민사2010나44837서울고등법원 2심2010-10-20 선고검수완료

중개사가 임대인의 허락 없이 전세계약을 체결해 보증금을 편취함.

상소인: 피고
유사 사건 데이터 부족
—
형량 percentile 미계산

비교할 사건이 아직 부족해 형의 위치를 계산할 수 없습니다.

한눈에 요약

서울고등법원 2010나44837 민사 사건(2010년 10월 20일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 승소이다. 적용 법조는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제3항, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제42조 제2항 외 4개이다.

원문: 국가법령정보센터 판결문

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01

사건 개요

무슨 일이 있었나

  • 소외 1은 임대인 소외 2로부터 월세 임대차 계약 체결 권한만 받았으나, 전세계약 체결 권한은 없었음.
  • 2006년 4월부터 2007년 12월까지 원고 6명과 전세계약을 체결한 것처럼 속여 보증금 총 3억 4,800만 원을 받음.
  • 원고들은 보증금 편취 사실을 몰랐고, 임대인으로부터 건물 인도 청구 소송을 당해 패소함.
  • 소외 1은 권한 없이 전세계약을 체결해 보증금을 편취한 범죄로 징역 7년을 선고받음.
  • 피고인 한국공인중개사협회는 소외 1과 공제계약을 체결했고, 보상금 1억 원 한도 내에서 보상할 의무가 있음.

한눈에 보는 결론

중개사 소외 1이 임대인의 허락 없이 전세계약을 체결해 보증금을 편취했고, 이에 따른 손해배상 책임이 인정되었다. 쟁점은 소외 1의 행위가 중개행위에 해당하는지와 공제사업자의 보상 책임 범위였으며, 법원은 소외 1의 행위를 중개행위로 보고 피고가 보상할 의무가 있다고 판단했다.

법원은 왜 그렇게 판단했나

  • 중개행위는 거래 당사자 모두 또는 일방의 의뢰로 거래를 알선하는 행위를 포함하며, 소외 1의 행위는 사회통념상 중개행위에 해당함.
  • 소외 1은 임대인의 대리인인 것처럼 속여 전세계약을 체결하고 보증금을 편취해 원고들에게 손해를 입힘.
  • 공제계약 갱신 시 권한 없이 전세계약을 체결한 사실을 알리지 않은 것은 사기로 보지 않음.
  • 공제규정상 고의로 사고를 유도해 계약을 해지할 수 있으나, 해지 효과는 소급하지 않아 보상 책임은 유지됨.
  • 보상 한도는 사고 1건당 한도이며, 전체 사고에 대한 총 한도가 아님.
  • 임차인들의 보상 청구권은 임대인으로부터 건물 인도 청구를 받은 시점부터 소멸시효가 시작됨.

핵심 정리

중개사가 임대인의 허락 없이 전세계약을 체결해 보증금을 편취한 경우, 그 행위는 중개행위로 인정되어 공제사업자가 보상할 책임이 있다. 공제계약 해지 사유가 있더라도 보상 책임은 소급 적용되지 않는다.

민사 판결 결과

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2010가합24935·서울중앙지방법원·2010-11-05·1심·원고 일부 승소

부동산중개업자의 부주의로 새진종건과 신축 아파트 분양계약을 체결했으나 소유권을 취득하지 못함.

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2002나13425·서울고등법원·2006-06-14·2심·원고 일부 승소

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2009나6699·대전고등법원·2011-07-15·2심·원고 일부 승소

피고의 과대평가로 리스금융 손해 발생

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2013나2004980·서울고등법원·2013-12-12·2심·원고 일부 승소

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2011나48515·서울고등법원·2012-01-11·2심·원고 일부 승소

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2007나10438·서울고등법원·2007-11-15·2심·원고 패소

위조된 판결서로 부동산 소유권이전등기를 마친 것을 믿고 2억 5천만 원을 대여함

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2002가합41089·서울지방법원·2003-09-30·1심·원고 패소

부동산가압류 신청 후 등기촉탁 시 등기의무자 표시가 등기부와 달라 각하됨

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2007가합25424·수원지방법원·2009-07-23·1심·원고 일부 승소

피고들이 공모하여 주가조작으로 원고들 손해 발생

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2024나51496·부산고등법원·2024-10-17·2심·원고 패소

임차인이 공인중개사의 중개로 임대차계약을 체결한 뒤 임대인이 근저당권을 말소하지 않아 보증금을 회수하지 못하자, 중개사와 협회를 상대로 설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
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비교원고 패소
종합 유사도
75%
2010나123181·서울고등법원·2011-08-25·2심·원고 일부 승소

부동산 분양계약 중개 과정에서 권리관계 확인과 설명 의무를 제대로 이행하지 않음.

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
75%
2010나8039·서울고등법원_특별과·2010-07-14·2심·원고 일부 승소

공인중개사들이 임차인이 신탁된 아파트인 사실을 제대로 알리지 않은 채 임대차계약을 중개함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
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2020가합201181·대구지방법원·2022-07-14·1심·원고 일부 승소

개업공인중개사가 다가구주택 임대차를 중개하면서 선순위 근저당권과 선순위 임차인들의 보증금 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았다.

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
74%
99나48476·서울고등법원·2000-03-09·2심·원고 일부 승소

법무사 직원이 근저당권자의 위임 여부를 확인하지 않고 등기를 말소하여 부동산 소유권을 잃게 된 사건.

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
74%
2024나58809·서울중앙지방법원·2025-07-23·2심·원고 패소

원고가 중개사를 통해 다가구주택 임대차계약을 체결한 뒤 시가 부풀리기와 선순위 보증금·위반건축물 설명의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
74%
2013나3750·부산고등법원·2014-03-25·2심·원고 일부 승소

공인중개사가 임차인의 보증금 반환과 위세권설정 말소를 제대로 설명·조력하지 않아 임차인이 보증금을 잃게 함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
74%
2005나69542·서울고등법원·2008-01-25·2심·원고 일부 승소

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같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
74%
2011가합1439·의정부지방법원고양지원·2011-10-07·1심·원고 패소

원고가 주식계좌를 담보로 대출받고 담보비율 유지 의무를 어겨 피고가 주식을 팔아 대출금을 회수함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
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종합 유사도
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2003가합10578·부산지방법원·2007-07-26·1심·원고 일부 승소

재건축 추진위원회와 설계용역 가계약 체결 후 해지

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
74%
2007가합3334·서울중앙지방법원·2007-11-13·1심·원고 패소

공매로 부동산 매수 후 가압류 부담 인수

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
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종합 유사도
74%
2021나2003166·서울고등법원·2021-12-09·2심·원고 패소

원고가 피고의 부탁으로 20억 원 대출을 받고, 피고가 대출금 변제를 책임지기로 약속했으나 이를 이행하지 않음.

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
73%
95가합1259·대전지방법원·1996-01-17·1심·원고 패소

근저당권의 담보 범위와 경매 배당금에 대한 다툼으로 원고들이 손해배상을 청구함.

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
73%
2012나44596·서울고등법원·2013-03-28·2심·원고 일부 승소

공인중개사와 중개보조원이 무단증축 사실을 제대로 알리지 않은 채 원고들에게 부동산을 중개해 매수하게 함

같은 분류(손해배상)청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
73%
2011가단151820·서울중앙지방법원·2012-05-16·1심·원고 일부 승소

공인중개사가 자신의 중개사무소를 자격 없는 사람의 중개행위 장소로 제공해 거래 상대방에게 손해를 입힘

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
69%
2013가단37415·대구지방법원·2014-05-30·1심·원고 일부 승소

공인중개사가 다가구주택의 선순위 임대차보증금 합계액을 실제보다 적게 허위로 설명해 임차인에게 중개대상물 설명서를 교부함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
68%
2004나53502·서울고등법원·2005-01-07·2심·원고 패소

공매로 낙찰받은 토지의 환지 후 실제 면적이 감정 사정면적보다 적다며 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
68%
2004나8500·인천지방법원·2004-11-18·2심·원고 패소

공증인이 무권대리인의 촉탁으로 약속어음 공정증서를 작성하고 본인에게 통지하지 않은 사안

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
68%
2016가단520626·광주지방법원·2017-07-28·1심·원고 일부 승소

공인중개사 자격이 없는 중개인이 신탁관계와 분양대금 납부 조건을 확인·설명하지 않은 채 오피스텔 분양계약을 알선함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
68%
2013가합17535·서울동부지방법원·2014-05-23·1심·원고 패소

원고들이 주택 매수 과정에서 중개업자가 권리관계를 제대로 설명하지 않았다며 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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68%
76나1977·서울고등법원·1976-12-22·2심·원고 패소

소외2가 국유부동산 소유권이전 서류를 위조해 자기 앞으로 등기하고, 이를 담보로 900만원을 대여함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
68%
2011가단18564·서울북부지방법원·2011-11-18·1심·원고 일부 승소

임대인 대리권 확인 없이 임대차계약을 중개하고 보증금을 지급하게 함.

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비교원고 일부 승소
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2003나16053·서울지방법원·2003-09-04·2심·원고 일부 승소

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같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
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2005가단131008·대구지방법원·2007-09-18·1심·원고 일부 승소

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현재원고 승소
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69나1183·서울고등법원·1970-11-11·2심·원고 일부 승소

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같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
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2010나21044·수원지방법원·2010-11-09·2심·원고 패소

부동산 경매에서 제시외 건물 감정가 포함 손해 주장

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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같은 죄명·청구유형
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75나210·서울고등법원·1976-04-15·2심·원고 일부 승소

부동산소개업자와 공모해 허위 계약서로 토지를 실제 시세보다 비싸게 매수하도록 속임.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
68%
92가합11689·서울지방법원남부지원·1994-05-06·1심·원고 승소

원고가 부실기업인 신정제지의 주식이 불법 상장된 사실을 모르고 매수하여 손해를 입음.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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77나8·서울고등법원·1978-04-21·2심·원고 일부 승소

원고가 피고에게 200만원을 빌려주면서 부동산에 가등기를 설정했으나, 피고가 변제기 연장 합의를 어기고 부동산을 시가의 1/3 가격에 처분함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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2021나65705·부산지방법원·2023-01-20·2심·원고 일부 승소

중개보조원이 임차인을 속여 가계약금 명목으로 돈을 받아 가로챈 사건에서, 법원은 고용주인 개업공인중개사에게 책임을 물어 손해배상을 명했다.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
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88나29677·서울고등법원·1989-11-10·2심·원고 패소

증권회사 지점장이 미수금 변제를 위해 부동산 담보 제공을 조건으로 미수금 정리 유예 약정을 체결했으나, 회사가 이를 거부하고 예탁주식을 처분함.

같은 분류(손해배상)
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
64%
2002가합75204·서울지방법원·2003-10-30·1심·원고 일부 승소

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같은 분류(손해배상)
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
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2016나1770·대구고등법원·2017-10-26·2심·원고 승소

원고가 임대차 종료 후 신규 임차인에게 서류 제출과 월세 인상 요구로 권리금 회수를 방해함

같은 분류(손해배상)
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
64%
2004가합6698·광주지방법원·2005-01-28·1심·기각

아파트 분양 후 대지면적이 부족하다며 수분양자들이 손해배상을 청구함.

같은 분류(손해배상)
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비교기각
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63%
2013나79810·서울고등법원·2014-06-25·2심·원고 일부 승소

공인중개사가 대리인의 권한을 확인하지 않고 임대차계약을 중개함.

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
61%
2008가합50528·서울중앙지방법원·2008-11-20·1심·원고 일부 승소

부동산중개업자들이 매도인이 진짜 소유자인지 제대로 확인하지 않은 채 아파트 매매를 중개함

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
60%
2010가합6482·창원지방법원·2012-02-02·1심·원고 일부 승소

원고 분양 아파트에 피고가 근저당권 설정 후 경매 신청

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
60%
2008가합105251·서울중앙지방법원·2009-11-05·1심·원고 일부 승소

부당한 주식 가압류 집행 및 손해배상 청구

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
60%
2022나2045303·서울고등법원·2023-10-20·2심·원고 일부 승소

피고가 원고 소유 토지를 수용재결 후에도 인도하지 않고 불법 점유하여 정비사업 진행을 지연시킴

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
60%
2011가합10872·서울중앙지방법원·2011-10-12·1심·원고 일부 승소

피고가 소외인을 사칭해 5억 원 대출받음

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
60%
2009가합22429·수원지방법원·2010-04-22·1심·원고 일부 승소

원고들이 일제강점기에 고□□이 사정받은 토지에 대해 피고가 무주부동산이 아님에도 불구하고 소유권보존등기와 이전등기를 한 행위에 대해 손해배상을 청구함.

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
59%
2002가합2919·서울동부지방법원·2004-02-12·1심·원고 일부 승소

피고들이 공동으로 14~24층 아파트 3동을 신축하여 원고들 주택의 일조·조망·사생활을 침해함

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
52%
2007가합96794·서울중앙지방법원·2008-12-17·1심·원고 일부 승소

OO지역에 고층 아파트가 새로 지어지면서 주변 주택에 심각한 햇빛 가림 피해가 발생해 주택 소유자들이 손해배상을 요구함.

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
52%
05

판례 요지

판시사항
  1. 1

    [1]공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에 정한 ‘중개행위’에 해당하는지 여부의 판단 기준 및 ‘중개행위’가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 매매 등 거래행위를 알선·중개하는 경우도 포함하는지 여부(적극) [2] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사 甲이 다세대주택의 소유자인 乙로부터 건물 관리 및 월세 임대차 계약의 체결 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐 전세계약을 체결할 아무런 권한이 없었음에도 임차인 丙 등과 채권적 전세계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취함으로써 丙 등에게 손해를 입힌 사안에서, 위 공제사고에서 甲의 행위는 사회통념상 중개에 해당한다고 한 사례 [3] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사가 공제계약 갱신 당시 위 협회에 대하여 권한 없이 세입자들과 전세계약을 체결하여 전세금 명목으로 금원을 편취하여 온 사실을 알리지 않은 것이, 공제약관에서 공제계약이 무효로 되는 경우로 정한 ‘사기’로 볼 수 없다고 한 사례 [4] 공제계약을 해지할 수 있는 사유 중 하나로 ‘고의로 공제사고를 유도하여 협회에 손해를 끼치게 한 경우’를 정한 한국공인중개사협회의 공제규정은 고의로 공제사고를 유도하여 협회에 손해를 끼친 경우 협회가 이를 이유로 공제계약을 해지할 수 있되 해지의 효과는 소급하지 않는 것으로 보아야 한다고 한 사례 [5] 권한 없이 다세대주택에 관한 채권적 전세계약을 체결하여 그 전세보증금을 편취함으로써 임차인들에게 손해를 입힌 부동산 중개회사의 대표이사가 한국공인중개사협회와 공제계약을 체결할 당시 적용되던 공제약관에서 “협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다.”고 규정한 의미는 부동산 중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제사업자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도’를 규정한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례 [6] 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 부동산 중개회사의 대표이사가 권한 없이 다세대주택에 관한 채권적 전세계약을 중개하여 그 전세보증금을 편취함으로써 손해를 입게 된 임차인들의 공제금 청구권은 다세대주택의 소유자로부터 건물인도 등의 청구를 받은 때로부터 소멸시효가 진행한다고 한 사례

【원고, 피항소인】 【피고, 항소인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 김종환) 【제1심판결】 서울중앙지법 2010. 4. 27. 선고 2009가합87176 판결 【변론종결】2010. 9. 1. 【주 문】 1. 피고의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고는,원고 1에게 6,000만 원,원고 2에게 7,500만 원,원고 3에게 7,300만 원,원고 4에게 6,000만 원,원고 5에게 4,500만 원,원고 6에게 3,500만 원 및 각 이에 대하여 2008. 2. 1.부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결을 취소하고, 원고들의 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 기초 사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1 내지 4호증, 을1 내지 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가.소외 1은 부동산중개업 등을 목적으로 설립된 ‘주식회사 현대코리아공인부동산중개법인’의

원문 출처: 국가법령정보센터 판결문

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