원고가 경매로 취득한 토지에 피고가 건물을 신축하여 점유하고 유치권을 주장함

【원 고】 원고 (소송대리인 **** 담당변호사 ****) 【피 고】 피고 (소송대리인 **** 담당변호사 ****) 【변론종결】**** 【주 문】 1. 피고는 원고에게, 가. 원고로부터 ****을 지급받음과 동시에 **** 목록 기재 각 토지를 인도하고, 나. **** 목록 기재 제2항 토지 중 **** 도면 기재 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄱ” 부분 335㎡ 지상 건물, **** 도면 기재 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄴ” 부분 334㎡ 지상 건물, **** 목록 기재 제2, 3항 양 토지 중 **** 도면 기재 9, ****, ****, ****, 9의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄷ” 부분 331㎡ 지상 건물을 각 철거하고, 다. 2019. ****. 24.부터 나항 기재 각 건물의 철거 완료일까지 월 255,269원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문 제1의 나항(청구취지 기재 ‘**** 산 △△-△’는 ‘(**** 생략)’의 오기임이 명백하므로 정정한다) 및 피고는 원고에게, **** 목록 기재 각 토지를 인도하고, 2019. ****. 24.부터 **** 목록 기재 각 토지의 인도 완료일까지 월 3,797,750원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 가. 소외 1의 이 사건 각 토지 등 취득 및 근저당권설정 1) 소외 1은 **** 분할 전 **** (지번 1 생략)(이하 ‘****’라고만 한다) 임야 4,354㎡, **** 목록 제2, 3항 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 제2토지’, ‘이 사건 제3토지’라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 2) 소외 1은 2001. 6. 28. 남양농업협동조합에 위 1)항 기재 각 토지 관하여 채권최고액 147,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 남양농업협동조합의 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 3) 소외 1은 2005. 6. 14. 남양농업협동조합에 위 1)항 기재 각 토지에 관하여 채권최고액 168,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 남양농업협동조합의 근저당권설정등기를 마쳐주었고, 2008. 7. 2. 위 근저당권설정등기의 채권최고액을 434,000,000원으로 변경하는 내용의 근저당권변경등기가 마쳐졌다. 4) (지번 1 생략) 임야 4,354㎡는 20****. 5. 2. **** 목록 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 제1토지’라 하고, 이 사건 제1, 2, 3토지를 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 및 (지번 4 생략) 임야 383㎡로 분할되었다. 나. 피고의 이 사건 각 토지 취득 및 개발행위 등 1) 피고는 2016. 8. 24. 소외 1과 사이에, 피고가 소외 1로부터 이 사건 각 토지 및 (지번 5 생략) 전 1,539㎡를 매매대금 합계 850,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 2) 피고는 2016. 9. 2. 이 사건 제2토지 중 7,656분의 1,323 지분에 관하여, 이 사건 제3토지 중 4,354분의 1,323 지분에 관하여 각각 지분이전등기를 마쳤다. 3) 피고, 소외 2((지번 6 생략) 임야, (지번 7 생략) 답의 소유자이다)는 2017. 7. 17. ****장으로부터 이 사건 각 토지 등 5필지(이 사건 각 토지 3필지 및 소외 2 소유 토지 2필지)에서의 제1, 2종 근린생활시설(소매점, 사무실) 부지조성을 위한 개발행위 허가를 받았다. 4) 피고, 소외 2는 2018. 3. 30. ****장에게 이 사건 각 토지 등 5필지 지상에서의 제1종근린생활시설 2개동, 제2종근린생활시설 1개동 신축에 관한 허가신청을 하였고, ****장은 2018. 5. 24. 건축허가처분을 하였다. 5) 피고, 소외 2는 2018. 6. 20.경 위 건축허가에 따른 착공신고를 하고, 이후 피고가 신축공사를 진행하여 **** 목록 기재 제2항 토지 중 **** 도면 기재 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄱ” 부분 335㎡ 지상 건물(이하 ‘이 사건 제1건물’이라 한다), **** 도면 기재 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄴ” 부분 334㎡ 지상 건물(이하 ‘이 사건 제2건물’이라 한다), **** 목록 기재 제2, 3항 양 토지 중 **** 도면 기재 9, ****, ****, ****, 9의 각 점을 순차로 연결한 선내 “ㄷ” 부분 331㎡ 지상 건물(이하 ‘이 사건 제3건물’이라 하고, 이 사건 제1, 2, 3건물을 통틀어 ‘이 사건 각 건물’이라 한다)을 준공하였다. 6) 피고는 2019. 6. 4. 이 사건 제1토지에 관하여 소유권이전등기를, 이 사건 제2토지 중 2,552분의 2,****1 지분에 관한 지분이전등기를, 이 사건 제3토지 중 622분의 433 지분에 관한 지분이전등기를 각각 마쳤고, 이로써 이 사건 각 토지 전체에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 다. 이 사건 각 토지에 관한 임의경매 및 원고의 소유권 취득 1) 한편 남양농업협동조합의 임의경매 신청에 따라 수원지방법원은 2018. 9. 7. 이 사건 각 토지 및 (지번 4 생략) 임야에 관하여 임의경매개시결정을 하여, 같은 날 그 기입등기가 마쳐졌다. 2) 원고는 위 임의경매절차에서 이 사건 각 토지 및 (지번 4 생략) 임야를 매수하여, 2019. ****. 23. 원고 앞으로 이 사건 각 토지 등에 관한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 3) 피고는 현재 이 사건 각 토지와 이 사건 각 건물을 점유하고 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5호증(가지번호 포함, 이하 가지번호로 특정하지 아니하는 한 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 이 법원의 한국국토정보공사 화성지사에 대한 감정촉탁 결과, 이 법원의 ****에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 각 토지를 점유할 아무런 권원이 없음에도, 이 사건 각 토지 지상에 이 사건 각 건물을 소유하여 이 사건 각 토지를 부지로 점유·사용함으로써 원고의 이 사건 각 토지에 대한 소유권을 방해하고 있다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 각 건물을 철거하고, 이 사건 각 토지를 인도하고, 부당이득으로 원고가 이 사건 각 토지의 소유권을 취득한 날의 다음 날인 2019. ****. 24.부터 이 사건 각 토지의 인도완료일까지 월 3,797,750원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 피고는 근저당권의 목적물인 이 사건 각 토지 등의 제3취득자로서 지목이 임야이던 이 사건 각 토지 등을 공장부지로 개량하는 데에 필요한 공과금 및 토목공사에 필요한 개발비용 합계 852,762,475원(별지3 참조)을 유익비로 지출하였다. 이 사건 각 토지의 시가는 피고가 이를 매수할 당시인 2016. 8. 24. 기준 합계 918,670,000원에서 2020. 9. 21. 기준 합계 2,646,747,000원으로 상승하여, 현존하는 가치상승분은 1,728,077,000원이고, 이는 피고의 유익비 지출로 인한 것이다. 따라서 피고는 원고의 선택에 좇아 피고가 지출한 개발비용이나 현존하는 가치상승분의 상환을 구할 수 있고, 위 돈을 상환받을 때까지 유치권의 행사로서 이 사건 각 토지를 적법하게 점유할 수 있다. 3. 이 사건 각 토지 인도청구에 대한 판단 가. 청구원인에 관한 판단 위 인정 사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 토지의 점유자인 피고는 소유자인 원고에게 이 사건 각 토지를 인도할 의무가 있다. 나. 피고의 유치권 항변에 관한 판단 1) 이 사건 각 토지에 관하여 근저당권이 설정된 후 피고가 2016. 8. 24. 소외 1로부터 이 사건 각 토지 등을 매수한 사실, 피고가 2016. 9. 2. 이 사건 제2, 3토지의 지분을 취득한 사실, 피고 등이 2017. 7. 17. 이 사건 각 토지 등에서의 개발행위 허가를 받은 사실, 피고 등이 2018. 6. 20. 이 사건 각 건물 신축을 위한 착공신고를 한 사실, 이 사건 각 토지 등에 관하여 2018. 9. 7. 임의경매개시결정이 있은 사실, 이 사건 제1토지 및 이 사건 제2, 3 토지의 나머지 지분에 관하여 2019. 6. 4. 피고 앞으로 소유권이전등기 내지 지분이전등기가 마쳐진 사실, 위 경매절차에서 원고가 이 사건 각 토지 등을 매수하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정 사실에다가 이 사건 각 토지의 현황이 임야였는데, 현재 현황이 이 사건 각 건물의 부지 등인 사정 등을 덧붙여 보면, 피고는 개발행위 허가를 받은 2017. 7. 17. 이후 무렵부터 이 사건 각 건물 착공신고일인 2018. 6. 20. 이전 무렵까지 저당물인 이 사건 제2, 3토지의 지분권자 내지 이 사건 각 토지 매수인의 지위에서 이 사건 각 토지를 적법하게 점유하며 이 사건 각 건물 신축을 위한 부지조성 행위를 하였다고 할 것이므로, 피고는 민법 제367조에 따라 그 개량을 위하여 지출한 비용의 상환을 청구할 수 있다. 2) 나아가 피고의 상환청구권은 저당부동산인 이 사건 각 토지에 관한 개발행위라는 하나의 사실관계에 의하여 생긴 것으로서 그 전부와 목적물 전체 사이에 견련관계가 있고, 피고는 그 변제를 받을 때까지 이 사건 각 토지에 대한 유치권을 행사할 수 있다. 피고가 이 사건 각 토지에 관한 경매절차에서 저당권설정자에 대한 비용상환청구권에 기한 우선변제권을 행사하지 않고, 매수인인 원고에 대하여 그 비용상환청구권에 기하여 유치권을 행사하고 있는 이상, 원고는 그 피담보채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항) 이를 변제하지 아니하면 이 사건 각 토지를 인도받을 수 없다. 3) 피담보채권액을 보건대, 을 제3호증의 1 내지 9의 각 기재, 이 법원의 소외 3(□□감정평가사사무소)에 대한 감정촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 각 토지를 공장용지로 개량하기 위하여 투입한 비용이 합계 ****인 사실(구체적인 내역은 별지4 기재와 같다), 원고의 위와 같은 유익비 지출로 인해 이 사건 각 토지의 가액이 2016. 8. 24. 기준 918,670,000원에서 2020. 9. 21. 기준 2,646,747,000원으로 1,728,077,000원만큼 증가한 사실이 인정된다. 한편 원고는 이 법원의 석명에도 지출금액과 증가액에 대한 선택권을 행사하지 아니하였으나, 피고가 이 사건 각 토지의 경매절차에서 지출한 금액과 증가액 중 적은 쪽의 금액만을 상환받을 수 있었다고 봄이 타당한 점에 비추어, 이 사건에서도 적은 쪽의 금액인 위 ****을 한도로 유치권을 행사할 수 있다고 할 것이고, 이와 같이 보는 것이 일반적인 의사에도 부합한다. 따라서 피고는 원고로부터 위 유익비 ****을 지급받을 때까지 이 사건 각 토지를 유치하며 그 인도를 거절할 권리가 있다. 4) 한편 피고는 이 사건 각 토지를 개량하기 위하여 등록면허세(개발행위, 농지전용, 산지전용) 27,000원(별지3 표 순번 3, 4, 5번), 대체산림자원조성비 1,456,920원(별지3 표 순번 7번), 이행보증금 보증보험 비용 284,590원(별지3 표 순번 ****번), 분할측량 비용 1,585,****0원(별지3 표 순번 16번), 경계복원 비용 1,334,300원(별지3 표 순번 17번 중 미인정 비용)을 투입하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로(제출된 증거에 의하면, 위 각 비용은 (지번 8 생략) 토지, (지번 9 생략) 토지 등과 관련된 것으로 보인다), 위 인정 범위를 초과한 피고의 주장은 이유 없다. 다. 소결 결국 피고는 원고로부터 위 ****을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 토지를 인도할 의무가 있다. 4. 이 사건 각 건물 철거청구에 대한 판단 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 각 건물의 소유자인 피고는 이 사건 각 토지의 소유자인 원고에게 이 사건 각 건물을 철거할 의무가 있다. 5. 부당이득반환청구에 대한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 1) 위 인정 사실에 의하면, 피고가 이 사건 각 건물을 소유함으로써 이 사건 각 토지의 소유자인 원고의 승낙 없이 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘어 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물의 부지 부분을 사용하고 있으므로, 피고는 원고에게 그로 인한 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(이익이 존재하지 않는다는 피고의 주장은 받아들이지 아니한다. 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 등 참조). 2) 나아가 부당이득반환의 범위를 본다. 이 법원의 소외 4(◇◇감정평가사 사무소)에 대한 감정촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물의 부지 부분에 대한 2019. ****. 24. 이후의 차임이 다음과 같이 합계 월 255,269원(= 85,423원 + 85,168원 + 84,678원)인 사실이 인정된다. 가) 이 사건 제1건물 : 85,423원(= 이 사건 제2토지 전체 월 임료 1,952,250원 × 건물 점유 면적 335㎡ ÷ 토지 면적 7,656㎡, 원 미만 버림. 이하 같다) 나) 이 사건 제2건물 : 85,168원(= 이 사건 제2토지 전체 월 임료 1,952,250원 × 건물 점유 면적 334㎡ ÷ 토지 면적 7,656㎡) 다) 이 사건 제3건물 : 84,678원[= 42,201원(= 이 사건 제2토지 전체 월 임료 1,952,250원 × 건물 점유 면적 165.5㎡ ÷ 토지 면적 7,656㎡) + 42,477원(= 이 사건 제3토지 전체 월 임료 1,****7,500원 × 건물 점유 면적 165.5㎡ ÷ 토지 면적 4,354㎡), 이 사건 제3건물의 이 사건 제2, 3토지 점유 면적은 동일한 것으로 본다] 3) 따라서 피고는 원고에게 원고가 구하는 2019. ****. 24.부터 이 사건 각 건물의 철거 완료일까지 월 255,269원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 4) 한편 원고는 이 사건 각 토지의 전체에 대하여 인도 완료일까지의 부당이득반환을 구하나, 피고가 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물의 면적을 초과한 부분을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하고 있다는 점, 피고가 이 사건 각 건물의 철거 이후 이 사건 각 토지의 인도 완료일까지 이 사건 각 토지를 보존에 필요한 범위를 넘어 사용할 것이라는 점 등을 인정할 증거가 없으므로, 위 인정 범위를 초과한 원고의 청구는 받아들이지 아니한다. 6. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 1, 2, 3, 4 생략] 판사 기진석