임대사업자가 임대아파트 임차인들에게 임차보증금을 5%에서 4%로 낮춰 증액하겠다고 통지함

- 1 - 대구지방법원 제12민사부 판결 사 건2014가합206239 임차보증금증액통지무효확인 원 고 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. - 2 - 피 고 변 론 종 결2015. 9. 24. 판 결 선 고2015. 10. 22. 주문 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고가 2013년 12월경 원고들에 대하여 한 임차보증금 4% 증액 및 이에 대한 연 14% 의 지연손해금의 통지는 무효임을 확인한다. 이유 1. 기초사실 가. 원고들은 계약기간을 2012. 12. 21.부터 1년간으로 하여(단 원고 □□□는 계약 기간을 정하지 않고 2012. 10. 17. 계약함) ****(이하 ‘이 사건 아파 트’라고 한다.)의 임차인들이고, 피고 회사는 이 사건 아파트를 건축하고 임대주택법에 따라 이 사건 아파트 임차인들에게 주택을 임대한 임대사업자이다. 나. 피고 회사는 이 사건 아파트 임차인들에게 2013년 11월경부터 2013. 12. 23.경까 지 “1년의 계약기간이 만료되면 그 다음날부터 임차보증금을 5% 증액하고, 증액된 보 - 3 - 증금을 지정된 기일까지 납부하지 않을 경우 연 14%의 연체이율을 납부하여야 한다.” 는 내용의 통지(이하 ‘1차 통지’라 한다.)를 하였다가, 2013년 12월경 “1차 통지로 증액 하는 임대차보증금의 증액비율을 5%에서 4%로 낮추고 연체이율은 연 14%로 한다.”는 내용의 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다.)를 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5 호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고들의 청구원인 이 사건 통지는 아래와 같은 사유로 무효이다. 가. 임대사업자는 임대주택의 관리에 관한 사항에 대하여 임차인대표회의와 협의를 거쳐야 하는데 피고 회사는 이에 해당하는 임차보증금 증액에 관하여 원고들과 협의를 거치지 않았다. 나. 임차주택에 관한 조세 공과금 기타 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니한 때에 임차보증금을 증감할 수 있는데 이러한 사정변경이 존재하지 않 는다. 다. 원고들은 이 사건 통지를 계약 종료 전 1개월 이후에 받거나 받지 못하였으므로, 임대차가 묵시적으로 갱신되어 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아야 한다. 라. 피고는 ****에게 임대차보증금증액 사실을 신고하지 않아, 임대주택법 제26 조를 위반하였으므로 따라서 이 사건 통지는 무효이다. 3. 판단 가. 임대주택법 제29조 제3항 제4호, 같은 법 시행령 제28조 제2항 제2호에 의하면 ‘공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항’에 대해서 임 - 4 - 대사업자는 임차인대표회의와 협의하여야 한다. 임차보증금을 증액하는 문제가 공동주 택의 ‘관리’에 관한 사항이라고 볼 수 없고, 따라서 피고 회사가 임차보증금 증액과 관 련하여 원고와 협의를 하여야하는 것은 아니다. 나. 임대주택법 제20조 제2항은 “건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대 료의 증액을 청구하는 경우에는 주택임대차보호법으로 정한 범위에서 주거비 물가지 수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다.”고 규정하고 있다. 을 제5, 6, 7호증의 각 기재, 이 법원의 **** 관리사무소, 경산▲ ▲▲아파트 관리사무소, 피고 회사 ****에 대한 각 사실조회결과 및 변론 전체 의 취지에 의하면, 2013년 12월경을 기준으로 대구경북지역의 경우 전년 동월 대비 소 비자 물가지수가 1.1%, 주거비 물가지수가 2.4% 각 상승한 사실, 2013년 3/4분기에 전 년 동기와 대비하여 전국적으로 주거·수도·광열비 지출이 6.4%, 실제주거비는 12.1% 증가한 사실, 아파트 전세가격지수는 2013년 12월경을 기준으로 전년 동월과 대비하여 전국적으로 7.15%, ****이 10.11%가 상승한 사실 등을 인정할 수 있는바, 이러 한 여러 사정에 비추어 보면, 2013년 12월경에는 이 사건 임대아파트에 관한 조세⋅공 과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 이 사건 임대아파트의 임대료를 계약 당시의 수준으로 그대로 유지하는 것이 상당하지 않게 되어 관련 법령 및 이 사건 각 임대차계약에 따라 4%의 임대료 증액요건이 충족되었다고 볼 것이다. 다. 주택의 임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 그 기간을 2년으로 본다 [다만 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차기간 만료 후 에 임대차의 계속을 원하지 않는 경우 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있지만(같은 조항 단서), 이 사건은 그런 경우에 해당하지 아니하다.]. 따라서 원고들의 - 5 - 각 임대차계약은 임대기간이 임대차기간 시작일로부터 2년간이 되고, 원래의 약정 임 대차기간 1년이 경과하더라도 임대차가 묵시적으로 갱신되지 아니한다. 한편 원고들의 각 임대차계약서(갑 제1호증) 제5조에 의하면 임대인은 임대차계약 또는 보증금 등의 증액이 있은 후 1년 후에는 보증금 증액을 청구할 수 있다. 그러므로 피고는 임대차기 간 시작일로부터 1년 후에 보증금 증액 사유가 있는 경우에 보증금 증액을 청구할 수 있다. 그런데 갑 제3호증의 2(통지서)에 의하면 원고 ****가 이 사건 통지를 받은 사실 을 인정할 수 있다. 따라서 원고 ****에 대하여는 보증금 4% 증액 효과가 발생한다. 그리고 갑 제5호증의 1(소장)에 의하면 원고 ****를 제외한 나머지 원고들이 1차 통 지를 받은 사실을 인정할 수 있다. 보증금증액청구권은 형성권으로서 증액청구통지에 서 정한 시기에 보증금 증액의 효과가 발생하되, 다만 증액을 구하는 정도가 적정하지 아니한 경우에는 적정한 범위 내에서 증액의 효과가 발생한다. 보증금 증액비율 4%가 적정하다는 점은 앞서 보았으므로, 1차 통지에 의하여 임대차기간 시작일로부터 1년 이 경과하는 날에 원고들의 임대차보증금이 4%가 증액되어 원고들이 증액분을 피고에 게 지급할 의무가 발생하고, 이는 나머지 원고들 중에 이 사건 통지를 받지 못한 사람 에 대하여도 마찬가지이다. 또한 갑 제1, 3호증의 기재에 의하면 원고가 통지한 연체이율 14%는 임대차계약(제1 조)에서 정한 ‘은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 일반자금대출 최저 연체이율’인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고들에 대하 여 연체이율 14%가 적용된다. 라. 원고들은 피고 회사가 임대차보증금 증액사실을 ****에 신고하지 않았다고 - 6 - 주장하나, 을 제3호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 2014. 5. 29. 경 산시장에게 임대보증금을 4% 인상한 임대조건변경신고를 하여 임대조건변경신고처리 통보를 받은 사실이 인정된다. 마. 그러므로 원고들의 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사박치봉 판사박성민 판사김동욱