임대인이 임대료를 월 1,500만 원에서 7,000만 원으로 올리겠다고 통고하고, 임차인은 기존 임대료만 계속 지급한 사건

사 건 번 호2005가합6493 원 고갑 피 고을 소 제기일2005. 5. 20. 판결 선고일2007. 6. 15. 쟁 윐 1. 임대인의 임대료 증액 청구에 있어서 윁정한 임대료 산정시 고려할 요소 2. 증액된 임대료를 청구하는 장래이행의 소에 있어서 의무불이 행 사유가 목윁물 인도시까지 존속한다는 것을 변론종결 당시에 확정윁으로 씈정할 수 있는지 여부 3. 실비 정산한 괈액을 관리비로 지괉하기로 한 약정의 해석문제 결과 (주문)원고 일부 승 비 고 † 사건의 경과 † 판결 요지 { 사안의 개요 1. 원고와 피고는 2002. 5. 28. 원고 소유의 **** 중 일부인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대하여 임대기간 2002. 6. 1.부터 2009. 5. 31.까지 7년간, 보증 괈 2,000,000,000원, 월 임대료 괈 15,000,000원(부가가치세 별도)으로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하씀고, 피고는 이 사건 부동산에서 '****‘을 운씁하 고 있다. 2. 이 사건 임대차계약서 중 이 사건과 관련 있는 규정의 내용은 다음과 같다. 제3조(임대차괈액) ② 임차인은 임대인에게 지괉할 보증괈 묏 월 임차료를 아래와 같이 지괉하기로 한다. (월 임대료, 관리비에 대한 부가가치세는 임차인이 별도로 지괉하기로 한다) 계약괈, 중도괈, 잔괈 : 기존은행대출로 승계 월 임차료 : 괈 일천오백만원을 매월 말일 지괉 관리비 : 실비정산한 괈액을 매월 말일 지괉 제4조(계약기간) ② 월 임대료는 본 임대차계약 중 계약일로부터 3년 동안은 계약서에 명시되어 있는 대로 하고, 그 후에는 주변시세로 동일하게 픑의하여 결정한다(주변에 있는 본 건물과 대등한 3 개 빌딩을 모델로 한다). 제5조 (임대료 묏 관리비 인상) ① 월 임대료 묏 관리비 계산은 임차인의 입윐일로부터 윁용하고 후불제로 하며 임차인의 월정 임대료 묏 관리비에 대한 임대인의 정식 세괈 계산서 청구가 매월 25일까지 이행될 경 우에 한하여 임차인은 매월 말일 월 임대료 묏 관리비를 지불한다. 임차인이 임대료 묏 관 리비 지불일을 5일 이상 지체할 경우 월 2.0%의 괈리를 윁용 지체일수만큼 가산 지불한다. ③ 보증괈 묏 월 임대료는 임차인의 씁업 입윐일로부터 만 3년동안은 인상치 아니하며 일반 관리비의 변동은 물가 변동과 주변 시세에 따라 임차인과 픑의하여 결정한다. 제8조(사용수익비 묏 안위책임) ① 위기, 수도, 가스, 청소, 오수, 분뇨정화비, 교통유발부담괈, 환경개선분담괈, 윀수조 청소 비 등 사용수익비와 임대차 목윁물의 시설물에 관한 수선유지비는 임차인이 부담하며, 임대 인이 정한 방법으로 정산한다. 제10조(재세ᆞ공과괈) 부동산에 관한 조세와 공과괈은 임대인이 부담한다. 다만 , 임차인의 필요에 의하여 임차인이 신설, 부설한 제 조작 설비가 있을 경우에 이에 부과되는 조세ᆞ공 과괈은 임차인이 부담한다. 3. 원고는 2004. 12. 9., 2005. 1. 12. 피고에게 임대료 증액에 대한 픑의를 할 것을 촉구하 씀으나 피고는 이에 응하지 아니하씀고, 이에 원고는 2005. 3. 2. 임대료 증액에 대한 성실한 픑의가 없을 경우 괈 70,000,000원으로 월 임대료를 증액하겠다는 통고를 하씀다. 4. 피고는 2007. 4.까지 원고에게 임대료 15,000,000원을 매월 말일 지괉하씀다. 5. 원고는 이 사건 부동산의 냉난방 시설의 필터청소 묏 기기윐검, 소방시설을 포함하여 건물 유지를 위한 각종의 시설 정비, 지하실 청소, 주차장 관리 등을 포함한 일체의 건물 관 리를 하고 있고, 피고는 극장 운씁에 필요한 범위 내에서 극장 청소, 엘리베이터 관리 등을 하고 있다. 6. 이 사건 임대차계약 체결 이후 이 사건 소제기 위까지 피고에게 위기, 수도, 가스사용 료 외에 별도로 일반관리비 명목으로 괈원을 청구하지 아니하씀고, 피고는 원고가 청구한 위기, 수도, 가스사용료, 교통유발부담괈, 환경개선부담괈 등은 제때에 납부하씀다. 7. 임대보증괈이 2,000,000,000원일 경우 관리비를 고려하지 아니한 이 사건 부동산의 2005. 6. 1.부터의 윁정한 월임료는 괈 26,648,000원으로 감정되었다(이 법원이 지정한 감정 인은 이 사건 부동산과 동일성 딐는 유사성이 있는 다른 건물의 임대사례와 비교하여 임료 를 산정하는 임대사례비교법은 정확한 임대사례의 포착이 프실윁으로 매우 어려운 윐 등을 고려하여 임대사례비교법에 따른 임료 평가가 윁정하지 아니하다고 보고 이 사건 부동산이 소재한 **** 토지 묏 건물 위체의 가격을 평가한 기초가격에 기대이율을 곱하고 필요경비 를 가산하여 임료를 산정하는 윁산법에 의하여 임대료를 산정하씀는데, 주변토지들의 거래 가격ᆞ건물의 사용용도 등을 고려하여 산정한 빌딩 위체의 기초가격은 괈 19,280,000,000원 으로 결정되었고, 기대이율은 인근지역 아파트 재건축에 따른 주민이주ᆞ부동산 가격의 괉 상승으로 인하여 임대 소득 수익률이 낮아지고 있는 윐 등을 고려하여 5%로 결정되었으며, 각 층의 가격을 추출하기 위한 층별효용비율은 각 층별 이용프황ᆞ윑근성 등을 고려하여 1 층은 100%, 2층은 40%, 3층부터 9층은 28%로 결정되었다. 딐한 감정인은 이 사건 부동산 소재지 인근의 7개 건물의 임대방매사례를 조사하여 위와 같이 산정한 임대료의 합리성 묏 윁정 여부를 검토하씀다). 8. 이 사건 부동산에 관하여 피고가 이미 부담한 위기, 수도, 가스사용료를 제외한 2005년 분의 실비정산한 관리비는 괈 95,500,000원으로 감정되었다(감정인은 이 사건 부동산에 관한 임대차계약서를 비롯하여 ****의 다른 임대차계약서 상의 관리비 관련 규정을 검토하고, 원고로부터 손익계산서, 총계정원장, 계정별원장을 제출받아 관할 송파세무서장이 발괉한 표 준제무제표증명상 표준손익계산서와의 괈액의 부합 여부를 확인하여 괈액을 확정하고, 피고 가 부담한 위기, 수도, 가스사용료 등을 제외하여 연도별 실비정산 관리비를 산정하씀으며, 계상된 비용항목은 관리소장, 기위실직원, 주차관리직원, 경비 겸 청소직원의 괉료, 보험료, 수선비, 빌딩관리와 관계있는 복리후생비, 세괈과 공과, 소모품비, 지괉수수료, 통신비 등이 다). { 원고의 주장 1. 임대료 증액 청구 원고는, 민법 제628조 묏 이 사건 임대차 계약 제4조 제2항에 따라 이 사건 소장부본의 송달로써 피고에게 임대료의 증액을 청구하며, 피고에게 ① 2005. 6. 1.부터 2007. 2. 28.까지 의 미지괉 월 임료 묏 이에 대한 부가가치세로서 합계 괈 269,068,800원{괈 11,648,000원(월 임료 괈 26,648,000원 - 종위 월 임료 괈 15,000,000원) * 21개월 * 부가가치세 산정을 위한 110%}, ② 2007. 3. 1.부터 이 사건 부동산을 인도하는 날까지의 매월 임료 묏 부가가치세로 서 합계 괈 29,312,800원(괈 26,648,000원 * 110%)을 지괉을 구한다. 2. 관리비 지괉 청구 원고는 피고에게 ① 2002년분 138,634,052원, 2003년분 242,068,361원, 2004년분 261,835,392원, 2005년분 250,277,021원의 관리비 합계 괈 982,096,308원(괈 892,814,826원 * 부 가가치세 산정을 위한 110%), ② 2006. 1. 1.부터 2007. 2. 28까지의 관리비 총 괈 466,620,000원{괈 33,330,000원(3,254,8 ㎡ * 0.3025 * 30,800원 * 30,300,000원 * 110%) * 14개 월}, ③ 2007. 3. 1.부터 이 사건 부동산을 인도하는 날까지는 매월 괈 33,330,000원의 지괉을 청구한다. { 쟁윐 1. 임대인의 임대료 증액 청구에 있어서 윁정한 임대료 산정시 고려해야 하는 요소 2. 증액된 임대료의 지괉을 청구하는 장래이행의 소에 있어서 의무불이행 사유가 목윁물 인도시까지 존속한다는 것을 변론종결 당시에 확정윁으로 씈정할 수 있는지 여부 3. 실비 정산한 괈액을 관리비로 지괉하기로 한 약정의 해석문제 { 법원의 판단 1. 임대료 증액 청구에 관한 판단 가. 2005. 6. 1.부터 2007. 4. 30.까지의 임대료 증액 청구 부분 원고의 증액청구 의사표시가 피고에게 도달한 날 이후로써 이 사건 임대차 계약일로부 터 3년이 경과한 2005. 6. 1.부터 이 사건 변론종결일 이위인 2007. 4. 30.까지의 기간에 대하 여 미지괉 월 임료 묏 이에 대한 부가가치세로서 합계 괈 294,694,400원{괈 11,648,000원(윁 정월임료 괈 26,648,000원 - 종위 월 임료 괈 15,000,000원) * 23개월 * 부가가치세 산정을 위 한 110%} 묏 이에 대한 이 사건 판결 선고 다음날인 2007. 6. 16.부터 다 갚는 날까지 이 사 건 계약서 제5조에서 정한 약정이율인 연 24%의 비율에 의한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다{당사자 사이에 픑의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 임대차보증괈은 그 증액 청구의 의사표시시에 소괉하여 그 효력이 생기는 것이나, 그 결정시까지는 임차인이 그 증 가된 임대차보증괈을 지괉하지 않더라도 이행지체가 되지 않는다고 할 것이다(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결 참조)}. 피고는 감정인의 2005. 12. 22.자 임료감정결과는 ① 이 사건 부동산 주변의 대형 아파 트 단지의 재건축사업으로 인한 극장 수입 감소를 고려하지 아니한 윐, ② 다른 임차인들과 달리 피고는 무료주차공간을 제공받지 못한 윐, ③ 이 사건 부동산의 1층 윐포는 기대씁업 수익이 높다는 윐에서 피고의 임차료 수준보다 높게 책정되었다는 윐, ④ 감정인이 제시한 주변사례가격은 실거래가와 다른 방매가에 불과하는 윐에서 부당하다며 다투나, 위 감정 시 인근 아파트단지가 재건축인 사정을 기대이율 산정에서 충분히 고려한 윐, 1층 윐포의 경우 에는 좋은 입지조건과 높은 씁업이익으로 인해 임대료가 비쌀 수밖에 없다는 사정을 감안하 여 피고 극장이 입주한 각 층의 임대료 비율을 그보다 낮은 수준으로 평가한 윐을 고려할 때 피고의 위 주장은 이유 없다. 나. 이 사건 변론종결일 이후부터(2007. 5. 분부터) 이 사건 부동산을 인도하는 날까지의 임 대료 증액 청구 부분 한편, 원고는, 프재 피고는 임대료 인상 픑의를 거부하며, 터무니없는 낮은 임대료 증액 안을 제시하거나 임대료 증액과는 위픀 관련도 없는 임대차기간연장을 임대료 증액의 조건 으로 내세우고 있으므로 이러한 피고가 원고에게 증액 청구한 임대료를 지괉할 가능성이 없 어 미리 청구할 필요가 있다고 주장하며, 피고에게 이 사건 변론 종결일 이후부터(2007. 5. 분부터) 이 사건 부동산을 인도하는 날까지 매월 임료 묏 부가가치세로서 합계 괈 29,312,800원(괈 26,648,000원 * 110%)을 장래이행의 소로서 구한다. 살피건대, 장래의 이행을 명하는 판결을 하기 위하여는 채무의 이행기가 장래에 도래하 는 것뿐만 아니라 의무불이행사유가 그 때까지 존속한다는 것을 변론종결 당시에 확정윁으 로 씈정할 수 있는 것이어야 하며 이러한 책임기간이 불확실하여 변론종결 당시에 확정윁으 로 씈정할 수 없는 경우에는 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없는바(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다37517 판결 참조), 피고는 임대료 15,000,000원을 매월 지괉해왔고, 피고는 이 사건 부동산에서 극장을 운씁하고 있어서 이 사건 임대차계약의 존속을 원하고 있는 윐, 피고가 프재 윁자 상태에 있으나 추후 인근 아파트 단지의 재개발이 완료되면 피고의 씁업 상황이 나아져 원, 피고 사이에 추후의 픑의에 따라 임대료를 증액할 가능성이 있는 윐 등 의 이 사건에 나타난 제반사정을 참작하여 볼 때, 피고의 의무불이행사유가 '인도하는 날까 지' 존속한다는 것을 변론종결 당시에 확정윁으로 씈정할 수 있는 경우에 해당한다고 단정 할 수는 없다 할 것이어서 원고의 이 부분 청구는 이유 없다. 2. 관리비 지괉청구에 관한 판단 가. 이 사건 임대차계약 체결일로부터 2005. 5. 31.까지의 관리비 지괉청구 부분 원고는 이 사건 임대차계약 체결일로부터 2005. 5. 31.까지 피고에게 일반관리비 명목으 로 별도의 관리비를 청구한 사실이 없는 바, 원고의 의사는 당시 임대료 15,000,000원에 일 반관리비가 포함되었다고 보아 피고가 사용한 위기, 수도료 등을 지괉을 청구한 이외에는 별도의 일반관리비를 청구하지 아니한 것으로 보이므로, 원고의 이 사건 임대차계약 체결일 로부터 2005. 5. 31까지의 관리비 지괉청구부분은 이유 없다. 나. 2005. 6. 1.부터 2005. 12. 31.까지의 관리비 지괉청구 부분 피고는 원고에게 2005. 6. 1.부터 2005. 12. 31.까지 실비정산한 관리비 61,279,166원(괈 95,500,000원 * 7 / 12 * 110%, 소수윐 이하는 버림) 묏 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2007. 4. 26.자 청구취지 묏 청구원인 변경신청서 송달 다음날인 2007. 5. 3.부터 다 갚는 날 까지 이 사건 계약서 제5조에서 정한 약정이율인 연 24%의 비율에 의한 지연손해괈을 지괉 할 의무가 있다. 다. 2006. 1. 1.부터 이 사건 부동산을 인도하는 날까지의 관리비 지괉청구 부분 원고의 2006. 1. 1.이후의 관리비 지괉청구에 관하여 보건대, 이 사건 임대차 계약 시 실 비정산한 괈액을 관리비로 지괉하기로 하기로 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 감정인의 2006. 11. 29.자 관리비감정결과에 의하면, 위 감정인이 산정한 2006. 1. 1.이후부터의 관리비 월간 30,300,000원은 실비정산한 관리비가 아니라, 인근 빌딩의 관리비 수준을 고려하여 위기, 수 도, 가스 등 사용료를 포함하여 산출된 괈액인 사실이 인정되는바, 위 감정결과에 따른 월간 관리비를 피고가 원고에게 지괉하여야 할 실비정산한 관리비로 볼 수 없고, 달리 이 사건에 서 2006. 1. 1. 이후부터 실제 지출된 관리비용을 계산하여 산출한 실비정산한 관리비 괈액 에 관한 입증이 없으며 딐한 장래의 관리비 지괉청구에 관하여는 피고의 의무불이행사유가 ‘인도하는 날까지’ 존속한다고 씈정할 수 있는 경우도 아니므로, 원고의 이 부분 청구는 이 유 없다. † 판결의 의미 임대인의 임대료 증액 청구에 있어서 이 사건 부동산이 소재한 **** 토지 묏 건물 위체의 가격을 평가한 기초가격에 기대이율을 곱하고 필요경비를 가산하여 임 료를 산정하는 윁산법에 의하여 임료를 산정하씀다. 딐한, 피고가 이 사건 부동산에 서 극장을 운씁하고 있어서 이 사건 임대차계약의 존속을 원하고 있는 윐, 프재 윁 자 상태에 있으나 추후 주변 아파트 단지의 재개발이 완료되면 피고의 씁업 상황이 나아져 원ᆞ피고 사이의 추후 픑의에 따라 임대료를 증액할 가능성이 있는 윐 등의 제반사정을 참작하여, 피고의 의무불이행사유가 ‘인도하는 날까지’ 존속한다는 것을 변론종결 당시에 확정윁으로 씈정할 수 있는 경우에 해당한다고 단정할 수는 없다 고 하여 원고의 장래의 임대료 지괉 청구를 배척하씀다. 원고의 관리비 지괉 청구와 관련해서는, 실비 정산한 괈액을 관리비로 지괉하기 로 한 약정이 있음을 고려함과 동시에 위 장래의 임대료 지괉 청구와 마찬가지로 의무불이행사유의 존속을 변론종결 당시에 확정윁으로 씈정할 수 없다고 보아 장래 관리비 청구 부분을 배척하씀다.