구분소유자 144명으로부터 관리규약 동의서 서명을 받아 의결권 81.22%의 동의를 얻었다고 주장하며 서면결의를 진행함

- 1 - 광주지방법원 제13민사부 판결 사 건2012가합52405 서면결의부존재확인 원 고1. 한OO (55-2) 2. 정OO (58-1) 원고 1, 2의 주소 **** 3. 김OO (59-2) **** 4. 문OO (64-2) **** 5. 김O희 (65-2) **** 6. 김O주 (60-2) **** 7. 정O숙 (66-2) **** 8. 박O홍 (66-1) **** 9. 정O경 (66-2) - 2 - **** 원고들 소송대리인 법무법인 새천년 담당변호사 **** 피 고**** 관리단 **** 대표자 회장 **** 소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 ****, **** 변 론 종 결2013. 5. 30. 판 결 선 고2013. 6. 27. 주문 1. 피고가 광주세정-200810-1호 관리규약에 관하여 한 서면결의는 무효임을 확인한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다. 이유 1. 기초사실 가. 원고들은 ****에 있는 ****(이하 ‘이 사건 집합건 - 3 - 제26조(의결권의 행사) 1. 의결권은 각 구분소유자의 전유부분 면적비율에 의한다. 2. 의결권을 대리행사 하고자 하는 대리인의 성명과 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면 (위임장 및 인감증명서 혹은 신분증사본 첨부)을 집회 전일까지 관리인이 위임사항을 확 인하여 이사회에 제출하여야 한다. 대리인의 대리권은 당해 집회에 한하며 대리인은 위 임장에 특정된 위임내용에 대해서만 대리권을 행사한다. 물’이라 한다)의 구분소유자들이고, 피고는 이 사건 집합건물의 관리 등을 목적으로 하 여 그 구분소유자들로 구성된 단체이다. 나. 피고는 2003년경 관리단 규약을 제정하였는데, 위 규약에서는 이 사건 집합건물 의 관리인으로 주식회사 ****(2009. 3. 31. 주식회사 씨엔씨아울렛으로 상호 변경됨. 이하 ‘씨엔씨아울렛’이라 한다)을 정하고(제2조, 제20조) 총회에서 선출된 운영 위원이 씨엔씨아울렛의 당연직 이사가 된다(제17조)고 규정하고 있다. 다. 피고는 2008. 12. 11. 관리단 집회에서 관리인을 방영남으로 선임하였으나, 2003 년 규약을 광주세정-200810호 관리규약으로 변경하는 안건에 대해서는 구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 찬성을 얻지 못하였다. 라. 씨엔씨아울렛의 관리업무를 인수받기 위하여 2009. 1. 8. 설립된 주식회사 광주 세정아울렛(씨엔씨아울렛의 종전 상호와 같으나 별개의 법인임. 이하 ‘****’ 이라 한다)은 광주세정-200810호 관리규약 중 일부를 수정하여 광주세정-200810-1호 관리규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라 한다)을 만든 후, 2009. 6. 초순경부터 2009. 10. 중순경까지 사이에 이 사건 집합건물의 구분소유자 총 153명 중 144명으로부터 관리 규약 동의서에 서명을 받았는데 그 의결권 중 81.22%의 동의를 받은 것으로 집계되었 다(이하 ‘이 사건 서면결의’라 한다). 마. 이 사건 관리규약의 주요 내용은 다음과 같다. - 4 - 3. 전항의 대리인은 구분소유자의 직계존비속, 법인의 임직원, 구분소유자들 중의 1인 혹은 점유자 중의 1인으로 한한다. 4. 서면에 의하여 의결권을 행사하고자 하는 구분소유자는 회의 목적사항에 대한 의견을 명 백히 표시한 서면을 집회 전일까지 관리인을 경우하여 이사회에 제출하여야 한다. 5. 전유부분이 수인의 공유에 속할 때에는 공유자는 의결권을 행사할 자 1인을 지정하여 집 회 전일까지 관리인을 경유하여 이사회에 제출하여야 한다. 제27조(의결의 방법) 1. 관리단 집회의 의사는 이 법 또는 이 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 과반수 참석과 참석자의 과반수 이상의 찬성으로 의결한다. 가부동수인 때 에는 의장이 의결권을 갖는다. 다만, 집회의 결의 내용이 특정 구분소유자의 권리에 영향 을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다. 2. 특별결의 : 집회의 목적이 이 규약 제25조에 1항 내지 7항에 해당되거나 집회의 결의 내 용이 구분소유자의 재산권에 직접적인 영향을 끼치는 사항이거나, 해당 구분소유자의 이 해관계를 강하게 제한하는 경우에는 이 법이 정한 규정에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 혹은 5분의 4 이상의 찬성을 얻어 행한다. 3. 보통결의 : 구분소유자의 재산권에 직접적인 영향을 끼치는 사항이 아니거나 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 이 규약 제27조 1항의 보통결의 방법에 따른다. 제49조(관리비 등의 과태료) 1. 구분소유자 등은 제46조 및 제47조의 관리비 등을 관리인이 정한 납부기한까지 납부하 지 않을 때에는 납부기한 1일 이상 경과 시에는 3개월까지 매월 5%를, 이후에는 연 20%의 연체료를 가산하여 납부한다. 2. 관리인은 구분소유자 등이 관리비 등을 3개월 이상 체납할 경우에는 단전, 단수, 폐문, 상품 및 집기비품 시설의 반출입 금지 및 법적 조치를 취할 수 있다. 바. 피고는 이 사건 서면결의가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 03. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제41조 제1항에 서 정한 서면결의 요건(구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상)을 충족하였다고 보아 이 사건 관리규약에 따라 이 사건 집합건물을 관리해 왔다. 사. 피고는 2010. 11. 26. **** 제3차 관리단 정기총회에서 이 사건 관리 규약에 따라 다음과 같은 내용의 안건에 관한 결의(이하 ‘2010. 11. 26.자 결의’라 한 다)를 하고, 이후 2010. 11. 26.자 결의에 따라 원고 정O숙이 2011. 1. 1.부터 같은 해 - 5 - 안 건 금지사항 위반자 벌과금 부과 및 법적조치 위임에 관한 건 - 금지사항 ① 통로에 X베너, 간판을 매장 앞에 내놓은 행위 ⑤ 통로에 매대와 행거를 내놓고 상품을 파는 행위 - 조치 위 금지사항에 위반한 경우 1회 적발시마다 10만원씩 벌과금을 부과한다. 5. 31.까지 위 안건 제5항을 위반하였다는 이유로 원고 정O숙을 상대로 광주지방법원 2011가합6696호로 통로 부분 사용금지와 벌과금 1,500만 원의 지급을 구하는 소송을 제기하여 승소판결을 선고받았다. 위 소송이 항소심(광주고등법원 2012나166호)에서 2012. 8. 6. 조정으로 종결되자, 피고는 2012. 8. 14. 다른 구분소유자들에게도 2011. 1. 1.부터 2011. 12. 23.까지 위 안건을 위반하였음을 이유로 벌과금을 부과하였다. 아. 한편 원고들은 2012. 11. 7. 광주지방법원 2012가합53200호로 2010. 11. 26.자 결의의 무효확인을 구하는 소를 제기하여 2013. 5. 9. 광주지방법원으로부터 2010. 11. 26.자 결의가 이 사건 관리규약의 의결정족수를 충족시키지 못하여 무효라는 취지의 승소판결을 선고받았다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 5, 6, 7, 12, 13, 15, 16, 17호증(각 가지번 호 포함), 갑 제11호증의 2, 을 제5호증, 을 제21호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 본안 전 항변에 관한 판단 가. 피고의 주장 이 사건 관리규약 제27조 제1항은 보통결의 방법을 집합건물법상의 규정보다 완화하 면서도 그 단서에 ‘집회의 결의 내용이 특정 구분소유자의 권리에 영향을 미칠 사항에 - 6 - 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다’고 규정하여 보통결의 방법에 의한 의결을 제한하고 있으므로 위 규정이 남용될 우려가 없고, 이 사건 집합건물의 공동 질서 유지와 고객에 대한 편안하고 쾌적한 환경의 제공을 위해서는 규약 위반행위에 관한 제재 결의가 필요하다고 할 것인데도, 원고들이 이 사건 집합건물 구분소유자들 의 공동의 이익을 무시한 채 이 사건 관리규약의 위반행위에 대한 제재를 막기 위해 이 사건 소를 제기한 것이므로 더 이상 보호받을 만한 가치가 없고, 이 사건 관리규약 이 이 사건 집합건물의 구분소유자들에 의해 2009. 10.경부터 현재까지 3년 이상 준수 되어 온 이상 원고들의 구체적인 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안 또는 위험 이 있다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 소는 확인의 이익이 없어 부적법하다. 나. 판 단 살피건대, 위 인정사실에 의해 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고들은 이 사건 관리규약에 의해 이루어진 2010. 11. 26.자 결의의 효력을 광주지방법원 2012가합 53200호 사건에서 다투고 있는 등 피고와 사이에 법적 분쟁이 계속 중에 있는 점, 피 고로서는 이 사건 관리규약에 따라 집합건물법의 규정보다 완화된 의결정족수에 의해 같은 내용의 결의를 다시 할 수 있고 나아가 추가적인 제재를 내용으로 하는 새로운 결의도 할 수 있는 점, 피고가 이 사건 관리규약에 의해 이 사건 집합건물을 관리하고 있는 한, 원고들은 종래의 관리규약에 비해 권리가 제한되고 추가적인 의무를 부담하 여야 하는 점 등에 비추어 보면, 원고들은 이 사건 서면결의의 효력을 직접 받는 당사 자들이라고 할 것이어서 이 사건 서면결의의 효력을 다툴 법률상 이익이 인정되므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 3. 본안에 관한 판단 - 7 - 가. 당사자의 주장 (1) 원고의 주장 (가) 동의서 중 구분소유자 본인의 서명이 없거나 대리인의 대리권을 증명할 위임장 이 없는 경우(지분비율 4%)는 이 사건 서면결의에 동의하였다고 볼 수 없고, 원고 문 OO 등(지분비율 3.6%)은 이 사건 관리규약의 무효확인을 구하는 소(광주지방법원 2011가합14215호)를 제기함으로써 동의를 철회하였다고 할 것이며, 조미정 등(지분비 율 4.54%)은 2012. 4. 19. 그 동의를 철회한다는 의사를 통지하였다. 따라서 이 사건 서면결의는 집합건물법 제41조에서 정한 서면결의 의결정족수인 의결권의 5분의 4 이 상을 충족하지 못하여 무효이다. (나) 피고가 2012. 3. 13.경 102호 등의 구분소유자들로부터 추가로 받은 동의는 이 사건 서면결의를 시작한지 약 3년이 경과한 후에 이루어진 것이므로, 단체구성원의 의 사의 합치라는 관점에서 볼 때 관리단집회의 소집.개최에 갈음하는 유효한 서면결의 라고 볼 수 없다. (다) 가사 이 사건 서면결의가 의결정족수를 충족하였다고 보더라도, 이 사건 서면결 의절차는 피고로부터 아무런 위임을 받지 않은 씨엔씨아울렛에 의하여 진행되었고, 서 면동의 절차가 어떻게 진행되는지에 관한 공고가 없었으며, 그 통과 여부에 관한 공표 가 없는 등의 중대한 절차상 하자가 있었으므로, 이 사건 서면결의는 무효이다. (2) 피고의 주장 (가) 강정환 등의 동의서에 구분소유자 본인의 서명 등이 없는 경우가 있긴 하나, 이 는 구분소유자와 가족관계에 있는 실제 사용자들이 동의한 것이므로 그 구분소유자들 이 동의 권한을 위임했거나 묵시적인 동의 내지 추인을 한 것으로 볼 수 있고, 설령 - 8 - 그렇지 않다고 하더라도, 강정환(지분비율 0.59%)을 제외한 나머지 구분소유자들의 경 우 2012. 3. 13.경까지 관리규약 동의서를 제출하였으므로 이 사건 서면결의의 하자가 치유된 것으로 보아야 한다. (나) 피고 이사회가 이 사건 서면동의에 관한 업무를 이 사건 집합건물의 관리법인 인 씨엔씨아울렛에게 적법하게 위임하였고 이 사건 서면결의의 결과를 공표하여야 하 는 것도 아니므로 이 사건 서면결의에 원고들 주장과 같은 절차상 하자가 있다고 할 수 없다. 나. 판 단 (1) 이 사건 서면결의의 무효 여부 (가) 집합건물법 제41조 제1항은 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것 으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서 면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다고 규정하고 있고, 제2항은 구분 소유자들은 미리 그들 중의 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 때에는 그 대리 인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면에 의하여 의결권을 행사할 수 있다고 규정하고 있는바, 위와 같이 집합건물법에서 서면결의의 경우 의결 정족수 요건을 가중하는 한편 집회마다 개별적인 의결권 위임을 하지 않더라도 신고된 대리인에 의한 의결권 대리행사가 가능하도록 규정한 취지 등에 비추어 보면, 구분소 유자가 대리인에 의해 동의서를 작성·제출할 경우에는 최소한 구분소유자로부터 대리 권을 수여받았음을 증명할 수 있는 서면을 첨부하거나 미리 관리단에 대리인으로 신고 하여야 할 것이다. (나) 이 사건에서 보건대, 피고는 2009. 6. 초순경부터 2009. 10. 중순경까지 사이에 - 9 - 이 사건 구분소유자 의결권 중 81.22%가 동의서를 제출함으로써 이 사건 서면결의가 성립하였다고 주장하나, 갑 제8, 9, 14호증, 을 제5 내지 13호증의 각 기재에 변론 전 체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 집합건물 102호(의결권 0.74%)의 동의서 서명자는 그 구분소유자인 주식회사 쌈지의 대표이사 천호균의 누나인 천연순이고, ② 116호는 자매간인 유정복, 유정옥의 공유(의결권 각 0.3%)인데 동의서 서명자는 유정복 뿐이며, ③ 131호(의결권 0.45%)의 동의서 서명자는 그 소유자인 이제호의 처인 임선경이고, ④ 155호는 자매간인 이순미, 이순영의 공유(의결권 각 0.19%)인데 동의서 서명자는 이순미 뿐이며, ⑤ 202-4호(의결권 0.37%) 및 306-2호(의결권 0.22%)의 동의서에 그 구분소유자인 강정환의 서명이 있으나 씨엔씨아울렛의 직원 서진택이 서명하였고, ⑥ 216호(의결권 0.35%)의 동의서 서명자는 그 구분소유자인 전미숙의 남편인 이상운이 며, ⑦ 234호는 형제자매간인 이남희, 이현관, 이현숙의 공유(의결권 각 0.15%)인데 동 의서 서명자는 이남희 뿐인 사실, ⑧ 위 동의서 서명자들이 위 구분소유자들의 위임장 을 첨부하거나 그 대리인으로 관리단에 신고된 바 없는 사실이 인정되고, 을 제10호증 의 기재만으로는 이를 뒤집기에 부족하다. 이에 의하면 위 81.22% 중 최소한 위 의결 권 합계 2.92%는 당시 구분소유자의 서면동의가 있었다고 볼 수 없으므로{집합건물법 제37조 제2항에 의하면 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집 회에서 의결권을 행사할 1인을 정하여야 하는바, 공유자 사이에서 협의가 이루어지지 않을 경우 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 되고 만일 지분이 동 등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사 할 수 없고 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없으므로(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정 등 참조), 위와 같이 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가 - 10 - 지지 못한 유정복 등의 경우는 자신의 지분비율에 따른 의결권 행사도 무효라고 할 것 이다}, 결국 이 사건 서면결의는 78.30%(= 81.22% - 2.92%)의 동의를 받는데 그쳤다고 보아야 하고, 피고 주장처럼 동의서 서명자가 그 구분소유자와 친인척관계에 있었다는 등의 사정만으로는 그 구분소유자에 의한 묵시적 동의나 추인이 되었다고 보기 어렵 다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 서면결의는 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 의결정족수를 충족하지 못하였으므로 무효이다. (2) 피고의 주장에 대한 판단 (가) 이 사건 서면결의 당시 구분소유자 명의의 동의서가 적법하게 작성되지 않은 이상 묵시적 동의나 추인이 인정될 수 없음은 앞서 본 바와 같은바, 위와 같이 서면동의 로서의 효력을 인정하기 어려운 경우 그 구분소유자들이 2012. 3. 13. 새롭게 동의서를 작성하여 제출함으로써 이 사건 서면결의가 유효하게 성립된 것인지에 관하여 본다. (나) 살피건대, 을 제14 내지 19호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 앞서 본 바와 같이 서면동의의 효력을 인정하기 어려운 이 사건 집합건물 102호(의결권 0.74%), 116호 중 1/2지분(의결권 0.3%), 155호 중 1/2지분(의결권 0.19), 216호(의결권 0.35%), 234호 중 2/3지분(의결권 0.3%)에 관하여 2012. 3. 13. 당시 해당 구분소유자 들이 동의서를 작성하여 추가로 제출한 사실이 인정되고, 위와 같이 추가로 제출한 동 의에 따른 의결권을 합하면 이 사건 서면결의는 일응 80.63%의 동의를 얻어 2012. 3. 13.경 성립하였다고 할 것이다. 그러나 서면결의의 방법에 의한 결의에 있어서 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지 는 결의에 대한 동의를 철회할 수 있고, 그 철회의 의사표시는 결의에 대한 동의의 의 사표시와 마찬가지로 관리규약에 다른 정함이 없는 이상 반드시 일정한 절차와 방식에 - 11 - 따라서만 하여야 하는 것은 아니며 철회의 의사를 추단할 수 있는 행위나 외관이 있는 것으로 충분하다고 할 것이다(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533, 83540 판결 참 조). 이 사건에 있어 갑 제10호증, 을 제5호증의 각 기재에 의하면, 원고 문OO, 김O희, 김O주, 정O숙, 정O경의 의결권 비율이 합계 3.6%인 사실, 원고들이 2011. 11. 16. 피 고를 상대로 광주지방법원 2011가합14215호로 이 사건 관리규약이 서면결의의 요건을 결여하고 의결정족수를 충족하지 못한 상태에서 제정되었다는 이유로 그 무효확인을 구하는 소를 제기하였으나, 2012. 7. 13. 광주지방법원으로부터 규약 자체의 효력을 다 투는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다는 이유로 각하 판결을 받은 사실을 인정할 수 있고, 이에 의하면 원고 문OO 등이 이 사건 서면결의가 2012. 3. 13.경 의결정족수 요건을 충족하여 성립하기 이전인 2011. 11. 16. 위 관리규약무효확인의 소를 제기함으 로써 그 동의의 의사표시를 철회하였다고 할 것이고, 위와 같이 추가적인 동의서 제출 에 따른 동의 의결권(80.63%)에서 철회된 원고 문OO 등의 의결권(위 3.6%)을 공제하 면, 이 사건 서면결의에 동의한 의결권이 77.03%에 불과하여 이 사건 서면결의가 2012. 3. 13. 추가적인 동의서 제출에 의해 집합건물법상 의결정족수를 충족했다고 보 기 어려우므로, 결국 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 4. 결 론 그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사이종채 - 12 - 판사권노을 판사안현정