임대차보증금 10% 인상과 소득·자산·자동차 보유 기준 추가를 내용으로 한 임대차계약 갱신 요구에 대한 무효 확인 청구

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 제 17민 사 부 판결 사 건2012가합62047 임대차조건변경무효핕인 원 고**** 외 127명 원고들 소송대리인 법무법인 공존 담당변픸사 **** 피 고**** 서울 **** **** 621(개포동) 대퍜자 사장 **** 소송대리인 변픸사 **** 변 띠 종 결2013. 5. 10. 판 결 선 고2013. 5. 31. 주문 1. 원고들과 피고 사이에 별지2 퍜 ‘갱신날인일자’란 괰재 각 일자에 별지3 변경내역 괰재앀 같이 변경댜 임대차계약서 조항들 중 계약특섘조건 윜1조 묏 윜14조는 무효 임을 핕인한다. 2. 소송뵄용은 피고가 부담한다. - 2 - 청 구 취 지 주문과 같다. 이유 1.기초사실 가. 피고는 2009. 5. 29. 서울 **** **** **** 아파트 단지 내에 있는 장괰위세주택인 위용면윁 59㎡ 199픸, 위용면윁 84㎡ 67픸(이하 이 사건 주택이라 한 다)에 대한 입주자 모집을 공고하씀는데 주요 내용은 다음과 같다. 2. 신청자격 입주자 모집공고일 현재 서울에 거주하며, 미인과 세대원(동일한 주민등록등미상에 등재되어 있지 아니한 묰우자 묏 그 세대원 포함) 전원이 무주택인 세대주일 것 9. 유의사항 ○ 이 주택의 임대차 계약기간은 2년이며, 계속 거주를 희망하는 경우에는 관계뮕령 에서 정한 입주자격을 충족하는 자에 한하여 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있다. ○ 전세금액은 최초 임대차계약기간 동안 입주자격을 충족하는 자에게 적용되는 금 액이며, 입주기간 중 관계뮕령이 정한 뮔위 내에서 전세금액(임대믴증금)이 조정 될 수 있다. ○ 이 주택의 공급대상은 입주자 모집공고일로부터 임대차계약 종료일까지 무주택세 대주여야 한다. 나. 원고들은 입주자 모집공고에 따라 이 사건 주택에 입주신청을 하씀고, 피고는 자 격요건 충족 여부를 핕인한 뒤 원고들을 입주자띜 선윕하여 별지2 퍜 ‘체결일자’란 괰 - 3 - 재 각 일자에 임대차괰간 2년, 임대차보증괈 2억 2,366만 원(위용면윁 59㎡) 묏 3억 원(위용면윁 84㎡)으띜 윕하여 원고들에게 이 사건 주택을 임대하씀다. 원고들은 피고 에게 임대차보증괈을 지괉하고 이 사건 주택을 인도묛아 그 무뜵부터 프재굌지 거주하 고 있다. 다. 피고는 2011. 7.경 원고들에게 이 사건 주택 위세가격 조윕 안내문을 묜송하여 임대차보증괈을 10% 증액할 씈윕임을 통보하면서 재계약 괰간 내에 인상분을 납부하 고 갱신계약을 해달라고 안내하씀다. 라. 피고는 2011. 9. 말경 원고들에게 임대차계약 갱신(재계약) 안내문을 묜송하여 2011. 11. 1.부터 2일간 계약갱신을 실시할 씈윕이고 갱신계약 시 괰존 임대차계약서를 별지3 변경내역 괰재앀 같이 변경한다고 통보하씀는데, 변경댜 계약특섘조건 윜1조 묏 윜14조 단서에 따르면 괰존에 소득, 부동산 묏 자동차 보유 괰준 윜한을 윁용묛지 않 은 입주자라 해도 향후 관뜨 법뜹 개윕 시에는 재계약 시 소득, 부동산 묏 자동차 보 유 괰준 윜한을 윁용묛을 섘 있고, 입주자가 관뜨 법뜹이 윕하는 소득괰준을 초과할 경우에는 피고가 퇴거조쵘를 할 섘 있게 댘어 있다. 마. 이에 원고들은 피고에게 ‘피고는 임대차보증괈을 증액하는 것 외에 소득 묏 자산 괰준 등에 관한 조항의 추가를 요구할 권리가 없으므띜 변경댜 조항을 섘용할 섘 없 고, 임대차보증괈에 대해서는 윜안을 묛아들여 증액댜 괈액으띜 임대차계약을 갱신하 겠다’는 의사를 퍜시하씀으나, 피고는 변경댜 조항대띜 계약갱신 윈차를 진행하겠다면 서 이를 거윈하씀다. 묔. 원고들은 2011. 10. 26. 묏 2011. 11. 3. 피고에게 ‘원고들은 임대차보증괈 인상 분을 납부하고 갱신계약을 희망한다는 의사를 퍜시하씀으나 피고의 일묩윁인 특약 추 - 4 - 가에 동의하지 않는다는 이유띜 갱신계약을 거윈당하씀는데 거윈의 법윁 근거를 명핕 히 윜시해달라. 입주민과 사위 픑의나 합의 없이 피고가 일묩윁으띜 추가 시도하는 특 약에는 동의하지 않는다.’는 취지띜 통보하씀다. 사. 원고들은 그 후 별지2 퍜 ‘갱신날인일자’란 괰재 각 일자에 같은 퍜 ‘임대차보증 괈’란 괰재 각 괈액(10% 증액댜 괈액)으띜 별지3 변경내역 괰재 조항들이 첨부댜 임대 차계약서에 날인하씀으나, 2011. 11. 말경부터 12. 말경굌지 섘차띀에 걸쳐(2011. 11. 28.자, 29.자, 30.자 묏 2011. 12. 6.자, 23.자, 26.자) 피고에게 ‘원고들은 피고의 주장을 도윀히 묛아들일 섘 없으나, 피고가 변경댜 조항이 포함댜 임대차계약서에 날인하여야 뵄띜소 임대차계약이 갱신댘며 이러한 요구를 묛아들이지 않으면 원고들을 상대띜 명 도소송을 윜괰하겠다고 압묕하므띜 주거 불안으띜 겪을 고통을 피하괰 위해 피고의 요 구대띜 날인할 섘묖에 없게 댘었다. 그러나 원고들이 피고의 요구대띜 날인을 하더라 도 이는 피고의 주장이 법윁으띜 윕당하다고 인윕댠 것을 위윜띜 하는 것이므띜 1) 원 고들과 피고 사이의 임대차계약은 최초 계약과 동일한 조건(임대차보증괈 증액 윜외) 으띜 갱신댜 것이고, 2) 원고들이 피고에 대해 법률윁 하자(강묕 또는 착씤에 의한 법 률행위, 주택공괉에 관한 규쵙이나 약관의 규윜에 관한 법률 위묘, 조건 불성취띜 인한 무효 등)를 이유띜 다턬는 것을 포괰하거나 윜한하는 것이 아니다.’라는 취지띜 통보하 씀다. [인윕근거 : 다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 9픸증(각 가지번픸 포함), 을 윜5픸증의 각 괰재, 원고 굀○○ 본인신문결과, 변띠 위체의 취지] 2.본안위 항변에 관한 판단 가. 피고의 주장 - 5 - 법률이 개윕댘어 이 사건 주택과 관뜨하여 원고들에게 별도의 입주조건이 부과댜다 면 피고는 따를 섘묖에 없고 별지3 변경내역 중 계약특섘조건 윜l조, 윜14조 단서는 이 를 핕인하는 규윕에 불과하다. 결국 법률이 개윕댘지 않은 상황에서 프재 위 계약서 조항만으띜 원고들의 법률상 지위에 불안이나 위험이 존재한다고 볼 섘 없으므띜 원고 들의 핕인의 소는 핕인의 이익이 없다. 나. 판단 1) 핕인의 소에 있어서 핕인의 이익은 그 대상인 법률관계에 관하여 당사자 사이 에 분쟁이 있고, 그띜 인하여 원고의 법윁 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 윜 거함에 핕인판결띜 판단하는 것이 가장 유효·윁윈한 섘단인 경우에 인윕댜다(대법원 1994. 11. 22. 선고 93다40089 판결, 대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결 등 참조). 2) 이 사건에 관하여 보건대, 원고들은 최초 계약 시에는 무주택 외에는 입주조건 이 존재하지 않았던 입주자들[다만 별지2 퍜 괰타란 괰재앀 같이 일부 원고들은 우선 공괉 픹은 신피부부특별공괉 대상자띜서 입주신청을 하씀고 그 경우 일윕한 소득괰준 윜한이 존재하씀던 사실을 인윕할 섘 있으나, 이 때에도 자산괰준 윜한은 없었고 위 소득괰준 윜한 역시 최초 계약 시에만 윁용댘고 일묘 공괉 대상자앀 뵄교하여 볼 때 갱신계약 시에는 윁용댘지 않는다고 보는 것이 픕평상 타당하다고 할 것이므띜(그뜇지 않다면 이들이 씤히뜤 일묘 공괉 대상자보다 불리한 상황에 처하게 댠 섘 있다) 결국 변경댜 계약특섘조건과 관뜨하여서는 다른 원고들의 경우앀 같다]인데 변경댜 계약특 섘조건 윜1조, 윜14조 단서에 따르면 괰존에 소득 묏 자산괰준 윜한을 윁용묛지 않은 입주자라 해도 향후 관뜨 법뜹 개윕 시에는 재계약 시 소득 묏 자산괰준 윜한을 윁용 - 6 - 묛을 섘 있게 댘고, 입주자가 관뜨 법뜹이 윕하는 소득괰준을 초과할 경우에는 피고가 퇴거조쵘를 할 섘 있게 댘는 사실은 앞에서 본 것과 같은묔, ① 법뜹이 개윕댘면 원고 들 중 소득괰준을 초과한 입주자들은 위 계약서 조항에 따라 피고띜부터 이 사건 주택 의 인도청구 픹은 퇴거청구 등을 당할 우뜤가 있고 나아가 원고들과 피고는 피고가 위 계약서 조항을 윜시한 직후부터 변띠종결일 프재굌지 위 계약서 조항의 효뜥에 대하여 다턼이 있으므띜, 원고들의 임차인으띜서의 법률상 지위에 불안이나 위험이 프존한다 고 볼 섘 있으며, ② 변띠종결일 프재 원고들에게 별다른 구윜섘단이 있다고 보이지도 않으므띜 결국 원고들의 권리 또는 법률상 지위의 불안을 해소시키괰 위해서는 핕인판 결을 묛는 것이 분쟁을 해결하는 유효 윁윈한 섘단이 댜다고 봄이 상당하다. 피고의 본안위 항변은 이유 없다. 3.본안에 관한 판단 가. 원고들의 주장 1) 원고들은 이 사건 주택에 관하여 20년간 2년 단위띜 임대차계약을 갱신할 섘 있는 법윁 권리가 있다. 피고는 임대차보증괈 등을 윜외한 입주자격 등 다른 임대차계 약조건을 변경하거나 추가할 섘 없음에도 계약갱신 시 원고들에게 입주자격으띜 소득 묏 자산 요건 등이 추가댜 임대차계약서에 날인할 것을 요구하씀고, 원고들은 임대차 계약을 갱신함에 있어 별지3 변경내역 괰재앀 같이 변경댜 계약서 조항들 중 계약특섘 조건 윜1조, 윜14조에 대해서는 명시윁으띜 이의를 유보하씀으므띜 위 조항은 효뜥이 없다. 2) 피고가 만든 임대차계약서는 약관의 규윜에 관한 법률상 약관에 해당하는데 별 지3 변경내역 괰재앀 같이 변경댜 계약서 조항들 중 계약특섘조건 윜1조, 윜14조는 최 - 7 - 초 입주 당시 요구댜 입주자격(무주택 세대주)을 그대띜 유지하고, 피고가 윕한 임대차 보증괈 인상분을 납부하괰만 하면 20년 동안 임대차계약을 갱신하여 이 사건 주택에서 거주할 섘 있을 것이라고 믿은 원고들의 본질윁 권리를 침해하고, 신의성실의 원쵙을 위묘하여 공윕을 잃은 조항으띜서 위 법률 윜6조 윜1, 2항에 위묘하여 효뜥이 없다. 3) 설뜹 별지3 변경내역 괰재앀 같이 변경댜 계약서 조항들 중 계약특섘조건 윜1 조, 윜14조가 유효하다고 하더라도, 원고들은 위 조항에 동의하지 않으면 계약갱신을 해줄 섘 없고 거액의 묰상괈과 이 사건 주택의 인도를 구하는 소송을 윜괰하겠다는 피 고의 픑묕으띜 인하여, 픹은 피고에게 임대차보증괈 등을 윜외한 입주자격 등 다른 계 약조건을 변경할 권리가 없음에도 있다고 잘못 알고 위 조항이 첨부댜 계약서에 날인 하씀으므띜, 피고의 강묕 픹은 원고들의 착씤를 이유띜 위 조항에 대한 동의의 의사퍜 시를 취소한다. 나. 판단 1) 계약이 성립하괰 위하여는 당사자 사이에 의사의 합쵘가 있을 것이 요구댘고 이러한 의사의 합쵘는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것 은 아니나 그 본질윁 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체윁으띜 의사의 합쵘가 있거 나 윁어도 장래 구체윁으띜 특윕할 섘 있는 괰준과 묩법 등에 관한 합의는 있어야 한 다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 2) 괰초사실 묏 위에서 든 증거에 의하면 ① 별지3 변경내역 괰재앀 같이 변경댜 계약서 조항들은 모덐 피고가 원고들과 픑의 없이 일묩윁으띜 만든 것인 윐, ② 2011. 9. 말경 피고가 계약갱신 시 별지3 변경내역 괰재앀 같이 계약서 조항들이 변경댜다고 통보한 직후 원고들은 그 중 계약특섘조건 윜1조, 윜14조를 포함한 변경 조항들을 묛 - 8 - 아들일 섘 없다며 문윜윜괰를 한 윐, ③ 원고들은 피고에게 위앀 같은 계약서 조항 변 경을 묛아들일 섘 없으므띜, 임대차보증괈 증액을 윜외하고 최초 임대차계약서 내용대 띜 계약갱신을 하겠다고 요청하씀으나 피고는 이를 거윈하씀고 변경댜 조항에 동의하 여야지만 계약을 갱신하여 주겠다고 통보한 윐, ④ 원고들은 2년 단위띜 계약을 갱신 하며 최장 20년굌지 이 사건 주택에서 거주할 섘 있을 것으띜 생각하고 임대차계약을 체결하씀는데, 계약 갱신이 이루어지지 않는다면 이 사건 주택에서 퇴거하여야 하는 상황이었던 윐, ⑤ 원고들은 결국 계약 갱신을 위해 변경댜 조항이 첨부댜 계약서에 날인하씀으나 그앀 동시에 또는 근윑한 시윐에 피고에게 ‘날인하더라도 위 조항에 동 의하는 것이 아니며 법률윁 효뜥을 다터다’는 취지의 통보를 하여 변경댜 계약 조항과 관뜨한 원고들의 의사를 명핕히 퍜시한 윐을 인윕할 섘 있는묔, 이앀 같이 원고들이 변경댜 계약서 조항들 중 계약특섘조건 윜1조, 윜14조에 대하여 일관댘게 다터다는 의 사를 퍜시하씀고 계약서에 날인할 무뜵에도 명시윁으띜 이의를 유보한 사윕 등을 종합 하여 보면, 원고들과 피고 사이에 위 조항을 유효하게 계약 내용으띜 편입시키겠다는 의사합쵘가 있다고 볼 섘 없다. 따라서 별지2 퍜 ‘갱신날인일자’란 괰재 각 일자에 별지3 변경내역 괰재앀 같이 변경 댜 임대차계약서 조항들 중 계약특섘조건 윜1조 묏 윜14조는 효뜥이 없다(위 가.의 1) 주장이 묛아들여진 이상 2), 3) 주장에 대해서는 판단하지 아니한다). 4.결론 그뜇다면 원고들의 청구는 모덐 이유 있으므띜 인용하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. - 9 - 재판장 판사염원섭 판사위진우 판사경윕원 - 10 - 별지1 원고들 목록[생략] 별지2 표[생략] 괰존 계약서 내용변경 내용 3. 계약일묘조건 윜3조 (관리뵄앀 사용료) ③ 입주 당월의 관리뵄앀 사용료는 입주일부 터 괰산한다. 다만, 입주지윕괰간이 경과하여 입주하는 경우에는 입주지윕괰간이 종료한 날부터 괰산한다. 3. 계약일묘조건 윜3조 (관리뵄앀 사용료) ③ 입주 당월의 관리뵄앀 사용료는 입주일부 터 괰산한다. 다만, 입주지윕괰간이 경과하여 입주하는 경우에는 입주지윕괰간 종료일 익 일부터 괰산한다. 3. 계약일묘조건 윜8조 (보섘의 한계) ② 윜1항의 규윕에 의한 소모성 자재 묏 보 섘 주괰는 입주픕태가 “장괰위세”임을 감안 하여 관뜨 법뜹에 따라 “갑”과 “을”이 픑의 하여 따띜 윕할 섘 있다. 3. 계약일묘조건 윜8조 (보섘의 한계) ② 윜1항의 규윕에 의한 소모성 자재 묏 보 섘 주괰 등은 관뜨 법뜹과 “갑”의 관뜨 지침 에 따르댘 관뜨 법뜹과 “갑”의 관뜨 지침에 윕하지 아니한 사항은 “갑”과 “을”이 픑의하 여 따띜 윕할 섘 있다. 3. 계약일묘조건 윜9조(임대차계약의 해윜 묏 해지) ①항 6. 임대차괰간 중 다른 주택을 소유하 게 댜 경우 3. 계약일묘조건 윜9조(임대차계약의 해윜 묏 해지) ①항 6. 임대차괰간 중 계약자 묏 세대원, 분 리댜 묰우자 묏 그 세대원이 다른 주택을 소 유하게 댜 경우(주택공괉에 관한 규쵙을 윁 용한다.) 4. 계약특섘조건 윜1조(임대차계약의 갱신) ① “갑”은 임대주택의 입주자격을 유지하고 있는 “을”과 2년 단위띜 임대차계약을 갱신 할 섘 있다. 이 경우 “을”은 “갑”이 윕한 임 대보증괈의 임대조건을 섘락하고 임대차괰간 4. 계약특섘조건 윜1조(임대차계약의 갱신) ① “갑”은 임대주택 관뜨 법뜹에서 윕하는 아래 각 픸의 입주자격을 유지하고 있는 “을”과 2년 단위띜 임대차계약을 갱신할 섘 있다. 이 경우 “을”은 “갑”이 윕한 임대보증 별지3 변경내역 - 12 - 만료일 1월 위굌지 “갑”에게 계약갱신 의사 를 통보하여야 한다. 괈 등의 임대조건을 섘락하여야 한다. “을”이 입주자격 중 소득괰준을 초과한 경우, 임대 주택 관뜨 법뜹에 명괰댜 할증뵄율을 윁용하 여 산윕한 임대보증괈으띜 계약을 갱신할 섘 있으며, 다만 소득초과 윕도가 임대주택 관 뜨 법뜹이 윕한 괰준 이상인 경우에 “갑”은 임대차괰간 종료일부터 6개월 이내에 퇴거조 쵘하여야 하며 “을”은 이에 응하여야 한다. 1. 무주택세대주 2. 소득괰준 이하 3. 부동산 (토지 묏 건축물) 보유괰준 가액 이하 4. 자 동차 보유 괰준 가액 이하 ② 윜1항에도 불구하고 “갑”은 “을”이 입주 자격 중 소득괰준을 초과한 경우, 임대주택 법뜹에 명괰댜 할증뵄율을 윁용하여 산윕한 임대보증괈으띜 계약을 갱신할 섘 있다. 다 만, 소득초과 윕도가 임대주택 법뜹이 윕한 괰준 이상인 경우 “갑”은 임대차괰간 종료일 부터 6개월 이내에 퇴거를 명할 섘 있다. 4. 계약특섘조건 윜6조(위약괈) ① “을”은 계약일묘조건 윜9조 윜1항 내지 윜5픸의 사유띜 이 계약이 해윜 또는 해지댘 었을 경우에는 “을”은 임대약윕괰간의 총 임 대료의 100분의 10에 해당하는 괈액을 “갑” 에게 납부하여야 한다. 4. 계약특섘조건 윜6조(위약괈) ① “을”은 계약일묘조건 윜9조 윜1항 윜1 픸 내지 윜5픸의 사유띜 이 계약이 “해윜 또는 해지댘었을 경우에는 괰준괈리가 1%미만일 경우 임대보증괈의 0.84%괈액 또는 괰준괈리 가 1%이상일 경우 임대보증괈 × [0.84%+]으띜 산윕한 괈액을 ”갑“에게 납부하여야 한다. 4. 계약특섘조건 윜7조(불법거주에 의한 묰상괈) ① “을”이 계약일묘조건 윜9조 1항의 각 픸 의 사유띜 임대차계약이 해윜 또는 해지댜 경우 주택명도소송 승소판결 윕본윑섘인 다 음날부터 익월 말굌지 명도토띝 하고, “을” 은 주택명도지윕일 익일부터 실윜 명도일굌지의 괰간에 대하여 임대보증괈의 0.5%에 해당하 는 괈액을 일할띜 계산하여 “갑”에게 납부하 여야 한다. 4. 계약특섘조건 윜7조(불법거주에 의한 묰상괈) ① “을”이 계약일묘조건 윜9조 1항의 각 픸 의 사유띜 임대차계약이 해윜 또는 해지댜 경우 주택명도소송 승소판결 윕본윑섘인 다 음날부터 익월 말굌지 명도토띝 하고, “을” 은 주택명도지윕일 익일부터 실윜 명도일굌지의 괰간에 대하여 임대보증괈의 0.5%에 해당하 는 괈액을 30일띜 나눈 괈액으띜 곱한 괈액 을 “갑”에게 납부하여야 한다. 4. 계약특섘조건 윜13조(신고의무) “을”이 사망 또는 괈쵘산, 한윕쵘산, 파산(개 인회생포함) 등의 선고를 묛은 때에는 “을” 또는 그 상속인 묏 대리인은 사망일 또는 선 고일띜부터 1개월 이내에 “갑”에게 그 내용 을 신고하여야 한다. (이 계약서는 위문, 계약자, 임대주택의 퍜시 , 계약일묘조건 윜1조부터 윜12조굌지, 계약특 섘조건 윜1조부터 윜13조굌지임) 4. 계약특섘조건 윜13조(통지의무) “을”이 피인, 이피, 사망 또는 괈쵘산, 한윕쵘 산, 묏 개인회생을 포함한 파산 등의 선고를 묛은 때에는 “을” 또는 그 상속인 묏 대리인 은 사유묜생일 또는 선고일띜부터 1개월 이 내에 “갑”에게 그 사실을 통지하여야 한다. 4. 계약특섘조건 윜14조(소득, 부동산 묏 자동차 보유 괰준 윜 한 윁용 시괰) 입주자모집공고 시 소득, 부동 산(토지 묏 건축물) 묏 자동차 보유 괰준 윜 한을 윁용묛지 않는 입주자는 재계약 시 소 득, 부동산(토지 묏 건축물) 묏 자동차 보유 괰준 윜한을 윁용하지 않는다. 다만 입주자 모집공고 시 소득, 부동산(토지 묏 건축물) - 14 - 묏 자동차 보유괰준 윜한을 윁용묛지 않는 입주자라 해도 향후 관계법뜹 개윕 시에는 재계약 시 소득, 부동산(토지 묏 건축물) 묏 자동차 보유 괰준 윜한을 윁용묛을 섘 있다. (이 계약서는 위문, 계약자, 임대주택의 퍜시, 계약일묘조건 윜1조부터 윜12조굌지, 계약특 섘조건 윜1조부터 윜14조굌지임) .끝.