임차인이 경매 진행을 보고 보증금을 돌려받지 못할 것을 우려해 차임을 내지 않고, 보증금에서 미납 차임·관리비를 공제·정산한 뒤 점포에서 퇴거함

- 1 - 사 건2010나1885 추심금 원고, 피항소인A 피고, 항소인B 변 론 종 결2010. 4. 21. 판 결 선 고2010. 5. 12. 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 1. 청구취지 피고는 원고에게 4,000,000원 및 이에 대하여 2009. 7. 4.부터 이 사건 소장부본 송 달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈 을 지급하라. - 2 - 2. 항소취지 주문과 같다. 1. 기초사실 가. 소외 회사는 1996. 8. 12. 이 사건 건물 1101호 중 46.64/100 지분에 관하여 소 유권보존등기를 마쳤고, 2005. 7. 1. 나머지 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 피고는 2004. 1. 12.경 소외 회사로부터 이 사건 건물 1101호 347.98㎡ 중 일부 인 46.28㎡(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)을 보증금 560만 원, 차임 월 539,000원, 기 간 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 묵시의 갱신을 계속하며 2009. 3.경까지 이 사건 점포를 점유하여 왔다. 다. 소외 회사는 2007. 1. 2. 소외 주식회사 OO에 이 사건 건물 1101호에 관하여 2006. 12. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 이에 따라 주식회사 OO는 피고에 대하여 이 사건 점포에 관한 임대인의 지위를 승계하였다. 라. 원고는 2008. 5.경 주식회사 OO에 대한 ##법원 추심금 청구사건의 집행력 있는 조정에 갈음하는 결정조서를 집행권원으로 하여 주식회사 OO의 피고에 대한 차임채권 중 400만 원에 이르기까지의 금액에 관하여 채권압류 및 전부명령을 신청하였고, ## 법원은 2008. 5. 13. 그 채권압류 및 전부명령을 하였으며, 그 결정은 2008. 5. 16. 피 고에게 송달되었고, 2009. 7. 3. 확정되었다. 마. 주식회사 OO의 채권자이자 이 사건 건물 1101호에 관한 근저당권자인 소외 ** 캐피탈 주식회사, @@증권 주식회사의 신청에 따라 ##법원은 2008. 5. 23. 이 사건 건 - 3 - 물 1101호에 관하여 담보권실행을 위한 경매개시결정을 하였고, 같은 날 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌으며, 그 경매절차가 진행된 결과 소외 주식회사 C이 2009. 3. 26. 이 사건 건물 1101호에 관하여 2009. 2. 27. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소 유권이전등기를 마쳤다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 따르면, 주식회사 OO의 피고에 대한 2008. 5. 16. 이후의 차임채권 중 400만 원에 이르기까지의 금액은 전부명령의 효력발생인 2008. 5. 16.경 원고에게 이전되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 400만 원 및 이에 대하여 전 부명령 확정일 다음날인 2009. 7. 4.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 항변에 대한 판단 가. 피고의 항변요지 이에 대하여 피고는, 2008. 5.경 이 사건 건물 1101호에 관하여 경매절차가 진행되 는 것을 보고 보증금을 반환받지 못할 것을 예상하여 그때부터 차임을 지급하지 않았 고, 2009. 3. 7.경 미지급 차임 및 관리비를 임대차보증금으로 공제하여 정산한 후 퇴 거하였으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다. 나. 판단 1) 우선, 임차인인 피고가 임대인의 채권자인 원고가 신청한 차임채권의 압류 및 전부명령을 송달받은 이후에 발생한 차임채무에 대하여 이를 보증금으로 공제한다는 주장을 할 수 있는지에 관하여 보건대, ① 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 - 4 - 차임채무, 목적물의 멸실.훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물 이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제 되는 것인 점, ② 이와 같이 보증금이 수수된 임대차에서 보증금과 차임은 서로 그 지 급을 담보하는 기능을 하도록 예정되어 있는 것이므로, 보증금이 있는 차임채권을 전 부받은 채권자는 본래부터 차임채권이 보증금으로 충당되어 공제되는 위험을 예견할 수 있는 점, ③ 반면, 공제를 허용하지 아니할 경우 임차인으로서는 당초에는 목적물 명도 시 임대보증금으로 충당할 수 있는 부분에 대하여는 더 이상 임대인에게 차임채 무를 부담하지 않는 법률관계에 서 있었음에도 임차인의 의사와 관계없는 차임채권의 전부로 인하여 전부채권자에게 별도로 차임채무를 부담하게 되고, 임대인으로부터는 그 자력의 부족으로 보증금을 회수할 수 없는 상황에 처하게 되어 임차인의 지위를 당 초보다 불이익하게 만들게 되어 부당한 점, ④ 차임채권에 관한 압류 및 추심명령의 경우, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니 한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다고 보는 점 1) 등에 다가 ⑤ 압류 및 전부명령이 있은 경우 제3채무자가 압류채무자에 대하여 가지는 자동 채권으로 피전부채권에 대하여 상계 주장을 할 수 있는지에 관하여, 제3채무자의 압류 채무자에 대한 자동채권이 수동채권인 피압류채권과 동시이행의 관계에 있는 경우에 는, 압류명령이 제3채무자에게 송달되어 압류의 효력이 생긴 후에 자동채권이 발생하 였다고 하더라도 제3채무자는 동시이행의 항변권을 주장할 수 있고, 따라서 그 채권에 의한 상계로 압류채권자에게 대항할 수 있는 것으로서, 이 경우에 자동채권이 발생한 1) 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554,5656 등 판결 - 5 - 기초가 되는 원인은 수동채권이 압류되기 전에 이미 성립하여 존재하고 있었던 것이므 로, 그 자동채권은 민법 제498조 소정의 “지급을 금지하는 명령을 받은 제3채무자가 그 후에 취득한 채권”에 해당하지 않는다고 해석되는 점 2) 까지 더하여 보면, 압류 및 전부명령의 경우에도 그 이후 발생한 차임채권이 목적물 반환 시까지 현실적으로 추심 되지 아니한 채 잔존하고 있는 한 보증금으로 공제할 수 있다고 봄이 상당하다. 2) 다음으로, 피고의 연체된 차임채무의 액수 및 공제의 범위에 관하여 살피건대, 갑 제4호증, 을 제3, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, ① 피고가 2008. 5.경부터 이 사건 점포에 관한 차임을 지급하지 아니하여 2009. 2. 5. 당시 10개월분의 차임 및 연체료 합계 5,586,000원을 지급하지 않고 있었던 사실, 3) ② 피고가 2009. 3. 6. 일부 미납관리비 및 선수관리비예치금 합계 1,422,460원을 납부하여 정산한 후 2009. 3. 7. 이 사건 점포에서 퇴거한 사실을 인정할 수 있는바, 피고의 미지급 차임 중 원고에게 전부된 부분은 2008. 5. 17.부터 2009. 3. 7.까지의 차임 합계 5,163,967원 {= 539,000원 × (9개월 + 18일/31} 중 400만 원에 이르기까지의 금액이라고 할 것인 데, 이는 보증금 560만 원으로 모두 공제되었다고 할 것이므로, 피고의 위 항변은 이 유 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리 한 제1심 판결은 부당하므로, 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 2) 대법원 1993. 9. 28. 선고 92다55794 판결 3) 임대차계약서 제4조 제1항은 월 임대료를 매월 5일 지급하도록 정하고 있는바(을 제1호증의 기재), 이는 그 달 의 차임을 선불로 지급하도록 정한 것으로 보인다. - 6 - 재판장 판사 고영구 _________________________ 판사 이관형 _________________________ 판사 전아람 _________________________