주택조합이 최상층 세대에 다락방 추가부담금 1,800만 원을 자의적으로 책정해 조합원들에게 지급하게 함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 1 4 민 사 부 판 결 사 건2007나55875 채무부존재확인 원고, 항소인별지 1목록 기재와 같음(원고 이○○ 외 37명) 원고들 소송대리인 법무법인 정명 담당변호사 장진석, 최봉기, 이경택, 김선희 피고, 피항소인1. □□□□연합주택조합 대표자 조합장 이▒▒ 2. □□□□ 2지역주택조합 대표자 조합장 안▒▒ 3. □□□□ 3지역주택조합 대표자 조합장 고▒▒ 피고 1 내지 3의 주소 하남시 ▒▒▒▒ □□□□▒▒▒▒ 단지 내 관리동 지하 □□□□연합주택조합사무실 피고 1 내지 3의 소송대리인 법무법인 한결 담당변호사 전성우, 이인호 4. □□□□ 연합4지역주택조합 서울 송파구 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒ 대표자 조합장 권▒▒ - 2 - 소송대리인 법무법인 서광 담당변호사 한정희, 유진희 제 1 심 판 결서울동부지방법원 2007. 5. 10. 선고 2006가합14033 판결 변 론 종 결2008. 9. 9. 판 결 선 고2008. 10. 14. 주 문 1. 당심에서 교환적으로 변경된 청구에 따라, 가. 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□2지역주택조합은 연대하여 별지 2목 록 기재 원고들 중 원고 최○○에게 1,532,000원을, 나머지 원고들에게 각 8,732,000원을, 나. 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□3지역주택조합은 연대하여 별지 3목 록 기재 원고들에게 각 8,732,000원을, 다. 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□연합4지역주택조합은 연대하여 별지 4목록 기재 원고들에게 각 8,732,000원을, 각 지급하라. 라. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다. 2. 원고 최○○의 채무부존재확인 청구 부분에 관하여, 가. 제1심 판결을 취소한다. 나. 원고 최○○의 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□2지역주택조합에 대 한 하남시 ▒▒▒▒▒ □□□□연합주택조합 아파트 공급계약에 기한 별지 5내 - 3 - 역 나항 표시 다락방의 설치에 따른 추가부담금 7,200,000원 및 이에 대한 이자 나 그 밖의 채무가 존재하지 아니함을 확인한다. 3. 소송총비용은 이를 2분하여 그 1은 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1의 가 내지 다항은 각 가집행할 수 있다. 청구취지 묏 항소취지 1. 청구취지 원고들은 당심에서 청구취지를 아래와 같이 교환적으로 변경하였다(원고 최○○의 경우 이러한 청구의 변경은 아래 가항의 부당이득금반환청구를 추가함과 함께 아래 나항의 채무부존재 확인의 소에 관하여 부존재확인의 범위를 감축한 셈이 된다). 가. 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□ 2지역주택조합은 연대하여 별지 2 목록 기재 원고들 중 원고 최○○에게 10,800,000원, 나머지 원고들에게 각 18,000,000원을, 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□ 3지역주택조합은 연대하여 별지 3목록 기재 원고들에게 각 18,000,000원을, 피고 □□□□연합주 택조합과 피고 □□□□ 연합4지역주택조합은 연대하여 별지 4목록 기재 원고들 에게 각 18,000,000원을 각 지급하라. 나. 원고 최○○의 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□ 2지역주택조합에 대 한 하남시 ▒▒▒▒▒ □□□□연합주택조합 아파트 공급계약에 기한 별지 5내 역 나항 표시 다락방의 설치에 따른 추가부담금 7,200,000원 및 이에 대한 이자 나 그 밖의 채무가 존재하지 아니함을 확인한다. 2. 항소취지 - 4 - 가. 제1심 판결을 취소한다. 나. 원고들의 피고 □□□□연합주택조합에 대한 하남시 ▒▒▒▒▒ 일대 □□□□ 연합주택조합 아파트 공급계약에 기한 별지 5내역 표시 다락방의 설치에 따른 각 추가부담금 18,000,000원의 채무가 존재하지 아니함을 확인한다. 다. 별지 2목록 기재 원고들은 피고 □□□□ 2지역주택조합에 대하여, 별지 3목록 기재 원고들은 피고 □□□□ 3지역주택조합에 대하여, 별지 4목록 기재 원고들 은 피고 □□□□ 연합4지역주택조합에 대하여, 각 하남시 ▒▒▒▒▒ 일대 □ □□□연합주택조합 아파트 공급계약에 기한 별지 5내역 표시 다락방의 설치에 따른 추가부담금 18,000,000원의 채무가 존재하지 아니함을 확인한다. 이 유 1. 기초사실 아래의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1호증의 1, 갑제2호증의 1, 2, 갑제3호증의 1 내지 3, 갑제4호증의 1, 갑제55호증의 1 내지 28, 을제4호증, 을제5호증 의 1 내지 3의 각 기재와 변론의 전체 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가. 피고 □□□□연합주택조합(이하 ‘피고 연합주택조합’이라 한다)은 피고 □□□□ 2지역주택조합, □□□□ 3지역주택조합, □□□□ 연합4지역주택조합(이하 ‘피고 지역 주택조합들’이라 한다) 및 □□□□ 제1지역주택조합의 모든 조합원이 공동으로 주택을 건축하기 위하여 설립한 연합주택조합이고, 원고들은 피고 연합주택조합의 조합원들이 자 원고별로 별지 2 내지 4목록 기재 해당 지역주택조합의 조합원들이다. 나. 원고들은 피고들이 건축하는 하남시 ▒▒▒▒▒ 일대의 □□ □□연합주택조합 - 5 - 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관한 아파트공급계약(이하 ‘이 사건 각 아파트 공급계약’이라 한다)을 피고 연합주택조합과 체결하였는데, 이 사건 각 아파트의 공급 계약상의 조합원 부담금은 지상 1층을 기준으로 하여, 부담금액은 층별ᆞ향별에 따라 차등 적용하고, 동ᆞ호수 추첨은 입주 3개월 전에 실시하기로 하였다. 아울러, 원고들 은 동ᆞ호수 추첨에 관한 업무 기타 이 사건 아파트 사업추진에 따른 제반 사항 등을 피고 연합주택조합에 위임하였는데, 실질적인 사무는 피고 연합주택조합과 업무대행계 약을 체결한 주식회사 ○○○○○에서 담당하였다. 다. 이 사건 아파트에는 최상층 세대에 한하여 별지 5내역과 같은 전용 다락방이 설 치되었고, 피고 연합주택조합은 이 사건 아파트 건축이 진행됨에 따라 이 사건 각 아 파트 공급계약에서 예정한 대로 층별ᆞ향별 부담금액을 정하기 위하여 세대별 효용지 수 산정을 외부감정 평가법인에 의뢰한 후 이를 근거로 이 사건 아파트의 각 세대별 추가부담금을 산정하여, 2006. 6. 2. 원고들을 비롯한 조합원들에게 조합원 동ᆞ호수 추첨계획 및 층별부담금에 따른 안내문을 배포하였다. 라. 위 안내문에는 “공급계약서 제1조 제7항에 의거 2006. 6. 초, 중순경 동ᆞ호수 추첨을 할 것”이라는 내용과 함께 위 감정평가 결과를 기초로 세대별 효용지수에 따라 1등급 내지 10등급으로 분류하여 산출한 추가부담금이 기재되어 있고, 다시 “각 동의 최상층(다락방 포함 세대)의 경우 산출금액과 별도로 세대당 1,800만원이 추가됨”이라 고 기재되었다(이하 최상층에 부과된 18,000,000원의 부담금을 ’이 사건 추가부담금‘이 라고 한다). 마. 원고들은 위 안내에 따라 2006. 6. 16. 국민은행에서 실시된 동ᆞ호수 전자추첨 에 참가하였는데, 모두 별지 2 내지 4목록 기재와 같이 이 사건 아파트의 각 동의 최 - 6 - 상층 세대에 당첨되었고, 피고 연합주택조합은 2006. 7. 12. 원고들에게 최종부담금 납 부에 관한 안내 공문을 보내 다락방의 설치비용으로 각 18,000,000원을 지급할 것을 요구하였다. 바. 이에 원고들은 이 사건 추가부담금의 부과에 이의를 제기하며 납부를 거절하였 는데, 이 사건 아파트를 시공한 주식회사 △△종합건설(이하 ‘△△종합건설’이라고 한 다)이 그 완공에도 불구하고 이 사건 추가부담금을 포함하여 전체 조합원들이 납부하 여야 할 부담금이 완납될 때까지 조합원들의 입주를 허용하지 아니함에 따라, 원고들 은 이 사건 추가부담금 납부의무의 부존재 확인을 구하는 이 사건 소송이 계속 중이던 2007. 3.경 이 사건 추가부담금 18,000,000원(원고 최○○은 10,800,000원)을 아파트공 급계약에서 정한 △△종합건설의 예금계좌로 입금하였다. 2. 당사자의 주장 가. 원고들의 주장 (1) 피고들이 원고들에게 공급한 하남시 ▒▒▒▒▒▒ □□□□연합주택조합 아파 트와 관련하여 원고들은 자신들이 배정받은 세대에 설치된 다락방에 따른 추가부담금 을 지급하기로 약정하거나 합의한 사실이 없어 이에 관한 아무런 지급의무가 없음에 도, 이를 거절할 경우 시공자인 △△종합건설이 원고들의 입주를 허용하지 아니하여 부득이하게 정당한 법률상 원인이나 의무 없이 피고들에게 추가부담금 명목으로 각 18,000,000원(원고 최○○은 10,800,000원)을 지급하였으므로, 피고들은 원고들에게 위 각 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 원고 최○○은 위 피고가 주장하는 추가 부담금 중 미지급액 7,200,000원의 채무가 존재하지 않는다는 확인을 구한다. (2) 만일, 원고들과 피고들 사이에 이 사건 각 아파트공급계약 및 추첨 결과에 따 - 7 - 라 다락방 설치에 따른 추가부담금 지급 합의가 존재하는 것으로 인정된다면, 이러한 합의는 착오나 기망 혹은 강박에 기한 것이므로 이를 취소하고 위 부당이득금의 반환 및 채무부존재의 확인을 구한다. 나. 피고들의 주장 (1) 원고들은 피고 연합주택조합으로부터 이 사건 아파트 동ᆞ호수 추첨 이전에 최상층은 다락방에 대한 추가부담금 18,000,000원을 부담한다는 내용을 고지받고, 이에 대한 별도의 이의가 없는 상태에서 이후 위 동ᆞ호수 추첨에 참가하여 이 사건 아파트 최상층을 각 배정받은 것이므로 원고들과 피고 연합주택조합 사이에 이 사건 아파트의 최상층은 다락방에 대한 추가부담금으로 금 18,000,000원을 부담한다는 합의가 있었다 고 봄이 상당하고, 따라서 원고들은 피고 연합주택조합에게 각 위 추가부담금 18,000,000원을 지급할 의무가 있다. (2) 만일, 원고들과 피고 연합주택조합 사이에 다락방에 대한 추가부담금의 합의가 존재하지 않아 원고들이 납부한 위 추가부담금을 반환하여야 한다고 하더라도, 이러한 반환채무는 아파트공급계약의 당사자인 피고 연합주택조합에게만 인정될 뿐, 나머지 피고 지역주택조합들과는 무관하다. 3. 판 단 가. 추가부담금의 계약상 근거와 그 인정의 범위 이 사건 아파트는 지역주택조합이 건축하는 아파트로서 그 세대별 공급가액을 확 정하지 아니한 채 조합원을 모집하면서 아파트공급계약을 체결하였다가, 건축공정이 진행됨에 따라 동ᆞ호수를 배정하기 위한 추첨을 실시하면서 세대별 공급가액의 내용 과 기준을 조합원들에게 집단적으로 공지하고 그 추첨의 결과에 따라 세대별 공급가액 - 8 - 을 최종적으로 확정지었는데, 위 공급가액은 앞서 본 대로 세대별 효용가치나 다락방 배정 여부에 따라 몇 가지 등급으로 구분되어 추첨 전에는 그 가운데 어느 하나에 배 정될 가능성만이 존재할 뿐, 각 세대별로 누가 어느 등급에 속하여 얼마만큼의 대금을 부담할지는 정해지지 않았다. 이처럼 세대별 편차가 있는 공급가액을 동ᆞ호수의 배정과 함께 추첨의 결과에 맡기 기로 아파트공급계약에서 예정하고 있었으므로, 조합원들로서는 위와 같은 공급가액의 결정과정을 전체적으로 수용하여 추첨에 참여하거나 아니면 이를 거부하여 추첨에 참 여하지 않는 것 외에 차별화된 등급별 계약조건 중 일부만을 선별적으로 수용하거나 이를 거부하는 것은 허용되지 않는다고 보아야 하고, 원고들이 이러한 공급가액 결정 과정이나 그 조건을 알았거나 당연히 알 것이 기대되는 상태에서 추첨에 참여한 이상 그 추첨의 결과에 따라 계약조건이 결정되는 것을 피할 수 없으며, 이는 추첨을 전후 하여 원고들이 개별적으로 이의를 유보하였다거나 그 추첨의 결과에 동의하지 않았다 고 하여 달라지지 않는다(원고들이 추첨 전에 다락방의 배정에 따른 추가부담금에 대 하여 이의를 제기하였다고 인정할 증거도 부족하다). 그러나, 아무리 아파트공급계약에서부터 예정하고 있었다고 하더라도 위와 같은 세 대별 공급가액의 차별화는 실질적인 세대별 효용의 차이를 전제로 한 것이지, 이러한 효용가치와 무관하게 순전히 추첨의 결과라는 우연의 요소에 따라 합리성이 없는 차별 적 결과까지도 수용할 것을 전제로 하고 있다고 볼 수는 없으므로 위와 같은 추첨을 통한 공급가액의 결정에는 내재적 한계가 있을 수밖에 없다. 즉, 특정 세대에 대한 추가적 부담이 세대별 효용가치에 관한 합리적 평가 없이 계 약의 일방당사자인 조합이나 그로부터 사무를 위임받은 자에 의하여 자의적으로 결정 - 9 - 되어 조합원들 사이에 현저한 불평등을 초래하는 경우까지 이를 추첨의 결과라는 이유 로 아파트공급계약에서 예정한 합의의 범위에 포섭되거나 그 결과에 지나지 않는다고 수긍할 수는 없고, 이러한 경우에는 정의와 형평의 관념상 공급가격 결정의 내재적 한 계를 구성하는 세대별 효용가치에 의하여 정당화될 수 없음이 명백하다고 인정되는 한 도에서 계약의 구속력을 부인함이 상당하며, 이는 종전의 공급조건과 추첨결과를 전체 조합원의 다수가 용인하거나 나아가 희망한다고 해도 마찬가지이다. 나. 이 사건에서의 검토 살피건대, ① 이 사건에서 다락방에 대한 추가부담금 18,000,000원이 그 효용가치 에 대한 객관적 평가를 기초로 하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없고{피고들이 세대별 공급가액을 정하기 위하여 실시한 감정평가(을제4호증)에서도 위 다락방에 관하여는 아무런 언급이 없었는바, 이 사건 추가부담금은 업무대행자인 주식회사 ○○○○○가 시공회사인 △△종합건설에 지급할 건축공사비 등 사업비의 부족을 보충하기 위하여 동·호수 배정을 위한 추첨단계에서 감정평가 등의 근거 없이 자의적으로 추가한 것으 로 보인다}, ② 그 금액도 피고들의 주장에 의하면 평당 분양가격에 바닥면적을 곱하여 산출하였다는 것인데{33평형 1등급 세대의 최종 분양가격이 269,000,000원으로서 평당 가격이 6,260,000원 정도인 점에 비추어 2.7평가량인 위 다락방의 추가부담금으로 18,000,000원(평당 6,666,667원)을 산정한 것은 위 평당 분양가격도 초과하는 것으로 보인다}, 비록 최상층 세대의 사실상 전용을 인정한다고는 하나 해당 공간은 최상층의 구분소유권자인 원고들의 전유부분으로 등기될 수 없는 공용부분에 해당하고, 그 공간 도 높이가 0.75m 내지 1.55m에 불과하여 일반층의 동일한 바닥면적에 비하여 현저히 효용가치가 낮음에도 평당 분양가격을 바닥면적에 산술적으로 곱하여 추가부담금을 산 - 10 - 정하는 것은 매우 부당한 점, ③ 그리고 건물의 최상층 세대는 조망의 점에서 상대적 장점이 있더라도 단열 등에서 불이익이 있어 통상 효용가치에 있어서 1, 2층 아래층보 다 낮게 평가받는 것이 일반적이므로 다락방의 설치로 인한 추가 효용 중 상당 부분은 위와 같은 불이익을 상쇄시키는 데 그친다고 보아야 하는 점 등에 비추어, 위 다락방 이 피고들이 주장하는 18,000,000원이나 그에 어느 정도 근접하는 추가적 효용가치를 갖고 있다고는 도저히 볼 수 없고, 이를 아무리 높게 보아도 그 효용가치를 동일한 체 적의 주거용 방실의 40%에 해당한 것으로 인정한 당심 감정인 김○○의 감정평가액인 9,268,000원을 초과하지는 않는다고 봄이 상당하다. 다. 추가부담금 납부의무의 부존재 및 부당이득금 반환채무의 발생 그렇다면 위와 같이 실제 효용가치의 2배에 가까운 추가 부담을 최상층 세대에 당 첨되었다는 우연한 사정만으로 원고들에게 수인하도록 요구하는 것은 정의와 형평의 관념상 허용될 수 없고, 결국 추가부담금 중 위 9,268,000원을 초과하는 부분은 이 사 건 아파트공급계약에 따른 당사자 사이의 합의에 포섭된다고 볼 수 없어 그에 해당하 는 원고들의 분양대금 납부의무는 인정되지 아니한다. 그럼에도 원고들이 자신 및 나머지 조합원들에 대한 △△종합건설의 입주 거부라는 사실상 불이익을 회피하기 위하여 피고 연합주택조합의 요구에 따라 그가 지정한 위 △△종합건설의 예금계좌로 추가부담금인 각 18,000,000원(원고 최○○은 10,800,000 원)을 지급하였으므로 피고 연합주택조합은 원고들에게 위 각 금원 중 9,268,000원을 초과하는 부분(원고 최○○을 제외한 나머지 원고들은 8,732,000원, 원고 최○○은 1,532,000원)을 부당이득금으로 반환할 의무가 있고, 원고 최○○으로서는 위 지급의무 의 존재를 주장하는 피고 연합주택에 대하여 추가부담금 중 미지급액 7,200,000원의 - 11 - 지급채무가 존재하지 않음의 확인을 구할 이익도 있다고 할 것이다. 라. 피고 지역주택조합들의 연대책임 및 채무부존재 확인의무 갑제56호증의 1 내지 3, 을제2호증(각 조합규약)의 각 기재와 이 법원의 하남시장 에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 하남시장으로부터 지역주택조 합으로 인가받은 것은 피고 지역주택조합들이고, 피고 지역주택조합들은 그 조합원들 인 원고들에 대하여 부담금의 징수 및 그와 대가관계에 있는 아파트의 공급에 관하여 직접 권리와 의무를 가지며, 다만, 피고 지역주택조합들은 그 주택건축사업을 통합하여 시행할 목적으로 피고 연합주택조합을 설립하여 그로 하여금 원고들과 사이에 이 사건 아파트공급계약을 체결하게 한 것임을 인정할 수 있으므로, 피고 지역주택조합들은 피 고 연합주택조합과 함께 그와 원고들 사이에 체결된 이 사건 아파트공급계약 및 조합 사무의 처리에 따른 권리와 책임을 갖는다고 봄이 상당하다. 따라서, 피고 지역주택조합들은 별지 2 내지 4목록의 구분에 따라 각 소속 조합원인 원고들에 대하여 피고 □□□□연합주택조합과 연대하여 위 다.항에서 인정된 부당이 득금을 반환할 책임이 있고, 원고 최○○은 채무의 존부를 둘러싼 법률관계의 불안을 제거하기 위하여 피고 연합주택조합과 함께 피고 □□□□2지역주택조합에 대하여도 7,200,000원의 추가부담금 청구채권이 존재하지 않음을 확인할 이익이 있다. 4. 결 론 그렇다면, 먼저 원고들의 부당이득금반환청구와 관련하여 ① 피고 □□□□연합주택 조합과 피고 □□□□2지역주택조합은 연대하여 별지 2목록 기재 원고들 중 원고 최○ ○에게 1,532,000원, 나머지 원고들에게 각 8,732,000원을, ② 피고 □□□□연합주택 조합과 피고 □□□□3지역주택조합은 연대하여 별지 3목록 기재 원고들에게 각 - 12 - 8,732,000원을, ③ 피고 □□□□연합주택조합과 피고 □□□□연합4지역주택조합은 연 대하여 별지 4목록 기재 원고들에게 각 8,732,000원을 각 지급할 의무가 있으므로 이 부분 원고들의 당심 청구는 위 인정범위 내에서 이유가 있어 이를 인용하고 나머지 청 구는 이유가 없어 이를 기각하여야 할 것이다(원고 최○○을 제외한 나머지 원고들의 구소인 채무부존재확인청구 부분의 소는 위 원고들이 당심에서 이루어진 소의 교환적 으로 변경으로 모두 취하되어 이에 대한 제1심 판결은 실효되었다). 다음으로 원고 최○○의 채무부존재확인청구와 관련하여, 원고 최○○의 피고 연합 주택조합과 피고 □□□□ 2지역주택조합에 대한 하남시 ▒▒▒▒▒▒ □□□□연합주 택조합 아파트 공급계약에 기한 별지 5내역 나.항 표시 다락방의 설치에 따른 추가부 담금 7,200,000원 및 이에 대한 이자나 그 밖의 채무가 존재하지 아니함을 확인하여야 할 것인바, ④ 제1심 판결 중 원고 최○○의 □□□□ 2지역주택조합에 대한 소에 관 한 부분은 위와 같은 본안 판단에 나아가지 아니한 채 원고 최○○의 소를 부당하게 각하하였으므로 위 원고의 항소를 받아들여 이 부분 제1심 판결을 취소하되, 이 부분 소에 관하여도 제1심에서 본안판결을 할 수 있을 정도로 심리가 되었으므로 민사소송 법 제418조 단서에 의하여 당원이 스스로 본안판결을 하기로 하여 위 원고와 피고 □ □□□ 2지역주택조합 사이에 위 인정한 바대로 채무가 존재하지 않음을 확인하고, ⑤ 제1심 판결 중 원고 최○○의 피고 연합주택조합에 대한 부분은 위와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고, 원고와 피고 연합주택조합 사이에 위 인정한 바대로 채무 가 존재하지 않음을 확인하기로 한다(원고 최○○이 피고 연합주택조합 및 □□□□ 2 지역주택조합에 대하여 당심에서 채무부존재의 확인을 구하는 범위를 감축함으로써 소 가 취하된 것으로 보는 부분에 대한 제1심 판결은 모두 실효되었다). - 13 - 따라서, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 이광범 _________________________ 판사 김성수 _________________________ 판사 임성철 _________________________ - 14 - 1. 원고들 목록(생략) 2. □□□□ 2지역주택조합 원고들(생략) 3. □□□□ 3지역주택조합 원고들(생략) 4. □□□□ 연합4지역주택조합 원고들(생략) 5. 다락방 내역(생략)