원고가 피고 회사에 부동산을 18억 원에 매도하고 가등기를 마쳐주었으나, 피고 회사가 잔금을 계속 미지급하여 지급기한 연장 약정을 거듭 체결함

- 1 - 대구지방법원 판결 사 건2014가단122273 가등기말소 원 고**** 소송대리인 법무법인 세영 담당변호사 **** 피 고1. 주식회사 ***** 소송대리인 변호사 **** 2. 주식회사 ▲▲저축은행 소송대리인 법무법인 대오 담당변호사 **** 3. **** 변 론 종 결2015. 4. 15. 판 결 선 고2015. 5. 15. 주문 1. 원고에게, 가. 피고 주식회사 *****는 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 대구지방법원 등기 국 2005. 12. 15. 접수 제*****호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절 차를 이행하고, - 2 - 대금 지급기한 ▸ 계약금(2억 원) : 2005. 12. 07. ▸ 중도금(10억 원) : 2006. 01. 26. ▸ 잔금(6억 원) : 2006. 03. 30. 계약해제 및 위약금 제11조(계약의 해제 및 위약금) ② 원고가 본 계약을 이행하지 않음으로 인하여 본 계약이 해제되는 경우 원고는 피고 *****의 사업 추진에 소요된 경비 일체 및 계약금의 2배에 해당하는 금액을 피고 *****에 배상하여야 하며, 피고 *****의 귀책사유로 본 계약이 해지되는 경우는 피고 *****가 계약금으로 지급한 금액은 원고에게 귀속된다. 제12조(계약의 효력 및 소멸) 제3조에서 정한 잔금 지급기일 이내에 잔금을 지급하지 아니한 때와 시행사로서의 나. 피고 주식회사 ▲▲저축은행, ****는 가항 기재 소유권이전청구권가등기의 말 소등기에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하라. 2. 소송비용은 피고들이 부담한다. 청구취지 주문과 같다. 이유 1. 피고 주식회사 *****에 대한 청구에 관한 판단 가. 인정 사실 1) 부동산매매계약의 체결 및 일부 이행 가) 원고는 2005. 12. 1. 피고 주식회사 *****(이하 ‘피고 *****’라고 한다)에 원 고 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 2건의 부동산을 포괄하여 ‘이 사건 부동산’ 이라 한다)을 대금 18억 원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계 약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약의 세부 조건은 다음과 같다. - 3 - 지급기한 지급금액 2005. 12. 15.850,000,000원 2005. 12. 22.150,000,000원 2006. 01. 26.200,000,000원 합계 1,200,000,000원 위부지에 대한 사업권을 타인 또는 타회사에 양도하였을 때는 피고 *****의 중대한 계약위반 사항으로 간주하여 본 매매계약은 효력을 잃고, 자동적으로 해지, 해제되 며 이때 피고 *****는 원고에게 계약서 모두를 반환하여야 한다. 나) 원고와 피고 *****는 2005. 12. 6. 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금 중 계약금(2억 원)과 중도금(10억 원)을 합한 12억 원에 대하여 아래와 같이 지급기한과 기한별 지급금액을 변경하기로 합의하였다. 다) 피고 *****는 원고에게 이 사건 매매계약 및 위 합의에 따라 매매대금 중 일부로 2005. 12. 15.에는 8억5천만 원을 지급하고, 이 사건 부동산에 관하여 2005. 1 2. 15. 매매예약을 원인으로 한 주문 제1의 가항 기재의 소유권이전청구권 보전을 위 한 가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라고 한다)를 마쳤다. 피고 *****는 이어 2005. 12. 2 2.에는 1억5천만 원을, 2006. 3. 30.에는 3억 원을 각 지급하였다(이로써 매매대금 중 5억 원이 미지급 상태로 남게 되었다). 2) 피고 *****의 잔금 미지급으로 인한 지급기한 연장 등 관련 약정 체결 가) 피고 *****는 이 사건 매매계약에서 정한 잔금지급기한인 2006. 3. 30.이 지 났음에도 매매대금 중 5억 원이 지급되지 못하였다. 이에 원고는 2007. 12. 13. 피고 * ****와 위 잔금지급기한을 2007. 12. 20.까지로 연장해 주되, 피고 *****는 위 2007. 1 2. 20.까지 원고에게 잔금 5억 원과 이자 등 1억 6,400만 원의 합계 6억6,400만 원을 - 4 - ○ 피고 *****는 합의금(위 6억6,400만 원)과 2008. 6. 30.까지의 이자금을 합하여 2008. 7. 15.까지 지 급할 것을 확약하고, 만약 이행되지 않을 경우 피고 *****가 원고에게 계약금 및 중도금으로 지급 된 것은 포기하고, 피고 *****는 부동산 소유권이전청구권 가등기와 위 가등기에 대한 본등기 청구 권 가압류[(주)대영상호저축은행] 2건을 지급확약일로부터 10일 이내 해약한다. ○ 피고 *****의 포기에 따른 민.형사상 권한도 포기한다. ○ 원고의 민.형사상 청구비용은 피고 *****가 부담한다. ○ 이 사건 부동산에 대한 매매계약은 이미 체결하였고, 토지비(잔금 등)를 지급하고자 원고와 피고 *****는 아래와 같은 내용으로 합의하고 또한 쌍방 상속 또는 포괄승계시 자동승계되고 합의된 내 용을 이행하지 못할 시 민･형사적 책임을 지며 이를 증명하기 위해 서명, 날인하고, 추후 쌍방 어 떠한 이의도 제기하지 않기로 한다. - 피고 *****는 2013. 2. 25.까지 원고에게 잔금(미지급액) 500,000,000원 및 이자 등 580,000,000원 의 합계 1,080,000,000원을 지급한다. 지급하기로 합의하였다. 나) 원고는 피고 *****로부터 위 합의로 연장된 기한인 2007. 12. 20.까지도 위 6억6,400만 원을 지급받지 못하자 2008. 7. 4. 피고 *****와 다시 위 잔금지급기한을 2 008. 7. 15.까지로 연장해 주기로 하면서 아래와 같은 약정(이하 ‘이 사건 제1 약정’이 라 한다)을 체결하였다. 다) 원고는 이 사건 제1 약정에서 정한 지급기한인 2008. 7. 15.까지도 위 6억 6,400만 원 및 2008. 6. 30.까지의 이자를 지급받지 못하자 2013. 1. 29. 피고 *****와 다시 위 잔금지급기한을 2013. 2. 25.까지로 연장해 주기로 하면서 아래와 같은 약정 (이하 ‘이 사건 제2 약정’이라 한다)을 체결하였다. - 5 - - 특약사항 1. 잔금지급시 현금 730,000,000원을 지급하고, 아파트 35평형(350,000,000원)을 분양받기로 한다. 2. 아파트 35평형 분양은 매도인의 현금화 요구시 계약 후 10일 이내에 지급한다. 3. 아파트 35평형 대금(350,000,000원)은 신탁시 증권으로 대체 보증한다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~3호증, 4호증의 1･2, 6호증의 3･4･5･6･9, 을가 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 나. 판단 1) 이 사건 제1 약정 불이행에 따른 이 사건 매매계약의 1차 실효 가) 관련 법리 부동산 매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 아니하는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계 약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸쳐 채무를 이행하지 못한 상태에서 다시 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약 을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하 겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다71930 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 등 참조). 나) 이 사건의 경우 위 인정 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사정이 추단된다. ① 피고 *****는 이 사건 매매계약에서 정한 최초의 잔금지급기한인 2006. 3. - 6 - 30.은 물론 연장된 대금지급기한인 2007. 12. 20.까지도 원고에게 잔금 등을 지급하지 못하였다. 이 사건 제1 약정은 반복적으로 잔금 지급의무를 불이행한 피고 *****에 다 시 잔금 지급기한을 연장해 주는 합의에 부수하여 잔금지급약속을 확실히 보장하는 의 미에서 피고 *****가 연장된 지급기한까지 잔금 등(이자 포함)을 지급하지 아니할 경 우 i) 피고 *****는 민･형사상 권한을 포기하거나 이 사건 제1 약정을 무효로 하고, ii) 이 사건 매매계약이 자동해제 또는 실효되는 것을 전제로 하여 피고 *****가 원고에게 이미 지급한 대금을 원고에게 귀속시키로 합의하였다. ② 이 사건 제1 약정에는 피고 *****의 잔금 등 지급금액 및 기한만을 정하고 있으며, 원고의 이 사건 매매계약에 따른 반대채무, 즉 소유권이전등기의무 및 인도의 무에 관련된 내용은 포함되어 있지 아니하여 약정의 주된 취지가 피고 *****의 잔금 지급을 확실히 약속받기 위한 데 있는 것으로 보인다. ③ 원고는 이 사건 제1 약정에 의하여 연장된 지급기한인 2008. 7. 15.까지도 원고에게 합의된 금액(664,000,000원 및 2008. 6. 30.까지의 이자)을 지급하지 아니하 였다(심지어 피고 *****는 원고에게 합의된 잔금 등의 일부조차 이행 또는 이행의 제 공을 한 바 없다). 위와 같이 피고 *****가 반복적으로 잔금지급에 관한 자신의 확약을 위반한 사정을 고려하면, 원고로 하여금 매 연장된 지급기한마다 반대채무에 대한 엄격한 이 행제공을할 것을 요구하는 것은 불성실한 계약당사자에게 계속적인 약정 위반에 따른 불이익을 회피하는 구실로 작용할 것으로 보여 신의성실의 원칙상 매우 불합리하고, 이 사건 제1 약정을 체결할 당시 원･피고 *****의 실제 의사에도 반하는 것으로 보인 다. - 7 - 앞서 본 인정 사실과 위와 같은 사정을 종합해 보면, 원고와 피고 *****는 이 사건 제1 약정 당시 피고 *****가 이 사건 제1 약정에 의하여 연장된 지급기한인 200 8. 7. 15.까지 원고에게 위 합의된 금액을 지급하지 아니할 경우 원고가 이 사건 부동 산에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 제공하였는지를 묻지 않고, 이 사건 매 매계약을 실효시키기로 합의한 것으로 보는 것이 타당하다. 따라서 이 사건 매매계약은 이 사건 제1 약정에서 정한 지급기한의 다음 날인 2008. 7. 16. 실효되었다. 2) 이 사건 매매계약의 부활 후 2차 실효 가) 관련 법리 매매계약이 자동적으로 실효된 후 매도인과 매수인 사이에 매도인이 매수인으 로부터 이행지체에 따른 지연손해배상금을 지급받고, 잔금지급기일 등 일부 계약조건 을 변경하기로 하는 합의까지 이루어졌다면 이로써 실효된 매매계약을 부활시키기로 하는 새로운 약정이 성립하였다고 볼 수 있을 것이다. 이때 종전의 매매계약에 포함된 자동해제약정도 함께 부활시킨 것으로 볼 수 있다면 그 후 매수인이 변경된 계약조건 에 따른 잔금지급의무 등을 이행하지 아니할 경우 특별한 사정이 없는 이상 부활한 매 매계약은 다시 자동적으로 실효되고, 매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계 약을 해제하기 위하여 반대채무의 이행제공이나 새로운 이행의 최고가 필요하다고 볼 것은 아니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다71930 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007도5030 판결 등 참조). 나) 이 사건의 경우 위 인정 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사정이 추단된다. - 8 - ① 피고 *****는 위와 같이 이 사건 매매계약이 실효된 2008. 7. 16.부터 이 사건 제2 약정을 체결한 2013. 1. 29.까지 원고에게 지급하기로 약정한 금액의 전부 또 는 일부에 대하여 전혀 이행 또는 이행제공을 한 바 없다. ② 원고와 피고 *****는 이 사건 매매계약이 2008. 7. 16. 실효된 이후로부터 약 5년이 지난 2013. 1. 29. 이 사건 제2 약정을 체결하였다. ③ 피고 *****는 이 사건 제2 약정에 의한 지급기한까지도 원고에게 합의된 잔금 등을 지급하지 아니하였다. 위 인정 사실 및 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 제2 약정은 20 08. 7. 16. 1차 실효된 이 사건 매매계약을 부활시키기로 하는 새로운 약정으로 보는 것이 타당하고, 이때 이 사건 제1 약정에 포함된 자동해제 약정도 함께 부활하였다고 할 것이다. 다만 피고 *****는 이 사건 제2 약정에 의한 지급기한까지 원고에게 합의 된 금액을 지급하지 않았으므로 위와 같이 부활한 이 사건 매매계약은 위 지급기한 경 과로 다시 자동적으로 실효되었다(이 경우 1차 실효와 마찬가지로 원고에 의한 반대채 무의 이행제공이나 새로운 이행의 최고가 필요하다고 보기 어렵다). 3) 소결론 이상과 같이 이 사건 매매계약은 이 사건 제2 약정에서 정한 잔금 지급기한의 다음 날인 2013. 2. 26. 최종적으로 실효되었고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 가등기는 피고 *****가 2005. 12. 15. 원고에게 이 사건 매매계약의 대금 중 일부인 8억5천만 원을 지급하고, 같은 날 매매예약을 원인으로 하여 신청 및 경료된 것이므로 위 매매 예약은 이 사건 매매계약과 불가분의 관계로서 이 사건 매매계약이 실효한 이상 위 매 매예약 역시 실효하였다고 보는 것이 타당하다. - 9 - 순 번 가압류권자가압류결정가압류결정의 기입등기청구금액 1피고 ▲▲저축은행 2008. 3. 17.자 서울중앙지방법원 2008카단44308호 대구지방법원 등기국 2008. 3. 20. 접수 14431호 18억 원 2피고 **** 2009. 4. 2.자 대구지방법원 2009카단5846호 대구지방법원 등기국 2009. 4. 6. 접수 제14388호 17억 원 따라서 피고 *****는 원고에게 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다. 2. 피고 ▲▲저축은행, ****에 대한 각 청구에 관한 판단 1) 청구원인에 관한 판단 갑 1~3호증, 4호증의 1･2, 6호증의 4･5･6･9의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종 합하면, ① 피고 ▲▲저축은행(가압류할 당시에는 변경전 상호인 대영상호저축은행이었 다)은 아래 표 순번 1 해당란 기재와 같이 이 사건 가등기로 보전된 소유권이전청구권 에 대하여 가압류결정을 받아 위 결정에 따른 가압류의 기입등기를 마친 사실을 인정 할 수 있고, 피고 ****는 아래 순번 2 해당란 기재와 같이 가압류결정을 받아 가압 류의 기입등기를 마친 사실을 민사소송법 제150조 제3항, 제1항에 의하여 자백한 것으 로 본다. 위 인정 사실에 의하면, 위 피고들은 이 사건 가등기로 보전된 소유권이전청구 권에 관하여 가압류등기를 마친 가압류권자로서 이 사건 가등기가 말소되면 손해를 입 을 우려가 있음이 등기부의 기재 자체에 의하여 인정되고, 가등기권자인 피고 *****에 이 사건 가등기 말소등기의무가 있음이 인정되는 이상 위 피고들도 위 말소등기에 대 하여 승낙을 하여야 할 실체법상 의무가 있다. 따라서 피고들은 특별한 사정이 없다면 원고에게 이 사건 가등기의 말소등기절 - 10 - 차에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다. 2) 피고 ▲▲저축은행의 주장에 관한 판단 가) 주장의 요지 이 사건 제1 약정에서 정한 위 약정 당시까지 계약금 및 중도금의 합계 13억 원 포기 조항은 위약금 조항에 해당하고, 이는 손해배상액의 예정으로서 원고가 피고 의 계약위반으로 실제로 입은 손해액 등에 비하여 부당히 과다한 금액이므로 감액되어 야 한다. 따라서 이 사건 매매계약이 실효되었다고 하더라도 피고 *****의 이 사건 가 등기말소의무와 원고의 위 감액된 금액 반환의무가 동시이행관계에 있으므로 원고가 피고 *****에게 위 금액을 반환할 때까지는 피고 *****가 이 사건 가등기말소의무가 있다고 할 수 없어 그때까지 피고 ▲▲저축은행도 이 사건 가등기의 말소등기절차에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 없다. 나) 판단 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약에 이미 피고의 계약위반에 대비하여 계 약금의 배액을 위약금으로 정한 위약금 조항을 두고 있는 점, 이 사건 제1 약정은 피 고 *****의 반복된 잔금 등 지급의무 위반으로 이 사건 매매계약이 원만하게 이행되지 못하던 중 피고 *****가 원고로부터 재차 잔금지급기한을 유예받으면서 유예된 기한 내에는 반드시 잔금 등을 지급하겠다고 확약하면서 이를 보장하기 위한 장치로서 약정 된 점, 그 밖에 이 사건 변론에 나타난 제반 사정 등에 비추어 보면, 위 계약금 및 중 도금 포기 조항은 잔금채무의 이행을 확보하기 위한 위약벌을 정한 것으로 보는 것이 타당하다. - 11 - 따라서 위 조항이 위약금을 정한 조항임을 전제로 한 피고의 위 주장은 더 나 아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3) 소결론 피고들은 원고에게 이 사건 가등기의 말소등기절차에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하기로 하여 주문 과 같이 판결한다. 판사채성호 - 12 - 목 록 1. 대구 수성구 범어동 ***-** 대 ***.*㎡ 2. 대구 수성구 범어동 ***-** [도로명주소 : 대구 수성구 범어천로 ***] 지상 세멘벽돌조 육즙*층건주택 이하 생략