임대인들이 5년간 임대료를 고정하는 특약이 있는 상태에서 주변 시세 차이와 물가상승 등을 이유로 차임 증액을 청구함

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 제42민사부 판 결 사 건2024가합90212 차임 증액 청구의 소 원 고1. A 2. B 3. C 피 고D 변 론 종 결2025. 9. 26. 판 결 선 고2025. 10. 24. 주 문 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고는 별지 목록 기재 건물 제1층 도면 표시 ᄀ, ᄂ, ᄃ, ᄅ, ᄀ의 각 점을 순차로 연 결한 선내 (가)부분 241.3㎡에 관하여 2024. 9. 1.부터 임대차계약 종료일까지, 원고 A.B에게 각 월 6,400,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 원고 C에게 월 - 2 - 7,200,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 인정사실 가. 별지 목록 기재 건물에 관하여 원고 C은 9/25 지분, 원고 B.A은 각 8/25 지분 을 가진 공동소유자이다. 나. 원고들은 2023. 4. 28. 피고와 별지 목록 기재 건물에 관한 임대차계약을 체결하 였는데, 주요 내용은 아래와 같다. (비실명처리 과정에서 생략) 다. 피고는 2023. 9. 5.부터 2024. 8. 2.까지 원고들에게 월 임대료로 평균 15,463,763원(부가가치세 제외)을 지급하였고, 같은 기간 동안 월 임대료 중 최소액은 11,592,640원(부가가치세 제외), 최고액은 27,173,783원(부가가치세 제외)이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1.2.5호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 대한 판단 가. 청구원인 1) 원고들은 피고가 임대차계약 체결 당시 이전 임차인이 지급하던 임대료를 인지 하고 있었고, 이전 임차인이 지급하던 수준의 임대료를 지급할 수 없음을 알면서도 실 제 매출 자료를 확인시키지 않은 상태에서 이전 임차인의 임대료 수준을 지급할 수 있 을 것처럼 기망하여 임대차계약을 체결하였다. 2) 원고들은 민법 제628조에 따른 차임증액을 청구할 수 있고, 임대차계약서 제2조 - 3 - 제2항의 차임불증액 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 있는 경우에는 더욱 그러하다. 3) 원고들은 피고에게 임대차계약에서 정한 월 임대료를 월 2,000만 원으로 증액하 여 공유지분에 따라 분할 지급할 것을 구한다. 나. 관련 법리 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청 구할 수 있다.’라고 정하였다. 이는 당사자에게 책임이 없는 객관적인 경제사정의 변화 에 따른 부담을 재조정하는 것이므로, 임대인이나 임차인이 부담하여야 할 위험이 실 현된 결과를 이유로 차임의 증감을 청구하는 것은 허용되지 아니한다. 또한 위 조항은 편면적 강행규정이므로 임대인에게 불리하도록 임대인의 차임증액청구를 금지하는 특 약은 허용된다. 따라서 임대차기간 동안 차임을 증액하지 아니하기로 특약을 한 경우 임대인은 민법 제628조에 따른 차임증액청구를 할 수 없다. 다. 판단 1) 먼저, 임대차계약 제2조 제2항에서 ‘임대료 인상 여부’에 관하여 임대차기간 5년 (60개월) 동안 고정됨을 명시한 이상, 이는 임대인인 원고들의 차임증액청구를 금지하 는 특약에 해당한다. 그러므로 민법 제628조를 청구원인으로 한 원고들의 이 사건 청 구는 위 특약에 저촉되는 것이어서 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유가 없다. 가) 원고들은 차임불증액 특약을 유지시키는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변 경이 있으므로 그 특약에도 불구하고 차임증액을 청구할 수 있다고 주장한다. 그러나 명시적인 차임불증액 특약과 정면으로 모순되는 원고들의 청구가 법률상 가능하기 위 - 4 - 해서는 ‘신의칙에 반할 정도의 사정변경’만으로는 부족하고, 실질적으로 차임불증액 특 약을 무효로 할 정도의 사정이 있어야 한다. 그런데 임대차계약 제2조 제2항을 무효로 볼 만한 별다른 사정이 없다. 나) 더욱이 원고들이 주장하는 ‘종전 임차인의 월 임대료와 차이’는 임대차계약 체결 이후의 사정변경에 해당하지 않고, ‘주변 상가의 임대료와의 차이, 물가상승.공 과금 인상 등’은 당사자에게 책임이 없는 객관적인 경제사정이 신의칙에 반할 정도의 변경되었다고 볼 만한 별다른 증거가 없으며(원고들이 제출한 증거만으로는 현저히 부 족하다), 오히려 이는 임대차계약 체결 당시 경제적 상황이나 경영 상태의 예측에 대한 실패로 임대인 측이 감수해야 할 사정에 불과하다는 점에서도 민법 제628조를 함부로 적용할 수는 없다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등 참조). 2) 다음으로, 피고가 임대차계약 체결 당시 이전 임차인이 지급하던 임대료를 인지 하고 있었다고 볼 만한 증거도 없고, 설령 이를 인지하였더라도 원고들 역시 이를 인 지하였던 상태에서 상호 협의로 임대료를 정한 이상, 그 과정에 기망행위의 존재를 인 정하기는 어려우며, 피고가 이전 임차인이 지급하던 수준의 임대료를 지급할 수 없음 을 알면서도 이를 은폐하였다거나 원고들이 실제 매출 자료를 확인하지 못한 채 기망 당한 상태에서 임대차계약을 체결하였다고 인정할 증거 역시 없다. 특히 원고들의 이 부분 주장은 임대차계약의 취소 사유로 주장하는 것이 아닌 이상, 민법 제628조에 따 른 차임증액청구과 관련하여 법률상 어떤 의미를 갖는지조차 불분명하다. 3) 끝으로, 원고들의 청구는 명시적으로 체결한 임대차계약의 내용을 계약 체결일 로부터 약 1년 4개월 만에 부정하면서, 그 이유로 사실상 원고들이 임대차계약 체결 당시의 판단 오류 또는 체결 이후 주변 상가의 임대료 시세와의 차이로 인한 주관적인 - 5 - 불만 등을 주장하는 것에 불과한바, 이러한 사정은 민법 제628조의 적용 요건에 해당 하지 않음은 물론 원고들이 주장하는 정도의 사정변경을 이유로 함부로 위 조항을 적 용하는 경우 사적자치에 기반을 둔 임대차계약관계를 법률상 매우 불안정한 상태로 만 들어 법적안정성을 저해할 우려가 크다는 점에서도 받아들이기 어렵다. 3. 결론 그렇다면 원고들의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결 한다. 재판장 판사최누림 판사이수경 판사김현정 - 6 - 별지 생략