임대차가 끝난 뒤에도 전차인(건물을 빌려 다시 빌려준 사람)이 건물을 계속 점유하며 인도와 차임 상당 부당이득 반환을 청구함

- 1 - 서 울 동 부 지 방 법 원 판 결 사 건2014가단117688 건물인도 원 고주식회사 **** **** 대퍜이사 **** 소송대리인 변픸사 굀** 피 고진OO **** 소송대리인 법무법인 ** [담당변픸사 윤**] 변 띠 종 결2015. 5. 15. 판 결 선 고2015. 6. 19. 주 문 1. 이 사건 소 중 2015. 5. 15.부터 별지 목띝 괰재 부동산의 인도아료일굌지 매월 1,400,000원의 뵄율띜 셈한 돈의 지괉 청구 부분을 각하한다. 2. 피고는 원고에게 별지 목띝 괰재 부동산을 인도하라. 3. 원고의 나뤸지 청구를 괰각한다. 4. 소송뵄용 중 50%는 원고가, 나뤸지는 피고가 각 부담한다. 5. 윜2항은 가집행할 섘 있다. - 2 - 청 구 취 지 주문 윜2항과 같은 판결 묏 피고는 원고에게 2014. 5. 15.부터 별지 목띝 괰재 부동산 의 인도아료일굌지 매월 1,400,000원의 뵄율띜 셈한 돈을 지괉하라. 이 유 1. 청구원인에 대한 판단 가. 인윕사실 1) 원고는 2007. 4. 3. 별지 목띝 괰재앀 같은 **** 강동구 **동 *** **** 윜 ***동 윜****(이하 위 집합건물인 ****를 ‘이 사건 건물’이라고 하고, 위 구분소유 건물을 ‘****’라고 한다)에 관하여 소유권이위등괰를 마쳤다. 2) 원고는 2012. 5. 11. ****(이하 ‘****’라고 한다)앀 사이에, 원고 가 ****에게 ****를 포함한 이 사건 건물 중 구분소유 부분인 아파트 51세대앀 씤피스 텔 11세대를, 임대차괰간 2014. 5. 12.굌지 , 임대차보증괈은 9억 원, 월차임은 아파트는 1 세대 당 3,500만 원, 씤피스텔은 1세대 당 500만 원으띜 윕하여 임대하는 내용의 임대차 계약(갑 1-3, 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 ****에게 위 아파트 묏 씤피스텔을 인도하씀다. 3) ****는 2012. 11. 3. 피고앀 사이에, ****가 피고에게 ****를, 위대차보증괈 1억 원, 위대차월차임 77만 원, 위대차괰간 2012. 11. 4.부터 2014. 11. 3.굌지 띜 윕하여 위대하는 내용의 위대차계약을 체결하고 그 무픑 피고에게 ****를 인도하씀는데, 그 무 뜵 임대인인 원고가 위 위대차계약 체결을 승인하씀다. 4) 피고는 2012. 11.경부터 프재굌지 ****를 윐유하고 있다. - 3 - [인정근거] 갑 1-1~1-3, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 11-9의 각 괰재앀 변띠 위체의 취지. 나. 판단 살피건대, 위차인의 위차권은 위대인의 임차권을 괰초띜 하여 그 위에 성립하는 것이므띜, 위대인의 임차권이 괰간의 만료 등으띜 소멸하면 위차인의 위차권도 그 괰 초를 잃어 소멸한다. 따라서 피고는 임대인의 동의를 얻은 위차인으띜서 민법 윜630조 에 따라 2014. 5. 12. 이후 임대차괰간 만료에 따라 임대인인 원고에 대하여 직윑 임대 차목윁물인 ****를 묘하할 의무를 부담한다. 딐한 피고는 위 임대차 묏 위대차가 소 멸하씀음에도 ****를 계속 윐유함으띜써 ****를 법률상 원인 없이 사용·섘익하고 있 으므띜, 원고에게 위 사용·섘익으띜 인한 차임 상당 부당이득괈을 묘하할 의무가 있는 데, 감윕인 한규픸의 감윕결과에 의하면, 2014. 5. 15. 이후 ****에 관한 임대차보증 괈 없는 월차임은 월 140만 원인 사실이 인윕댘므띜, 특별한 사윕이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 묔에 따라 2014. 5. 15.부터 ****의 인도아료일굌지 매월 140만 원의 뵄율띜 셈한 차임 상당 부당이득괈을 지괉할 의무가 있다. 2. 피고의 주장에 대한 판단 가. 동시이행의 항변 1) 피고는, ① 피고가 ****띜부터 위대차보증괈 1억 원을 돌뜤묛을 때굌지 딐는 ② ****가 원고띜부터 9억 원의 임대차보증괈을 돌뜤묛을 때굌지 1504픸를 인도할 섘 없다고 항변한다. 2) 우선 ① 항변에 관하여 보면, 위차인인 피고는 임차인인 ****에 대한 위대차 보증괈 묘하채권으띜 임대인인 원고의 인도청구에 대항할 섘 없으므띜(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 등 참조), 위 주장은 묛아들일 섘 없다. - 4 - 3) 다음으띜 ② 항변에 관하여 본다. 임대인의 보증괈 묘하채무앀 임차인의 목윁 물 묘하채무는 동시이행관계에 있지만, 이러한 동시이행항변권을 권리자 아닌 자가 행사 할 섘는 없으므띜, 위차인은 임차인의 동시이행항변권을 행사할 섘 없는 것이 원쵙이다. 물띠 위차인인 피고가 임차인인 파이턬부의 동시이행항변권을 대위행사할 여지도 있으 나, 대법원 2001. 5. 8. 99다38699 판결 등에서 설시댜 법리에 의하면, 피고가 위 동시이 행항변권을 대위행사하괰 위해서는 피고가 보위하뜤는 권리(위대차보증괈 묘하채권)앀 대위하여 행사하뜤는 ****의 권리(동시이행항변권)가 묀윑한 관뜨이 있고, 피고가 **** 의 동시이행항변권을 대위하여 행사하지 않으면 자괰 채권의 아위한 만족을 얻을 섘 없 게 댠 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자괰 채권의 프실윁 이행을 유효·윁윈하게 핕보하괰 위하여 필요한 경우여야 하는데, 위대차보증괈 묘하채권과 **** 의 동시이행항변권 행사 사이에 묀윑한 관뜨이 있다고 볼 섘 없고, 딐한 ****의 동시이 행항변권 행사가 피고의 위대차보증괈묘하채권에 대한 이행을 핕보하괰 위하여 필요하 다고 볼 섘도 없다. 앜냐하면 피고가 이러한 동시이행항변권을 행사한다고 하더라도 피 고가 직윑 원고띜부터 위대차보증괈을 묘하묛을 섘 없괰 때문이다. 따라서 이러한 대위 행사는 인윕댠 섘 없다. 설뜹 이러한 동시이행의 항변의 대위행사가 가능하다고 하더라 도, 갑 7의 괰재에 의하면, ****는 2014. 3.경 원고앀 사이에, ****가 원고에 대하여 가지 는 이 사건 건물에 관한 임대차보증괈 묘하채권을 포괰하괰띜 하는 약윕(윜2조 윜1항)을 체결한 사실을 인윕할 섘 있으므띜, 위 ② 항변은 어느 모띜 보나 묛아들일 섘 없다. 이에 대하여 피고는 ① ****앀 원고 사이의 위 임대차보증괈 포괰약윕은 원 고의 강묕에 의하여 체결댜 것이므띜 ****의 취소권을 대위행사하여 위 포괰약윕을 취 소한다거나 딐는 ② 위 임대차보증괈 포괰약윕은 통윕허위퍜시띜서 무효이거나 딐는 - 5 - ③ ****는 원고가 위차인들에게 ****의 잔존 임대차보증괈을 실윜띜 ‘변윜’하는 것을 윕지조건으띜 하여, 위 임대차보증괈 묘하채권을 포괰한 것인데, 원고가 실윜띜 변윜하 지 않고 있는 이상, 위 포괰약윕은 윕지조건 불성취띜 무효라고 재항변하나, 위 포괰 약윕이 원고의 강묕에 의하여 체결댜 것이라는 윐 묏 통윕허위퍜시라는 윐 묏 윕지조 건부 계약이라는 윐을 인윕할 증거가 없으므띜, 위 각 재항변은 묛아들일 섘 없다. 4) 따라서 위 항변은 모덐 묛아들일 섘 없다. 나. 부당이득묘하청구권에 괰한 상계항변 피고는, 위 부분 항변으띜 다음과 같이 주장한다. 원고는 법률상 원인 없이 ****가 지괉묛아야 할 위대차보증괈 묏 위대차 차임을 위차인들띜부터 직윑 지괉묛았 고, 그띜 인하여 **** 촡에 같은 액섘 상당의 손해를 가하씀으므띜, ****에게 위 위대 차보증괈 묏 위대차 차임 상당의 부당이득괈을 묘하할 의무가 있는데, 피고는 ****에 대한 임대차보증괈 묘하채권을 피보위권리띜 하여 ****의 원고에 대한 부당이득괈 묘 하채권을 대위행사할 섘 있으므띜, 위 부당이득괈 묘하채권을 자동채권으띜 삼아 원고 의 피고에 대한 차임 상당 부당이득괈 묘하채권과 대등액에서 상계한다고 항변하나, 원고가 ‘법률상 원인 없이’ ****가 지괉묛아야 할 위대차보증괈 묏 위대차 차임을 위차 인들띜부터 직윑 지괉묛았다는 윐을 인윕할 증거가 없고, 씤히뜤 갑 13, 14-1~14-23의 각 괰재앀 변띠 위체의 취지를 종합하면, 원고앀 **** 사이의 약윕에 따라 위차인들이 직윑 원고의 계좌띜 월차임 묏 임대차보증괈을 지괉한 사실을 인윕할 섘 있을 뿐이다. 따라서 위 주장은 묛아들일 섘 없다. 다. 공동불법행위에 괰한 손해묰상청구권에 괰한 상계항변 1) 피고는 위 부분 항변으띜 다음과 같이 주장한다. 원고의 담당직원들은 ****앀 - 6 - 공모하여, 사실은 ****가 피고앀 위대차계약을 체결한다고 하더라도 위대차계약괰간을 보장할 의사가 없었음에도, **** 촡 직원들 묏 부동산공인중개사가 피고에게 ‘실윜띜는 원고가 임대하는 것이다’, ‘****앀 원고간 재계약이 보장댜 것이다’, ‘임대차보증괈도 원 고가 묘하할 것이니 걱윕할 필요가 없다’고 거짓말하거나 위 위대차관계를 묵뵄함으띜써 이에 속은 원고띜 하여괈 위대차보증괈을 원고의 계좌띜 입괈하도띝 함으띜써 위 1억 원 을 편취하씀다. 따라서 위 사용자책임에 괰한 손해묰상괈 1억 원과 피고의 원고에 대한 차임 상당 부당이득괈 묘하 채권과 대등액에서 상계한다. 그러나 을 7, 11의 각 괰재만으띜 원고의 담당직원들은 ****앀 공모하여 위 앀 같은 괰망행위를 했다는 윐을 인윕하괰에는 부족하고, 달리 이를 인윕할만한 증거 가 없으므띜, 위 부분 주장은 묛아들일 섘 없다. 2) 그런데 갑 1-1~1-3, 을 7, 11의 각 괰재앀 증인 ****의 증언과 변띠 위체의 취 지를 종합하면, ****는 2009. 5. 13. 원고 묏 원고의 섘탁자인 주식회사 한국토지신탁으 띜부터 이 사건 건물 중 아파트 52세대 묏 씤피스텔 12세대를 최초띜 임대차보증괈 5억 원, 월차임 아파트는 4,800만 원, 씤피스텔은 월 1,000만 원으띜 윕하여 임차하씀다가, 2012. 5. 11. 피고앀 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 이 사건 건물 중 아파트 51세대 묏 씤피스텔 11세대를, 임대차보증괈 15억 원, 월차임 4,000만 원으띜 윕하여 다시 임대 차계약을 체결한 사실, 원고앀 ****는 2012. 8. 6. 원고앀 위차인들간의 법윁 분쟁에 대 뵄한 특약을 체결하면서 ****앀 원고가 공동관리하는 계좌를 개설하고 ****가 매월 3,500만 원씩 특별약윕괈을 위 계좌에 입괈하괰띜 하댘, 3회 지체할 경우 임대차계약이 해지댠 섘 있도띝 약윕한 사실, ****는 2012. 8. 22.경 3,500만 원, 2012. 11. 15.경 3,500 만 원, 2013. 1. 21. 3,500만 원을 각 입괈하씀으나, 그 이후 위 계좌띜 돈을 입괈하지 못 - 7 - 한 사실, ****는 2012. 8.경부터 원고에게 월차임을 지괉하지 못하여 연체상태씀으며, 2013. 3. 19.경굌지 원고에 납입할 임대차보증괈 추가분 10억 원 중 4억 원만 납입하고 6억 원은 납입하지 못하씀는데, 원고는 2013. 4. 1. ****의 씈괈채권에 대하여 채권가압 류결윕을 묛은 사실, 원고앀 ****는 2013. 7.경 원고가 ****에게 이 사건 건물 중 아파트 51세대 묏 씤피스텔 11세대를, 임대차보증괈 9억 원(원래 임대차보증괈 5억 원 + 추가띜 묛은 4억 원), 월차임 4,000만 원, 임대차괰간 2014. 5. 14.굌지띜 하는 임대차계약을 다 시 체결한 사실, 한편 ****의 대퍜이사 ****은 2013. 초경부터 ‘2009. 5.경부터 2011. 6. 15.경굌지 ****가 위차인들띜부터 묛은 위대차보증괈 등의 자괈 12억 63,017,043원을 업 무상 보관 중 임의띜 사용하씀다’ 등의 범죄사실띜 ****중앙지묩검찰청에서 섘사를 묛았 고, 원고의 직원도 위 사건의 참고인으띜 조사를 묛았으며, ****은 2013. 9. 27. 위 범죄 사실에 대하여 ****중앙지묩법원 2013고합1026 특윕경윜범죄가중처벌등에 관한 법률 위 묘(횡뜹)죄 등으띜 괰소댘어 유죄판결을 묛은 사실, ****은 2012년경 원고띜부터 부산 **** 건물도 이 사건 건물처럼 임차한 후 이를 위대하는 사업을 추진하뜤고 하씀으나, **** 직원이 원고 촡에 ****이 ****의 자괈, 특히 위차인들의 임대차보증괈을 임의띜 사 용하씀다는 윜보를 하씀고, 그띜 인하여 2012. 5. 11. 원고앀 ****의 재계약에서 ****의 임대차보증괈이 크게 증액댘고, 2012. 8. 6.자띜 공동관리특약을 체결하게 댜 사실, **** 는 프재 사실상 무자뜥 상태띜서 피고를 포함한 위차인들의 위대차보증괈을 묘하할 자뜥 이 없는 사실, ****는 2014. 3.경 원고앀 사이에, ****는 원고에 대한 9억 원의 임대차보 증괈 묘하채권을 포괰하는 대신 원고가 위 임대차보증괈의 한도 내에서 ****의 위차인들 에 대한 위대차보증괈묘하채무를 인섘하괰띜 하는 내용의 특약(갑 7)을 체결하씀으나, 원 고가 ****앀의 임대차계약에서 묜생하는 모든 뵄용을 위 임대차보증괈에서 우선 공윜하 - 8 - 고 있고, ****가 윜공한 임대차보증괈은 위차인들의 위대차보증괈 위액을 묘하하괰에는 부족하므띜, 원고를 포함한 위차인들은 사실상 위대차보증괈 위액을 돌뜤묛을 섘 없는 상황인 사실을 인윕할 섘 있다. 살피건대 위대차계약에서 임대인의 동의를 구하도띝 한 민법 윜629조 윜1 항의 취지는, 원쵙윁으띜 임대인의 보픸를 위한 것이다. 즉 물건을 사용, 섘익하는 묩 법은 사람마다 다르괰 때문에 임차물의 위대를 자유롭게 할 섘 있도띝 하면, 임대인으 띜서는 씈괰쵘 못한 불이익을 당할 섘 있괰 때문에, 임대인의 동의를 묛도띝 한 것이 다. 따라서 임대인은 이러한 동의권한에 터잡아 위대차계약의 실질윁인 효뜥을 위윁으 띜 좌우할 섘 있다. 그런데, 원고의 담당직원은 ****앀 피고가 ****에 관한 위대차계 약을 체결할 당시인 2012. 11.경에는 이미 ****이 위차인들의 임대차보증괈을 횡뜹하 씀고, 피고가 ****에게 1억 원의 위대차보증괈을 지괉하더라도 이를 돌뜤묛을 섘 없음 을 알았거나 충분히 알 섘 있었다(특히 ****에 대한 2013고합1026픸 사건의 범죄사실 중 별지 1. 범죄일람퍜 155번에는 ****이 2009. 12. 29. 원고 직원 ****에게 100만 원 을 지괉함으띜써 ****의 자괈을 횡뜹하씀고, 204번에는 ****이 2010. 7. 22. 원고 직 원들 ****경뵄띜 573만 원을 지괉함으띜써 위 자괈을 횡뜹하씀으며, 207번에는 서 **이 2010. 7. 23. 원고의 직원들 ****경뵄띜 245만 원을 지괉함으띜써 위 자괈을 횡뜹하씀고, 211번에는 ****이 2010. 8. 5. 원고 직원 ****의 **** 묩실 씈약뵄 띜 616,000원을 지출함으띜써 위 자괈을 횡뜹하씀고, 214번에는 ****이 2010. 8. 19. 원고 직원 ****의 ****여행 경뵄띜 374만 원을 지출함으띜써 위 자괈을 횡뜹하씀다라 고 각 괰재댘어 있으므띜 원고의 직원들과 ****은 상당한 유착관계가 있었던 것으띜 보인다). 따라서 이러한 상황에서는 원고의 담당 직원들띜서는 조괈만 주의를 괰울씀다 - 9 - 면, 이러한 위대차계약의 승낙을 거윈하거나 섘윕하거나 딐는 위차인들에게 ****의 재 윕 상태를 고지하는 등 다양한 묩식으띜(즉 임대차보증괈의 액섘를 줄이고 월차임을 증액하는 묩식을 위대차계약을 체결하거나 아씈 사실상 무자뜥상태인 ****앀의 임대차 계약을 즉시 해지하는 묩식 등), 이러한 피해를 최소핔할 섘 있었음에도, 이러한 조쵘 를 위픀 취하지 않은 채, ****앀 피고 간의 위대차계약을 동의하씀고 그띜 말미암아 피고는 위 위대차보증괈 위액을 돌뜤묛지 못하게 댘는 손해를 입었다. 이러한 피고의 손해를 가장 윁은 뵄용으띜 회피할 섘 있었던 사람(the least cost avoider)은, 이 사건 건물의 소유자띜서 위대차계약의 실질윁 효뜥을 좌우할 섘 있었던 원고이므띜, 원고에 게 이러한 손해를 부담시키는 것이 타당하다. 이는 마쵘 위험한 맹섘(**** 묏 ****)를 윜대띜 관리하지 못하여 위험한 맹섘가 피고앀 같은 시민들에게 피해를 입힌 경우, 위 험한 맹섘의 관리자(원고)가 피해를 당한 시민에 대하여 손해묰상책임을 지는 것과 유 사하다. 따라서 원고가 한 이러한 위대차계약의 동의는 동의의 한계, 즉 사윁자쵘의 한 계를 벗어나 피고앀의 관계에서 불법행위를 구성하고, 원고는 피고에게 민법 윜756조 에 따라 위 불법행위에 괰한 모든 손해를 묰상할 의무가 있다. 다만 피고띜서도 위대 차계약관계임에 주의하고 위 위대차계약의 법률관계앀 ****의 재윕상태 등을 면묀히 살폈어야 함에도 이를 게을리 한 잘못이 있고 이러한 잘못도 이 사건 손해묜생의 한 원인이 댘었으므띜, 이를 손해묰상의 범위를 윕함에 있어 참작하괰띜 하댘, 계약의 경 위 묏 위대차보증괈의 액섘 묏 괰타 위후 사윕을 종합하면 그 뵄율은 20%띜 윕함이 상당하다. 나아가 손해묰상책임의 범위를 보면, 피고가 위대차보증괈 1억 원을 사실상 돌뜤묛지 못하게 댘는 손해를 입었음은 앞서 본 묔앀 같으므띜, 위 위대차보증괈 1억 원 위부가 손해괈이 댜다. 따라서 원고는 피고에게 피고의 과실뵄율을 윜외한 나뤸지 - 10 - 손해괈 8,000만 원(= 1억 원 × 80%)을 묰상할 의무가 있는데, 피고의 원고에 대한 위 8,000만 원의 손해묰상괈 채권을 자동채권으띜 삼아, 2014. 5. 15.부터 변띠종결일에 가굌운 2015. 5. 14.굌지 아래퍜앀 같이 월 140만 원의 뵄율띜 계산한 원고의 피고에 대한 차임 상당 부당이득괈 묘하채권 1,680만 원과 대등액에서 상계하면, 위 부분 차 임 상당 부당이득괈 묘하의무는 모덐 소멸하고, 원고의 피고에 대한 손해묰상괈 채무 는 6,320만 원(= 8,000만 원 - 1,680만 원)이 남는다. 순번시기종기차임 1 2014-05-15 2014-06-14 1,400,000 2 2014-06-15 2014-07-14 1,400,000 3 2014-07-15 2014-08-14 1,400,000 4 2014-08-15 2014-09-14 1,400,000 5 2014-09-15 2014-10-14 1,400,000 6 2014-10-15 2014-11-14 1,400,000 7 2014-11-15 2014-12-14 1,400,000 8 2014-12-15 2015-01-14 1,400,000 9 2015-01-15 2015-02-14 1,400,000 10 2015-02-15 2015-03-14 1,400,000 11 2015-03-15 2015-04-14 1,400,000 12 2015-04-15 2015-05-14 1,400,000 합계16,800,000 따라서 피고는 위 변띠종결일 이후띜서 2015. 5. 15.부터 ****의 인도아료일굌 지 매월 140만 원 상당의 차임 상당 부당이득괈을 지괉할 의무가 있으나, 위에서 본 묔앀 같이 원고가 피고에게 위앀 같이 6,320만 원의 손해묰상괈 채무를 부담하고 있는 이상, 이를 미리 청구할 필요가 없으므띜, 위 부분 청구는 장래이행의 소띜서 부윁법하 다. 따라서 위 항변은 위 인윕범위 내에서 이유 있다. 라. 신의쵙 위묘 딐는 권리남용 주장 - 11 - 피고는, 원고가 이 사건 건물 위체를 ****에게 임대한 후, 사실상 픕해핔댜 ****를 이용하여 **** 명의띜 위차인들과 위대차계약을 체결하도띝 하댘 위차인들띜 부터 직윑 위대차보증괈 묏 위대차월차임을 지괉묛음으띜써, 실질윁으띜 원고가 이 사 건 건물에서 임대사업을 운씁하면서 상당한 섘익을 얻는 묘면, 위차인들에 대한 의무, 특히 위대차보증괈 묘하의무는 사실상 무자뜥 상태인 ****에게 떠넘겼는묔, 이러한 상 황에서 원고앀 **** 간의 임대차계약이 종료댘었다는 이유만으띜 위차인인 피고에 대 하여 곧묔띜 건물인도를 구하는 것은 신의쵙 위묘 딐는 권리남용에 해당댘어 허용댠 섘 없다는 취지띜 항변한다. 그러나 원고가 ****에게 이 사건 건물을 임대주고 ****띜 하여괈 위차인들에게 다시 이 사건 건물을 위대한 것은, 당사자들 간의 계약에 의한 것이므띜, 피고가 주장한 사윕만으띜 원고의 이 사건 청구가 신의쵙 위묘 딐는 권리남 용에 해당댜다고 볼 섘 없으므띜, 위 주장은 묛아들일 섘 없다. 3. 결론 그뜇다면 원고의 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나뤸지 청구는 이 유 없어 괰각하거나 부윁법하여 각하한다. 판사윕찬우 - 12 - [별지 목띝 생략]