피고가 가등기담보권 실행 절차를 통해 부동산 소유권을 취득하였고, 원고들은 임차인으로서 임차보증금 우선변제권을 주장하며 부동산 명도를 거부함.
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한눈에 요약
부산고등법원 2007나8266 민사 사건(2007년 12월 21일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 패소이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 2003년부터 피고의 아들이 소외 회사에 여러 차례 돈을 빌려주고, 그 대가로 동보하이빌아파트 38세대에 대해 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 받음.
- 2004년 10월 25일, 피고가 소외 회사로부터 아파트 38세대에 대해 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마침.
- 2007년 9월경, 피고가 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 담보권 실행 통지를 하면서 청산금이 없다고 통지하고, 2개월 후 소유권을 취득함.
- 원고들은 자신들이 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 우선변제 받을 권리가 있다며 부동산 명도를 거부하고, 피고를 상대로 매매계약 취소 및 명도 청구 소송을 제기함.
- 피고는 원고들의 청구를 반박하며 반소로 원고들에게 부동산 명도를 요구함.
- 법원은 원고들의 청구를 기각하고, 피고의 반소 청구 중 일부를 인용함.
한눈에 보는 결론
원고들은 자신들이 임차인으로서 임차보증금에 대해 우선변제 받을 권리가 있다고 주장하며 부동산 매매계약 취소 및 명도 청구를 했으나, 법원은 피고가 가등기담보권 실행 절차에 따라 소유권을 취득한 점과 관련 법리를 들어 원고들의 주장을 받아들이지 않고 원고들의 청구를 모두 기각했다. 쟁점은 임차인의 우선변제권이 사적 실행 절차에서도 인정되는지와 후순위 저당권 실행 시 임차권의 효력 여부였다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 주택임대차보호법에 따른 임차인은 경매청구권이 없으므로 가등기담보권 실행이 경매든 사적 실행이든 임차인의 의사와 무관하게 결정되며, 사적 실행도 경매와 마찬가지로 임차인의 우선변제권을 인정해야 한다고 봄.
- 임차인의 우선변제권은 모든 담보권자에 우선하므로, 가등기담보권자에 대해서도 우선변제청구권을 행사할 수 있고, 변제받을 때까지 임차권으로 대항할 수 있음.
- 그러나 후순위 저당권 실행으로 부동산이 경락된 경우, 선순위 저당권과 대항력을 갖춘 임차권은 모두 소멸하므로 경락인에게 임차권 효력을 주장할 수 없다고 판단함.
- 이 사건에서는 피고가 가등기담보권 실행 절차를 통해 소유권을 취득했고, 선순위 근저당권을 변제함으로써 그 근저당권과 함께 원고 5의 임차권도 소멸했으므로 원고 5는 임차권 효력을 주장할 수 없다고 봄.
- 따라서 원고 1~4는 소액임차인으로서 일부 우선변제권이 인정되나, 피고가 지급한 금액과 명도 의무를 인정해 원고들의 청구를 기각함.
핵심 정리
주택임차인은 가등기담보권의 사적 실행 절차에서도 임차보증금에 대해 우선변제 받을 권리가 있으나, 후순위 저당권 실행으로 부동산이 경락된 경우 임차권은 소멸한다. 이 사건에서는 피고가 적법한 절차로 소유권을 취득했고, 원고들의 임차권 주장은 받아들여지지 않아 원고들의 청구가 모두 기각되었다.
민사 판결 결과
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채무초과 상태에서 부동산 저가 매도 후 강제경매 신청
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****가 ****에게 250,000원을 빌리고 부동산 소유권을 담보로 넘겼으나 변제하지 않아 부동산이 피고 2에게 매도됨
원고가 피고에게 대여금 담보로 부동산에 가등기 및 소유권이전등기 서류를 넘기고 변제기 연기 합의 후에도 피고가 소유권이전등기를 마침
가등기로 담보된 부동산을 경락받아 소유권이전등기를 받았으나 채무 인수는 하지 않음.
원고가 부동산을 매수한 후 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 소외 1이 그 부동산을 담보로 은행에 근저당권을 설정함
원고가 피고에게 아파트 분양잔대금 지급 조건으로 소유권 이전 등기 절차 이행을 청구함
원고가 피고 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하고 아파트 신축 분양사업을 진행하던 중, 피고 신탁회사가 자금난으로 공사가 중단되자 시공사에 신탁재산을 매각함.
원고가 매매 대상에서 제외된 토지 지분을 피고 명의로 이전했으나, 피고가 이를 제3자에게 매도하고 경매 절차를 거쳐 다시 낙찰받음.
무권대리인과 아파트 매매계약을 체결했으나 계약금 지급 전 계약 해제를 통지받음.
피고가 소외 1 회사의 아파트에 대해 부기등기 없이 강제경매를 신청함.
원고가 가압류된 부동산을 매수한 후 채무자를 대신해 가압류 채권과 비용을 모두 변제하고 강제집행 배제를 청구함.
원고가 피고로부터 100,000원을 빌리고 부동산 소유권 이전 등기를 하였으며, 이후 빌린 돈을 갚았다고 주장하며 등기 말소를 요구함.
원고가 피고 명의의 부동산 소유권이전등기가 원인무효라며 말소를 청구하고, 피고가 추완항소하여 원판결 취소 및 원고 청구 기각, 반소 각하를 구함
원고가 한성규에게 돈을 빌리고 부동산을 담보로 제공했으며, 한성규가 변제기한 전에 소유권 이전 등기를 마침
주택건설사업 시행자가 사업부지에 편입된 토지 소유자에게 매매협의를 요청했으나 응하지 않아 법원에 매도청구권을 행사하고 소유권이전등기 및 인도를 청구함.
원고가 피고에게 부동산 매매 계약권 양도를 요구했으나 피고가 이행하지 않자 소송을 제기함.
원고가 피고로부터 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 청구함
1971년 3월 3일 피고로부터 토지를 샀다고 주장했으나, 실제로는 담보로 금전을 빌려준 사실이 인정됨.
원고가 피고와 대위변제 약정을 체결했으나 변제기까지 채무를 이행하지 못함
원고가 해외에 있는 동안 소외 1이 원고 명의 부동산에 근저당권 설정을 하였고, 피고들은 이에 대해 담보권 설정 권한이 있다고 주장함.
약속어음금 청구 소송에서 경락허가결정 무효 주장
원고가 피고에게 금 400,000원 상환 후 등록 말소 요구한 사건
부동산에 대해 가등기를 한 후 선순위 저당권에 따른 강제경매로 소유권 이전 등기가 이루어짐
원고가 피고 명의를 빌려 아파트를 분양받고 명의신탁을 한 후 해지 통보함
원고의 누이동생이 원고를 대리하여 피고로부터 돈을 빌리고 부동산에 담보등기를 설정함
원고와 피고가 동거 중 구 건물을 철거하고 신축한 건물의 공사비 부담과 소유권 문제로 다툼을 벌임
원고가 피고 등과 부동산 매매 및 국유지 불하 공동사업 계약을 체결했으나, 국유지 불하가 불가능해지면서 매매계약이 해제되고 이후 피고 인수 참가인이 경매로 부동산을 취득함.
원고가 대출자금을 제공한 부동산에 대해 피고가 원고 몰래 소유권을 자기 앞으로 이전하고 근저당권을 설정함
원고가 피고에게 1억 2,500만원을 빌리고 부동산 소유권이전등기 말소를 요구함.
원고들이 부동산을 매수한 후 소유권 이전 등기 절차가 이행되지 않아 이를 요구하는 소송을 제기함
원고가 피고 2와 체결한 부동산 양도 약정을 근거로 소유권 이전과 가등기 말소를 요구했으나, 약정상의 의무를 이행하지 않아 받아들여지지 않았습니다.
원고가 부부인 피고에게 토지와 건물을 증여하고 피고 명의로 소유권보존등기를 하였다.
원고의 친척이 무권한으로 부동산을 담보로 돈을 빌리고, 원고가 이를 인정함.
원고가 자신의 부동산에 대해 피고 앞으로 된 소유권 이전등기 말소를 요구함.
원고가 피고에게 부동산 소유권 이전 등기 말소와 1,846,742원 지급을 청구함
피고가 분양받은 국민주택을 전매금지기간 내에 순차 매도하고, 최종매수인인 원고에게 직접 소유권이전등기를 약정함.
원고가 소외1에게 부동산 등기 서류를 넘겨주었으나 약속한 돈을 받지 못하자 소유권 이전 등기 말소를 요구함
재건축조합이 재건축에 참가하지 않은 구분소유자들에게 참가 여부를 최고한 뒤 회답이 없자 매도청구권을 행사하여 소유권이전등기와 명도를 청구함
원고들이 피고로부터 부동산을 매수하고 가등기를 설정했으나, 피고가 약정해제권을 행사하여 계약을 해제하고 가등기를 말소한 후 제3자에게 소유권이전등기를 해줌.
피고가 부동산처분금지 가처분을 근거로 부동산에 가처분 집행을 하자, 원고가 가등기에 기한 소유권 이전 본등기를 통해 단독 소유자가 됨
원고들이 일본인에게서 산 부동산을 국가에 증여했으나, 실제로는 국가에 귀속해제된 부동산임을 뒤늦게 알고 소유권 회복을 청구함
원고들이 상가 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 후 신탁계약 해지와 소유권 이전등기를 요구함.
판례 요지
판시사항- 1
[1] 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부(적극) [2] 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부(소극) [3] 선순위 저당권 성립 후에 주택임차인이 대항력을 취득한 경우 그 후 진행된 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서 위 주택임차권이 저당권의 소멸과 함께 대항력을 상실한다고 한 사례
원문 출처: 국가법령정보센터 판결문
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