임차인이 3기 이상 차임을 연체하여 임대차계약이 해지되었고, 임대기간 만료 후에도 부동산을 점유·사용하며 소매점을 운영함

- 1 - 대 구 고 등 법 원 제 1민 사 부 판 결 사 건2024나14115 토지인도 원고, 항소인1. A 2. B 원고들 소송대리인 변호사 남호진 피고, 피항소인C 대표이사 D 소송대리인 변호사 김주현 제1심판결대구지방법원 2024. 6. 27. 선고 2021가합212928 판결 변 론 종 결2025. 3. 25. 판 결 선 고2025. 4. 15. 주 문 1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. - 2 - 피고는 원고들에게 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고, 원고들에게 각 4,700,000 원 및 2024. 9. 1.부터 별지 목록 기재 각 부동산 인도 완료일까지 각 월 1,650,000 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송 총비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항 중 부동산 인도 및 금전 지급 부분은 가집행할 수 있다. 청구취지 및 항소취지 주위적 청구취지 및 항소취지 주문 제1항과 같다(원고는 2024. 6. 1.부터의 차임 상당 부당이득 반환을 구하다가 이 법원에서 2024. 9. 1.부터의 차임 상당 부당이득 반환을 구하는 것으로 금전 지급 부분 의 주위적 청구취지를 감축하였고, 이로써 항소취지도 그 범위 내에서 감축되었다). 예비적 청구취지 제1예비적으로, 피고는 원고들로부터 11,394,219원을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고, 원고들에게 2024. 9. 1.부터 별지 목록 기재 각 부동산 인도 완료일까지 각 월 3,729,724원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 제2예비적으로, 피고는 원고들로부터 29,594,831원을 지급받음과 동시에 원고들에게 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고, 원고들에게 2024. 9. 1.부터 별지 목록 기재 각 부동산 인도 완료일까지 각 월 5,549,482원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 제1, 2예비적 청구를 추가하였다). 이 유 - 3 - 1.기초 사실 이 법원이 이 부분에 적을 이유는 아래와 같이 고쳐 쓰거나 추가하는 것 이외에는 제1심판결서의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. ○ 제1심판결서 1. 가. 3)항의 글상자(3면 6행 아래) [특약사항] 맨 마지막에 “11. 월 차임료는 2020. 2. 1.부터 지불하기로 한다.”를 추가한다. ○ 제1심판결서 4면 6행의 “증축이 이루어졌고”를 “증축이 완료되어 사용승인을 받 았고”로 고친다. ○ 제1심판결서 4면 11행의 “현재까지”를 “당심 변론종결일 현재까지”로 고친다. ○ 제1심판결서 1. 다. 2)항(4면 13행부터 15행까지) 부분을 다음과 같이 고쳐 쓴다. 『2) 피고는 2020. 7. 1.부터의 차임을 연체하다가, 이 사건 소 제기 후인 2021. 12. 31.부터 2024. 8. 1.까지 원고들에게 32회분의 차임 명목으로 1억 560만 원(= 330만 원 × 32회)을 지급하였다.』 ○ 제1심판결서의 【인정근거】 부분(4면 16행)에 “제1심법원의 대구광역시 동구청 장에 대한 사실조회 회신 결과”를 추가한다. 2.당사자 주장의 요지 가.원고들 피고가 3기 이상 차임을 연체하였으므로, 원고들은 이 사건 소장 송달로써 이 사 건 임대차계약을 해지하고, 아래와 같이 청구한다. 1) 주위적으로, 피고는 2023. 3. 1.부터 2024. 8. 31.까지 18개월분의 차임 5,940만 원(= 330만 원 × 18개월)을 연체하였다. 위 연체 차임과 임대보증금을 대등액에서 공 - 4 - 제하면 원고들이 피고에게 지급할 임대보증금은 남아 있지 않고, 피고가 원고들에게 지급해야 할 연체 차임 940만 원이 남는다. 이에 대하여 제1심판결은 이 사건 건물 신 축비용에 관한 정산절차가 남아 있다고 판단하였으나, 피고가 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간인 2025. 2. 1.이 지난 당심 변론종결일 현재까지도 이 사건 부동산을 사 용.수익하고 있으므로, 원고들이 피고에게 정산해 주어야 할 건물 신축비용은 남아 있지 않다. 따라서 피고는 원고들에게 임차목적물인 이 사건 부동산을 인도하고, 원고 들에게 남은 연체 차임 940만 원 중 1/2 지분에 해당하는 각 470만 원 및 2024. 9. 1. 부터 이 사건 부동산 인도 완료일까지 이 사건 임대차계약에서 정한 차임 상당의 부당 이득으로 각 월 165만 원(= 330만 원 × 1/2 지분)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무 가 있다. 2) 제1예비적으로, 제1심판결은 ① 당초 건물 신축비용과 ② 원고들이 피고로부터 실제 지급받은 차임의 합계액에서 ③ 매월 감정에 의한 적정 월차임을 차감하는 방법 으로 원고들이 피고에게 지급할 정산금을 산정하였다. 그러나 위와 같이 감정에 의한 적정 차임을 차감하는 방법에 의할 경우, 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간이 만 료된 후에도 원고들이 피고에게 지급할 정산금이 남아 있다는 결과가 되는데, 이는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료된 후에는 아무런 대가 없이 이 사건 부동산을 인 도하기로 했던 이 사건 임대차계약의 내용에 반한다. 따라서 이 사건과 같이 임대차계 약이 중도에 해지된 경우 원고들이 피고에게 정산해 주어야 하는 건물 신축비용은 ① 당초 건물 신축비용에서 ④ 매월 (건물 신축비용 ÷ 이 사건 임대차계약에서 정한 임대 기간)의 비율로 계산한 돈을 차감하는 방법으로 산정하여야 한다. 위와 같은 계산방법 에 따를 경우, 이 사건 임대차계약에 따른 임대기간 개시일인 2020. 2. 1.로부터 55개 - 5 - 월이 경과한 2024. 9. 1. 기준 원고들이 피고에게 정산해 주어야 할 건물 신축비용은 20,797,219원(= 건물 신축비용 249,566,859원 – 건물 신축비용 249,566,859원 / 60개월 × 55개월)만이 남고, 여기서 남은 연체 차임 9,400,000원을 차감하면 11,394,219원이 된다. 따라서 피고는 원고들로부터 위 11,394,219원을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 부동산을 인도하고, 원고들에게 2024. 9. 1.부터 이 사건 부동산 인도 완료일 까지 차임 상당의 부당이득으로 각 월 3,729,724원[= (약정 차임 3,300,000원 + 건물 신축비용 249,566,859원/60개월) / 2]의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 3) 제2예비적으로, 이 사건 건물이 2022. 5. 30. 사용승인을 받았으므로, 원고들이 피고에게 정산해 주어야 하는 건물 신축비용은 ① 당초 건물 신축비용에서 ⑤ 위 사용 승인일부터 이 사건 임대차계약에 따른 임대기간 만료일까지 32개월 동안 매월 (건물 신축비용 ÷ 32개월)의 비율로 계산한 돈을 차감하는 방법으로 산정하여야 한다. 위와 같은 계산방법에 따를 경우, 이 사건 건물 사용승인일로부터 27개월이 경과한 2024. 9. 1. 기준 원고들이 피고에게 정산해 주어야 할 건물 신축비용은 38,994,831원(= 건물 신 축비용 249,566,859원 – 건물 신축비용 249,566,859원 / 32개월 × 27개월)만이 남고, 여기서 남은 연체 차임 9,400,000원을 차감하면 29,594,831원이 된다. 따라서 피고는 원고들로부터 위 29,594,831원을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 부동산을 인 도하고, 원고들에게 2024. 9. 1.부터 이 사건 부동산 인도 완료일까지 차임 상당의 부 당이득으로 각 월 5,549,482원[= (약정 차임 3,300,000원 + 건물 신축비용 249,566,859 원/32개월) / 2]의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 나.피고 원고들과 피고는 이 사건 임대차계약 당시 피고의 비용으로 건물을 신축한 다음 - 6 - 임대차계약이 5년의 기간만료로 종료되면 원고들에게 신축건물의 소유권을 귀속시키기 로 약정하였다. 이 사건 임대차계약이 중도에 해지된다면 피고는 투자한 건물 신축비 용을 온전히 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 차임선불금상당의 건물 신축비용까 지 포함하여 계산된 정산금을 지급받을 때까지 원고들의 청구에 응할 수 없다. 3.주위적 청구에 관한 판단 가.청구원인에 관한 판단 1) 기초 사실에서 본 바와 같이 피고는 3기 이상의 차임을 연체하였고, 원고들이 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 2022. 1. 17. 피고에게 도달한 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 임대차 계약은 2022. 1. 17. 적법하게 해지되었다. 따라서 피고는 원고들에게 이 사건 부동산 을 인도할 의무가 있다. 2) 나아가 기초 사실에서 본 바와 같이, 피고는 이 사건 임대차계약이 해지된 이 후에도 당심 변론종결일 현재까지 이 사건 부동산을 점유.사용하면서 소매점을 운영 하고 있다. 이 사건 임대보증금 5,000만 원과 원고들이 구하는 2023. 3. 1.부터 2024. 8. 31.까지의 연체 차임 상당 부당이득 5,940만 원(= 330만 원 × 18개월)을 대등액에 서 공제하면, 원고들이 피고에게 지급할 임대보증금은 남아 있지 않고, 피고가 원고들 에게 지급해야 할 연체 차임 940만 원이 남는다. 따라서 피고는 원고들에게 각 470만 원(= 940만 원 × 1/2 지분) 및 2024. 9. 1.부터 이 사건 부동산 인도 완료일까지 차임 상당 부당이득으로 원고들이 구하는 각 월 165만 원(= 330만 원 × 1/2 지분)의 비율 로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 나.정산금과의 동시이행항변에 관한 판단 - 7 - 1)관련 법리 법률행위의 해석에 있어 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명 확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그 리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다242959 판결, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다202821 판결 등 참조). 이에 대법원은 임대차계약에서 임차인이 임대인 소유의 토지상에 건물을 신 축하여 비교적 장기인 임대차기간 동안 사용토록 하고 그 기간의 만료 후 또는 차임연 체 등의 사유가 발생하는 경우 위 건물을 임대인에게 인도하기로 약정한 사안에서, 차 임연체 등의 사유로 임대차계약이 중도에 해지되는 경우에는 통상적인 임대차계약과는 달리 차임선불금 상당의 건물신축비용까지 포함한 정산절차가 예정되어 있다고 보는 것이 합리적인 의사해석이라고 판단한 바 있다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결 참조). 2)구체적 판단 가) 기초 사실 및 그 거시 증거에다가, 제1심 증인 정운봉의 증언, 제1심법원의 주식회사 경일감정평가법인에 대한 감정촉탁 결과 및 변론 전체의 취지를 보태어 보 면, 원고들과 피고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 자신의 비용으로 영업에 필요한 건물을 신축하여 사용하되 그 소유권은 원고들에게 귀속시키고 임대기간 만료 시 이 사건 부동산을 원고들에게 인도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정 사실에 의하면, 피고는 건물 신축비용을 이 사건 신축건물을 이용한 소매점 영업을 통 - 8 - 하여 회수할 수 있다고 보고 이를 이 사건 임대차계약에 따라 지급할 차임 총액 중 일 부의 선불금으로 간주하여 이 사건 임대차계약을 체결한 것이라고 봄이 타당하다. 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보건대, 피고가 이 사건 임대차계약에 서 정한 임대기간 중에 이 사건 부동산을 원고들에게 인도해 주어야 하는 경우라고 한 다면, 피고로서는 그 동안의 영업수익만으로는 이 사건 건물을 건축하는 데 소요된 비 용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 형평의 이념에 비추어 원고들이 피고로부 터 이 사건 부동산을 인도받기 위해서는 건물 신축비용에 관한 정산절차를 거칠 필요 가 있다고 봄이 타당하다. 나) 그런데 기초 사실에서 본 바와 같이, 피고는 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간 만료일인 2025. 2. 1.이 지난 당심 변론종결일(2025. 3. 25.) 현재까지도 이 사건 부동산을 점유.사용하면서 소매점을 운영하고 있다. 이와 같이 피고가 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간이 만료될 때까지 이 사건 부동산을 점유·사용·수익한 경우에는, 당사자들이 이 사건 임대차계약을 통하여 달성하려고 했던 목적과 당사자들의 진정한 의사, 사회정의와 형평의 이념에 비추어 보더라도, 피고는 이 사건 건물 신축비용을 회수할 수 있는 충분한 기간을 부여받았으 므로, 원고들이 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받기 위해서 건물 신축비용에 관한 별도의 정산절차를 거칠 필요가 없다고 봄이 타당하다. 구체적인 이유는 다음과 같다. (1) 원고들과 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 자신의 비용으로 영업에 필요한 건물을 신축하여 사용하되 그 소유권은 원고들에게 귀속시키고 임대기 간 만료 시 원고들에게 이 사건 부동산을 인도하기로 약정하였다. 즉 원고들과 피고는 피고가 건물 신축비용 등 건물 신축에 따르는 위험을 부담하되 비교적 장기의 임대기 - 9 - 간 동안 이 사건 부동산을 점유.사용.수익할 수 있도록 하고, 임대기간이 만료되면 다른 반대급부 없이 피고가 원고들에게 이 사건 부동산을 인도하기로 예정하였던 것이 다. 따라서 피고의 차임 연체로 이 사건 임대차계약이 중도에 해지된 이 사건의 경우 에도, 원고들과 피고 사이의 형평은 이 사건 임대차계약이 당초 예정하였던 상황을 기 준으로 판단함이 타당하다. (2) 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 2022. 1. 17. 피고에게 도달하였으나, 피고는 이 사건 임대차계 약에서 정한 임대기간인 2025. 2. 1.이 지난 당심 변론종결일 현재까지도 이 사건 부동 산을 점유.사용.수익하고 있다. 이를 원고들과 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하 였을 당시 예정하였던 상황과 비교하여 보면, 결국 피고가 이 사건 임대차계약에서 정 한 임대기간 만료일까지 이 사건 부동산을 점유.사용.수익함으로써 건물 신축비용을 회수할 수 있는 충분한 기간을 부여받았다는 점에 관하여는 차이가 없다. 그럼에도 불 구하고 이 사건 임대차계약이 피고의 차임 연체로 중도에 해지되었다는 사정만으로 원 고들이 이 사건 부동산을 인도받기 위해서는 건물 신축비용에 관하여 별도의 정산절차 를 거쳐야 한다고 보는 것은 원고들과 피고가 이 사건 임대차계약을 통하여 달성하려 고 했던 목적이나 진정한 의사에도 부합하지 않는다. (3) 특히 제1심판결의 정산금 산정 방법, 즉 원고들이 피고에게 정산해야 할 정산금을 ① 당초 건물 신축비용과 ② 원고들이 피고로부터 실제 지급받은 차임에서 ③ 매월 감정에 의한 적정 월차임을 차감하는 방법으로 산정하는 경우에는 더욱 불합 리한 결과가 초래될 수 있다. 앞서 인정한 사정들에 비추어 보면, 피고는 건물 신축에 따르는 모든 위험, 즉 건물 신축에 소요되는 비용뿐만 아니라 건물에서 당초 기대하였 - 10 - 던 것보다 더 적은 수익이 발생할 위험까지 모두 부담하기로 하였다고 봄이 타당하다. 그런데 감정에 의한 적정 월차임은 건물이 신축된 이후의 주변 환경, 이용 상황, 재조 달원가 등 사후적(事後的) 사정을 반영하여 결정되는 금액이므로, 이를 차감하는 방법 으로 정산금을 산정할 경우 건물에서 당초 기대하였던 것보다 적은 수익이 발생하는 사후적 위험이 피고로부터 원고들에게 전가된다. 위와 같은 산정 방법을 그대로 따른 다면, 피고는 차임을 연체함으로써 원고들로 하여금 이 사건 임대차계약을 해지하도록 유도한 후 건물 신축비용에 관한 정산을 요구할 수 있고, 이는 이 사건 임대차계약이 당초 예정하였던 위험분담에서 벗어날 수 있는 옵션(put option)을 부여받은 결과가 된 다. 이는 계약에서 정한 의무를 이행하지 않은 피고에게 계약을 준수한 경우보다도 더 큰 이익을 주는 것이어서 불합리하다[이러한 점을 고려하면, 특히 건물 신축비용에 비 하여 건물에서 실제 발생한 수익이 적은 경우에는, 매월 ③ 감정에 의한 적정 월차임 을 차감할 것이 아니라 사전적(事前的)으로 확정할 수 있는 금액, 즉 ④ ‘건물 신축비 용을 임대차계약에서 정한 임대기간으로 나눈 금액’을 정액법으로 차감하여야 한다는 원고들의 주장이 더욱 합리적이라고 볼 여지가 크다]. (4) 한편 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간 만료 전인 2024. 9. 1.부터 임대기간 만료일인 2025. 2. 1.까지의 기간에 관하여 보더라도, 원고들은 위 기간 동안 의 부당이득으로 이 사건 임대차계약에서 정한 차임 상당액의 지급만을 구하고 있으므 로, 위 기간에 관하여도 건물 신축비용을 별도로 정산할 필요가 없다. 다) 이와 달리 원고들이 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받기 위해서는 건물 신축비용에 관한 별도의 정산절차를 거쳐야 하고, 그에 의하면 원고들이 피고에게 정 산해 주어야 할 정산금이 남아 있음을 전제로 한 피고의 동시이행항변은 이유 없다. - 11 - 4.결론 원고의 주위적 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하 여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 변경하기로 하여, 주문과 같이 판 결한다. 재판장 판사정용달 판사임현수 판사박소영 - 12 - 별지 부동산의 표시 1. E 소재 잡종지 1,144㎡ 2. F 소재 제가동호 [도로명주소] G 일반철골구조 판넬지붕 제1종근린생활시설(소매점) 1층 360.34㎡ 경량철골구조 판넬지붕 제1종근린생활시설(소매점) 1층 128㎡. 끝.