임차인이 월 차임을 두 차례 연체하자 임대인이 임대차계약 해지를 통고하고 건물 인도를 청구함

【원고, 항소인】 【피고, 피항소인】 【제1심판결】 서울서부지방법원 2011. 5. 17. 선고 2010가단78497 판결 【변론종결】2011. 10. 14. 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물 중 지층 88.96m²를 인도하라. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 4. 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 주문과 같다. 【이 유】1. 기초사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1호증 내지 갑 7호증, 을 1호증 내지 을 5호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다. 가. 원고는 2008. 12. 1. 피고에게 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 지층 88.96㎡(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)를 보증금 10,000,000원, 차임 월 800,000원, 기간 2008. 12. 8.부터 2010. 12. 7.까지로 각 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 나. 실용음악가인 피고는 음악작업실로 사용할 목적으로 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 위 임대차계약에 따르면, 피고는 원고의 동의 없이 이 사건 임차부분의 용도를 변경하지 못하며, 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없고, 피고가 이를 위반하거나 2회 이상 차임의 지급을 연체한 경우 원고는 계약을 해지할 수 있도록 되어 있다. 다. 피고는 2010. 11.경, 2011. 1.경 각 차임을 연체하였고, 피고는 이를 이유로 이 사건 소송 계속 중 2011. 2. 17.자 준비서면으로 위 임대차계약의 해지 의사표시를 하였다. 2. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2기 이상의 차임연체로 인한 원고의 2011. 2. 17.자 해지통지로 인하여 적법하게 해지되었다 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 임차부분을 인도할 의무가 있다. 3. 피고의 주장에 대한 판단 가. 피고는, 상가건물 임대차보호법 제10조에서는 3기의 차임 연체에 이르지 않는 이상 최장 5년에 이르기까지 임차인의 갱신요구권이 보장되어 있으므로, 2기의 차임 연체로 임대차계약을 해지할 수 있다는 민법 제640조는 상가임대차의 경우에는 그 적용이 배제되어야 하고, 임차인에 불리한 위 임대차계약 내용도 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 효력이 없다고 주장한다. 살피건대, 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어 일반적으로 발생하는 임대료 인상, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성 등으로 인한 임차인의 시설비, 권리금 손실 등 문제로부터 경제적·사회적 약자인 임차인들을 보호함을 목적으로 하고 있고, 이를 위하여 5년의 범위 내에서 1년 단위로 갱신요구권을 보장하고(제10조 제2항), 갱신요구권을 배제하는 사유로 연체 차임에 관하여는 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”로 규정(제10조 제1항 제1호)하는 등 민법에 비하여 상가건물의 임차인을 보다 강력하게 보호하고 있는 점은 인정된다. 그러나, 임대인의 해지권 행사와 임차인의 갱신요구는 그 권리행사의 주체나 목적, 방식을 달리 하는 별개의 제도인 점, 상가건물 임대차보호법은 임대차계약에 관한 민법의 규정을 배제하는 규정을 두고 있지 않은 점, 민법 제640조는 차임 연체로 인한 해지 사유로 “차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”로 규정하고 있어 위 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호와는 다른 형태로 규정되어 있는 점, 즉 상가건물 임대차보호법 제10조는 최장 5년의 임대차기간을 보장하는 대신 ‘3기의 차임 연체 사실’이 있으면 갱신을 요구할 수 없다고 규정함으로써, 추후에 임차인이 연체된 차임을 지급하더라도 여전히 임차인은 갱신요구를 할 수 없다고 해석되는 반면, 민법 제640조에 따르면 임차인은 2기의 차임을 연체하였다고 하더라도 임대인이 해지권을 행사하기 전에 연체된 차임을 지급함으로써 임대인의 해지권 행사를 막을 수 있는 길이 열려있는 점, 따라서 상가건물 임대차에 있어 민법 제640조에 따른 해지가 가능하다고 보더라도 그것이 상가건물 임대차보호법의 취지에 반한다거나 입법목적에 어긋난다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 상가건물 임대차에 있어서도 민법 제640조에 따라 임대인은 2기의 차임연체가 있는 경우에는 이를 해지할 수 있다고 봄이 상당하므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 이에 대하여 피고는, 가사 2기의 차임연체로 해지할 수 있다 하더라도 이 사건 임대차계약은 2010. 12.경 갱신되었고, 갱신 이후 피고의 연체차임은 1기에 불과하여 2기의 차임연체로 볼 수 없다고 주장하나, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보아(상가건물 임대차보호법 제10조 제3항) 갱신 전후의 동일성이 유지된다고 할 것이고, 따라서 갱신 전 차임 연체 등 임차인의 채무불이행 행위는 갱신 후에도 여전히 존재한다고 보아야 하므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장도 이유 없다(결국 이 사건 임대차계약은 피고의 2기 차임 연체로 인하여 해지되었다 할 것이므로, 원고의 다른 선택적 청구원인 및 이에 대한 판단은 별도로 하지 아니한다). 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결을 취소하고 피고에게 이 사건 임차부분의 인도를 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 건물의 표시 생략] 판사 박희승(재판장) 김세용 오택원