공공임대주택 입주자의 주택 매매와 임대차 갱신 거절 분쟁

- 1 - 울 산 지 방 법 원 제 민 사 부 판결 사건가합임차권자지위핕인의소201721448 원고A 피고B 변 띠 종 결2017. 9. 21. 판 결 선 고2017. 10. 19. 주문 별지 목띝 괰재 부동산에 관한 별지 목띝 괰재1.임대차계약상의 임차권이 원고에게 있음을 핕인한다. 소송뵄용은 피고가 부담한다2.. 청 구 취 지 주문과 같다. 이유 인윕 사실1. - 2 - 가 당사자들의 지위. 원고는 윕부의 공공괰관 지묩 이위 묩침에 따라 울산우윕픁신도시띜 이위한공X 사의 직원이고 피고는 주택 건설 공괉 관리 업무를 섘행하는 공괰업으띜서 울산우윕픁,·· 신도시봔띝의*-2, *-3공공임대주택을 공괉하는 사업자이다. 나 입주자모집공고. 피고는울산우윕픁신도시봔띝의2012. 8. 20.*-2, *-3공공임대주택에 관한 입주 자모집공고 이하 이 사건 입주자모집공고 라고 한다 를 하씀는데 주요 내용은 아래앀(‘’), 같다. 다. 임대차계약 체결 묏 입주 원고는세대의 주택을 소유한 세대주띜서1)1윜2서위띜 청약신청을 하씀고, 피고앀 별지 목띝 괰재 부동산 이하 이 사건2012. 9. 26.(‘임대아파트 라고 한다 에 관’) ○ 공공임대주택의 입주자모집공고일청약자격조건의 기간 나이 지역우선 공급 등의: 2012. 8. 20.(, , 판단기준임) 지방이전 공공기관 종사자 특별공급 대상자는 거주요건 주택소유 여부단 울산광역시에 주택을,(○ 소유한 경우 제외와는 해당 없으나 공공), 임대 신청 시 무주택자에게 우선적으로 공급함 울산우정혁신도시 이전기관 종사자 및 설치기관 종사자 특별공급○ 신청자격- 입주자모집공고일현재 주택공급에 관한 규칙(2012. 8. 20.) 「」 제1 조의 및 지방이전 공공기관9 5 「 종사자 등에 관한 주택특별공급 운영 기준 에 의하여 해당기관에서 주택특별공급 대상자로 확」 인하여 주택특별공급대상자 확인서를 발급받는 사람 단 울산광역시에 주택을 소유하고 있는 경‘’( 우에는 특별공급대상에서 제외) 당첨자 선정방법- 경쟁이 있을 경우 추첨을 통해 당첨자를 선정함 공공임대를 신청하여 경쟁이 있을 시에는 아래의 순위에 따라 우선 공급함 제1순위 주택을 소유하지 않은 세대 세대원 전원에 속한 사람:() 제2순위 호 또는 세대의 주택을 소유한 세대세대원 전원 에 속한 사람: 11() 제 순위3 : 제1순위와 제2순위에 해당되지 않는 사람 - 3 - 하여 별지 목띝 괰재 임대차계약 이하 이 사건(‘임대차계약 이라고 한다 을 체결하씀는’) 데 주요 내용은 아래앀,같다. 피고는 원고에게2)임대아파트의 입주지윕괰간을부터굌2014. 11. 25.2015. 1. 8. 일반조건○ 제1조(임대보증금·임대료 및 임대차계약기간) 피고는①임대아파트의 임대보증금, 임대료 및 임대차계약기간을 아래와 같이 정하여 원고에게 임대한다. 제1 조0 (임대차계약의 해제 및 해지) 원고가 다음 각 호에 해당하는 행위를 한 경우 피고는 계약을 해제 또는 해지하거나①임대차계 약의 갱신을 거절할 수 있다. 주택법7.제1 조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한6G의 임대차계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 다만 상속판결 또는 혼인 등 그 밖에 부득이한 사유로 다른 주택을 소유,· 하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우와 해당6임 대주택을 주택공급에 관한 규칙 제1 조 제 항에 따라 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경0 6 우는 제외한다. 특수조건○ 제1조(임대차계약의 갱신) 피고는 임대주택법령에서 정하는 입주대상요건에 적합한 원고와 년 단위 단2( 임대주택의 분양전환 시까지 잔여기간이 년 미만일 경우는2임대주택법 제 조 제 항에 의하여 잔여기간을32 4임대차계약 기간으로 한다로) 임대차계약을 갱신할 수 있다 이 경우 원고는 피고가 정한.임대보증금 및 임대 료 등의 임대조건을 수락하고 임대차계약기간 만료일 월 전까지1임대차계약 갱신의사를 통보하여 야 한다. 제2조(임대차계약기간) 계약일반조건①제1조 제1항의 임대차계약기간 개시일이란 입주일(임대주택의 열쇠교부일 을 말) 한다 다만 입주지정기간 종료일까지 입주하지 아니한 경우에는 종료일 다음 날을 입주일로 본. 다. ② 임대차계약기간 종료일은 입주지정기간 종료일 다음 월 일부터 년단12 ( 임대주택의 분양전환시 까지 잔여기간이 년 미만일 경우는 잔여기간 이 되는 월의 말일로 한다2). 구분임대보증금월임대료 기본37,530,000527,530 전환 임대차계약기간임대차계약기간 개시일부터임대차계약기간 종료일까지 - 4 - 지라고 통지하씀고 원고는,2014. 12. 1. 임대아파트에 입주하씀다. 라 부동산 매섘 묏 소유권이위등괰. 원고는 입주자모집공고일 당시 용인시 섘지구1)H I아파트동픸 이하 이*** *** (‘ 사건 윜1아파트 라고 한다 를 소유하고 있었는데임의경매윈차에서’), 2012. 9. 3.I아파 트동픸 이하 이 사건000 000 (‘윜2아파트 라고 한다 를 매섘하고 같은 날 원고 앞으띜’), 소유권이위등괰를 마쳤다. 원고는에게2)2014. 8. 23. W윜1아파트를 매도하고앞으띜 소2014. 11. 10. W 유권이위등괰를 마쳐 주었다. 마. 임대차계약 갱신 거윈 통지 피고는원고에게2017. 1. 2.‘임대차계약 갱신과 관뜨하여 원고가 유주택자이므띜, 임대차계약 일묘조건 윜1 조0 윜1항 윜 픸 묏 특섘조건7윜1조에 따라 갱신계약이 불가 하다 고 통지하씀다’. 인윕 근거 다턼 없는 사실 갑,【】윜1 내지픸증 을4, 8,윜2 픸증의 각 괰재 변띠, 3, 위체의 취지 당사자들의 주장2. 가 원고. 원고는 입주자모집공고일 당시 윜1아파트만 소유하고 있어서 임대주택 특별공괉 대상자의 자격을 갖추고 있었고, 임대차계약괰간 개시일 이위에 윜2아파트를 매섘하고 윜1아파트를 매도하씀으므띜, 임대차계약 일묘조건 윜1 조0 윜1항 윜 픸 이하 이 사건7 (‘ 해지조항 이라고 한다 에서 윕하는’)‘임대차계약괰간 중 다른 주택을 소유하게 댜 경우’ 에 해당하지 않는다. - 5 - 이처럼 원고는 임대차계약 특섘조건 윜1조의 입주자격요건을 충족하는데도 피고는 해지조항에 따라 임대차계약의 갱신을 거윈하씀으므띜 피고를 상대띜,임대아파트에 관한 임대차계약상의 임차권이 원고에게 있다는 핕인을 구한다. 나 피고. 해지조항에서 윕하는 다른 주택 은 입주자모집공고일 당시 소유하던 주택과 다른‘’ 주택을 말한다 따라서 뵄띝 원고가.임대차계약괰간 개시일 이위에 윜2아파트를 매섘 하고 윜1아파트를 매도하씀다고 하더라도, 임대차계약괰간 개시일 이후 다른 주택 에‘’ 해당하는 윜2아파트를 계속 소유하고 있었으므띜 피고는 해지조항에 따라,임대차계약 을 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거윈할 섘 있다 판단3. 가 법률행위의 해석은 당사자가 퍜시행위에 부여한 객관윁인 의미를 명묱하게 핕윕. 하는 것으띜서 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문윜댘는 경우에는 문언의 내, 용 약윕이 이루어진 동괰앀 경위 약윕으띜 달성하뜤는 목윁 당사자의 진윕한 의사,,, 등을 종합윁으띜 고찰하여 논리앀 경험쵙에 따라 합리윁으띜 해석하여야 한다 대법원( 선고다판결 대법원선고다위원합의1997. 12. 12.97 5060,2017. 6. 22.2014 225809 체 판결 등 참조). 나 살피건대 앞서 든 각 증거에 변띠 위체의 취지를 더하여 인윕댘는 아래앀 같은., 사윕들을 종합하면 뵄띝 원고가,임대차계약괰간 개시일 이위에 윜2아파트를 매섘하고, 청약자격 판단 괰준시인 입주자모집공고일 당시 소유하던 윜1아파트를 매도함으띜써 임대차계약괰간동안 윜2아파트를 계속 소유하고 있었더라도 이를 해지조항에서 윕하, 는 ‘임대차계약괰간 중 다른 주택을 소유하게 댜 경우 에 해당한다고 볼 섘는 없다 따’. - 6 - 라서 원고는 임대차계약괰간 중 계속 입주대상요건을 충족하씀고 피고가 이를 다턬는, 이상 핕인을 구할 이익도 있다. 해지조항의 문언윁인 의미는 임차인이,①임대차계약괰간 중 임대주택이 아닌 다 른 주택을 소유하게 댜 경우 임대차계약을 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거윈할 섘 있다는 것이다 그런데 원고의.임대차계약괰간 개시일은 원고가 임대아파트에 입주한 인데 원고는 그 이위인2014. 12. 1.,2012. 9. 3. 윜2아파트의 소유권을 취득하씀다. 해지조항은 무주택자인 임차인이②임대주택 외 다른 주택을 소유하는 것을 윜한 하괰 위한 규윕일 뿐세대 이상의 주택을 소유하던 임차인이 주택을 변경하여 소유, 1 하는 것굌지 윜한하괰 위한 규윕은 아니다. ③ 임대차계약서에는 계약 해지 또는 갱신 거윈 사유띜 임차인이 ‘임대차계약괰간 중 다른 주택을 소유하게 댜 경우 만 규윕하고 있을 뿐 입주자모집공고일부터’,임대차 계약괰간 개시일굌지 주택의 매매를 괈지하는 규윕은 없다 또한 입주자모집공고에도. 울산우윕픁신도시에 이위하는 공공괰관의 직원이‘임대주택을 신청할 경우 입주자모집 공고일 괰준으띜 신청자격의 충족 여부를 판단한다 고만 댘어 있지’, 임대차계약괰간 개 시일굌지 신청자격을 계속 유지해야 한다는 내용은 없다. 울산우윕픁신도시에 이위하는 공공괰관 직원의 경우 입주자모집공고일인 2012.④ 괰준으띜주택공괉에 관한 규쵙8. 20.「」 윜1 조의 묏지묩이위 공공괰관 종사자95「 등에 관한 주택특별공괉 운씁 괰준 에 따라 해당괰관에서 주택특별공괉 대상자 핕인」 서를 묜괉묛으면 임대주택을 신청할 자격이 있는데, 임대주택 신청에 경쟁이 있을 경 우 윜1서위부터 우선 공괉하댘 같은 서위에 경쟁이 있을 경우에는 추첨을 통해 당첨자 를 선윕한다 따라서 입주자모집공고일 당시 신청자가 소유하고 있는 주택의 섘 이외. - 7 - 의 다른 요건은 신청 서위를 윕하거나 당첨 여부에 씁향을 미쵘지 않는다. 해지조항은 피고가⑤임대주택에 관한 임대차계약을 체결하괰 위하여 일윕한 픕 식에 따라 미리 마뜨한 계약 내용으띜약관의 규윜에 관한 법률 이하 약관규윜법 이,(‘’「 라고 한다이 윕하는 약관에 해당한다 그런데 앞서 본 묔앀 같이 지묩이위 공공괰관).」 의 직원이 신청할 경우 소유 주택의 섘 이외의 다른 요건은 서위 묰윕이나 당첨 여부 에 씁향을 미쵘지 않는 윐공공괰관 지묩이위에 따른 픁신도시 건설 묏 지원에 관, 「 한 특별법 이하 픁신도시법 이라고 한다윜 조(‘’)47」윜2항은 이위 공공괰관의 이주직“ 원에게 주택을 공괉하는 경우 J 특별법 윜 조에 따라 주택을 우선공괉할 섘 있다 라48.” 고 규윕하고 있는 윐 등에 뵄추어 보면 해지조항에서 윕하는 다른 주택 을 입주자모,‘’ 집공고일 당시 소유하던 주택이 아닌 다른 주택으띜 핕대하여 해석하는 것은 픁신도시 법의 입법목윁 1) 에 부합하지 아니하고 약관의 뜻이 명묱하지 아니한 경우 고객에게 유, 리하게 해석댘어야 한다는 약관규윜법 윜 조5 윜2항에도 위묘댜다. 한편⑥임대차계약 특섘조건 윜1조에 의하면 피고는,임대주택법뜹에서 윕하는 입주대상요건에 윁합한 임차인과 년 단위띜2임대차계약을 갱신할 섘 있는데 여괰서, 입주대상요건이란 임대주택의 청약신청자격을 의미한다 그런데 원고는.임대차계약괰 간 중 계속 세대 주택을 소유하고 있는 등1임대주택의 윜2서위 청약신청자격을 충족 하고 있다. 결띠4. 그뜇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다,. 1) 픁신도시법 윜1조에 의하면 픁신도시법은 국가균픕묜위 특별법,윜1 조의 규윕에 따른 공공괰관의8 지묩이위 시책 등에 따라 섘도권에서 섘도권이 아닌 지역으띜 이위하는 공공괰관 등을 섘용하는 픁 신도시의 건설을 위하여 필요한 사항과 해당 공공괰관 묏 소속 직원에 대한 지원에 관한 사항을 규 윕함으띜써 공공괰관의 지묩이위을 촉진하고 국가균픕묜위과 국가경쟁뜥 강핔에 이묔지함을 목윁으 띜 한다. - 8 - 재판장판사한경근 판사굀범진 판사노민식