C은 채무초과 상태에서 피고에게 여러 부동산을 함께 처분하고, 매매대금 대신 근저당권 빚을 갚도록 했다.

- 1 - 전 주 지 방 법 원 제 2-1민 사 부 판 결 사 건2024나12838 사해행위취소 원고, 피항소인**** 피고, 항소인B 제1심판결**** 2024. 11. 20. 선고 2023가단10413 판결 변 론 종 결2026. 7. 8. 판 결 선 고2026. 8. 12. 주 문 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송 총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 가. 별지1 목록 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’) 중 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사 건 제1부동산’) 관련 청구 - 2 - 1) 주위적 청구 이 사건 제1부동산에 관하여, ① C과 피고 사이에 2022. 4. 25. 체결된 소유권이전 청구권가등기 설정계약을 취소하고, 피고는 C에게 **** 2022. 4. 26. 접수 제D호로 마친 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행하고, ② C과 피고 사이에 2023. 2. 15. 체결된 매매계약을 취소하고, 피고는 C에게 전주지방법원 남 원지원 2023. 2. 24. 접수 제E호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라. 2) 예비적 청구 이 사건 제1부동산에 관하여, C과 피고 사이에 2022. 4. 25. 체결된 매매예약으로 인한 소유권이전청구권가등기 설정계약을 57,350,000원의 한도 내에서 취소하고, 피고 는 원고에게 57,350,000원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까 지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 별지1 목록 제2 내지 5항 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 제2, 3, 4, 5부동산’) 관 련 청구 1) 주위적 청구 이 사건 제2 내지 5부동산에 관하여, C과 피고 사이에 2022. 3. 24. 체결된 매매계 약을 취소하고, 피고는 C에게 **** 2022. 3. 29. 접수 제F호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라. 2) 예비적 청구 이 사건 제2 내지 5부동산에 관하여, C과 피고 사이에 2022. 3. 24. 체결된 매매계 약을 85,441,247원의 한도 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 85,441,247원 및 이에 대 하여 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급 - 3 - 하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 【원고가 제1심에서 피고를 상대로 이 사건 각 부동산에 관하여 사해행위 취소 및 원상회복을 청구한 데 대하여 제1심법원은 이 사건 제1, 4부동산에 관한 청구는 인용 하고 이 사건 제2, 3, 5부동산에 관한 청구는 기각하였다. 이에 대하여 피고만이 불복 하여 항소하였으므로 이 법원의 심판대상은 이 사건 제1, 4부동산에 관한 청구 부분에 한정된다.】 이 유 1.인정사실 가.원고와 C의 지위 원고는 철근재 가공, 유통, 판매업 등을 영위하는 법인이고, C은 주식회사 G, 주식 회사 H을 실제 운영하는 사람이다. 원고는 주식회사 H이 시공하는 사업장에 철근 등 을 공급하였고, C은 2021. 3. 7.경 원고에게 주식회사 H이 원고에게 지급하여야 할 물 품대금채무를 연대보증하였다. 나.C의 이 사건 제1부동산 처분행위 1) C은 2022. 3. 24. 1) 피고와 사이에 이 사건 제1부동산에 관하여 매매예약에 기 1) 이 사건 제1부동산의 처분 시점에 관하여 원고는 등기부 기재 등기원인일자인 2022. 4. 25.을, 피고는 을다22호 증(매도인 I/C과 매수인 피고 간에 작성된 2022. 3. 18.자 부동산매매계약서)에 기재된 2022. 3. 18.을 각각 주장 한다. 살피건대, ① 위 부동산매매계약서는 이 사건 각 부동산 처분에 관한 처분문서임에도 항소심에서 비로소 제출된 점, ② 위 부동산매매계약서에는 I 소유 부동산과 C 소유의 이 사건 각 부동산을 2022. 3. 18. 함께 매매 하는 것으로 기재되어 있고, 부동산등기부상 소유권이전등기 접수일도 2022. 3. 29.로 동일함에도, I 소유 부동산 의 등기부상 등기원인일자는 2022. 3. 18.로 기재되어 있는 반면, 이 사건 제2 내지 5부동산의 등기부상 등기원 인일자는 2022. 3. 24.로 기재되어 있어서 상이한 점 등에 비추어 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약이 2022. - 4 - 한 소유권이전청구권가등기 설정계약(이하 ’이 사건 제1부동산 가등기설정계약‘)을 체 결하고, 2022. 4. 26. 피고에게 2022. 4. 25.자 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청 구권가등기(이하 ’이 사건 제1부동산 가등기‘)를 마쳐 주었다. 2) C은 2023. 2. 15. 피고와 사이에 이 사건 제1부동산에 관한 매매계약(이하 ’이 사건 제1부동산 매매계약‘)을 체결하고, 2023. 2. 24. 피고에게 2023. 2. 15.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기(이하 ’이 사건 제1부동산 소유권이전등기‘)를 마쳐 주었 다. 다.C의 이 사건 제2 내지 5 부동산 처분행위 C은 2022. 3. 24. 피고와 사이에 이 사건 제2 내지 5부동산에 관한 매매계약(이하 ’이 사건 제2 내지 5부동산 매매계약‘)을 체결하고, 2022. 3. 29. 피고에게 각 2022. 3. 24.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 라.이 사건 제1 내지 5 부동산의 처분 당시 시가 이 사건 제1 내지 5부동산의 2022. 3. 24. 2) 당시 시가는 그 순서대로 각 87,575,000원, 150,025,200원, 60,229,000원, 120,391,800원, 100,831,800원이다. 마.C의 이 사건 제1 내지 5부동산 근저당권 설정 및 피고의 근저당권 말소 위 각 매매예약 내지 계약의 체결 및 그 이행 무렵 이 사건 각 부동산에는 아래 기재와 같은 근저당권(이하 ’이 사건 각 근저당권‘)이 설정되어 있었다가 피고의 자금 출연에 의한 변제로 2022. 3. 29. 및 2022. 3. 30.경 모두 말소되었다. 3. 18. 체결되었다는 피고의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 점을 한편으로 하고, 피고가 근저당권 부담으로 잔존가치가 없던 이 사건 제1부동산을 2022. 3. 24. 이 사건 제2 내지 5부동산과 함께 매수하지 않고, 근저당권 을 모두 말소한 이후인 2022. 4. 25.에야 따로 분리하여 별도로 매매예약 등을 체결할 경제적 이유나 합리적인 동기를 찾기 어렵다는 점을 다른 한편으로 할 때, 2022. 3. 24. 이 사건 제1부동산을 이 사건 제2 내지 5부동산 과 함께 매수하기로 하는 약정이 있었다고 봄이 상당하다. 2) 이 사건 각 부동산에 대한 2022. 3. 18. 당시 시가감정평가액은 앞서 인정한 그 처분행위 시점인 2022. 3. 24.에 도 같다고 추인된다. - 5 - 순 번 목적 부동산 설정 일자 채무자근저당권자채권최고액(원) 말소 일자 피담보채무액 (변제액;원) 1 제1, 2, 3, 5 부동산 2021. 3. 5. JK336,000,000 2022. 3. 30. 283,501,764 2 제1, 2, 3, 5 부동산 2021. 3. 5. CL195,000,000 2022. 3. 29. 150,000,000 3 제1, 2, 3, 5 부동산 2021. 9. 8. CM300,000,000 2022. 3. 29. 200,000,000 4제3, 4부동산 2021. 9. 15. CN180,000,000 2022. 3. 29. 150,000,000 【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑1, 2, 3, 8, 14 내지 18, 21호증, 을다6, 12, 17호증 (가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 이 법원 의 감정인 O에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지 2.당사자의 주장 요지 가.원고 1) 　원고에 대한 물품대금 연대보증채무를 부담하고 있던 C은 채무초과 상태에서 자신과 밀접한 관계에 있는 피고에게 이 사건 각 부동산을 처분하는 사해행위를 하였 다. 2) 이 사건 각 부동산의 가액을 기준으로 그에 설정된 공동근저당권의 피담보채무 에 대한 안분액을 산정, 공제할 경우 이 사건 제1부동산에는 그 시가 상당액, 제4부동 산에는 85,441,247원 상당의 일반채권자를 위한 공동담보가 존재하였으므로, 이 사건 제1, 4부동산에 대한 C의 처분행위에 대하여 청구취지 기재와 같은 판결을 구한다. 나.피고 1)　　 피고는 계란 포장작업장으로 사용하기 위하여 2022. 2. 9. C 소유의 이 사건 각 부동산 5필지 및 소외 I 소유의 토지 5필지, 건물 2동을 일괄 매수하기로 합의하고, 매 매대금 명목으로 이 사건 각 부동산에 설정된 공동근저당권을 변제, 말소하였다. 따라 - 6 - 서 이 사건 각 부동산의 처분행위는 경제적 일체를 이루는 일련의 행위이므로 일괄적 으로 사해행위 성립 여부를 판단하여야 한다. 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약 당 시 그 전체 가액은 519,052,800원 상당이지만 부담하고 있던 실제 피담보채무액은 783,501,764원 상당으로서, 위 피담보채무액이 이 사건 각 부동산의 전체 가액을 초과 하므로 일반채권자를 위한 공동담보가 존재하지 않는다. 2) 이 사건 제1부동산에는 이 사건 제2, 3, 5부동산과 함께 다수의 공동근저당권 (근저당권자 K, L, M)이 설정되어 있다가 이 사건 제1부동산 가등기 경료일인 2022. 4. 26. 이전에 모두 말소되었으나, 위 가등기의 원인이 되는 실제 처분행위는 위 근저당권 말소일보다 앞서는바, 위 처분행위 당시 이 사건 제1부동산에 대한 위 공동근저당권의 피담보채무액 안분액이 그 시가 상당액을 초과하므로, 제1부동산 가등기설정계약 및 매매계약은 당초 사해행위가 될 수 없다. 3) 이 사건 제3부동산과 제4부동산에는 주식회사 N(이하 ’N‘) 명의의 공동근저당권 이 설정되어 있었으나 이 사건 제3부동산은 선순위 근저당권으로 인하여 잔존가치가 남지 않아 배당이 불가능하므로 N의 피담보채권은 전액 제4부동산으로부터 회수되어 야 한다. 그런데 이 사건 제4부동산 매매계약 당시 그에 설정된 피담보채무액 150,000,000원이 그 시가 상당액 120,391,800원을 초과하고 있음이 분명하므로, 이 사 건 제4부동산 매매계약은 당초 사해행위가 될 수 없다. 3.청구원인에 관한 판단 가.피보전채권의 존부 갑1, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① C은 2021. 3. 7. 원고 에게 주식회사 H이 원고에게 지급하여야 할 361,166,300원의 물품대금채무를 연대보증 - 7 - 하면서, 위 361,166,300원의 물품대금채무를 2021. 5. 30.까지 변제하고, 만약 이를 이 행하지 못할 시 연 20%의 이자를 가산하여 지급하겠다는 잔액 확인서를 작성하여 교 부한 사실, ② 원고는 C을 상대로 전주지방법원 2022가단37511호로 물품대금지급을 청구하였고, 위 법원은 ’C은 원고에게 256,624,994원 및 이에 대하여 2023. 10. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.‘는 취지의 원고 전부승소 판 결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실, ③ C이 피고들에게 별지1 목록 기재 각 부동산을 처분한 시점인 2022. 3. 24.을 기준으로 원고의 채권액은 196,781,771원인 사실이 인정되는바, 이에 의하면 원고의 C에 대한 위 연대보증채권 196,781,771원과 그에 대한 지연손해금 채권은 이 사건 각 부동산에 관한 가등기설정 계약 내지 매매계약 체결 이전에 발생한 것으로서 이 사건 채권자취소권의 피보전채권 이 될 수 있다. 나.C의 무자력 별지2 「2022. 3. 24. 당시 C의 재산상태」의 증거란 기재 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, C이 2022. 3. 24. 당시 채무초과 상태에 있었음이 인정된다. 다.사해행위 성립 여부 1) 전제되는 법리 채무자가 연속하여 수개의 재산행위를 한 경우에는 채권자취소권에 관하여 각 행 위별로 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성을 판단하는 것이 원칙 이지만, 그 일련의 행위들을 하나의 행위로 볼 특별한 사정이 있는 때에는 이를 일괄 하여 전체로서 사해성이 있는지 판단하여야 한다. 이때 그러한 특별한 사정이 있는지 여부는 행위의 상대방의 동일성, 각 재산행위의 시간적 근접성, 채무자와 상대방의 관 - 8 - 계, 행위의 동기 내지 기회의 동일성 여부 등을 기준으로 결정되어야 한다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다15387 판결 참조). 채무자가 양도한 부동산에 제3자의 채무를 담보하기 위한 근저당권이 설정되어 있 는 경우 그 부동산에서 일반 채권자들의 공동담보로 되는 책임재산은 채권최고액을 한 도로 실제 부담하고 있는 피담보채권액을 뺀 나머지 부분이므로, 근저당권의 피담보채 권액과 채권최고액이 모두 부동산 가격을 초과하는 때에는 일반 채권자들의 공동담보 로 되는 책임재산이 없으므로 부동산의 양도가 사해행위에 해당한다고 할 수 없고(대 법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결 참조), 그와 같은 경우에 채무자가 근저당권 이 설정된 부동산을 처분하면서 매매대금으로 그 부동산에 대해서 다른 채권자에 우선 하여 변제를 받을 수 있는 지위에 있는 근저당권자의 피담보채권액 중 일부를 변제하 고 근저당권을 말소한 경우라면 특별한 사정이 없는 한 부동산 처분행위를 사해행위로 볼 수 없다(대법원 2018. 4. 24. 선고 2017다287891 판결 참조). 한편, 수 개의 부동산 에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 책임재산을 산정함에 있어 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 민법 제368조의 규정 취지에 비추어 공동저당 권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분한 금액이라고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2003다39989 판결 참조). 2) 이 사건 제1부동산 부분 위 인정사실, 갑3, 21호증, 을다6, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하 면, 이 사건 제1부동산 등기부상 가등기의 등기원인일자는 2022. 4. 25.로, 이전등기의 등기원인일자는 2023. 2. 15.로 각 기재되어 있고, 위 각 등기원인에 따라 2022. 4. 26. 자 가등기와 2023. 2. 24.자 이전등기가 경료 되었는데, 그 이전인 2022. 3. 29. 및 - 9 - 2022. 3. 30. 이 사건 제1부동산에 설정되어 있던 이 사건 각 근저당권(근저당권자 K, L, M)이 모두 말소된 사실, 그로 인하여 결과적으로 위 각 등기원인일자 및 그에 따른 등기 경료 당시에는 이 사건 제1부동산에 아무런 근저당권의 부담이 존재하지 않았던 사실은 인정된다. 그러나 앞서 본 법리에 비추어, 갑21호증, 을다3, 6, 12, 20호증의 각 기재 및 영 상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ① 이 사건 제1부동산은 이 사건 제2 내지 5부동산과 서로 인접해있고, 위 각 부동산을 포괄 하여 현재 하나의 산란계시설 및 계란포장 작업장 부지로 활용되고 있는 점, ② 피고 는 앞서 본 바와 같이 2022. 3. 24. C으로부터 이 사건 각 부동산을 일괄 매수하면서 매매대금 지급에 갈음하여 채무자 C의 출재가 아닌 피고 자신의 자금으로 이 사건 각 부동산에 공동으로 설정되어 있던 근저당권의 피담보채무를 직접 변제하기로 약정하였 고, 이에 따라 2022. 3. 29. 및 2022. 3. 30. 이 사건 근저당권들을 모두 말소시킨 점, ③ 이 사건 제1부동산은 이 사건 제2, 3, 5부동산과 동일한 공동근저당권(근저당권자 K, L, M)의 목적물이었다가 피고의 위 변제로 위 공동근저당권이 모두 말소된 점, ④ 가등기에 따른 본등기 경료 당시 작성, 제출된 2023. 2. 15.자 부동산매매계약서(을다4 호증)에는 이 사건 제1부동산의 매매대금이 3천만 원으로 기재되어 있으나 별도의 매 매대금이 실제 지급된 바 없고, 피고가 그에 설정된 공동근저당권의 피담보채무를 직 접 변제하여 말소시킴으로써 그 지급에 갈음한 것으로 보이는 점, ⑤ 이 사건 제1부동 산 등기부에 가등기설정계약 체결일로 기재된 “2022. 4. 25.”은 이 사건 제2 내지 5부 동산의 매매계약 체결일인 “2022. 3. 24.”에 시간적으로 근접해 있고, 매매예약이나 가 등기 경료 등 절차가 지연된 데에 거래 밖의 형식적·절차적 이유 3) 가 존재하는지 여부 - 10 - 는 별론, 앞서 본 바와 같이 이 사건 제1부동산만을 거래대상에서 실질적으로 분리, 이 사건 제2 내지 5부동산보다 늦게 매매예약/계약 등을 체결할 합리적 이유나 동기를 찾 기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 제1부동산은 이 사건 제2 내지 5부동산과 함께 사용할 목적으로 경제적·실질적으로 일체를 이루는 단일 거래대상으로서 동일한 조건에 매매가 이뤄진 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 제1부동산에 관한 가등기설 정계약 내지 처분행위는 이 사건 제2 내지 5부동산에 관한 매매 등 처분행위가 있었던 2022. 3. 24.에 일괄하여 이루어진 것으로 봄이 타당하다. 위의 판단을 전제로 보건대, 2022. 3. 24. 당시 공동근저당권의 목적인 이 사건 제 1, 2, 3, 5부동산의 가액에 비례하여 이 사건 각 근저당권의 피담보채권액을 안분한 액 수를 공제 후 남는 금액은 별지3 「2022. 3. 24. 당시 이 사건 제1, 2, 3, 5부동산 가액 및 공동근저당권 현황」의 계산내역과 같은바, 이에 의하면 선순위인 1, 2순위 공동근 저당권의 피담보채권액을 안분, 공제하는 것만으로 이 사건 제1부동산의 시가 상당액 이 전액 소진되어 음수가 됨을 알 수 있으므로, 4) 결국 2022. 3. 24. 당시 이 사건 제1 부동산에는 일반채권자들의 공동담보가 될 수 있는 부분이 존재하지 아니하고, 그와 같은 상태에서 피고가 매매대금 지급에 갈음하여 이 사건 제1부동산의 가액 내지 그 피담보채권 안분액을 초과하는 금액을 근저당권자들에 직접 지급하고 근저당권을 말소 시킨 이상, 이 사건 제1부동산에 대한 처분행위를 두고서 사해행위가 된다고 볼 수는 없다. 결국, 이와 다른 전제에서 이 사건 제1부동산에 관한 가등기설정계약, 매매계약의 3) 이에 대하여 피고는 2022. 3. 18.자 부동산매매계약서(을다22호증) 제10조 제3항의 기재를 들어, 이 사건 제1부 동산 지상에 비닐하우스와 미등기 가건물이 설치되어 있었다는 점, 농지취득자격증명원 발급이 필요하였다는 점 등 이 사건 제1부동산에는 피고 앞으로 등기를 즉시 경료하기 어려운 장애사유가 존재하였다고 주장한다. 4) (-)7,653,569원 = 제1부동산 시가 87,575,000원 – 1순위 분담액 62,277,641원 – 2순위 분담액 32,950,928원 - 11 - 취소 및 이에 따른 원상회복 내지 가액배상을 구하는 원고의 이 부분 주장은 더 나아 가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3) 이 사건 제4부동산 부분 위 인정사실, 갑3, 21호증, 을다6, 12호증의 각 기재와 이 법원의 감정인 O에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 2022. 3. 24. 당시 이 사건 제3부동 산의 가액은 60,229,000원, 이 사건 제4부동산의 가액은 120,391,800원인 사실, ② C은 2021. 10. 1. N에 대하여 이 사건 제3, 4부동산을 공동담보로 하는 채권최고액 180,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, ③ 당시 이 사건 제3부동산에는 N 의 위 근저당권보다 선순위로서 이 사건 제1, 2, 3, 5부동산을 공동담보로 하여 설정된 근저당권(근저당권자 K, L, M)이 존재하고 있었던 사실, ④ 피고가 2022. 3. 29. N에 피담보채무 150,000,000원을 지급하고 위 근저당권설정등기를 말소한 사실이 인정된 다. 그런데 별지3 「2022. 3. 24. 당시 이 사건 제1, 2, 3, 5부동산 가액 및 공동근저당 권 현황」의 계산내역에 의하면, 선순위인 1, 2순위 공동근저당권의 피담보채권액을 공 동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 안분, 공제하는 것만으로 이 사 건 제3부동산의 시가 상당액이 전액 소진되어 음수가 됨을 알 수 있고 5) , 따라서 이 사 건 제3부동산에는 후순위인 N의 근저당권에 대하여 담보로 제공될 수 있는 잔존가치 가 존재하지 아니하므로 이 사건 제4부동산만으로 N의 피담보채권액 150,000,000원 전액을 부담하여야 할 것인데, 이 사건 제4부동산의 시가는 120,391,800원으로서 위 피담보채권액 150,000,000원에 미달함이 분명하다. 따라서 이 사건 제4부동산에는 일 5) (-)5,263,680원 = 제3부동산 가액 60,229,000원 – 1순위 분담액 42,830,945원 – 2순위 분담액 22,661,735원 - 12 - 반채권자들을 위한 공동담보가 될 수 있는 부분은 존재하지 않는다. 결국, C과 피고 사이에 체결된 이 사건 제4부동산 매매계약이 일반채권자의 공동 담보를 감소시키는 사해행위에 해당한다고 할 수 없는 이상, 이와 다른 전제에서 이 사건 제4부동산에 관한 매매계약의 취소와 이에 따른 원물반환 내지 가액배상을 구하 는 원고의 이 부분 주장 역시 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 4.결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각할 것인바, 제1심판결 중 피 고 패소 부분은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고, 그 취소 부분 에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김호춘 판사송인우 판사유재현