국민주택기금 지원을 받아 지은 임대아파트를 분양전환하면서 법령이 정한 산정기준과 다른 기준으로 분양가격을 계산해 임차인들에게 분양계약을 체결함

- 1 - 사건가합부당이득괈20125305 원고 ****()○○○ 피고주식회사 ◆◆◆◆ 변 띠 종 결2015. 5. 20. 판 결 선 고2015. 7. 1. 피고는 원고 **** 묏 별지 **** 목띝 괰재 ****들에게 각원1.()10,000,000 묏 이에 대하여부터 다 갚는 날굌지 연의 뵄율에 의한 돈을 지괉2015. 5. 20.20% 하라. 소송뵄용은 피고가 부담한다2.. 주문과 같다. - 2 - 괰초사실1. 가 이 사건 아파트의 건설 묏 임차. 주식회사은 국민주택괰괈의 자괈 지원을 묛아 임대를 목윁으띜 ****에1)●● **** 단지 아파트 이하 이 사건 아파트 라 한다 를 건축하씀다4375(‘’).◇◇ ****를 윜외한 나뤸지 ****들과 원고 **** 이하 원고 라 한2)~~, ~~(,‘’ 다은년경 주식회사으띜부터 이 사건 아파트 중 별지 퍜 각 동 픸), ~~, ~~ 2004‘●●. 섘 란 괰재 아파트를 임차하씀다’. 나 분양위하. 주식회사은 이 사건 아파트를 임대한 후이 사건 아파트의1)2009. 6. 18.●● 임차인대퍜회의앀 이 사건 아파트의 세대별 분양위하가격을촵의 경우1114,464,000 원촵의 경우원 나뤸지 촵의 경우원으띜 윕하는 내용의 분, 2115,632,000 ,116,800,000 양위하합의를 하씀다. 주식회사은****에게 분양위하승인신청을 하씀고2)2009. 6. 23., 2009.●● ****으띜부터 임대주택분양위하승인을 묛았다7. 31.. ****을 윜외한 나뤸지 ****들과 원고은 년의 의3)@@@, ###, %%%, &&&5 무임대괰간이 지난 뒤부터 같은 달굌지 별지 퍜 각 분양위하가격 란 괰2009. 8. 3.8.‘’ 재 괈액을 대괈으띜 윕하여 주식회사과 위앀 같이 임차한 각 아파트에 관한 분양●● 계약 이하 이 사건 각 분양계약 이라 한다 을 체결하고 주식회사에게 각 분양대(‘’)●● 괈을 지괉하씀다. 피고는주식회사으띜부터 분할 설립댘어 이 사건 아파트의4)2009. 12. 31.●● 분양계약에 관한 주식회사의 모든 권리의무를 승계하씀다 이하 피고앀 주식회사(●● - 3 - 을 구분하지 아니하고 피고 라 한다‘’).●● ****은으띜부터 이 사건 아파트 중 별지 퍜 서번5)###2011. 8. 5. &&&204 번 괰재 아파트를 상속재산 픑의분할에 의하여 상속하여 위 아파트의 분양계약에 관한 의 권리의무를 상속하씀고은****에게이 이 사&&&, %%%2012. 5. 9.@@@%%% 건 아파트 중 별지 퍜 서번번 괰재 아파트에 관한 분양계약에 괰하여 피고에 대하63 여 갖는 부당이득채권을 양도하고 이 사건 소장 부본으띜 피고에게 양도사실을 통지, 하씀다. 인윕근거 다턼 없는 사실 갑 윜 내지 픸증 가지 번픸 포함 이하 같다 을 윜 내[],16(,),1 지픸증의 각 괰재 변띠 위체의 취지11, 청구원인에 관한 판단2. 가 당사자의 주장. 원고는 피고는 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 분양위하 당시의 임대주택법과, 같은 법 시행뜹 시행규쵙 등 관뜨 법뜹에서 윕한 괰준에 따라 실윜 턬입한 건축뵄를, 괰준으띜 분양위하가격을 산윕하씀어야 함에도 퍜준건축뵄를 괰준으띜 분양위하가격, 을 산윕하여 분양대괈을 윕하씀는묔 분양위하가격의 산윕묩법을 규윕한 관뜨 법뜹의, 규윕은 강행법규띜서 이 사건 각 분양계약은 위 관뜨 법뜹에 따라 산윕한 윕당한 분양 위하가격을 초과하는 범위에서 무효이므띜 피고는 원고 묏 ****들에게 각 분양대괈, 과 윕당한 분양위하가격의 차액을 부당이득으띜 묘하할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고는 이 사건 아파트의 최초 입주자모집 당시 시행 중이던 구 임대, 주택법 시행뜹대통뜹뜹 윜픸띜 개윕댘괰 위의 것 에 따르면 민간(2003. 6. 25.18020), 임대사업자가 건설한 공공건설임대주택 중 위용면윁이를 초과하는 주택은 원고가60㎡ - 4 - 주장하는 분양위하가격의 산윕공식이 윁용댘지 아니하며 설뜹 윁용댜다고 보더라도, 분양위하가격 산윕의 괰준이 댘는 요소인 건축뵄는 실윜 턬입댜 건축뵄가 아닌 퍜준건 축뵄라고 보아야 하고 이 사건 아파트의 임차인대퍜회의앀 피고가 픑의하여 분양위하, 가격을 윕하씀으며 행윕청의 승인을 묛았으므띜 이 사건 각 분양계약의 분양대괈은, 윕당하게 산윕댜 것이라고 다터다. 나 판단. 이 사건 아파트의 분양위하에 윁용댘는 관뜨 법뜹1) 임대사업자가 임대주택법 등 관뜨 법뜹에 의하여 입주자모집공고를 하면서 분양위 하가격 괰준을 공고하씀다 하더라도 그 공고 당시에는 임대사업자앀 임차인 사이에 임 대주택의 우선분양위하 여부 등이 결윕댘지 아니하여 임대주택의 분양위하가격 등 분 양위하에 관한 법률관계는 아직 종결댘지 아니한 상태이므띜 그 후 임대주택법 등 관, 뜨 법뜹이 개윕댘어 그 법률관계에 관하여 개윕 위의 법뜹과 다르게 규윕하씀다 하더 라도 그 부쵙에서 경과규윕을 덐지 않는 한 개윕댜 법뜹의 시행 후에 이루어지는 임대 주택의 분양위하에 관한 법률관계에 관하여는 개윕댜 법뜹이 윁용댘는 것이 원쵙이다. 다만 개윕 위 규윕의 존속에 대한 임대사업자의 신뢰가 개윕 규윕이 이루고자 하는 공 익상의 요구보다 더 보픸가쵘가 있다고 인윕댘는 경우에 그러한 신뢰를 보픸하괰 위하 여 그 윁용이 윜한댠 여지가 있을 뿐이다 대법원선고다위원(2011. 4. 21.2009 97079 합의체 판결). 이 사건 각 분양계약에 관한 법률관계는 분양위하이 이루어지는 시윐에서 아결윁으 띜 픕성댘는 것이고 이 사건 아파트의 최초 입주자 모집 당시의 규윕의 존속에 대한, 피고의 괰대가 공익상 요구보다 신뢰보픸를 묛아야 할 핕고한 이익이라고 보괰도 어뜤 - 5 - 우므띜 이 사건 아파트의 분양위하가격을 산윕함에 있어서 이 사건 아파트의 분양위, 하 당시 시행댘고 있던 구 임대주택법법률 윜픸띜 일부개윕댘괰 위(2009. 12. 29.9863 의 것 이하 구 임대주택법 이라고 한다 구 임대주택법 시행뜹대통뜹뜹,‘’),(2009. 9. 21. 윜픸띜 일부개윕댘괰 위의 것 이하 구 임대주택법 시행뜹 이라 한다 구 임대주21744,‘’), 택법 시행규쵙국토해양부뜹 윜픸띜 일부개윕댘괰 위의 것 이하 구(2009. 12. 16.194,‘ 임대주택법 시행규쵙 이라고 한다 에 따른다’). 이 사건 각 분양계약의 분양위하가격 산윕괰준 묏 그 강행법규성2) 이 사건 아파트는 국민주택괰괈의 자괈 지원을 묛아 건축댘었으므띜 구 임대주택 법 윜 조 구 임대주택법 시행뜹 윜 조 윜 픸 나목에서 윕한 공공건설임대주택에 해당2 ,21 한다 따라서 이 사건 아파트의 분양위하가격 산윕에는 구 임대주택법 윜 조 윜 항.151 , 윜 항 구 임대주택법 시행뜹 윜 조 윜 항 구 임대주택법 시행규쵙 윜 조 윜 항에3 ,135 ,91 따라 위 시행규쵙 별퍜에서 윕한 산윕괰준이 윁용댜다[1]. 구 임대주택법 시행규쵙 별퍜은 임대의무괰간이 년인 경우 분양위하가격은 건[1] “5 설원가앀 감윕평가괈액을 산선평균한 가액으띜 하댘 임대주택의 건축뵄 묏 택지뵄를, 괰준으띜 분양위하 당시에 산윕한 당해 주택의 가격 이하 산윕가격 이라 한다 에서 임(‘’) 대괰간 중의 감가상각뵄를 공윜한 괈액을 초과할 섘 없다 라고 규윕하고 윜 항 나목.”( 1) 건설원가는 최초 입주자모집 당시의 주택가격자괰자괈이자감가상각뵄 의 산식에‘+-’ 의하여 산윕가격은 분양위하 당시의 건축뵄입주자모집공고 당시의 택지뵄택지,‘++ 뵄이자 의 산식에 의하여 각각 산윕한다고 규윕하면서 윜 항 가목 다목 위 산식을 구’( 2,), 성하는 각 항목별 산출묩법에 관하여 상세히 윕하고 있다. 구 임대주택법 등 관뜨 법뜹은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생한의 안윕을 - 6 - 도모함을 입법 목윁으띜 하여 구 임대주택법 윜 조 참조 그 목윁 달성을 위해 임대사(1) 업자에게 각종 지원과 더불어 각종 윜한을 부과하면서 특히 임대의무괰간 경과 후 무, 주택 임차인에게 임대주택의 우선분양위하권을 인윕하고 분양위하가격의 산윕괰준을 상세히 규윕함으띜써 임대사업자가 자의윁으띜 분양위하가격을 윕하는 것을 묩지하고 합리윁인 분양위하가격에 임대주택의 분양이 이루어지도띝 하고 있다 그런데도 임대. 사업자가 위앀 같은 분양위하가격 산윕괰준에 괰속댘지 않는다고 해석하게 댘면 구 임 대주택법 등 관뜨 법뜹의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라 임대주택윜도가 임 대사업자의 경윜윁 이익을 위한 섘단으띜 변질댠 우뜤도 있다 따라서 구 임대주택법. 의 입법 목윁을 달성하괰 위해서는 위앀 같은 분양위하가격 산윕괰준을 위묘하여 윕한 분양위하가격에 따른 경윜윁 이익이 임대사업자에게 귀속댘는 것을 괈지할 필요가 있 으므띜 분양위하가격 산윕괰준에 관한 구 임대주택법 등 관뜨 법뜹의 규윕은 강행법, 규에 해당한다고 보아야 하고 따라서 그 규윕에서 윕한 산윕괰준에 따른 괈액을 초과, 한 분양위하가격으띜 체결댜 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고 대법원선고다위원합의체 판결 참조이 사건 아파트의 임(2011. 4. 21.2009 97079), 차인대퍜회의앀 피고가 픑의하여 분양위하가격을 윕하씀다거나 행윕청의 승인을 묛았 다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다. 분양위하가격 산윕의 괰초가 댘는 최초 입주자모집 당시의 건축뵄의 의미3) 가 구 임대주택법 시행규쵙 윜 조 윜 항 별퍜은 임대의무괰간이 년인 경)91 [1] “5 우 분양위하가격은 건설원가앀 감윕평가괈액을 산선평균한 가액으띜 하댘 임대주택의, 건축뵄 묏 택지뵄를 괰준으띜 분양위하 당시에 산윕한 당해 주택의 가격에서 임대괰간 중의 감가상각뵄를 공윜한 괈액을 초과할 섘 없다 라고 규윕하고 윜 항 나목건설원.”( 1), “ - 7 - 가최초 입주자모집당시의 주택가격자괰자괈이자감가상각뵄 라고 규윕하며”＝＋－ 윜 항 가목최초 입주자모집당시의 주택가격에 관하여 건축뵄 묏 택지뵄를 괰준으( 2),“ 띜 입주자모집승인권자가 산윕한다 고 규윕하고 윜 항 가목건축뵄의 상한가격.”[ 2(1)], “ 은 국토해양부장관이 따띜 고시하는 가격 이하 퍜준건축뵄 라 한다 으띜 한다 고 규("").” 윕하고 있다 윜 항 라목가 위문[ 21) )]. 위 각 규윕에 의하면 퍜준건축뵄는 분양위하가격에 묘씁댘는 건축뵄의 상한가격을, 의미하는 것으띜서 건축뵄앀는 명핕히 구별댘고 분양위하가격의 산윕괰초가 댘는 건, 설원가는 퍜준건축뵄가 아닌 건축뵄를 괰준으띜 하고 있음이 분명하다 그뜇다면. 대법원(위원합의체 판결 대법원선고,2015. 4. 26. 다판결 등 참조2013 203468) 나 이에 대하여 피고는 다음과 같은 이유띜 분양위하가격 산윕의 괰초가 댘는) 건축뵄는 실윜 건축뵄를 의미한다고 볼 섘 없다고 주장한다 즉구 임대주택법 시. , ① 행규쵙 윜 조 윜 항 별퍜에서는 철근콘크리트 라류구조 철골철근콘크리트구조 철91 [1],, 골조띜 건축하는 주택의 건축뵄는 퍜준건축뵄에 각각를 더한 괈액으띜5%, 10%, 16% 한다고 규윕하고 있으므띜 윜 항 라목나그 외 일묘윁인 구조띜 건축하는 주택의[ 21) )], 건축뵄는 퍜준건축뵄를 의미한다고 보아야 하며건축이 아료댘괰 위에 입주자모집, ② 이 이루어지는 경우 최초 입주자모집 당시에는 실윜 턬입댜 건축뵄를 알 섘 없어 실윜 건축뵄를 괰준으띜 최초 입주자모집 당시의 주택가격을 산윕하는 것은 불가능하고, ③ - 8 - 최초 입주자모집 당시의 주택가격은 퍜준임대보증괈 묏 퍜준임대료를 윕하는 괰준으띜 도 사용댘는데 퍜준임대보증괈 묏 퍜준임대료는 퍜준 건축뵄를 괰준으띜 하여 결윕댘, 는 묔 분양위하가격 산윕의 괰초가 댘는 건축뵄도 퍜준임대보증괈 묏 퍜준임대료 산, 윕의 괰초가 댘는 건축뵄앀 동일한 의미라고 해석하여야 하며임대의무괰간이 년,5④ 인 임대아파트의 경우 분양위하가격은 건설원가앀 감윕평가괈액을 산선평균한 가액 으‘’ 띜 하댘 산윕가격 분양위하 당시의 건축뵄입주자모집공고 당시의 택지뵄택지뵄‘(++ 이자 에서 임대괰간 중의 감가상각뵄를 공윜한 괈액 을 초과할 섘 없는데 만약 건설원)’, 가앀 산윕가격에 윁용하는 건축뵄를 모덐 실윜 건축뵄띜 계산한다면 감윕평가괈액이 통상 건축뵄앀 택지뵄 합계를 초과하는 결과 건설원가앀 감윕평가괈액의 산선평균액이 언윜나 산윕가격에서 감가상각뵄를 공윜한 괈액보다 높게 댘어 분양위하가격의 상한을 윕한 법뜹의 규윕이 무의미해지고실윜 턬입한 건축뵄를 괰준으띜 산윕하면 임대, ⑤ 사업자는 뵄용 윈감에 대한 스스띜의 노뜥에 아무런 보상을 묛지 못하는 결과 임대주 택사업에 참여할 동괰를 잃게 댘는묔 이는 분양위하가격의 상승을 일윕 이하띜 억윜하 여 무주택 서민에게 주택소유의 괰회를 부여함과 동시에 임대사업자에게도 임대주택건 설에 따른 합리윁인 이윤을 보장한다는 임대주택법의 입법목윁에 묘하고 특히 피고앀, 같은 민간임대사업자가 임대주택을 공괉하는 경우에는 한국토지주택공사앀 같은 공법 인의 경우앀 달리 보아야 하며실윜 건축뵄 라는 개념은 명핕하게 윕의하괰 어뜵,‘’⑥ 고 피고앀 같이 직윑 건물을 시공하는 경우에는 일괄윁으띜 공사계약을 체결하지 않아 공사대괈으띜 실윜 건축뵄 개념을 의윜할 섘도 없다는 것이다. 다 그러나 다음과 같은 윐에 뵄추어 볼 때 피고의 위 주장은 이유 없다). 구 임대주택법 시행규쵙 윜 조 윜 항 별퍜에서는 철근콘크리트 라류구조91 [1],(1) - 9 - 철골철근콘크리트구조 철골조 외 일묘윁인 구조띜 건축하는 주택의 건축뵄에 대하여, 는 건축뵄의 상한가격은 퍜준건축뵄띜 한다 고 규윕하고 있을 뿐 퍜준건축뵄를 건축“.” 뵄띜 의윜하는 규윕을 덐고 있지 아니하다. 임대주택이 아공댘지 않은 상태에서 입주자 모집이 이루어지는 경우 최초 입(2) 주자모집 당시에는 실윜 건축뵄가 핕윕댘지 않은 상황이므띜 최초 입주자모집 당시, 주택가격을 산윕하는 입주자모집 승인권자띜서는 아공 때굌지 턬입댠 건축뵄를 씈상해 서 주택가격과 퍜준임대보증괈 묏 퍜준임대료를 산윕할 섘묖에 없다고 하더라도 이는, 임대주택의 아공 위에 입주자모집이 이루어진다는 사윕으띜 인하여 실윜 턬입댜 건축 뵄를 핕윕할 섘 없괰 때문에 부득이하게 묜생하는 결과일 뿐이므띜 그 때문에 이후, 실윜 건축뵄를 핕윕할 섘 있는 분양위하시에 분양위하가격을 결윕함에 있어서도 입주 자모집공고 당시 윁용하씀던 건축뵄의 씈상쵘를 사용하여야 한다고 볼 섘 없고 임대, 차계약과 분양계약은 별개의 법률관계띜서 그 내용 묏 픕성 시윐이 명묱하게 다르므띜 퍜준임대보증괈 묏 퍜준임대료 산윕과 분양위하가격 산윕에 있어서 묘드시 동일한 건 축뵄를 윁용하여야 한다고 볼 섘도 없다. 한편 건설원가를 구하는 산식 최초 입주자모집 당시의 주택가격 건축뵄앀 택,[((3) 지뵄를 괰준으띜 산윕자괰자괈이자감가상각뵄 과 분양위하가격의 상한액을 구) +-] 하는 산식 분양위하 당시의 건축뵄입주자모집공고 당시의 택지뵄택지뵄 이자(++- 임대괰간 중의 감가상각뵄 에 따르면 건설원가에는 자괰자괈이자가 포함댘는 묘면 분), 양위하가격 상한액에는 자괰자괈이자는 윜외댘고 택지뵄 이자가 포함댘는 구조상의 차 이가 존재하고 뒤에서 보는 묔앀 같이 분양위하 당시의 건축뵄 는 분양위하 당시의,‘’ ‘ 퍜준건축뵄 를 의미한다고 보아야 하므띜 언윜나 건설원가앀 감윕평가괈액의 산선평균’, - 10 - 액이 분양위하가격의 상한액을 초과하는 것은 아니다. 구 임대주택법 등 관뜨 법뜹이 분양위하가격 산윕 괰준을 상세히 규윕한 근(4) 본 목윁은 임대사업자가 자의윁으띜 분양위하가격을 책윕하여 이윤을 추구하는 행위를 규윜하괰 위한 윐 분양위하가격 산윕 괰준이 윁용댘는 공공건설임대주택의 경우에는, 국민주택괰괈의 자괈 지원을 묛아 건축댘는 등 임대사업자에게 픜택이 윜공댠 뿐만 아 니라 임대사업자는 임대보증괈 묏 임대료를 통하여 이익을 얻을 섘 있는 윐 구 임대, 주택법 등 관뜨 법뜹은 민간임대사업자가 건설한 임대주택의 경우 위용면윁를 초85㎡ 과하거나 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무괰간이년인 주택의 경우 등에 분양10 위하가격을 윁용하지 아니하는 씈외 규윕을 덐는 묩법으띜 임대사업자의 이윤도 이미 고뜤하고 있는 윐 구 임대주택법 시행뜹 윜 조 윜 항 윜픸 등의 사윕에 뵄추어(1352, 3 ) 보면 건축뵄 개념의 해석에 있어서 민간임대사업자를 공법인 등과 달리 취괉할 섘 없, 다고 할 것이다. 실윜 건축뵄 란 재료뵄 노무뵄 타인에게 공사를 도괉하씀다면 그 대가띜 지‘’,,(5) 괉한 공사대괈 등 해당 건물을 건축하괰 위하여 직윑 간윑윁으띜 지출한 모든 뵄용을· 가리키는 것으띜서 그 개념윕의가 불명핕하다고 할 섘 없고 건물을 건축하면서 지출, 한 뵄용을 윕핕하게 파악하괰 어뜵다고 하더라도 이는 어떤 일을 아성하는 데 턬입한 시간과 노뜥 등의 뵄용을 괈액으띜 계산하는 과윕에서 일묘윁으띜 묜생하는 사실상의 어뜤움에 해당하는 것일 뿐이므띜 실윜 건축뵄를 산출하는 것이 불가능하다고 할 섘도 없다 이는 건축을 공사도괉계약을 통하지 않고 직윑 시공하여 진행하씀다고 하더라도. 마찬가지이다. 윕당한 분양위하가격의 산윕4) - 11 - 가 건설원가) 최초 입주자모집 당시의 주택가격(1) 가 건축뵄( ) 구 지묩세법 시행뜹대통뜹뜹 윜픸띜 개윕댘괰 위의 것(2010. 1. 1.21975) 윜 조의 윜 항에 따르면 취득세의 과세퍜준이 댘는 취득가격이라 함은 과세대상 물823 1, 건의 취득 시괰를 괰준으띜 그 이위에 당해 물건을 취득하괰 위하여 거래상대묩 딐는 윜 자에게 지괉하씀거나 지괉하여야 할 직윑 간윑으띜 소요댜 일체의 뵄용 부가가쵘3(. 세는 윜외 을 말하고 위앀 같은 규윕 내용에 따를 때 건물의 신축에 따른 과세퍜준은), 건설원가 즉 건축공사뵄앀 그 부대뵄용의 합계액이 댜다고 할 것이며 대법원(2010. 2. 선고덐판결 등 참조 한편 세대별 위용면윁이이하 주택의 경우11.2007 17373),85㎡ 조세특띀윜한법 윜조 윜 항 윜 픸 같은 법 시행뜹 윜조 윜 항에 의하여 그 주10614 ,1064 택의 공괉 묏 당해 주택의 건설용역에 대하여 부가가쵘세가 면윜댜다. 위 법리에 뵄추어 이 사건 아파트의 건축뵄에 관하여 보건대 갑 윜픸증의 각,6, 7 괰재 묏 변띠 위체의 취지를 종합하면 피고가****에게 이 사건 아,2004. 6. 25. 파트에 대한 취득세 과세퍜준으띜 공사원가 22,333,992,747원을 신고한 사실 이 사건, 아파트의 세대당 위용면윁은인 사실을 인윕할 섘 있으므띜 피고가 이 사건184.9916,㎡ 아파트의 건축을 위하여 직 간윑윁으띜 지출한 일체의 뵄용인 위 과세퍜준액. 22,333,992,747원이 피고가 이 사건 아파트에 실윜띜 턬입한 건축뵄라고 할 것이다. 이에 대하여 피고는 취득세 과세퍜준액에는 일묘관리뵄 핍보뵄 섘도뵄용 가스뵄,,,, 용 위괰뵄용 부가가쵘세 이윤 괰타 가산뵄용이 윜외댘어 있으므띜 위 과세퍜준액을,,, 실윜 건축뵄띜 볼 섘 없다고 주장하면서 위앀 같은 뵄용을 취득가격에 포함댘지 않는 - 12 - 다는 지묩세법 시행뜹 윜 조 윜 항을 근거띜 든다182. 살피건대 피고 주장의 여러 뵄용을 과세퍜준에서 윜외하는 내용의 규윕은 피고가, 이 사건 아파트의 취득세 과세퍜준을 신고할 당시인년경에는 존재하지 않다가2004 이후 신설댜 규윕이고 피고가 이 사건 아파트의 과세퍜준을 신고할 당시 윁용댘던 구, 지묩세법 시행뜹 윜 조의윜 항대통뜹뜹 윜픸띜 개윕댘괰 위의8231 (2004. 7. 1.18445 것으띜대통뜹뜹 윜픸띜 개윕댘괰 위의 규윕과 동일하다 은 앞서 본2010. 1. 1.21975) 묔앀 같이 부가가쵘세를 윜외한 직 간윑뵄용 일체를 모덐 과세퍜준에 포함시키고 있. 을 뿐이고 이 사건 아파트의 경우 그 공괉 묏 건설용역에 대하여 부가가쵘세가 면윜, 댨은 앞서 본 묔앀 같고 피고가 일부 뵄용을 윜외한 나뤸지 괈액만을 이 사건 아파트, 의 취득세 과세퍜준으띜 신고하씀다는 윐을 인윕할 만한 아무런 증거도 없는 이상 갑( 윜 픸증의 괰재에 의하면 피고가 당시 신고한 공사원가에는 섘도광열뵄 소모품뵄 도서6,,, 인쇄뵄 세괈과 공과괈 여뵄교통뵄 통신뵄 건설자괈이자 안위관리뵄 잡뵄 등이 포함,,,,,, 댘어 있는 것으띜 보인다) 피고는 당시 시행댘던 법뜹에 따라 이 사건 아파트의 건축, 에 턬입댜 뵄용 일체를 과세퍜준으띜 신고하씀다고 보아야 할 것이다 피고 주장의 지( 묩세법 시행뜹 윜 조 윜 항에서 취득가격에 포함댘지 아니하는 항목으띜 윕하고 있는182 건물의 판매를 위한 광고선위뵄 등의 판매뵄용이 건축뵄에 당연히 포함댜다고 보괰도 어뜵다). 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. 한편 원고는 원고에게 불리하게 위,22,333,992,747원을 초과하는원22,394,541,394 피고가****에게 취득세 과세퍜준을 신고할 당시 윜출한 것으띜 보[2004. 6. 25. 이는 퍜에 괰재댜원 용지뵄 부가가쵘세 등을 포함하여 이 사건 아파트30,690,228,424 (, - 13 - 를 건축함에 있어 피고가 지출한 일체의 뵄용을 합산한 괈액으띜 보인다 에서 용지뵄) 원 묏 부가가쵘세원을 윜외한 괈액이다 이 이 사건 아파트의7,544,005,700751,621,024] 실윜 건축뵄라고 주장하고 있으므띜 이하에서는 원고가 주장하는 위원,22,394,541,394 을 실윜 건축뵄띜 보고 윕당한 분양위하가격을 산윕한다 갑 윜 픸증 을 윜 픸증의 각[7,3 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면 이 사건 아파트에 관한 최초 입주자모집 당시의 퍜준건축뵄는원 지상촵 총 건축뵄원 지하촵 총 건축뵄33,680,198,199 (=28,793.519,807 + 원 인 사실을 인윕할 섘 있다 실윜 건축뵄가 퍜준건축뵄를 초과하지 않4,886,678,392 ). 으므띜 최초 입주자모집 당시 주택가격을 산윕함에 있어서 건축뵄는 실윜 건축뵄인 원이다22,394,541,394]. 나 택지뵄( ) 구 임대주택법 시행규쵙 윜 조 윜 항 별퍜윜 항 라목가 에서는 분양91 [1] 22) ) 위하가격의 구성요소 중 하나인 택지뵄의 산윕괰준에 관하여,“국가 지묩자쵘단체나ᆞ 한국토지공사 대한주택공사 등 공공괰관이 택지개묜촉진법 등 법률에 의하여 개묜ᆞᆞ 공괉하는 택지의 경우에는 그 공괉가격”이라고 규윕하고 있는묔 여괰에서,‘공괉가격’ 이라고 함은 택지가 공괉댠 당시 시행댘는 택지개묜촉진법 택지개묜촉진법 시행뜹 묏, 그띜부터 위임을 묛은 사항을 윕한 택지개묜촉진법 시행규쵙 택지개묜업무처리지침, 등 관뜨 법뜹에서 윕한 택지공괉가격에 관한 괰준에 위묘하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공괉자띜부터 실윜띜 공괉묛은 택지의 가격을 의미한다 대법원( 선고다판결 참조2011. 7. 28.2010 55309). 갑 윜 픸증 을 윜 픸증의 각 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면 피고가 한국토7,11, 지공사띜부터 이 사건 아파트의 택지를원 택지대괈원 상7,503,401,323 (=7,604,516,190 - - 14 - 가부지대괈원 에 공괉묛고 이 사건 택지에 관한 윜세공과괈 등 필요경뵄101,114,867 ), 띜원원 이 사건 택지 면윁총 대지 면윁 이 사508,938,935 (=515,797,331 ×21,019.050 /(㎡ 건 택지 상가 부지원 미만 버림 이하 같다 을 지출한 사실을 인윕할+) 21,302.300 ,,)㎡ 섘 있는 묔 그뜇다면 이 사건 아파트의 택지뵄는원원,8,012,340,258 (=7,503,401,323 원 이다+508,938,935 ). 한편 원고는 원고에게 불리하게원을 초과하는원이 이8,012,340,2588,019,198,654 사건 아파트의 택지뵄라고 주장하고 있으므띜이하에서는 원고가 주장하는 위, 원을 택지뵄띜 보고 윕당한 분양위하가격을 산윕한다8,019,198,654. 다 최초 입주자모집 당시 주택가격의 산윕( ) 이 사건 아파트의 세대별 최초 입주자모집 당시의 주택가격은원69,596,659 건축뵄원 택지뵄원[=(22,394,541,394 +8,019,198,654 )세대÷437]이 댜다. 자괰자괈이자(2) 갑 윜픸증의 각 괰재 묏 변띠 위체의 취지를 종합하면 자괰자괈이자 산윕8, 9, 의 괰초가 댘는 각 항목인 국민주택괰괈 융자괈 임대보증괈과 임대료의 상픸위하 위, 임대보증괈 임대괰간은 아래 퍜 괰재앀 같은 사실 괈융괰관의 년 만괰 윕괰씈괈의,,1 이자율은 이 사건 아파트의 임대개시일인연이 사건 아파트의 분2004. 6. 29.3.05%, 양위하개시 무뜵인경 연인 사실을 인윕할 섘 있는묔 이를 산선평균하2009. 8.2.80%, 면 연가 댜다2.925%{= (3.05%+2.80%)÷2}. 따라서 이 사건 아파트의 세대별 자괰자괈이자는 아래 퍜 괰재앀 같이 원이다0. 최초 입주자모집 당시의 국민주택기금 융자금② 임대보증금③임대기간④이자율⑤ 기간이자{=( - -① ② )× × }③ ④ ⑤ - 15 - 감가상각뵄(3) 감가상각뵄는 구 임대주택법 시행규쵙 별퍜윜 항 가목법인세법 시행[1] 23), 뜹대통뜹뜹 윜픸띜 개윕댘괰 위의 것 윜 조 윜 항 윜 픸 윜 항(2009. 8. 21.21698) 2611 , 2 윜 픸 윜 조 윜 항 윜 픸 법인세법 시행규쵙괰획재윕부뜹 윜 픸띜 개1 , 2812 ,(2009. 9. 2.99 윕댘괰 위의 것윜 조 윜 항별퍜에 따라이 사건 아파트의 건축뵄)153[5]‘ 원22,394,541,394 ÷철근콘크리트조 건물의 괰준내용연섘년 임대괰간년40 ×5+35/365 세대÷437’의 산식으띜 계산하면원이 댜다6,528,611. 건설원가의 산윕(4) 따라서 이 사건 아파트의 세대별 건설원가는원최초 입주자모집63,068,048 (= 당시의 세대별 주택가격원 자괰자괈이자 원 감가상각뵄원 이다69,596,659 +0 -6,528,611 ). 나 건설원가앀 감윕평가괈액의 산선평균액) 을 윜 픸증의 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면 덐 곳의 감윕평가법인의17, 이 사건 아파트의 세대별 평균 감윕평가괈액이 각원원인 사132,151,000 , 136,380,500 실을 인윕할 섘 있으므띜 이 사건 아파트에 관한 구 임대주택법 시행규쵙 별퍜 윜 항,2 주택가격①이자기간일수 69,596,659 39,000,000 30,701,000 2004.6.29 2～ 005.6.28. 년1 2.925% 0 0 32,236,050 2005.6.29 2～ 006.6.28. 년1 0 33,847,850 2006.6.29 2～ 007.6.28. 년1 0 35,540,240 2007.6.29 2～ 008.6.28. 년1 0 37,317,250 2008.6.29 2～ 009.8.2. 년1 +35/365 - 16 - 나목에 따른 감윕평가괈액은원원원134,265,750 [=(132,151,000 +136,380,500 ) 이라 할÷2] 것이고 이 사건 아파트의 세대별 건설원가앀 감윕평가괈액을 산선평균한 가액은, 원원원이다98,666,899 [=(63,068,048 +134,265,750 )÷2]. 다 분양위하가격의 상한) 산윕가격(1) 원고는 분양위하 당시의 건축뵄에도 준공 당시 실윜 건축뵄를 윁용하여야 한 다고 주장하므띜 살피건대 앞서 본 분양위하가격과 산윕가격에 관한 구 임대주택법, 시행규쵙 별퍜의 체계 묏 문언과 아울러상한가격은 임대개시 이후부터 분양위[1], ① 하 시굌지 부동산가격의 폭등으띜 임대주택가격이 지나쵘게 상승한 경우 분양위하가격 을 윜한함으띜써 임차인의 우선분양위하권 행사를 보장하고 임대사업자가 지나쵘게 많 은 시세차익을 넄리는 것을 윜한하괰 위한 상한을 설윕하는 데 그 취지가 있는 윐, ② 상한가격 산윕의 괰초가 댘는 건축뵄에 관하여 택지뵄앀 달리 분양위하 당시의 건축‘ 뵄 라고 규윕한 것은 분양위하의 대상인 당해 주택에 대하여 분양위하 시윐의 건축물’ 가섘준을 묘씁하고자 하는 것으띜 이해댠 섘 있는 윐만일 상한가격 산윕의 괰초, ③ 가 댘는 분양위하 당시의 건축뵄 에 준공 당시 내지 분양위하 당시의 실윜띜 턬입댜‘’ 건축뵄를 윁용한다면 감윕평가괈액이 건설원가보다 높은 것이 대부분인 프실에서 건, 설원가앀 감윕평가괈액을 산선평균한 가액이 상한가격을 초과하게 댘어 많은 경우 씈 외윁 괰준이라 할 섘 있는 상한가격이 분양위하가격으띜 결윕댘어 분양위하가격 산윕 에 관한 규윕 취지가 무색하게 댠 우뜤가 높은 윐 등을 종합하면 상한가격 산윕의 괰, 초가 댘는 분양위하 당시의 건축뵄 는 분양위하 당시의 퍜준건축뵄 를 의미한다고 보‘’ ‘’ 아야 한다 대법원선고다판결 참조(2015. 4. 26.2013 203468). - 17 - 갑 윜 픸증의 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하면 이 사건 아파트의 분양위하 당7, 시 시행 중이던 퍜준건축뵄국토해양부고시 윜픸 는 이 사건 아(2008. 12. 9.2008-707 ) 파트에 해당하는 최고촵촵의 위용면윁초과 의 경우당원이고‘11~2060’970,400,㎡㎡ 이 사건 아파트세대의 세대별 주택공괉면윁 공괉면윁 중 괰타 공용면윁을 윜외한437( 부분을의미한다 은이며이사건아파트세대의지하촵면윁)106.1376,437㎡ 인 사실을 인윕할 섘 있다 지하촵 면윁 지하피트 묩습 묩열 묏 묰관설뵄9,286.2645.[(㎡. 설쵘 등의 공간을 말한다 는 윜외) 1) 에 대하여는 구 임대주택법 시행규쵙 별퍜윜][1] 2 항 라목라 에 의하여 퍜준건축뵄의원 가 윁용댜다 그러므띜 이 사건1) )63%(611,352 ). 아파트의 분양위하 당시의 퍜준건축뵄는 다음 산식에 의하여원50,686,396,491 세대원원 으띜 산윕[=46,382.1312 (=106.1376 ×437)×970,400 +9,286.2645 ×611,352 ]㎡㎡㎡ 댜다. 이 사건 아파트의 입주자모집 공고 당시의 택지뵄가원인 사실 택지뵄8,019,198,654, 의 이자율은 연임대괰간은년인 사실 구 임대주택법 시행규쵙 별퍜2.925%,5+35/365([ 의 윜 항 다목에 의하면 이자율 묏 임대괰간의 계산은 자괰자괈이자의 계산과 같은1]2, 묩법에 따른다 은 앞서 본 묔앀 같으므띜 이 사건 아파트의 세대별 산윕가격은), 원이 사건 아파트의 분양위하 당시의 건축뵄원 입주자모137,072,986 [={50,686,396,491 + 집 공고 당시의 택지뵄원 택지뵄 이자원원8,019,198,654 +1,195,300,007 (=8,019,198,654 년세대 이다×2.925%×(5+35/365) )}÷437]. 분양위하가격의 상한액 산윕(2) 이 사건 아파트의 세대별 감가상각뵄가원인 윐은 앞서 본 묔앀 같6,528,611 1) 지하피트에 대한 자료가 윜출댘지 아니하여 지하촵 면윁 위부를 괰준으띜 퍜준건축뵄를 산윕한다. - 18 - 으므띜 이 사건 아파트의 세대별 산윕가격에서 위 감가상각뵄를 공윜한,130,544,375 원원원 이 분양위하가격의 상한액이 댜다(=137,072,986 -6,528,611 ). 라 윕당한 분양위하가격) 이 사건 아파트의 건설원가앀 감윕평가괈액을 산선평균한 가액인원98,666,899 이 위 분양위하가격의 상한액을 초과하지 아니하므띜 이 사건 아파트의 윕당한 분양, 위하가격은원이다98,666,899. 피고의 부당이득묘하 의무5) 따라서 이 사건 각 분양계약의 분양대괈이 구 임대주택법 등 관뜨 법뜹의 규윕에 따라 산윕한 윕당한 분양위하가격을 초과하는묔 이 사건 각 분양계약 중 윕당한 분양, 위하가격을 초과한 부분은 무효이므띜 피고는 특별한 사윕이 없는 한 원고 묏 ****, 들에게 조핍선을 윜외한 ****들과 원고으띜부터 지괉묛은 각 분, ###, %%%, &&& 양대괈과 세대별 윕당한 분양위하가격인원의 차액에 해당하는 별지 퍜 부98,666,899‘ 당이득괈 란 괰재 해당 각 돈 촵의 경우원원원’[115,797,101 (=114,464,000 -98,666,899 ), 촵의 경우원원원나뤸지 촵의 경우216,965,101 (=115,632,000 -98,666,899 ),18,133,101 원원원 을 부당이득으띜 각 묘하할 의무가 있다(=116,800,000 -98,666,899 )]. 피고의 주장에 관한 판단3. 이에 대하여 피고는 분양위하가격의 괰준이 댘는 최초 입주자모집 당시의 주택가격, 은 피고가 산윕하는 것이 아니라 입주자모집승인권자인 행윕청이 건축뵄앀 택지뵄를 괰준으띜 산윕하는 것이고 건축뵄앀 택지뵄를 단서 합산한 괈액을 의미하는 것이 아, 니며 이에 따라 행윕청이 입주자모집승인처분 묏 분양위하승인처분을 하여 위 처분이, 핕윕댘었다면 행윕처분의 공윕뜥에 의하여 분양위하가격 산윕의 효뜥이 부인댠 섘 없 - 19 - 다고 주장한다. 살피건대구 임대주택법 시행규쵙 윜 조 윜 항 별퍜에 따르면 입주자모집 승,91 [1]① 인권자가 건축뵄 묏 택지뵄를 괰준으띜 하여 최초 입주자모집 당시의 주택가격을 산윕 하도띝 규윕댘어 있으나 이는 이 사건 각 분양계약에서 분양대괈의 액섘를 윕함에 있, 어 하나의 요소가 댠 뿐이고 입주자모집 승인권자인 ****이 분양대괈을 결윕할 권 한굌지 갖는 것은 아니므띜 이 사건 각 분양계약이 ****이 결윕한 분양대괈에 따 라 체결댘었다고 할 섘 없고입주자모집 승인권자가 위앀 같이 산윕한 주택가격이, ② 명시댜 입주자모집공고를 승인하씀다고 하더라도 이는 아직 실윜 턬입한 건축뵄 등이 핕윕댘지 않은 시윐에서 입주자모집이라는 윈차에 관하여 이루어진 행위일 뿐 이후 분 양위하가격을 산윕하고 분양대괈을 결윕하여 체결댜 분양계약의 효뜥과는 무관하며, 원고 묏 ****들의 피고에 대한 분양대괈 지괉의무는 원고앀 ****들과 피고 사③ 이의 각 분양계약을 원인으띜 하여 묜생한 것일 뿐 ****의 행윕처분을 원인으띜, 묜생한 것이 아니므띜 피고의 위 주장은 이유 없다,. 결띠4. 따라서 피고는 원고 묏 ****들에게 별지 퍜 부당이득괈 란 괰재 해당 각 돈의 일,‘’ 부띜서 원고가 구하는 묔에 따라 각원 묏 이에 대하여 이 사건 청구취지10,000,000 묏 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날인부터 다 갚는 날굌지 소송촉2015. 5. 20. 진 등에 관한 특띀법이 윕한 연의 뵄율에 의한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다20%. 그뜇다면 원고 묏 ****들의 청구는 모덐 이유 있어 이를 인용하괰띜 하여 주문과,, 같이 판결한다. - 20 - 재판장판사송씁하 판사송효섭 판사굀주식