부동산 경매에서 제시외 건물 감정가 포함 손해 주장

【원고, 항소인】 주식회사 에스디에스 【피고, 피항소인】 대한민국 【제1심판결】 수원지법 2010. 7. 21. 선고 2010가단1391 판결 【변론종결】2010. 10. 5. 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 43,338,240원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 인정 사실 가. 수원지방법원(이하 ‘집행법원’이라 한다)은 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 대한 위 법원 2008타경24233, 42774(병합), 47540(중복) 부동산임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)에서 이 사건 각 부동산 가액의 평가를 담당한 감정인 소외인이 2008. 6. 12. 별지 목록 기재 제1, 3 부동산의 지상에 별지 목록 기재 7 건물과 독립된 형태로 건립되었으나, 미등기 상태로 있던 소유자 미상의 경량철골조 샌드위치패널지붕 단층 창고 약 320㎡ 및 조적조 평슬래브 지붕 단층 화장실 약 24㎡(이하 ‘제시외 건물’이라 한다)를 평가 대상에서 제외한 감정평가서를 작성·제출하자, 제시외 건물에 관하여 위 감정인 소외인에게 추가감정을 명하였고, 집행법원은 위 감정인으로부터 회신받은 제시외 건물의 감정평가액 103,680,000원을 이 사건 각 부동산에 대한 감정평가액 3,379,222,400원에 합산하여 최저매각가격을 3,482,902,400원(=3,379,222,400원+103,680,000원)으로 결정하였다. 나. 수원지방법원 집행관이 2008. 9. 24. 작성한 이 사건 각 부동산에 관한 부동산현황조사보고서(다만 이는 별지 목록 기재 제8, 9부동산에 관한 것이었다)에는 ‘제시외 건물에 대해 용인시 처인구청에 확인한바, 건축물대장 및 건축허가신고서 등이 없어 소유자를 확인할 수 없음. 또한 제시외 건물에 용남토건(주)가 유치권 주장을 알리는 안내문이 부착되어 있음’이라고 기재되어 있고, 위 용남토건 주식회사의 안내문 및 제시외 건물의 사진이 첨부되어 있다. 다. 이 사건 경매절차에서 작성된 이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서 비고란에는 ‘일괄매각, 제시외 건물 ㄱ. 경량철골조 샌드위치패널지붕 단층 창고 약 320㎡, ㄴ. 조적조 평슬래브지붕 단층 화장실 약 24㎡ 용남토건 주식회사로부터 2008. 11. 27. 토지 및 건물 전체에 대하여 1,337,511,620원의 유치권신고 있음’이라고 기재되어 있고, 부동산 표시란에는 제시외 건물을 제외하고 이 사건 각 부동산만 기재되어 있으며, 감정평가액 최저매각가격의 표시란에는 제시외 건물의 감정평가금액을 포함한 3,482,902,400원이 기재되어 있었고, 2009. 5. 14. 매각기일에 관한 부동산매각공고 역시 위 매각물건명세서와 동일한 형태로 되어 있었다. 라. 원고는 2009. 5. 14. 최저매각가격이 1,426,597,000원으로 저감된 이 사건 경매절차의 매각기일에서 매각가격 1,456,000,000원에 이 사건 각 부동산을 낙찰받았는데, 집행법원의 사법보좌관은 2009. 5. 21. 제시외 건물을 포함시키지 않고 이 사건 각 부동산에 대하여만 원고에 대한 매각허가결정(이하 ‘이 사건 매각허가결정’이라 한다)을 내렸고, 원고는 위 매각허가결정에 대해 다투지 아니한 채 2009. 6. 24. 경매법원에 위 매각대금 1,456,000,000원을 납부하였다. 마. 한편 원고는 2009. 7. 16. 및 2009. 10. 13. 2회에 걸쳐 수원지방법원에 이 사건 매각허가결정의 대상에 제시외 건물이 포함되어 있지 않다는 이유로 경정신청을 하였으나 받아들여지지 않았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 제2, 3호증, 제4호증의 1, 2, 을 제1, 2, 4호증, 제5호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 원고의 주장 집행법원이 제시외 건물을 추가로 감정하여 그 감정가액을 합산하여 최저매각가격을 산정하고도, 이 사건 경매절차에서 매각물건명세서를 작성함에 있어 제시외 건물이 매각대상에서 제외됨을 명확히 표시하지 아니한 과실로 말미암아, 원고는 제시외 건물이 매각대상에 포함되어 적법하게 소유권을 취득할 것이라 믿고 제시외 건물의 가액이 포함된 매각대금을 납부한 후 이 사건 각 부동산을 매수하였으므로, 피고는 원고에게 피고의 위와 같은 불법행위로 원고가 입은 손해로서 제시외 건물의 감정가액을 최초 최저매각가격 대비 원고의 낙찰금액 비율(41.80%)로 안분계산한 43,338,240원을 배상할 의무가 있다. 나. 판단 (1) 제시외 건물에 대한 추가감정의 위법 여부 제시외 건물이 등기되어 있지 않고 소유자를 알 수 없었던 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 경매절차에 의한 압류의 효력이 제시외 건물에 미칠 가능성이 있는 상황에서 집행법원이 제시외 건물에 대하여 추가감정을 명하였다고 하더라도 이를 위법하다고 볼 수는 없다. (2) 최저매각가격의 결정 및 이 사건 매각허가결정의 위법 여부 법관이 행하는 재판사무의 특수성과 그 재판과정의 잘못에 대하여는 따로 불복절차에 의하여 시정될 수 있는 제도적 장치가 마련되어 있는 점 등에 비추어 보면, 법관의 재판에 법령의 규정을 따르지 아니한 잘못이 있다 하더라도 이로써 바로 그 재판상 직무행위가 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위로 되어 국가의 손해배상책임이 발생하는 것은 아니고, 그 국가배상책임이 인정되려면 당해 법관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 재판을 하는 등 법관이 그에게 부여된 권한의 취지에 명백히 어긋나게 이를 행사하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다16114 판결 참조). 사법보좌관은 법원조직법 제54조 제2항 및 사법보좌관규칙 제2조에 의하여 과거 법관이 행하던 업무 중 일부 업무를 위임받아 처리하고 있는바, 사법보좌관이 위 규정에 근거하여 업무를 행하는 경우에도 그 사법적 판단의 잘못에 대하여 따로 불복절차가 마련되어 있는 경우에는 앞서 본 법리에 비추어 사법보좌관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 그 업무를 처리하는 등 그에게 부여된 권한의 취지에 명백하게 어긋나게 이를 행사하였다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 그 직무행위가 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위에 해당된다고 단정할 수 없다. 사법보좌관이 법원조직법 제54조 제2항 제2호 및 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제11호에 의하여 부동산임의경매절차에서 최저매각가격을 결정하고, 매각허가결정을 하는 업무를 행하는 경우, 이러한 업무는 민사집행법 제268조, 제97조 제1항, 제126조 제1항에 의하여 집행법원의 처분으로서 행하여지고, 부당한 최저매각가격의 결정에 관하여는 집행에 관한 이의(민사집행법 제16조 제1항)를 신청하거나, 이후 매각허가결정에 관한 이의(민사집행법 제268조, 제121조 제5호) 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제268조, 제129조, 제130조 제1항)로 다툴 수 있는 등 불복절차를 통하여 이를 시정할 수 있는 제도적 장치가 따로 마련되어 있음이 분명하다. 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 경매절차에서 집행법원의 사법보좌관이 제시외 건물의 감정평가금액을 포함한 3,482,902,400원을 최저매각가격으로 결정하였음에도 제시외 건물을 제외하고 이 사건 각 부동산에 관하여만 매각허가결정을 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 본 바와 같이 바로 그러한 하자에 대하여 민사집행법상 제도적 시정장치가 이미 충분히 마련되어 있는 점, 원고가 최저매각가격인 3,482,902,400원보다 현저히 저렴한 1,456,000,000원에 이 사건 각 부동산을 낙찰받은 점 등에 비추어 위 인정 사실만으로는 바로 국가배상법상 국가의 손해배상책임을 인정할 수 없고, 달리 사법보좌관이 위법 또는 부당한 목적을 가지고 최저매각가격을 결정하거나 매각허가결정을 하는 등 그에게 부여된 권한의 취지에 명백히 어긋나게 이를 행사하였다고 볼만한 증거도 없으므로 사법보좌관이 집행법원으로부터 위임받아 행한 위와 같은 행위를 국가배상법 제2조 제1항에서 말하는 위법한 행위에 해당한다고 볼 수 없다. (3) 매각물건명세서 작성의 위법 여부 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등 참조). 민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 권리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다(대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결). 그러므로 이 사건에서 집행법원이나 경매담당공무원이 직무상의 의무를 위반하여 이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공하였는지 여부에 관하여 살핀다. 앞서 본 사실에 의하면, 이 사건 각 부동산에 관한 매각물건명세서 비고란에 제시외 건물을 제외한다는 취지의 기재가 되어 있지는 아니하나, 매각물건명세서의 부동산 표시란에도 제시외 건물은 포함되어 있지 아니한 점, 매각물건명세서와 함께 비치된 현황조사보고서상 제시외 건물에 대하여 소유자를 확인할 수 없는 사실이 명시되어 있는 점, 제시외 건물은 상당한 규모의 독립된 건물로서 이 사건 각 부동산의 종물이나 부합물이라고는 보기 어려운 점 등을 알 수 있는바, 이러한 경우 원칙적으로 집행법원이나 경매담당공무원으로서는 위 매각물건명세서의 비고란에 제시외 건물을 매각대상에서 제외한다는 취지를 명시적으로 기재하는 것이 바람직하였다고 할 것이나, 비록 그 취지를 기재하지 아니하였다고 하더라도 함께 비치된 위 현황조서보고서 등의 기재 등에 비추어 볼 때 매각물건명세서가 위와 같은 형태로 작성되어 있다면 경매전문가가 아닌 일반인의 관점에서도 제시외 건물이 매각대상에 포함되어 있다고 판단하기 보다는 오히려 제외되었다고 이해하는 것이 통상적이라고 할 것이고, 나아가 위와 같이 매각물건명세서의 기재가 다소 불충분한 것이 사실이라고 하더라도 매수신청인으로서는 위 현황조사보고서의 열람 등 다른 수단에 의하여 그 불충분한 사항을 최종적으로 확인하는 것이 가능하였다고 보인다. 또한 부동산 경매절차의 특성이나 집행법원의 기능상 제한 등으로 인하여 집행법원으로서는 매각대상 부동산의 현황이나 권리관계를 언제나 완벽하게 파악하여 입찰참가자들에게 공시할 수는 없는 한계가 있음이 분명하고, 매수신청인들 역시 이러한 한계를 인식하고 매각물건명세서 등을 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 자신의 책임과 판단에 의하여 별도로 확인하는 것이 보통이므로, 위와 같이 사실과 다르거나 잘못된 사항이 기재된 것이 아니라 다소 불완전한 형태로 매각물건명세서가 작성되었다는 사정만으로는 집행법원이나 경매담당공무원이 그 직무상의 의무를 위반하여 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 아예 다르게 작성한 것이라거나 불분명한 사항에 대하여 잘못된 정보를 제공한 행위와 같다고 평가할 수는 없다고 할 것이다. 다만 앞서 본 바와 같이 이 사건 집행법원이 제시외 건물을 매각의 대상에서 제외하고도 최저매각가격을 결정하면서 제시외 건물의 평가액을 포함시킨 것은 잘못이라 할 것이고 매각물건명세서에도 그와 같은 잘못된 최저매각가격이 기재되어 있기는 하나, 이는 매각물건명세서 작성, 비치의 목적인 부동산의 현황이나 권리관계에 관한 사항과는 무관한 것으로서 최저매각가격 결정의 하자가 그대로 매각물건명세서에 옮겨 기재된 것에 불과하여 이를 독립된 매각물건명세서 작성의 잘못이라고 볼 수는 없다. 따라서 매각물건명세서 작성의 잘못을 이유로 국가배상책임을 주장하는 원고의 이 부분 주장 또한 이유 없다. (4) 따라서 원고의 주장은 모두 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [[별 지] 부동산의 표시 : 생략] 판사 백강진(재판장) 황운서 민희진