 따라서 이와 다른 전제에서 원고 가 이 사건 임대주택에 관한 우선 분양전환 대상자에 해당한다는 원고의 이 부분 주장 은 받아들이지 않는다. 2) 원고는 이 사건 임대차계약에서는 무주택자 요건을 임차인에게만 요구하고 있 고, 세대원에게 요구하고 있지는 않으므로, 공공주택 특별법 및 관련 법령의 규정에도 불구하고, 임차인 본인이 무주택자에 해당하는 경우 이 사건 임대차계약에 따라 우선 분양전환의 대상자에 해당한다는 취지로도 주장한다. 그러나 갑 제2호증의 기재에 변 론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약 및 이후 갱신된 임대차계약에 관한 각 주택임대차계약서에서는 계약특수조건 항목 중 임대주택의 분양전환에 관하여 ‘우선분양전환대상자는 임대주택법 제21조(구 임대주택법 전부개정 전) 또는 공공주택 특별법 제50조의3(구 임대주택법 전부개정 후)에 따른다.’고 명시하였고, 최종 갱신된 임대차계약에 관한 주택임대차계약서 제5항의 “계약특수조건” 제11조(공공임대주택의 분양전환) 제2항에서도 ‘우선분양전환대상자는 공공주택 특별법 제50조의3에 따른다.’ 고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 임대차계약에 따르더라도 구 임대주택법 또는 공공주택 특별법에서 정한 우선 분양전환 대상자 관련 법리가 그대로 적용된다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다(원고는 구 임대주택법 또는 공공주택 특별법 및 관련 법령상 우선 분양전환 대상자로서 ‘무주 택자’에 관한 규정과 법리를 알지 못하였으므로, 위 규정과 관련 법리가 적용되어서는 안 된다는 취지로도 주장한다. 그러나 이는 관련 법령에 정하여진 사항으로서 이를 알 지 못하거나 제대로 이해하지 못한 경우에도 일률적으로 적용되고, 법률의 부지나 법 적 평가에 착오가 있었다고 하더라도 그 적용을 배제할 수는 없으므로, 원고의 위 주 - 9 - 장은 이유 없다). 3) 원고는, 원고의 아들이 이 사건 주택을 명의신탁받은 것이어서 이를 실제 소유 하고 있지 않다고 주장한다. 갑 제5, 6, 13호증의 각 기재에 의하면, 관할 구청장으로 부터 2019. 12. 31. 검인받은 이 사건 주택에 관한 2019. 9. 28.자 분양계약서에는 원 고의 아들이 매수인으로 기재되어 있고, 원고의 아들은 이 사건 주택에 관하여 2019. 9. 28. 매매를 원인으로 2019. 12. 31. 소유권이전등기를 마친 사실을 인정할 수 있는 데, 원고가 주장하는 사정과 그 제출한 증거만으로는 원고의 아들이 이를 명의신탁받 은 것이라고 인정하기 부족하고, 이를 인정할 증거가 없다. 또한 무주택자들에 대하여 임대주택을 원활히 공급하여 서민의 주거생활 안정을 도모하려는 공공건설임대주택 공 급제도의 취지와 부동산을 명의신탁한 경우 대외적 관계에서는 등기명의자인 수탁자에 게 소유권이 귀속되는 것인 점(대법원 1997. 10. 10. 선고 96다38896 판결 등 참조) 등 에 비추어 보면, 설령 원고의 주장과 같은 명의신탁이 인정된다고 하더라도, 원고가 피 고와의 공공건설임대주택에 관한 분양전환 법률관계에서 위와 같은 명의신탁관계를 내 세워 우선 분양전환 대상자로서 무주택자에 해당함을 주장할 수 없다고 봄이 타당하 다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이지 않는다. 4. 결론 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결 론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각한다. - 10 - 재판장 판사강민구 판사정문경 판사이준현 - 11 - 별지 목록 (생략)