건물 임대 후 화재 발생에 따른 손해배상 및 보증금 반환 청구

【원고(반소피고)】 【피고(반소원고)】 【피 고】 【변론종결】2010. 11. 3. 【주 문】 1. 원고(반소피고)의 본소청구를 모두 기각한다. 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 40,000,000원 및 이에 대하여 2010. 7. 17.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 3. 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다. 4. 소송비용 중 본소로 인한 부분은 원고(반소피고)가, 반소로 인한 부분 중 10%는 원고(반소피고)가, 90%는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 5. 제2항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 본소 : 피고(반소원고), 피고 1, 피고 삼성화재해상보험 주식회사는 연대하여 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)에게 492,118,000원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 반소 : 원고는 피고(반소원고)에게 376,208,831원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 ○ 원고는 광주시 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 양 지상 에이동 일반철골구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 2층 창고 1층 963.43㎡, 2층 957.18㎡, 비동 일반철골구조 조립식구조 기타지붕 조립식판넬 단층 창고시설, 화장실(수거식) 1층 6㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 소유자로서, 이 사건 건물 2층을 원고 소유의 침대, 소파 등 가구 보관을 위한 물류창고로 사용하였다. ○ 피고(반소원고)는 2008. 5. 27. 원고로부터 이 사건 건물 1층 중 150평을 임대차보증금 40,000,000원, 월차임 3,300,000원, 임대차기간 2008. 7. 1.부터 24개월로 정하여 임차하고(이하 ‘이 사건 임대차’라고 한다), 그 무렵 원고에게 임대차보증금 40,000,000원을 지급한 후 위 임차부분을 골프용품 도·소매업을 위한 매장으로 사용하여 왔다. ○ 피고(반소원고)는 2008. 6. 30.경 피고 삼성화재해상보험 주식회사와 사이에 위 골프용품 매장에 관하여 다음과 같은 각 보험계약을 체결하였다. 〈제1 보험계약〉 ■ 보험상품 : 무배당삼성올라이프 뉴비지니스보험 ■ 계약번호 : (계약번호 1 생략) ■ 보험계약자 및 피보험자 : 피고(반소원고) ■ 보험기간 : 2008. 6. 30. 16:00부터 2011. 6. 30. 16:00까지 ■ 보험가입금액(담보내용 및 보상한도액) - 화재 및 붕괴 등의 손해 : 시설 25,000,000원, 집기 10,000,000원, 동산 100,000,000원 - 전기위험담보(특약) : 3,500,000원 - 시설소유자배상책임 : 100,000,000원 - 임차자(화재)배상책임 : 100,000,000원 〈제2 보험계약〉 ■ 보험상품 : 무배당삼성올라이프 뉴비지니스보험 ■ 계약번호 : (계약번호 2 생략) ■ 보험계약자 및 피보험자 : 피고(반소원고) ■ 보험기간 : 2008. 7. 10. 16:00부터 2011. 7. 10. 16:00까지 ■ 보험가입금액(담보내용 및 보상한도액) - 화재 및 붕괴 등의 손해(동산) : 150,000,000원 - 임차자(화재)배상책임 : 80,000,000원 ○ 이 사건 건물에 2009. 10. 9. 12:05경 화재가 발생하여 2층 물류창고 전부와 1층 일부가 소실되었고(이하 ‘이 사건 화재’라고 한다), 이 사건 임대차계약에 따라 피고(반소원고)가 사용하는 부분도 외벽의 소실, 화재진압용수의 누수 등으로 인하여 더 이상 골프용품 매장 등으로 사용할 수 없는 상태가 되어, 피고(반소원고)는 그 무렵 원고에게 자신의 임차부분을 반환하였다. ○ 소방위 소외 11은 2009년 10월경 이 사건 화재에 관하여 다음과 같은 내용을 포함하는 화재현장 조사서(을가 제10호증)를 작성하였다. - …… 발화진행 형상은 주계단을 중심으로 최상부에서 아래 방향으로 연소진행성을 보였으며,……상층의 가연성 액체가 소량 누출되어 아래층으로 흘러내리면서 연소가 확대된 것으로 추정되었고,…… - 발화지점은 2층 창고 내부 주출입구에서 대각선 방향으로 식별되었고, 이 부분에서 창고 우측과 앞, 그리고 주출입구 쪽으로 연소진행 방향성이 식별되었고…… ○ 국립과학수사연구소 법과학부 물리분석과 소외 5 등은 2009. 12. 10.경 이 사건 화재에 관하여 다음과 같은 내용을 포함하는 감정서(갑 제3호증, 을가 제17호증)를 작성하였다. - 물류창고의 연소형상은 전면 주출입문 내부 우측부분을 중심으로 동소 상단의 2층 및 3층 부분이 연속적으로 연소된 형상이며, 2층 창고 내부 좌측 후면부분이 심하게 연소된 상태이다. - 물류창고 전면 주출입문 내부의 샌드위치 패널로 구획된 1층 좌측 및 우측 공간은 연소되지 않은 상태이다. - 2층 물류창고 출입문 전면공간 부분 중 전면기둥 및 샌드위치 패널 부분은 1층 부분에서 상승하여 확대된 화염에 의해 연소된 형상이며, 화장실 부분은 2층 출입문에 인접한 부분이 상대적으로 심하게 연소된 상태이다. - 발화지점은 이 사건 건물 전면 주출입문 내부 우측부분인 것으로 추정되나, 발화 추정지점에서 휴지, 박스 및 플라스틱의 연소잔해 외에 발화와 관련지을 만한 특이한 기구 또는 인화성 액체류는 식별되지 않아 구체적인 화인을 논단하는 것은 불가능하다. [인정근거] 갑 제1 내지 3호증, 제4호증의 2, 제6호증, 을가 제5 내지 10호증, 을나 제3호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 현장검증결과, 변론 전체의 취지 2. 본소청구에 대한 판단 가. 원고가 내세우는 본소청구원인 ○ 피고(반소원고), 피고 1은 2008. 5. 27. 원고로부터 이 사건 건물 1층 중 150평과 60평을 각 임차하여, 자신들의 임차부분 뿐만 아니라 사실상 이 사건 건물 1층 전체를 점유·사용하면서 함께 골프용품 도소매업을 영위하였다. ○ 이 사건 화재는 피고(반소원고), 피고 1이 임차하여 사용하던 이 사건 건물 1층 전면 주출입문 내부에서 위 피고들이 고용한 직원들의 과실로 발화되었다(1층 전면 주출입문 내부 우측에 위 피고들이 사용하던 창고가 위치하고 있었고, 위 피고들의 직원들이 1층 전면 주출입문 부근을 박스포장, 상품입·출고 등을 위한 작업공간으로 사용하였음에 반하여, 원고는 이 사건 건물 2층을 물류창고로 사용하고 있을 뿐 직원을 상주시키지 않았고, 원고가 2층 물류창고에서 가구를 입·출고할 때는 이 사건 건물 측면 후문 쪽에 위치한 화물용 승강기를 이용하였으므로, 이 사건 건물 1층 전면 주출입문 내부는 위 피고들이 점유·관리하면서 사용하던 공간이다). ○ 따라서 피고(반소원고), 피고 1은 임차인으로서 이 사건 건물 중 자신들의 임차부분을 선량한 관리자의 주의로 사용하고 임대차 종료시에 이를 임대인인 원고에게 온전한 상태로 반환할 계약상 의무가 있다고 할 것인데, 위 피고들은 이 사건 화재로 인하여 위 의무를 위반하였으므로, 원고에게 그와 같은 임대차계약상 의무위반에 따른 손해를 배상할 책임이 있다. ○ 또는 선택적으로, 이 사건 화재는 피고(반소원고), 피고 1이 고용한 직원들의 과실에 의한 불법행위로 발생한 것이므로, 위 피고들은 사용자로서 원고에게 이 사건 화재로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. ○ 한편 피고 삼성화재해상보험 주식회사는 피고(반소원고)와 체결한 위 각 보험계약에 따라 피고(반소원고)에게 이 사건 화재로 인한 보험금을 지급할 의무가 있고, 이 사건 화재의 피해자인 원고도 피고 삼성화재해상보험 주식회사에 대하여 직접 보험금 지급을 청구할 수 있다. ○ 그런데 원고는 이 사건 화재로 인하여 이 사건 건물이 소훼됨으로써 건물보수비용 268,969,000원 상당의 손해를 입었고, 또한 이 사건 건물 2층 물류창고에 보관되어 있던 가구류 소실로 인하여 223,149,256원 상당의 손해를 입었다. ○ 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 위 각 손해액 합계 492,118,256원(= 268,969,000원 + 223,149,256원) 중 일부인 492,118,000원을 배상할 의무가 있다. 나. 피고(반소원고)에 대한 본소청구에 관한 판단 1) 불법행위로 인한 손해배상청구 살피건대, 갑 제2, 3호증, 제8호증의 1 내지 10, 제9호증의 각 기재와 이 법원의 현장검증결과만으로는 이 사건 화재가 피고(반소원고)가 고용한 직원들의 과실로 인하여 발생하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 본소청구는 이유 없다. 2) 임대차계약상 의무위반으로 인한 손해배상청구 임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하고, 이러한 법리는 임대차의 종료 당시 임차목적물 반환채무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용되며, 건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차한 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고, 그 임차 부분에서 화재가 발생하여 건물의 방화 구조상 건물의 다른 부분에까지 연소되어 피해가 발생한 경우라면, 임차인은 임차 부분에 한하지 않고 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체관계가 있는 다른 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 돌이켜 이 사건에 대하여 보건대, 이 사건 임대차계약은 이 사건 화재로 인하여 사회통념상 그 목적을 달성하는 것이 불가능하게 되어 종료되었고, 피고(반소원고)가 원고에게 자신의 임차부분을 온전한 상태로 반환하는 것도 불가능하게 되었는바, 만약 이 사건 화재가 임차인인 피고(반소원고)의 임차부분에서 발화되어 이 사건 건물의 다른 부분에까지 연소된 것이라면, 피고(반소원고)는 자신의 임차부분의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하지 못하는 한 원고에게 이 사건 화재로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다(이 사건 건물 1층과 2층은 구조상 불가분의 일체를 이루고 있는 것으로 보인다). 그러므로, 과연 이 사건 화재가 피고(반소원고)의 임차부분에서 발화된 것인지에 관하여 보건대, ① 국립과학수사연구소에서는 이 사건 화재의 발화지점을 이 사건 건물 ‘전면 주출입문 내부 우측부분’으로 추정하였으나, 국립과학수사연구소보다 먼저 이 사건 화재 현장을 조사하였던 소방관 등은 이 사건 화재의 발화지점이 이 사건 건물 2층 부분인 것으로 추정하였던 점, ② 이 사건 건물 전면 주출입문 내부 우측부분은 원고가 자신이 사용하던 2층 물류창고로 올라가기 위해 계단실로 진입하는 통로로 사용되었던 것으로 보이는 점 등에 비추어, 갑 제2, 3호증, 제4호증의 1 내지 3, 제8호증의 1 내지 10, 제9호증의 각 기재와 이 법원의 현장검증결과만으로는 이 사건 화재가 피고(반소원고)가 이 사건 임대차계약에 따라 점유·사용하는 부분, 즉 피고(반소원고)의 위험영역 내에서 발화하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서, 원고의 이 부분 본소청구도 이유 없다. 다. 피고 1에 대한 본소청구에 관한 판단 1) 불법행위로 인한 손해배상청구 살피건대, 갑 제2, 3호증, 제8호증의 1 내지 10, 제9호증의 각 기재와 이 법원의 현장검증결과만으로는 이 사건 화재가 피고 1이 고용한 직원들의 과실로 인하여 발생하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 본소청구는 이유 없다. 2) 임대차계약상 의무위반으로 인한 손해배상청구 살피건대, ① 이 사건 건물 중 피고 1의 임차부분이 특정되지 않는 점, ② 원고가 피고 1로부터 별도로 임대차보증금이나 임대료를 지급받았던 정황이 엿보이지 않는 점 등에 비추어, 갑 제4호증 3의 기재만으로는 피고 1이 2008. 5. 27.경 원고로부터 이 사건 건물 1층 중 60평을 임차하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다(원고의 주장을 피고 1이 이 사건 임대차계약상 공동임차인이라는 취지로 선해하더라도, 갑 제4호증의 1 내지 3의 각 기재만으로는 피고 1이 피고(반소원고)와 함께 공동임차인으로서 이 사건 임대차계약을 체결하였음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 가사, 피고 1이 이 사건 건물 1층 중 일부를 임차하였음이 인정된다고 하더라도, 갑 제2, 3호증, 제4호증의 1 내지 3, 제8호증의 1 내지 10, 제9호증의 각 기재와 이 법원의 현장검증결과만으로는 이 사건 화재가 피고 1의 임차부분에서 발생하였음을 인정하기에 부족하다). 따라서 원고의 이 부분 본소청구도 이유 없다. 다. 피고 삼성화재해상보험 주식회사에 대한 본소청구에 관한 판단 원고의 피고 삼성화재해상보험 주식회사에 대한 청구는 피고(반소원고)가 원고에 대하여 이 사건 화재로 인한 손해배상책임을 지게 됨을 전제로 하는 것인데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 화재가 피고(반소원고)의 불법행위 또는 이 사건 임대차계약상 채무불이행을 구성함을 인정할 증거가 부족하므로, 원고의 피고 삼성화재해상보험 주식회사에 대한 본소청구는 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 피고(반소원고)의 반소청구에 대한 판단 가. 손해배상청구 1) 청구원인 ○ 원고는 임대인으로서 임대차목적물이 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 수 있도록 이 사건 건물에 스프링클러, 소화기 등 소방·방재시설을 갖추어야 함에도 불구하고 그러한 설비를 전혀 갖추지 않았고, 이로 인하여 피고(반소원고)는 이 사건 화재 진화 과정에서 피고(반소원고) 소유의 골프용품, 사무용품 및 기타 재산들이 소실되거나 손상되는 485,391,331원 상당의 손해를 입었다(원고의 위와 같은 의무위반은 불법행위에도 해당한다). ○ 따라서 원고는 피고(반소원고)에게 위 손해액에서 피고(반소원고)가 피고 삼성화재해상보험 주식회사로부터 지급받은 보험금 149,182,500원을 공제한 나머지 336,208,831원(= 485,391,331원 - 149,182,500원)을 지급할 의무가 있다. 2) 판단 살피건대, 을 제5 내지 18호증의 각 기재와 이 법원의 현장검증결과만으로는 원고가 이 사건 건물에 스프링클러, 소화기 등 소방·방재시설을 갖추지 않음으로 인하여 피고(반소원고)가 이 사건 화재 진화 과정에서 재산상 손실을 입었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고(반소원고)의 이 부분 반소청구는 받아들일 수 없다. 나. 임대차보증금 반환청구 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 이 사건 화재로 인하여 그 목적을 달성하는 것이 불가능하게 되어 종료되었다고 할 것이므로, 원고는 피고(반소원고)에게 이 사건 임대차보증금 40,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달 다음날인 2010. 7. 17.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 본소청구는 모두 이유 없어 기각하고, 피고(반소원고)의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 반소청구는 이유 없어 기각한다. 판사 최철환(재판장) 하준필 박설아