공유 건물의 분할 방법에 대해 공유자들 간 합의가 이루어지지 않음

【원고, 피항소인】 【피고, 항소인】 【피 고】 【제1심판결】 인천지방법원 2010. 9. 9. 선고 2009가합8587 판결 【변론종결】2011. 3. 23. 【주 문】 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 인천 부평구 산곡동 (지번 1 생략) 대 147.3㎡ 및 같은 동 (지번 2 생략) 대 398.3㎡ 양 지상 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ①부분 건물 117.8㎡, 같은 도면 표시 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 10, 9, 8, 7, 14의 각 점을 차례로 연결한 선내 ②부분 건물 31.1㎡, 같은 도면 표시 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 20, 19, 18, 17, 16, 15, 22의 각 점을 차례로 연결한 선내 ③부분 건물 26.3㎡, 같은 도면 표시 29, 27, 26, 25, 24, 23, 29의 각 점을 차례로 연결한 선내 ④부분 건물 18.1㎡, 같은 도면 표시 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 30의 각 점을 차례로 연결한 선내 ⑤부분 건물 127㎡를 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고와 피고들에게 각 1/7 비율로 분배한다. 2. 소송총비용은 각자가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 (1) 주문 제1항 기재 건물을 원고의 소유로 한다. (2) 원고는 피고 1, 4, 5, 6에게 각 15,831,757원, 피고 2에게 9,742,571원 및 각 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고 1, 3, 4, 5에 대한 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 인정사실 가. 주문 제1항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다.)에 관하여 원고와 피고들은 각 1/7 지분을 소유하고 있다. 나. 원고와 피고들 사이에 당심 변론종결일까지도 공유물인 이 사건 건물의 분할 방법에 관하여 협의가 이루어지지 않고 있다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제4호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 공유물분할청구권의 발생 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물의 공유자인 원고는 특별한 사정이 없는 한 다른 공유자인 피고들을 상대로 이 사건 건물의 분할을 청구할 수 있다. 나. 공유물 분할방법 1) 재판에 의한 공유물분할은 각 공유자의 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이나, 대금분할에 있어 '현물로 분할할 수 없다.'는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다 할 것이고, '현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우'라는 것도 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 참조). 2) 제출된 증거에 의하면 다음과 같은 사정이 인정된다. 가) 이 사건 건물과 그 대지는 원래 원·피고들의 어머니인 소외인 소유였는데 소외인이 1990. 4. 20. 대지 부분만 원고에게 증여하였다. 소외인이 2002. 4. 27. 사망하자 그 자녀들인 원·피고들이 이 사건 건물의 소유권을 각 1/7씩 상속하였고, 피고들은 이 사건 건물에 대하여 관습법상 법정지상권을 취득하게 되었다. 나) 피고 2, 4, 5는 피고 1에게 이 사건 건물의 관리 등을 위임하여 그동안 피고 1이 그들을 대신해 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결하거나 이 사건 건물을 수선하여 왔다. 다) 이 사건 건물은 대부분 점포로 이용 중이고, 잔존내용년수는 22년이다. 이 사건 건물에 관하여 체결된 임대차계약상 연간 차임 합계는 6,480만 원이고, 당심 변론종결일에 가까운 2010. 4. 26. 무렵 이 사건 건물의 시가는 110,822,300원이나, 이 사건 건물의 위치에 따라 차임 및 시가는 많은 차이가 있다. 3) 위 인정사실과 앞서 본 법리를 종합하여 보면, 이 사건 건물을 현물분할하는 것은 사실상 불가능하고 건물의 경제적 가치를 크게 훼손할 뿐만 아니라 당사자들도 원하지 않고 있으므로 적절하지 않다. 한편 이 사건 건물의 대지부분이 원고의 단독 소유라고는 하나 원고는 애초에 이 사건 건물이 건축된 상태에서 대지를 취득하였을 뿐만 아니라 피고들에 대해서는 관습법상 법정지상권을 설정해 줄 의무를 부담하고 있으므로 이 사건 대지를 사용·수익함에 있어서 그와 같은 제한된 상태를 수인할 의무가 있다. 또한 이 사건 건물의 시가는 110,822,300원인데 반하여 이 사건 건물의 연간 차임 합계는 6,480만 원으로 시가의 약 58%에 달하는데, 만일 이 사건 건물을 원고 단독 소유로 한다면 이는 피고들이 이 사건 건물의 지상권 존속기간 동안 누릴 수 있는 현재와 같은 차임 상당의 이익을 박탈하는 것으로써 공유물분할 결과 당사자들 사이에 그 이익의 불균형이 오히려 더 심하게 되어 부당하다. 통상 건물과 대지의 소유자를 일치시키는 것이 각 부동산의 활용도와 경제적 가치를 극대화할 수 있다고는 하나, 이는 건물의 존속을 전제로 할 때 타당한 것이지 이 사건과 같이 원고가 이 사건 건물의 노후화 등을 이유로 이 사건 건물을 철거할 의사를 밝히고 있는 점 등을 고려하면, 이 사건 건물 대지의 소유자가 원고라고 하더라도 이 사건 건물을 원고 단독 소유로 하는 것이 꼭 이 사건 건물의 경제적 가치를 극대화하는 것은 아니라고 보인다. 만일 이 사건 건물을 경매에 부친다면 원고 또는 피고들이 위 경매에 참여하여 이 사건 건물을 경락받을 가능성도 배제할 수 없다. 4) 이러한 점들을 종합하여 볼 때 이 사건 건물에 대한 공유물분할방법은 현물분할이 아닌 경매를 통한 분할방법에 의하여야 할 것이고, 따라서 이 사건 건물을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 공유자들인 원고와 피고들에게 그 지분 비율에 따라 각 1/7씩 분배함이 상당하다. 5) 한편 원고는 자신이 이 사건 건물에 관한 피고 3의 지분을 양수하였으므로 이 사건 건물을 분할함에 있어서 그와 같은 사정이 고려되어야 한다는 취지로 주장한다. 공유물분할의 소는 공유자 사이에 공유물분할에 관한 협의가 안되었을 경우 그 분할방법을 정하는 형성의 소로 이행의 소가 아니다. 이 사건에 있어서 원고가 비록 이 사건 건물에 관한 피고 3의 지분을 적법하게 양수하였다고 하더라도(피고들은 이 부분에 대해서도 다투고 있다.) 지분이전등기를 마치지 않은 이상 원고는 피고 3에 대하여 지분이전등기청구권을 가진 채권자에 불과하고 이 사건 건물의 공유자는 여전히 피고 3이다. 따라서 원고가 피고 3의 지분을 양수하였다는 사정은 원고가 피고 3을 상대로 위 피고에게 분배될 경매대금에 대하여 부당이득반환을 구하는 이행의 소를 제기하는 것은 별론으로 하고, 이 사건 건물의 분할방법을 정하는 데 있어서 아무런 장애사유나 고려할 사정이 되지 않는다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 이 사건 건물은 경매에 부쳐 그 매각대금을 각자 지분 비율에 따라 분배하는 방법으로 분할하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 김명수(재판장) 조미연 강문경