임대인이 임차인에게 표준임대료와 최초 임대료의 차액 지급을 요구하고, 임차인이 이를 지급하지 않자 계약 해지를 통보함

【원 고】 대방건설 주식회사 (소송대리인 강윤진) 【피 고】 【변론종결】2012. 9. 21. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】1. 인정사실 가. 이 사건 임대차계약의 체결 및 피고의 입주 1) 원고는 2006. 5. 23. 피고와 사이에, 원고가 공공건설임대주택 건축에 관한 사업계획승인을 받아 성남시 판교지구 A-3-2 블록에 신축하는 ○○○○○○ 아파트 (동, 호수 생략)(공급면적 198.99㎡)에 관하여 최초 임대보증금을 246,940,000원, 최초 임대료를 월 593,000원으로 정하여 임차한다는 내용의 임대차계약(이하, 이 사건 임대차계약이라고 한다)을 체결하였다. 그 당시 원, 피고가 작성한 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호는 임차인이 임대료를 3개월 이상 연체한 경우 원고는 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 2) 이 사건 임대차계약에서 정한 최초 임대보증금 및 임대료는 원고가 구 임대주택법 등 관련 법령을 근거로 표준임대보증금과 표준임대료를 당시 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%의 비율에 의하여 상호전환(임대보증금을 표준임대보증금보다 높게 정한 뒤, 표준임대보증금과 전환 임대보증금의 차액에 위 3.45%의 이율을 적용하여 해당액을 표준임대료에서 감하는 방식)하여 산정한 금액을 기준으로 한 것이었다. 3) 피고는 2009. 1. 9. 원고에게 최초 임대보증금 246,940,000원을 납부하고 별지 목록 기재 아파트(이하, 이 사건 아파트라고 한다)에 입주하여 이후 매월 593,000원의 임대료를 납부하였다. 나. 원고와 피고 등 임차인들 사이의 소송 경과 1) 피고는 2009. 5.경 ○○○○○○ 아파트의 다른 임차인들과 함께 원고(위 사건의 피고, 이하 같다)가 피고(위 사건의 원고, 이하 같다) 등 임차인들의 동의 없이 표준임대보증금을 전환한 것은 무효이므로, 피고가 납부한 최초 임대보증금 중 표준임대보증금을 초과하는 차액 상당은 부당이득이라고 주장하며 그 반환을 구하는 소송을 제기하였다(수원지방법원 성남지원 2009가합5663호 사건). 2) 위 소송에서 제1심 법원은 임차인의 동의 없이 정하여진 이 사건 임대차계약상의 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이나, 원고가 피고 등 임차인의 동의 없이 임대보증금과 임대료를 상호 전환할 수 없음을 알았더라면, 피고 등과 표준임대보증금 및 표준임대료에 의하여 임대차계약을 체결할 것임이 분명하므로 일부 무효의 법리가 적용되어 “이 사건 임대차계약은 표준임대보증금과 이를 기초로 산정한 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존하게 되었다”고 판시하며 원고는 피고에게 최초 임대보증금과 표준임대보증금의 차액인 111,038,335원을 반환하라는 판결을 선고하였다. 3) 원고는 제1심 판결에 불복하여 항소하였고, 항소심 소송계속 중 이 사건 임대차계약의 최초 임대보증금이 표준임대보증금으로 낮아질 경우 그에 상응하여 임대료는 전환이율에 따라 높아져야 한다고 주장하며 항소심 변론종결일까지 발생한 임대료 차액 상당의 차임채권으로 피고의 부당이득반환채권과 상계하는 한편, 항소심 변론종결일 이후 이 사건 아파트의 인도일까지 표준임대료와 최초 임대료의 차액 상당 차임 지급을 구하는 예비적 반소를 제기하였다{서울고등법원 2010나14461(본소), 2010나60525(반소), 121109(참가) 사건}. 4) 위 소송에서 항소심 법원은 2011. 12. 23. 원고의 위 예비적 반소청구를 인용하여 “이 사건 임대차계약은 일부 무효의 법리에 따라 처음부터 표준임대차보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존하므로, 피고는 원고에게 표준임대료 909,000원과 이 사건 임대차계약 체결 당시 정한 최초 임대료 593,000원의 차액인 316,000원의 차임을 매월 지급할 의무가 있다”고 판시하며, 피고는 원고에게 항소심 변론종결인 다음날인 2010. 12. 25.부터 이 사건 아파트의 인도일까지 매월 316,000원의 비율로 계산한 차임을 지급하라는 판결을 선고하였다. 5) 원고는 위 항소심 판결에 불복하여 상고하였으나, 대법원은 2011. 6. 24. 원고의 상고를 기각하는 판결을 선고하여 위 항소심 판결은 그대로 확정되었다. 다. 피고의 임대료 미지급 및 원고의 계약해지 1) 피고는 위 대법원 판결의 선고 이후 항소심 판결에 대하여 재심을 청구하는 한편, 위 항소심 판결이 확정된 이후에도 이 사건 임대차계약의 최초 임대료 593,000원만을 지급하고 확정 판결에서 매월 지급을 명한 차액 임대료 316,000원은 지급하지 않았다. 2) 이에 원고는 2011. 9. 22.경부터 2011. 12. 16.경까지 총 4차례에 걸쳐 피고에게 판결에서 지급을 명한 표준임대료와 최초 임대료의 차액 납부를 독촉하였으나, 피고는 이에 응하지 않으며 2011. 1월부터 2011. 11월까지 합계 3,476,000원(316,000원 × 11개월)의 차임을 지급하지 않았다. 3) 원고는 2011. 12. 22.경 피고가 3개월 이상 월 임대료를 연체하였으므로 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호에 근거하여 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지하였다. [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 갑 제7, 8호증의 각 1, 2, 갑 제9호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 2. 판단 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 위 항소심 판결의 확정으로 이 사건 임대차계약은 처음부터 표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 부분만이 법적으로 유효하게 잔존하게 되었으므로, 피고는 위 항소심 판결이 확정된 이후부터는 판결에 의하여 확정된 계약관계에 따라 최초 임대료 593,000원에 더하여 표준임대료와의 차액인 316,000원의 임대료를 추가로 지급할 의무가 있었다. 그럼에도 피고는 2011. 11월까지 3개월 이상 연속하여 3개월분 임대료 2,727,000원(909,000원 × 3)을 초과하는 합계 3,476,000원의 임대료를 지급하지 아니한 것이므로, 결국 이 사건 임대차계약은 2011. 12. 22.경 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호에 근거한 원고의 해지 통지에 의하여 적법하게 해지되었다. 나. 피고의 주장 및 판단 1) 피고는, 위 사건의 대법원 판결이 선고된 이후 위 항소심 판결에 대하여 재심을 청구하여 2012. 2. 8.까지는 소송계속 중인 상태였고, 재심청구가 기각되어 확정된 이후에는 연체된 차임을 원고의 예금계좌로 송금하였으므로, 이 사건 임대차계약은 유효하다고 주장한다. 살피건대, 을 제1호증, 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 위 항소심 판결에는 민사소송법 제451조 제1항 제9호의 재심사유가 존재한다고 주장하며 재심청구를 하였으나, 재심법원은 2012. 2. 8. 피고 등이 내세우는 사정으로는 민사소송법 제451조 제1항 제9호의 재심사유인 판단누락이 있다고 할 수 없다는 이유로 재심청구를 기각한 사실, 피고는 2012. 3. 28. 그 당시까지 지급할 차액 임대료를 계산하여 원고의 계좌로 송금하였고 그 이후에도 매월 909,000원을 송금한 사실은 인정된다. 그러나 피고가 재심청구를 하였다는 사정만으로 확정판결의 효력에 어떠한 영향을 미치는 것은 아니므로, 피고로서는 재심소송 계속 중에도 위 항소심 판결에서 지급을 명한 임대료를 지급할 계약상 의무를 부담하고 있었다. 따라서 피고의 임대료 미지급을 이유로 한 원고의 계약해지는 유효하고, 나아가 피고가 이 사건 임대차계약이 해지된 이후 연체 임대료를 모두 지급하였다고 하여 계약해지의 효력이 소멸하는 것도 아니다. 피고의 위 주장은 이유 없다. 2) 피고는, 원고가 2012. 3. 26. 피고에게 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속함을 전제로 임대보증금 및 임대료의 납부를 통지하였는데, 이는 계약해지의 의사를 철회한 것이라고 주장한다. 살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면, 원고가 2012. 3. 26. 피고에게 ○○○○○○ 아파트의 임대보증금 인상안내문을 발송한 사실은 인정되나, 위 인정사실만으로는 원고가 계약해지의 의사표시를 철회한 것이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. 3) 피고는, 이 사건 임대차계약의 표준임대료 산정의 기초로 삼아야 하는 화재보험료, 제세공과금 등을 계산함에 있어 원고가 실제 납부한 금원을 기준으로 하여야 함에도 이를 위반하여 표준임대료를 잘못 산정하였으므로, 원고는 피고로부터 2009. 1. 9.부터 2012. 9. 8.까지 부당하게 수령한 합계 1,935,648원 상당의 금원을 반환할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 위 항소심 판결의 확정으로 이 사건 임대차계약의 임대료에 관한 법률관계는 이미 확정되었고, 피고가 이 사건 임대차계약의 해지 전에 부당이득반환채권으로 연체 임대료 채권을 상계하였다는 등의 사정도 인정되지 않는 이상, 가사 피고가 원고의 표준임대료의 과다산정에 따른 부당이득반환청구권 등 어떠한 채권이 있었다고 하더라도 그로 인해 피고의 임대료 미지급이 정당화된다거나 이미 해지된 이 사건 임대차계약의 효력에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수는 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. 4) 피고는, 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호인 “임대료를 3개월 이상 연체한 경우”는 관련 법령의 취지상 “임차인이 3개월 연속으로 임대료 일체를 납부하지 않은 경우”로 해석되어야 할 것인바, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 2011. 11월까지 매월 최초 임대료를 납부하여 왔으므로, 위 해지사유에 해당하지 않는다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호의 문언 및 민법 제640조, 제652조, 임대주택법 제32조 제1항, 제2항, 임대주택법 시행규칙 제1항, 제2항 등 관련 법령의 규정과 그 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호의 해지 사유는 “임차인이 3개월 이상 연속하여 임대료를 연체하고 그 임대료 연체액이 3개월분에 달하였을 경우”를 의미하는 것으로 해석함이 상당하다고 할 것인바(이와 달리 위 규정이 “3개월 이상 연속하여 임대료 일체를 납부하지 않는 경우”로 제한되는 것으로 해석할 근거는 없다), 피고는 표준임대료와 최초 임대료 차액 상당의 임대료 지급을 명한 항소심 판결이 확정된 2011. 6. 24.경부터 2012. 11월까지 3개월 이상 연속하여 임대료를 연체하고 그 연체액이 임대료 3개월분을 초과하므로, 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항 제5호 계약해지 요건에 해당한다. 피고의 위 주장도 이유 없다. 다. 소결 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 귀책사유로 인해 해지되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 박은영