임차인이 임대차계약 종료 후 점포를 비워주지 않자, 재건축 조합이 강제집행을 통해 점포를 인도받은 사건입니다.

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 로민, 담당변호사 윤성환) 【피고, 피항소인】 ○○○주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 전영상) 【피고보조참가인】 피고보조참가인 (소송대리인 법무법인 김장리, 담당변호사 박혜준 외 1인) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2023. 2. 28. 선고 2022가단5098326 판결 【변론종결】2023. 10. 24. 【주 문】 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 이 사건 소 중 원고의 피고에 대한 채무부존재 확인청구 부분을 각하한다. 나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 소송총비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 35,760,366원과 이에 대하여 2022. 4. 6.부터 2022. 11. 4.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고의 피고에 대한 서울중앙지방법원 2022본570호 강제집행에 의한 집행비용반환채무는 존재하지 아니함을 확인한다(원고는 항소심에서 건물 인도청구의 소 부분을 취하하였다). 【이 유】 1. 기초사실 가. 당사자의 지위 1) 피고는 서울 서초구 (주소 생략) 일대 370,484㎡의 정비구역(○○○ 중 서울특별시 고시 제2002-397호 △△아파트지구개발 기본계획의 제1, 2, 4주구 부분이다. 이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)을 사업구역으로 하여 주택재건축정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하기 위하여 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 설립된 주택재건축정비사업조합이다. 2) 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)은 이 사건 정비구역 내에 소재한 별지1 목록 기재 점포(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)의 소유자 겸 임대인이고, 원고는 참가인으로부터 이 사건 점포를 임차하여 (상호 생략) △△점(이하 ‘(상호 생략)’라 한다)이라는 상호로 와플을 판매하는 커피숍 체인점 영업을 하여 온 임차인이다. 나. 이 사건 점포에 대한 임대차계약 체결 1) 원고는 2017. 6. 12. 피고로부터 이 사건 점포를 임대차기간 2017. 6. 20. ~ 2019. 6. 19., 보증금 2,000만 원, 월 차임 180만 원에 임차하였다(갑 제5호증의 1, 이하 ‘1차 임대차계약’이라 한다). 원고는 2017. 6. 22.경 이 사건 점포 전 임차인 소외 1에게 권리금 1,000만 원을 지급하였다. 2) 원고와 피고는 2020. 3. 10. 1차 임대차계약을 아래와 같이 갱신하였다(갑 제6호증, 이하 ‘2차 임대차계약’이라 하고, 1차 임대차계약과 2차 임대차계약을 합하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 보증금: 2,000만 원, 월 차임 150만 원제2조(존속기간)임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용 수익할 수 있는 상태로 하여 2020. 1. 1.까지 임차인에게 인도하며, 임대차기간은 인도일로부터 24개월인 2021. 12. 31.까지로 한다.제4조(계약의 해지)임차인이 3기의 차임액에 달하도록 연체하거나 제3조를 위반하였을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다.[특약사항]1. 본 상가는 ○○○ 1, 2, 4주구 재건축단지 내 상가임2. 2018. 12. 3. 관리처분인가승인후 2019. 10.부터 이주를 계획하였으나 2019. 8. 16. 관리처분총회결의 무효소송에서 패한 조합이 항고중에 있음3. 차후 조합의 이주확정통보시 임대차기간 만기 전이라도 임차인은 보증금 수령 후 조건 없이 상가를 명도한다.4. 임차인은 시설비 이사비 등을 주장할 수 없다. 다. 이 사건 사업승인, 피고의 이주공고 1) 피고는 2018. 12. 3. 서울특별시 서초구청장으로부터 관리처분계획을 인가받았고, 2018. 12. 6. 위 관리처분계획이 고시됨으로써 도시정비법 제81조 제1항에 의하여 이 사건 부동산의 사용수익권을 취득하였다. 2) 피고는 이 사건 사업의 시행을 위해 이 사건 정비구역 내 조합원 및 세입자 등의 이주기간을 2021. 6. 1. ~ 2021. 11. 30.로 정하고, 2021. 4. 30. 이 사건 정비구역 내 조합원 및 세입자 등에게 이주안내문을 통지하였다. 라. 이 사건 점포 인도청구소송 1) 피고는 2021. 8. 10. 서울중앙지방법원 2021가단5197530호로 이 사건 점포 인도청구소송(이하 ‘이 사건 인도소송’이라 한다)을 제기하는 한편, 2021. 8. 11. 서울중앙지방법원 2021카단813605호로 이 사건 점포에 대한 점유이전금지가처분(이하 ‘이 사건 점유이전금지가처분’이라 한다)을 신청하였으나, 착오로 인해 이 사건 인도소송의 피고 및 이 사건 점유이전금지가처분의 채무자를 원고가 아닌 이 사건 점포 전 임차인인 소외 1로 표시하였다. 2) 이 사건 인도소송에 대하여는 그 소장 부본 및 2021. 11. 25. 선고된 무변론 판결 정본(이하 ‘이 사건 인도판결’이라 한다)이 아래와 같은 경위를 거쳐 송달된 것으로 처리되었고, 이 사건 인도판결은 2022. 1. 11. 확정되었다. 생성일자송달서류송달주소송달기관송달결과2021.8.17.소장부본 등서울 서초구 (도로명 주소 생략) □□동(호수 생략)(△△동, 구△△상가)우편집배원2021. 8. 19. 수취인불명 반송2021.9.24.소장부본 등집행관2021. 9. 25. 주소불명 반송(이주 진행 중인 재건축단지 상가동으로 간판등에 호수표기가 되어 있지 않아 거주호수 확인 불가능)2021.10.5.소장부본 등서울 서초구 (도로명 주소 생략) □□동(호수 생략)(상호 생략)(△△동, 구△△상가)집행관2021. 10. 6. 송달영수인 : 본인 소외 1코로나19로 서명 생략2021.11.8.선고기일통지우편집배원2021. 11. 11. 송달영수인 이름 / 관계 : 원고 / 직원영수인 자필서명 : 원고2021.11.29.판결정본우편집배원2021. 12. 2. 폐문부재2021. 12. 3. 수취인불명 반송2021.12.13.판결정본공시송달2021. 12. 28. 송달효력발생 3) 피고는 이 사건 인도판결에 집행문을 부여받아 2022. 3. 17. 이 사건 점포에 대한 인도집행을 하려 하였으나, ‘이 사건 점포를 제3자인 원고가 점유하고 있다’는 이유로 집행불능이 되었다(을 제5호증의 2). 4) 이에 피고는 원고가 이 사건 점유이전금지가처분 집행 이후에 이 사건 점포의 점유를 승계하였음을 이유로 승계집행문부여신청을 하였고, 서울중앙지방법원은 2022. 3. 29.자로 승계집행문(을 제5호증의 5)을 내어 주었다. 5) 피고는 2022. 4. 6. 위 승계집행문에 기하여 이 사건 점포에 대한 인도집행을 완료하였다(이하 ‘이 사건 강제집행’이라 한다). 6) 원고는 2022. 4. 5. 피고를 상대로 위 승계집행문 부여에 관하여 서울중앙지방법원 2022가단5086552호로 집행문 부여에 대한 이의의 소를 제기하였으나, 2022. 4. 6. 이 사건 점포에 대한 인도집행이 완료되자 2022. 5. 12. 위 소를 취하하였다. 마. 원고의 차임 지급현황, 이 사건 점포의 현황 원고는 2021. 11. 10. 월 차임 100만 원을 참가인 계좌에 입금한 것을 마지막으로 차임 및 관리비 등을 지급하지 않고 있다가, 피고의 인도청구에 대하여 계속 다투면서 2022. 3. 16. 3개월분의 차임 300만 원을 참가인의 계좌에 입금하였다. 피고는 이 사건 점포에 관하여 2022. 1. 7.자 신탁을 원인으로 하여 서울중앙지방법원 등기국 2022. 1. 19. 접수 제9759호로 소유권이전등기를 경료하였다. 이 사건 점포가 속한 서울 서초구 (도로명 주소 생략) 지상 □□동동 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)은 2023. 6. 8.경 완전히 철거되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 9, 11, 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함; 이하 같음), 을 제1 내지 6, 18호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관계법령 [별지2] 관계법령 기재와 같다. 3. 당사자 주장의 요지 가. 원고 1) 원고는 2017. 6. 12. 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 이 사건 점포를 인도받아, 2017. 6. 24. 이 사건 점포에 관하여 사업자등록을 마침으로써 2017. 6. 25. 이 사건 상가에 관한 대항력을 취득하였다. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제3조 제2항은 ‘임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계할 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 정하고 있는바, 참가인으로부터 이 사건 점포의 소유권을 취득한 피고는 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다. 이 사건 강제집행 및 이 사건 상가건물 철거로 인해 원고가 이 사건 점포를 사용·수익할 수 없게 됨에 따라 이 사건 임대차계약이 종료한바, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 2,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 도시정비법 제70조 제1, 2항은 정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있고, 임차인이 사업시행자에게 보증금반환청구권을 행사할 수 있음을 정하고 있다. 이 사건 사업의 시행으로 인해 원고가 이 사건 임대차계약을 유지할 수 없게 된바, 원고는 2022. 11. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통해 이 사건 임대차계약을 해지하고 피고를 상대로 보증금반환청구권을 행사한다(위 청구취지 및 청구원인 변경신청서 3면 참조). 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 2,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3) 원고는 이 사건 점포 전 임차인 소외 1에게 권리금 1,000만 원을 지급하고 참가인과 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 피고는 이 사건 강제집행 및 이 사건 건물 철거를 통해 원고의 권리금 회수기회를 방해하였으므로, 피고는 원고에게 권리금 1,000만 원 및 이에 대한 지연손해금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다. 4) 이 사건 임대차계약은 2021. 12. 31.경 묵시적으로 갱신되었고, 원고에게는 이 사건 점포를 2022. 12. 31.까지 사용·수익할 권리가 있음에도, 피고의 이 사건 강제집행으로 인해 원고는 2022. 4. 6. 이후부터 이 사건 점포를 사용·수익할 수 없게 되었다. 피고는 원고에게 원고가 이 사건 점포에서 2022. 4. 6.부터 2022. 12. 31.까지 이 사건 점포에서 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었을 일실수익 상당액 5,760,366원과 이에 대한 지연손해금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다(2022. 11. 2.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 7, 8면 참조). 5) 원고는 이 사건 인도판결의 당사자가 아니다. 원고는 이 사건 점유이전가처분 이후 이 사건 점포의 점유를 승계한 자가 아니므로, 원고에 대한 승계집행문 부여는 위법하다. 이 사건 강제집행이 위법하게 이루어졌으므로 이 사건 강제집행비용은 피고가 부담하여야 한다. 피고는 원고를 상대로 집행비용을 청구할 태세를 취하고 있으므로, 원고는 피고를 상대로 원고의 이 사건 강제집행비용 반환채무가 존재하지 아니함을 판결로써 확인받을 필요가 있다. 나. 피고 1) 이 사건 임대차계약은 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하기 이전에 이미 종료되었다. 피고는 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하지 아니하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 없다. 2) 도시정비법 제70조 제2항은 임차인이 사업시행자를 상대로 동조 제1항에 따른 계약해지청구권을 행사할 수 있는 경우 적용되는 규정이다. 이 사건 임대차계약은 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하기 이전에 이미 종료되었으므로, 원고는 피고를 상대로 도시정비법 제70조 제2항이 정한 보증금반환청구권을 행사할 수 없다. 3) 설령 피고가 원고에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 하더라도, 피고가 반환할 금액에서 이 사건 강제집행 비용, 원고의 미지급관리비 등이 공제되어야 한다. 4) 이 사건 임대차계약은 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하기 전에 이미 종료되었으므로, 피고가 이 사건 강제집행을 실시한 것은 원고의 권리금 회수기회를 방해한 것이 아니고, 피고는 원고에게 이 사건 점포에서 영업을 하지 못하게 됨에 따른 일실수익 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 없다. 5) 피고는 법원으로부터 원고에 대한 승계집행문을 부여받아 이 사건 강제집행을 실시한바, 이 사건 강제집행은 적법하게 이루어졌다. 설령 이 사건 강제집행을 진행하는 과정에서 일부 절차상의 흠결이 있었다고 하더라도 원고는 이 사건 인도소송에서 소외 1을 참칭하는 등의 행위를 하였으므로, 이 사건 강제집행비용은 원고가 부담하여야 한다. 4. 채무부존재 확인청구에 관한 판단 직권으로 이 사건 소 중 원고의 피고에 대한 채무부존재 확인청구 부분의 적법 여부에 관하여 본다. 확인의 소에 있어서 확인의 이익은 그 대상인 법률관계에 관하여 당사자 사이에 분쟁이 있고, 그로 인하여 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 허용된다(대법원 1994. 11. 22. 선고 93다40089 판결, 대법원 1995. 12. 22. 선고 95다5622 판결, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다93299 판결 등 참조). 원고는 피고를 상대로 이 사건 강제집행에 따른 집행비용채무가 부존재한다는 확인을 구하고 있다. 그러나 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상받는다(민사집행법 제53조 제1항). 즉 강제집행에 필요한 집행비용은 별도의 집행권원 없이 그 집행의 기본이 되는 당해 집행권원에 터잡아 당해 강제집행절차에서 그 집행권원에 표시된 채권과 함께 추심할 수 있는 것이므로, 집행권원의 채무자로서는 집행권원 자체에 대한 청구이의의 소에서 집행비용 채무의 존부를 다투면 될 뿐, 별도로 집행비용 채무 부존재 확인을 구할 필요는 없다. 원고가 피고를 상대로 이 사건 강제집행에 따른 집행비용채무가 부존재한다는 확인을 구하는 것은 원고의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안·위험을 근본적으로 해결하는 가장 유효·적절한 수단이라고 볼 수 없다. 이 사건 소 중 원고의 피고에 대한 채무부존재 확인청구는 확인의 이익이 없어 부적법하다. 5. 보증금반환청구 및 손해배상청구 등에 관한 판단 가. 이 사건 임대차계약의 종료 시점 1) 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 임대차계약 갱신 거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 임대차기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(상가임대차법 제10조 제4항 참조). 임대인은 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대차계약 갱신을 거절할 수 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제7호). 2) 갑 제5, 6, 9, 12호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 제1심 증인 피고보조참가인의 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, ① 2차 임대차계약서에 기재된 이 사건 임대차계약의 종료일은 2021. 12. 31.인 사실, ② 2차 임대차계약서는 특약사항으로 차후 조합의 이주확정통보시 임대차기간 만기 전이라도 임차인은 보증금 수령 후 조건 없이 상가를 명도한다고 정하고 있는 사실, ③ 피고는 2021. 4. 30.자 이주공고(을 제1호증)를 통해 이 사건 정비구역 내 조합원 및 세입자들에게 이주기간을 2021. 6. 1. ~ 2021. 11. 30.로 통지한 사실, ④ 원고는 2021. 10. 6. 소외 1을 참칭하여 피고가 이 사건 점포의 인도를 구하는 내용의 이 사건 인도소송 소장부본을 송달받았고, 2021. 11. 8. 자신을 소외 1의 직원으로 표시하여 이 사건 인도소송의 판결선고기일통지서를 송달받은 사실, ⑤ 참가인의 배우자는 2021. 10.경 원고를 만나 이 사건 사업 시행이 임박하였으니 적절한 시기에 이 사건 점포에서 퇴거하여 달라는 요청을 하였고, 이에 원고는 참가인의 배우자에게 2021. 12.쯤에 퇴거하는 계획을 세우겠다는 취지의 의사를 전달한 사실(제1심 증인 피고보조참가인 증언 녹취서 6, 9, 10면 참조), ⑥ 원고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 2021. 11. 10.까지 참가인의 계좌로 매월 차임을 지급하여 오다가, 2021. 12., 2022. 1., 2022. 2.에는 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 지급하지 아니하였고, 이 사건 점포 인도에 관한 분쟁이 격화된 이후인 2022. 3. 16.에 이르러서야 참가인에게 3개월분 차임 300만 원을 한 번에 지급한 사실(갑 제9호증의 1), ⑦ 원고는 2021. 10. 8. 이 사건 점포 관리비를 마지막으로 납부하고 그 이후로는 이 사건 점포 관리비를 납부하지 아니한 사실(갑 제9호증의 2), ⑧ 원고는 2022. 4. 25. 및 2022. 5. 18. 참가인으로부터 이 사건 임대차보증금 정산과 관련한 문자를 받았지만 이에 관하여 아무런 답신을 하지 아니한 사실(갑 제12호증)을 인정할 수 있고, 위 인정사실 및 이를 통해 알 수 있는 사정, 즉 ① 참가인은 2021. 10.경 배우자를 통해 원고에게 상가임대차법 제10조 제1항이 정한 기간 내에 이 사건 임대차계약 갱신 거절의 의사표시를 한 점, ② 2차 임대차계약서는 조합(피고)의 이주확정통보시 임대차기간 만기 전이라도 임차인(원고)이 보증금 수령 후 조건 없이 이 사건 점포를 인도할 것을 정하고 있는바, 피고는 2021. 4. 30.자 이주공고를 통해 이 사건 정비구역 내 조합원 및 세입자들의 이주기간을 2021. 6. 1. ~ 2021. 11. 30.로 정하였고, 이 사건 인도소송 제기 등을 통해 이 사건 점포의 인도를 요구한 점, ③ 원고는 참가인의 이 사건 임대차계약 종료 의사표시 및 이 사건 인도소송 소장부본 수령 등을 통해 이 사건 점포에서 영업을 계속할 수 없음을 알게 되었고, 이에 2021. 10. 8. 이후 이 사건 점포의 관리비를 지급하지 아니하고 2021. 11. 10. 이후 3개월간 이 사건 임대차계약 월 차임을 지급하지 아니한 점 등에 의하면 이 사건 임대차계약은 2021. 12. 31.에 기간 만료로 종료하였다. 나. 보증금 반환청구에 관한 판단 1) 피고의 임대인 지위승계 주장 이 사건 임대차계약은 2021. 12. 31. 기간 만료로 종료되었고, 피고는 이 사건 임대차계약이 종료된 이후인 2022. 1. 19. 이 사건 점포의 소유권을 취득하였으므로, 피고는 이 사건 임대차계약 임대인의 지위를 승계하지 아니하였다. 이에 대하여 원고는 서울중앙지방법원 2023카임30462호 임차권등기명령에 기하여 2023. 4. 4. 이 사건 점포에 관하여 상가건물임차권 등기를 경료하여 이 사건 상가에 관한 대항력을 회복하였다는 취지로 주장하나, 기왕의 임대차기간이 종료된 임차인이 임차권등기명령을 통해 새로운 소유자에 대한 대항력을 창설적으로 취득한다고 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 2) 도시정비법 제70조 제2항 주장 도시정비법 제70조 제1항은 정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있고, 동조 제2항은 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 보증금반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 정하고 있다. 이 사건 임대차계약은 2021. 12. 31. 기간 만료로 종료되었으므로, 원고는 이 사건 임대차계약 종료일 이후인 2022. 11. 2.자 청구취지 및 청구원인변경 신청서를 통해 도시정비법 제70조 제1항에 따른 해지권을 행사할 수 없고, 원고는 피고를 상대로 도시정비법 제70조 제2항을 근거로 이 사건 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 3) 소결론 원고의 피고에 대한 보증금 반환청구는 이유 없다(원고의 피고에 대한 이 사건 임대차보증금 반환청구를 배척하므로, 피고의 공제 항변에 관하여는 나아가 판단하지 않는다). 다. 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구에 관한 판단 이 사건 임대차계약은 2021. 12. 31. 기간 만료로 종료되었고, 피고는 이 사건 임대차계약이 종료된 이후인 2022. 1. 19. 이 사건 점포의 소유권을 취득하였다. 피고가 이 사건 임대차계약 임대인의 지위를 승계하였음을 전제로 한 원고의 이 부분 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 라. 영업손실 상당의 손해배상청구에 관한 판단 이 사건 임대차계약은 2021. 12. 31. 기간 만료로 종료되었다. 이 사건 임대차계약이 2021. 12. 31.경 묵시적으로 갱신되어 임대차기간이 2022. 12. 31.까지로 연장되었음을 전제로 하는 원고의 이 부분 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 마. 소결론 원고의 피고에 대한 보증금반환청구, 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구, 영업손실 상당의 손해배상청구는 모두 이유 없다. 6. 결론 이 사건 소 중 원고의 피고에 대한 채무부존재 확인청구는 확인의 이익이 없어 이를 각하하여야 하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 오연정(재판장) 안승호 최복규