원고는 채무자 소유 주택에 근저당권을 설정한 채권자로, 채무자가 채무초과 상태에서 피고와 임대차계약을 체결한…

- 1 - 서 울 서 부 지 방 법 원 판 결 사 건2006가단89100 사해행위취소로인한배당이의 원 고**** **** 대표자 이사장 **** 소송대리인 변호사 **** 피 고**** (74 ****) **** 변 론 종 결2007. 5. 22. 판 결 선 고2007. 6. 19. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고와 ****이 2005. 10. 24. 맺은 별지 기재 임대차계약을 취소하고, 이 법원 200△ 타경31△△△ 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2006. 12. 1. 작성한 배당표 중, 피고의 배당액 16,000,000원을 삭제하며, 원고의 배당액 44,325,549원을 60,325,549원 - 2 - 으로 경정한다. 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 2005. 1. 14. **** 소유의 별지 기재 임대차 목적물(이하 ‘이 사건 주 택’이라고 한다)에 관하여 채권최고액을 100,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 그런데 이 법원은 2005. 12. 2. 원고의 신청에 따라 이 사건 주택에 관하여 경매 개시결정(200 △타경31△△△)을 내렸다. 다. 한편, 이 법원은 2006. 12. 1. 위 경매절차의 배당기일에, 소액임차인으로 권리신 고한 피고에게 16,000,000원을 우선 배당한 다음 원고에게 44,325,549원을 배당하는 등의 내용으로 배당표를 작성하였다. 【증거】갑 제6호증, 갑 제8호증의 2, 5, 36의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 요지 원고는 이 사건 청구원인으로, 채무자인 ****이 채무초과 상태에서 이 사건 주택 에 관하여 피고와 별지 기재와 같이 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한 다)을 체결한 행위는 채권자인 원고를 해하는 사해행위에 해당한다고 주장하면서, 이 사건 임대차계약을 취소하고 청구취지 기재와 같이 위 배당표를 경정할 것을 구한다. 이에 대하여 피고는, 자신은 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고 한다)에 정한 우선변 제권을 가진 정당한 소액임차인이므로 원고의 청구가 이유 없다고 다툰다. 3. 판단 - 3 - 우선 피고와 ****이 맺은 이 사건 임대차계약이 과연 사해행위에 해당하는지 여부 에 관하여 살펴보기로 한다. 무릇 채무자가 채무초과 상태에서 그 소유의 부동산에 대하여 법에서 정한 임차권을 설정해 준 행위는 특별한 사정이 없는 한 채무초과 상태에서의 담보제공행위로서 채무 자의 총재산의 감소를 가져오는 행위가 되는 것이고, 이러한 경우 그 임차권설정행위 는 사해행위취소의 대상이 될 수 있다. 그러나 법에 정한 요건을 갖춘 임차인에 대하여 그보다 앞선 담보권자에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 법의 입법 취지에 비추어 보면, 법에서 정한 소액 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금 회수에 대하여 상당히 신뢰를 하게 되고, 따라 서 임대인의 채무초과 상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지 에 대하여 통상적인 거래행위를 할 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자 인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고 려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제8호증의 12, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 공인중개사인 ****의 중개로 ****과 2005. 10. 24. 별지 기재와 같이 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이에 피고는 ****를 통하여 ****에게, 2005. 10. 25. 계약금으로 2,000,000원을, 2005. 11. 4. 나머지 18,0 00,000원을 각 지급하여 이 사건 임대차계약의 보증금 전액을 지급한 사실, 한편, 피고 는 2005. 10. 25. 이 사건 주택의 소재지에 전입신고를 하면서 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받아 둔 사실, 피고가 이 사건 임대차계약 체결 전부터 ****을 알고 있 - 4 - 었다거나 그와 친인척관계에 있었다고 볼 만한 사정이 없는 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 비추어 보면, 피고가 원고를 비롯한 일반채권자를 해한다는 의사로 ****과 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 볼 수는 없다. 4. 결론 따라서 이 사건 임대차계약이 사해행위에 해당함을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유가 없으므로 기각한다. 판사 정인재 _________________________ - 5 - 임대차계약의 표시 1. 임대차 목적물 : **** 2. 임대인 : **** 3. 임차인 : 피고 4. 임대차 보증금 : 20,000,000원 5. 임대차 기간 : 2005. 11. 10.부터 2007. 11. 9.까지 끝.