상가 방문차량의 아파트 주차장 출입 제한에 따른 사용방해금지 청구

- 1 - ****지방법원 제11민사부 판결 사 건2019가합207213 ****A 상가 주차장 사용 원 고**** **** 피 고**** **** 대표자 회장 김 변 론 종 결2019. 11. 21. 판 결 선 고2020. 1. 9. 주문 1. 피고는 **** 소재 **** 동 호,  호 소유자인 원고 및 원고로부터 위 각 상 가를 임차한 사람이 위 각 상가에 출ᆞ퇴근 또는 방문하기 위하여 사용하거나, 위 각 상가를 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차에 대하여 위 아파트 주차장에 주ᆞ정차하는 것을 방해하는 일체의 행동을 하여서는 아니 된다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. - 2 - 청구취지 주문과 같다. 이유 1. 기초사실 가. 2004년경 **** 및 (이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 A 아파트 4개 동 480세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)와 상가(지상 1층, 점포 5개 규모의 상가건물로 이하 ‘이 사건 상가’라 한다)가 건축되어 일반에 분양되었다. 나. 원고는 이 사건 상가 호, 호의 구분소유자이고, 피고는 이 사건 아파트의 입주 자대표회의이다. 다. 이 사건 대지에 건축되어 있는 이 사건 아파트 480세대와 이 사건 상가의 각 구 분건물에는 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 각 마 쳐져 있다. 라. 이 사건 아파트의 주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)은 주차면적 총 1,034 면 규모로 이 사건 대지의 지하에 설치되어 있다. 이 사건 주차장의 출입구에는 차단 기가 설치되어 있는데, 이 사건 아파트와 상가의 입주민은 통행카드를 발급받아 차단 기를 열어 출입할 수 있다. 상가방문차량의 경우 정문에 근무하는 경비원에게 개별적 으로 허락을 받아 이 사건 주차장에 출입하다가, 2019. 1. 25. 이후에는 피고 측의 제 지로 이 사건 주차장을 이용하지 못하고 있다. 마. 이에 원고가 피고에게 이 사건 주차장 개방을 요구하자, 피고는 2019. 2. 11. 회 의를 열어 ‘이 사건 상가에 할당된 주차공간은 2면이나, 상가 활성화 차원에서 5면을 - 3 - 상가전용구역으로 지정하여 상가관계자들의 이용에 제공하되, 장기주차는 금하고 야간 에는 아파트 입주민도 이용할 수 있게 한다’는 취지의 결의를 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5, 11호증, 을 제1, 6호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 상가의 구분소유자로서 이 사건 주차장을 포함한 이 사건 대지 전 부를 용도에 따라 사용할 권리가 있다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 상가의 임 차인과 방문객의 이 사건 주차장 사용을 방해하고 있으므로, 피고에 대하여 위와 같은 방해행위의 금지를 구한다. 나. 청구원인에 대한 판단 1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 각 구분소유 자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법 한 권원을 가지고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자 들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 1995. 3. 14. 선 고 93다60144 판결 참조). 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 이 사건 대지에 건축되어 있는 이 사건 아파 트와 상가건물 내 각 구분건물마다 이 사건 대지 전체에 대한 일부 공유지분을 대지권 으로 하는 등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 대지에 설치된 이 사 건 주차장은 이 사건 아파트 및 상가의 공용부분임이 인정된다. 집합건물의 소유 및 - 4 - 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제10조, 제11조에 따라 이 사건 주차장 은 이 사건 상가 및 아파트 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 따라서 상가의 구분소 유자인 원고는 이 사건 주차장을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있으며, 이러한 권리 에 터잡아 원고와 사이에 임대차계약을 체결한 상가 임차인들 및 상가방문객들 역시 이 사건 주차장을 용도에 따라 사용할 수 있다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 및 임차인이 그 소유 내지 임차한 상가에 출ᆞ퇴근 또는 방문하기 위하여 사용하 거나 위 각 상가에 방문하는 사람이 사용하는 승용자동차, 화물자동차, 이륜차의 주차 를 방해하는 일체의 행위를 하여서는 안 될 의무가 있다. 다. 피고의 주장에 대한 판단 (1) 피고는, 이 사건 아파트 입주자대표회의에서 이 사건 상가에 5대 분량의 주차 공간을 허용하기로 결의하였으므로, 피고가 상가방문객들의 주차를 제한한 것은 공용 부분의 관리로서 유효하다는 취지로 주장한다. 살피건대, 민법 제263조는 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지 분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있다. 그러나 집합건물의 공용부분은 구조상 또 는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분의 비율에 의하여 제한 하는 것은 타당하지 않고, 이에 집합건물법 제10조 제2항은 집합건물의 공용부분에 관 하여는 같은 법 제11조 내지 제18조에서 정하는 바에 따른다고 규정하여 공유에 관한 민법 규정은 적용되지 않음을 명백히 하고 있다. 나아가 집합건물법 제11조는 민법의 규정과는 달리 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제10조 제2항에 따르면 위 제11조는 강행규정이 - 5 - 므로, 규약으로도 그 공유자에 대한 공용부분의 사용을 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수 없다[대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결, 한 국사법행정학회, 주석민법(제4판) 물권(2), 228-229면 참조]. 다만 합리적인 범위에서 공용부분의 사용방법을 정하고 이에 반하는 사용을 제한 하는 것은 공유자의 사용권을 ‘용도에 따른’ 범위로 제한하는 집합건물법 제11조의 취 지에 비추어 가능하고, 같은 법 제16조 제1, 3항에 따라 공용부분의 사용방법에 관하 여는 규약에 별도의 정함이 없는 한 관리단집회의 통상의 결의로써 정할 수 있지만, 객관적ᆞ합리적으로 보아 해당 공용부분의 사용목적에 어긋나게 정하는 것은 무효라고 판단된다. 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 이 사건 아파트 및 상가의 관리단집회에서 원고의 이 사건 주차장 사용을 제한하는 의결을 하거나 규약을 제정하였음을 인정할 증거가 없고, 이 사건 아파트 입주민들로 구성된 피고의 의결이 상가 구분소유자인 원 고에게 효력이 미친다고 볼 근거가 없으며, 설령 관리단집회에서 전체 상가 5개 호실 에 2개 내지 5개의 주차면만을 제공하는 내용의 결의가 통과되거나 그러한 규약이 제 정되더라도 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정에 비 추어 보면, 이는 상가 구분소유자들의 공용부분 이용권한을 현저히 침해하는 것으로서 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 없으므로 집합건물법 제10조, 제11조에 반하여 무효 라고 판단된다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. ① 이 사건 상가의 위치나 이용현황에 비추어 이 사건 상가에는 외부에서 차량을 이용하여 방문하는 고객들도 상당히 많을 것으로 보인다. 그런데 이 사건 아파트의 경 비원이 상가방문객의 주차장 출입을 제한함으로 인하여 차량을 이용해 이 사건 상가를 - 6 - 방문하려는 고객들은 외부의 다른 주차공간을 찾아 주차를 한 후 이 사건 상가에 돌아 와야 하는바, 일반 고객들이 그와 같은 번거로움과 불편함을 감수하고 이 사건 상가를 이용하리라고는 기대하기 어렵다. ② 위와 같은 통행의 직접성 및 접근성 감소는 매출하락 등 현재 상가를 운영하고 있는 입점자들의 영업에 상당한 지장을 줄 뿐만 아니라 이 사건 상가의 기능과 효용, 교환가치에도 부정적인 영향을 미쳐 구분소유자인 원고의 재산권에 중대한 제한을 초 래한다. ③ 반면 피고로서는 상가방문차량의 이 사건 주차장 출입을 전적으로 배제하지 않 더라도 상가방문차량들로 하여금 경비원에게 방문 목적을 말하고 방문증을 발급받아 출입하게 하는 등의 방법으로 아파트 단지 내 불법주차 근절 등 주차장 출입통제의 목 적을 어느 정도 달성할 수 있다고 보이고, 이를 위하여 소요되는 비용도 크지 않을 것 으로 보인다. ④ 한편 이 사건 아파트가 준공된 2004년경부터 2019. 1.경까지 피고는 이 사건 상가의 임차인 또는 방문객이 이 사건 주차장을 이용하는 것을 통제하지 않았던 것으 로 보이는바, 상가이용자의 주차장 이용을 통제하지 않으면 이 사건 아파트 입주자의 주차공간이 현저히 부족해지는 결과가 초래한다는 등의 사정이 존재한다고 볼 자료를 찾기 어렵다. (2) 피고는 이 사건 아파트 및 상가의 건축허가 시 상가 5세대에 2대분의 주차공간 이 배정되었고, 이는 주차장법 시행령 별표 1에 따른 법정주차대수와 일치하므로, 원고 에게 2대의 주차를 허용하는 것은 유효하다는 취지로도 주장한다. 그러나 이는 건축 관계법령상 허가요건을 충족하였음에 불과하고, 상가 구분소유 - 7 - 자들이 이에 개별적으로 동의하였다는 점을 인정할 증거가 없는 이상, 그와 같은 사정 을 들어 원고의 주차장 이용을 제한할 수는 없다. (3) 또한 피고는 원고와 같은 상가 소유자들이 배정된 주차면적에 따른 주차장의 유지관리비를 납부하지 않고 있기 때문에 이 사건 주차장을 사용할 권리가 없다고 주 장한다. 그러나 원고가 이 사건 주차장을 사용하기 위하여 일정한 사용료와 관리비를 부담 하여야 하더라도 피고가 원고에게 위 의무의 이행을 구함은 별론으로 하고, 이러한 의 무불이행을 이유로 원고의 이 사건 주차장의 사용 자체를 방해할 수는 없다고 판단된 다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사조인영 판사이인호 판사석윤민