피고가 횟집 동업약정에 따라 인테리어·비품을 투자한 뒤 공사대금 채권을 담보로 유치권을 신고하자, 근저당권자인 원고가 유치권 부존재 확인을 청구함.

- 1 - 부 산 고 등 법 원 창원제2민사부 판 결 사 건(창원)2023나11388 유치권 부존재 확인 원고, 항소인A조합 소송대리인 변호사 **** 피고, 피항소인B 제1심판결창원지방법원 진주지원 2023. 4. 18. 선고 2021가합230 판결 변 론 종 결2024. 5. 9. 판 결 선 고2024. 6. 13. 주 문 1. 제1심판결을 취소한다. 2. 별지 목록 기재 각 건물에 관하여 피고의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 주문과 같다. - 2 - 이 유 1. 기초사실 가. 주식회사 D(2018. 2. 22. 상호가 ‘주식회사 C’로 변경되었다. 이하 ‘C’이라 한다)는 2016. 7. 4. **** E 소재 지하 1층, 지상 6층 근린생활시설인 ‘F’의 13개호 및 별지 목 록 기재 각 건물인 G호, H호, I호, J호(이하 위 4개 호실을 통틀어 ‘이 사건 건물’이라 한 다)에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마쳤다. 나. 피고는 2016. 2. 4. C과 아래와 같은 내용의 ‘공동사업계획’(갑 제4호증 7면)을 작성하였다(이하 이에 따른 약정을 ‘이 사건 동업약정’이라 한다). 공동사업계획 주소: **** F 호실: 이 사건 건물 및 K호 본 물건에 대하여 C과 피고는 공동사업을 한다. 공동사업 용도: 횟집 ○ C은 이 사건 건물 및 K호를 제공한다. ○ 피고는 이 사건 건물 및 K호에 시설투자와 기타 인테리어 일체를 투자 제공한다. ○ 공동사업 수익분배: C 50%, 피고 50%로 정한다. ○ 공동사업 기간 시점: 본 물건에 대하여 준공검사 만료시점으로부터 진행한다. ○ 공동사업 기간: 공동사업 시점부터 5년(60개월)으로 한다. - 단, 공동사업 만료 시에 투자금액(시설, 인테리어, 집기비품)은 본 물건에 대한 임대차 계약이 체결되면 권리금과 인테리어, 집기비품 금액이 정해진 후 C과 피고가 각각 50%씩 나누어 가진다. - 시설투자금액(인테리어, 집기비품 기타 등): 피고가 시설투자 정산이 되면 따로 금액을 정한다. - 공동사업 만료 이후 피고가 기간 연장을 원할 시에 C은 무조건 연장해 준다. - 공동사업기간 안에 피고의 과실로 공동사업을 진행 못할 시에 피고가 시설투자한 금액 은 일체 회수 불가능함. 공동사업기간 안에 C의 과실로 공동사업을 진행 못할 시에 피고에게 변상한다. - 피고는 투자약정금액 이천만원(20,000,000원)을 C에 지불한다. - 3 - 다. 피고는 2016. 7. 1.경부터 2016. 9. 10.경까지 피고의 비용으로 이 사건 건물 및 K호의 인테리어공사를 시행한 후, 2016. 9. 26.경 누나인 L 명의로 ‘M’이라는 상호의 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라 한다) 영업을 시작하였는데, 피고와 C 명의로 작성된 2016. 9. 1.자 정산서(을 제1호증, 이하 ‘이 사건 정산서’라 한다)에는 ‘이 사건 음식점의 인테리어공사 및 비품 대금이 396,000,000원으로 정산되었다.’는 취지로 기재되어 있다. 라. 피고는 2017. 3. 24. C에 ‘이 사건 동업약정에 따라 공동사업자인 피고 본인은 인테리어공사 및 비품을 준비하고 이 사건 음식점 영업을 하면서 대금 정산을 요구하였 으나 정산을 미루고 있고, C 실사주 Y가 2017. 2. 중순경부터 동업이 불가하다고 하면서 유치권 공증을 해주겠다고 약속하고는 이 역시 미루고 있고, 2017. 2. 하순경부터는 이 사건 건물을 원고 대출금액에 인수할 것을 종용하고 있으나 피고 재정상 인수할 수 없 으니, 빠른 시일 내 정산서(인테리어공사 및 비품내역)에 대해 손해배상을 하여 달라.’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 2017. 7. 14. C을 상대로 ‘도급계약에 따른 공사대금, 동 업약정 해지에 따른 약정금, 동업관계 종료에 따른 정산금’을 청구원인으로 하여 396,000,000원의 지급을 구하는 소(창원지방법원 진주지원 2017가합356호, 이하 ‘선행사 건’이라 한다)를 제기하였으나, 2018. 1. 8. 위 법원으로부터 청구기각 판결을 선고받았다. 마. 피고는 선행사건 판결에 대하여 창원지방법원 2018나49호로 항소하였는데, 항소 심 계속 중인 2018. 3. 21. 피고, L 및 C 명의로 아래와 같은 내용의 합의서(을 제4호 증, 이하 ‘이 사건 합의서’라 하고, 이에 따른 약정을 ‘이 사건 합의’라 한다)가 작성되었 고, 피고는 2018. 4. 3. 위 항소심 법원에 소취하서를 제출하였다. C은 투자약정금액을 본 사업시점으로 하되 첫 매출이 발생하는 날 피고에게 돌려주기 로 한다. - 4 - 바. 한편 이 사건 건물 등 C 소유인 가.항 기재 F 17개 호실에 관하여 2016. 7. 4. 원 고 명의로 채권최고액 6,110,000,000원인 근저당권이, 2016. 11. 7. T 명의로 채권최고액 474,500,000원인 근저당권이 각 설정되어 있었는데, T의 신청(청구금액: 297,421,590원) 에 따라 2020. 5. 14. 창원지방법원 진주지원 2020타경◯◯◯◯호로 임의경매절차가 개 시되었고, 이후 원고의 신청(청구금액: 3,886,041,399원)에 따라 2020. 12. 31. 같은 법원 2020타경◯◯◯◯호로 임의경매절차가 개시되어 위 경매절차와 중복경매로 진행되었다 (이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다). 사. 이 사건 경매절차에서 집행관이 제출한 2020. 6. 12.자 현황조사보고서에는 ‘이 합의서 이 합의서는 C과 인테리어 및 비품 설치한 피고 간에 창원지방법원(2018나49 공사금)소송 에 대하여 다음과 같이 합의한다. 1. C과 피고의 공사금액(인테리어 및 비품대) 396,000,000원 중 1차합의금 150,000,000원 중 100,000,000원은 공사금으로 2018. 3. 22.까지 선지급한다. 나머지 50,000,000원은 비품대금으로 M 운영자 L(피고 가족)의 임대계약 보증금 (G호 2,000 만 원, H호 1,000만 원, I호 1,000만 원, J호 1,000만 원)으로 지급하고, 나머지 공사금액 246,000,000원은 C 소유인 이 사건 건물 매매 시 지급한다. 2. 이 사건 건물의 임대계약기간은 L에게 5년간 보장하여 준다. 3. 임대계약서를 C과 L이 별도로 작성한다. 4. C과 L의 임대계약만료 또는 계약을 해지하고 타인에게 임차 시 권리금은 C과 피고가 상 호 협의하여 결정하고, 권리금 중 30%는 C에게, 70%는 피고(공사잔대금이자)에게 각 분배 한다. 5. C은 K호에 관련된 모든 사항을 피고에게 위임한다. 6. C의 사정으로 제3자 또는 C의 관계자가 L이 임대 중인 상가를 인수 시 위 사항(1번~5 번)을 유지하여 준다. 7. 이 합의서 이전의 C과 피고의 법적인 가압류, 항소송 등 절차는 더 이상 유효하지 않음 을 서로 확인하고, 피고는 2018. 3. 23.까지 각종 법적인 서류를 폐기, 말소한다. - 5 - 사건 건물을 임차인 W가 점유하고 있다.’고 기재되어 있고, 피고는 2020. 7. 30. ‘C에 대한 246,000,000원의 공사대금채권이 있다.’는 취지의 유치권신고서를 제출하였다. 아. 원고는 2023. 6. 20. 이 사건 경매절차의 목적부동산 중 이 사건 건물과 이미 매각 이 완료된 Z호를 제외한 나머지 호실에 대한 경매신청을 취하하였고, 창원지방법원 진주 지원은 2023. 11. 6. 민사집행법 제102조에 따라 이 사건 건물에 대한 2020. 5. 14.자 경 매개시결정(2020타경◯◯◯◯호)을 취소하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1, 3, 4, 8, 10, 12, 14 1) 호증(가 지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고 주장의 요지 1) 피고가 C에 대하여 가지는 채권은 이 사건 동업약정의 해지 또는 종료에 의한 정산금채권일 뿐 도급계약에 기한 공사대금채권이 아니므로, 피고의 위 채권과 이 사건 건물 사이에 견련관계가 존재하지 않는다. 2) 이 사건 합의에서 정한 채권의 변제기는 불확정기한에 해당하는 ‘이 사건 건물의 매매 시’이다. 그런데 이 사건 경매절차가 개시될 때까지 이 사건 건물이 매매되지 않았 고, 이 사건 합의 후 2년 이상 지나 이 사건 경매절차가 개시되었다는 사정만으로는 이 사건 건물이 매매되지 않는 것으로 확정되었다거나, 합리적인 기간 내에 매매가 발생하 지 않는 때에 해당한다고 볼 수 없으므로, 피고가 주장하는 피담보채권은 이 사건 경매 절차 개시 이전에 이행기가 도래하지 아니하였다. 3) 피고와 C은 선행사건 판결 후 그 판결 내용과 상반되는 이 사건 합의를 하고, 1) 을 제14호증의 6, 7(**** 충무공동 82-2 소재 건물의 301호, 302호에 관한 등기사항전부증명서이다)은 제외한다. - 6 - 피고의 채권이 공사대금채권이 아님에도 이 사건 합의서에 공사금액이라는 용어를 기 재함으로써 마치 위 채권이 유치권의 피담보채권인 것 같은 외관을 만들어내어 선순위 근저당권의 목적부동산인 이 사건 건물의 담보가치를 현저히 하락시켰다. 따라서 피고 의 이 사건 건물에 관한 유치권 행사는 신의성실의 원칙에 반하거나 권리를 남용한 것 으로서 허용될 수 없다. 4) 설령 피고의 이 사건 건물에 관한 유치권이 존재한다고 하더라도, 이 사건 정산서 에 기재된 396,000,000원 중 249,430,000원을 초과하는 부분은 집기.비품대금 또는 과다 한 비용을 들이지 않고 이 사건 건물로부터 분리 가능한 항목에 관한 것이므로, 피담보채 권의 범위는 이 사건 건물에 관하여 발생한 부분에 한정되어야 한다. 나. 피고 주장의 요지 1) 피고가 이 사건 건물에 대한 인테리어공사를 시행한 것은 2015. 11.경 C 실사주 Y로부터 공사도급을 받았기 때문이고, 이 사건 합의는 위 도급계약에 따른 공사대금채 권이 396,000,000원임을 확정한 것이다. 따라서 피고의 C에 대한 채권은 공사대금채권이 고, 이 사건 합의에 따른 정산금채권도 그 실질은 공사대금채권으로서 이 사건 건물과 견련관계가 있다. 2) 피고가 C에 대하여 가지는 공사대금채권의 변제기는 공사가 완료된 2016. 9. 1.경 도래하였다가 이 사건 합의에 따라 ‘이 사건 건물 매매 시’로 유예되었다. 그런데 부동산임의경매는 사법상 매매에 해당하므로, 이 사건 건물에 대한 경매개시결정과 동 시에 매매가 개시되어 위 채권의 변제기가 도래하였다. 설령 이와 달리 보더라도, 이 사 건 합의 후 2년 이상 경과하여 이 사건 경매절차가 개시된 점, 압류의 효력이 발생하면 경매절차 외에서 이 사건 건물을 매도하더라도 일정한 경우 매수자가 압류에 대항하지 - 7 - 못하게 되는 점 등을 감안하면, 경매개시결정과 동시에 이 사건 건물이 매매되지 않는 것으로 확정되어 위 채권의 변제기가 도래하였다고 보아야 한다. 3) 피고의 C에 대한 채권은 이 사건 합의 이전부터 그 성격이 공사대금채권이었고, 이 사건 합의는 C이 이 사건 건물 등에 대한 피고 명의 가압류를 해제할 목적으로 한 것이므로, 피고의 유치권행사가 신의칙에 위반된다거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없 다. 4) 피고의 C에 대한 채권은 이 사건 건물에 관한 공사도급이라는 하나의 법률관계 에 의해 발생한 것이므로 그 채권액 전부가 이 사건 건물과 견련관계가 있다. 설령 그 렇지 않더라도 최소한 이 사건 정산서 기재 금액 중 308,230,000원은 이 사건 건물에 관하여 발생한 것이므로, 이 사건 합의에 따라 변제된 1억 원을 공제한 나머지 208,230,000원은 유치권의 피담보채권액으로 인정되어야 한다. 3. 판단 가. 관련 법리 소극적 확인 소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하 는 주장을 하면 채권자인 피고는 권리 관계의 요건 사실에 관하여 주장·증명책임을 부담 하므로, 유치권 부존재 확인 소송에서 유치권의 요건 사실인 유치권의 목적물과 견련관 계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장.증명하여야 한다(대법원 2016. 3. 10. 선 고 2013다99409 판결 등 참조). 나. 피고의 C에 대한 채권 1) 앞서 본 인정사실에 을 제12호증의 기재를 종합해 보면, 피고가 그 비용으로 이 사건 건물의 인테리어공사를 시행하고, 필요한 집기.비품을 매수한 사실, 위와 같이 이 - 8 - 사건 음식점에 투입된 비용이 총 396,000,000원이라는 취지의 이 사건 정산서가 작성 된 사실, C이 피고에 대한 396,000,000원의 채무를 인정하면서 이 사건 건물 매매 시 나머지 공사금액 246,000,000원을 지급하겠다는 취지의 이 사건 합의가 있었던 사실, 이 사건 합의에 따라 2018. 3. 21. C 대표이사 P이 L 명의 계좌로 1억 원을 송금하였 고, 2018. 3. 23. 피고가 이 사건 건물 등 C 소유 F 개별 호실에 대하여 한 2017. 4. 18.자 부동산가압류(창원지방법원 진주지원 2017카단10279) 집행해제를 신청하여 2018. 3. 26. 가압류등기가 말소된 사실은 인정된다. 2) 그러나 한편 앞서 든 각 증거와 을 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 C에 대하여 가지는 채 권은 이 사건 합의에 따른 약정금채권 또는 이 사건 동업약정 종료에 따른 정산금채권 에 해당한다고 할 것이고, 위 1)항 기재 사실과 피고가 제출한 증거들만으로는 C과 피 고 사이에 이 사건 건물에 관한 공사도급계약이 체결되었다고 보기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ❶ 피고는 2015. 11.경 C 실사주인 Y로부터 이 사건 건물의 인테리어공사를 도 급받았다고 주장하나, 공사도급계약서 등 위 주장사실을 뒷받침할만한 객관적 자료를 제출하지 못하고 있고, 선행사건에서도 공사도급사실을 증명하지 못하여 공사대금청구 가 기각되었다. 또한 피고 주장에 따르더라도 피고는 2015. 11.경 **** ◯◯면에서 횟 집을 운영하고 있었는데 2) , C이 횟집 운영자에 불과한 피고에게 신축 건물의 인테리어공 사를 직접 도급하였다는 것은 선뜻 믿기 어려울 뿐만 아니라(피고에게 인테리어 시공 기 술이 있다고 인정할만한 자료도 없다), 이 사건 건물의 인테리어공사를 실제로 시공한 사 2) 2021. 9. 28.자 답변서 2면 등 참조. - 9 - 람도 피고가 아니라 피고로부터 공사를 도급받은 AA이다(갑 제4호증의 8, 9면). ❷ 오히려 앞서 본 바와 같이 이 사건 동업약정이 2016. 2. 4. 체결되었고, 이에 따르면 피고는 C이 제공한 이 사건 건물을 횟집으로 운영하기 위한 시설 및 인테리어 일체를 투자.제공하기로 한 점, 이후 피고가 2016. 6. 25. AA과 체결한 공사도급계약 에 따라 2016. 7. 1.경부터 이 사건 건물에 대한 인테리어공사가 시작된 점, 피고가 2017. 3. 24. C에 보낸 내용증명우편에도 “공동사업계획에 의거 공동사업자 피고 본인 은 인테리어공사 및 비품을 준비완료하고”라고 기재되어 있는 점 등에 비추어 보면, 피 고가 이 사건 건물의 인테리어 공사비용 등을 투입한 것은 이 사건 동업약정에 따른 자 신의 출자의무를 이행한 것으로 판단된다. ❸ 이 사건 정산서에 ‘이 사건 음식점의 인테리어공사 및 비품대금이 396,000,000 원이고, 위와 같이 공사내역을 정산한다.’는 취지로 기재되어 있기는 하다. 그러나 이 사건 동업약정은 ‘공동사업 만료 시 투자금액(시설, 인테리어, 집기비품)은 이 사건 건 물에 관한 임대차계약이 체결되면 권리금과 인테리어, 집기비품금액이 정해진 후 정산 시 피고와 C이 50%씩 나누어간다. 시설투자금액은 피고가 시설투자 정산이 되면 따로 금액을 정한다.’고 정하고 있고, 이 사건 정산서 작성 시에는 아직 피고와 C 사이에 동 업관계 종료나 그에 따른 정산 문제가 발생하지 않았던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 정산서는 그것만으로 곧바로 C이 피고에게 396,000,000원의 공사대금지급의무를 부담 한다는 의미로 작성된 것이 아니라, 향후 동업약정 종료 시 정산의 대상이 되는 피고 의 시설투자금액을 정한 것으로 봄이 상당하다. ❹ 선행사건 판결 이유에 따르면 피고와 C 모두 상대방에 대하여 동업관계 해산 을 요구하였고, 이 사건 합의 후로는 피고가 임차인으로서 이 사건 건물을 점유하면서 - 10 - 이 사건 음식점을 운영한 것으로 보인다. 따라서 늦어도 이 사건 합의 무렵에는 피고와 C 사이에 이 사건 동업약정을 종료하기로 하는 의사합치가 있었다고 할 것이고, 합의의 주된 내용 역시 동업관계 종료에 따른 정산으로 판단된다. 만약 피고 주장과 같이 이 사 건 합의가 C이 피고에게 지급할 공사대금을 확정한 것에 불과하다면, 이 사건 합의서 제4항에서 ‘L 명의 임대차계약이 종료되어 이 사건 건물을 타인에게 임대할 경우 권리 금은 C과 피고가 협의하여 결정하고, 그중 30%는 C에, 70%는 피고에게 각 분배한다.’ 는 내용을 정할 필요가 없으므로, 위와 같은 권리금 분배조항 역시 이 사건 음식점의 권리금까지 포함한 정산합의가 있었다는 의미로 해석된다. ❺ C은 이 사건 합의서에 피고에 대한 채무 총 396,000,000원 중 5,000만 원이 비품대금이고 나머지 346,000,000원이 공사대금임을 전제로 변제기가 유예된 잔액 246,000,000원을 ‘공사금액’으로 표시하였다. 그런데 (a) C의 채무액 396,000,000원은 이 사건 정산서를 기초로 한 것으로 보임에도, 이 사건 정산서에 기재된 공종별 공급가 액을 비품대금 5,000만 원과 공사대금 346,000,000원으로 구분할만한 별다른 근거를 찾아볼 수 없는 점, (b) 피고는 이 사건 합의 전부터 이 사건 건물에 원고 명의 근저당 권이 설정되어 있음을 알고 있었고(을 제3호증), C 측과 유치권 공증에 관하여 논의하 기도 한 점(을 제3, 11호증), (c) 피고는 C에 이 사건 음식점 영업으로 인한 수익을 분 배하지 않았고(갑 제6호증), 이 사건 건물의 사용대가를 별도로 지급한 것으로 보이지 도 않는 반면, 이 사건 합의에 따르면 피고 소유로 귀속되는 집기.비품 매수비용까지 포 함하여 피고가 이 사건 음식점에 투입한 비용 전액을 C이 보전해주는 결과가 되는 점 (앞서 본 바와 같이 이 사건 합의서에 권리금 분배조항이 있긴 하나, 이 사건 건물이 장 래 제3자에게 임대된다고 하더라도 권리금을 지급받을 수 있을지, 그 금액이 얼마나 될 - 11 - 지도 알 수 없다) 등에 비추어 보면, 이 사건 합의 당시 C이 피고에 대한 채무 자체를 과다하게 인정하였거나, 피고가 유치권을 행사할 수 있도록 임의로 채무를 구분하여 미 지급 채무 전액을 공사대금인 것처럼 기재하였을 가능성도 배제할 수 없다. 다. 피고의 채권과 이 사건 건물의 견련관계 1) 민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취 지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물 론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결 등 참조). 2) 그런데 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 동업약정에 따라 출자의무의 이행으 로서 이 사건 건물의 인테리어 공사비용 등을 지출한 것이고[이 사건 정산서 기재에 따 르면, 그 내역 중 상당 부분이 집기.비품에 관한 것이거나(테이블, 접시 등), 과다한 비 용을 들이지 않고 이 사건 건물로부터 분리 가능하거나(조명, 간판 등), 이 사건 건물 자 체의 개량이 아니라 횟집이라는 특정한 영업을 목적으로 한 것(내부 룸 시설, 주방설비 등)이기도 하다], 피고가 C에 대하여 가지는 채권은 이 사건 합의에 따른 약정금채권 또는 이 사건 동업약정 종료에 따른 정산금채권에 불과하므로, 이러한 채권을 이 사건 건물 자체로부터 발생하였거나 이 사건 건물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관 계로부터 발생한 것이라고 볼 수는 없다. 따라서 피고는 그 주장과 같은 채권을 피담보 채권으로 하여 이 사건 건물에 관한 유치권을 행사할 수 없다(이와 같이 견련관계 존부 에 관한 원고 주장을 받아들이는 이상, 원고의 나머지 주장에 관하여는 나아가 살펴보지 아니한다). 라. 소결론 - 12 - 따라서 이 사건 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니하는데, 피고가 이 사건 경매절차에서 유치권을 신고하고 그 존재를 주장하고 있는 이상, 이 사건 건물의 근저당 권자인 원고로서는 피고가 주장하는 유치권의 존부 확인을 구할 법률상 이익이 있다(대 법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 등 참조). 4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결 론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고, 이 사건 건 물에 관하여 피고의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다. 재판장 판사표현덕 판사박지연 판사이병호 - 13 - 별지(생략)