건물을 매수해 임대인 지위를 넘겨받은 뒤, 기존 세입자에게 건물 철거·신축을 이유로 계약 갱신을 거절하고 명도를 요구함

- 1 - 울산지방법원 판결 사 건2013가단25117 건물명도 등 원 고A 소송대리인 법무법인 태양, 담당변호사 설창환 피 고B 소송대리인 법무법인 법고을, 담당변호사 노형삼 변 론 종 결2014. 4. 9. 판 결 선 고2014. 4. 16. 주문 1. 피고는 원고에게, 가. 별지 기재 부동산을 명도하고, 나. 1,000,000원을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 주문 제1항 및 피고는 원고에게 2013. 3. 31.부터 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건 물’이라 한다) 명도 완료일까지 매월 1,100,000원씩 지급하라. - 2 - 이유 1. 인정사실 가. 피고는 2012. 1. 18. 소외 C으로부터 이 사건 건물을 임대기간 2014. 1. 30.까지, 임대차보증금 40,000,000원, 차임 월 1,000,000원을 선불로 지급하는 것으로 정하여 임 차한 뒤, ‘D’이라는 식당을 운영하고 있다. 나. 원고는 2013. 6. 18. C으로부터 이 사건 건물 및 이 사건 건물 부지를 매수하여 각 소유권이전등기를 마친 뒤, 같은 날 피고와 전항의 임대차계약 상의 임대인의 지위 를 원고가 인수하기로 합의하여, 임대인만 C에서 원고로 변경하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’라 한다)을 체결하였다. [인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 2호증, 을 1, 2호증, 변론의 전취지 2. 건물명도 청구에 대한 판단 가. 명도의무의 발생 이 사건 임대차계약은 존속기간 만료일인 2014. 1. 30.이 경과함으로써 기간만료로 종료하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다(원고는 피고가 2012. 2월분, 2012. 9월분, 2013. 6월 분 차임을 연체하였고, 2013. 7. 17.경 내용증명 을 통해 3기 이상 차임연체로 인해 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통보를 하였으므 로 피고가 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다고도 주장하고 있다. 살피건대, 임대인 지위가 승계되더라도 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되 지 않는다 할 것인데, 갑 6호증의 기재에 의하면 원고는 피고가 C에게 연체한 2012. 2 월분, 2012. 9월분 차임을 대신 지급한 사실이 인정되는 점에 비추어 C이 원고에게 위 차임채권을 양도한 사실이 인정되나, 위 양도사실을 피고에게 대항하기 위해서는 민법 - 3 - 제450조 제1항에 따라 양도인인 C이 피고에게 위 채권양도 사실을 통지하여야 함에도, C이 피고에게 위 채권양도를 통지한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고는 피고에 대하여 2012. 2월분과 2012. 9월분 차임 연체를 주장할 수 없고, 2012. 2월분, 2012. 9월분 차임 연체를 제외하고 피고가 3기 이상 차임을 연체한 사실을 인정할 증 거가 없으므로 이를 기초로 한 원고의 주장은 이유가 없다). 나. 피고의 계약갱신 항변과 원고의 갱신 거절의 재항변에 대한 판단 피고는 이 사건 임대차계약 기간만료 전에 원고에게 계약갱신을 요구함으로써 이 사건 임대차계약이 갱신되었다는 취지로 항변하는 반면, 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고에게 이 사건 건물을 철거하고 슈퍼마켓을 건축하는 계획을 고지하였으 므로 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 갱신 거절사유가 있어 피고의 항 변은 이유 없다고 재항변한다. 살피건대 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 2013. 8. 13. 법률 제 12042호(이하 ‘개정된 상가건물 임대차보호법’이라 한다)로 일부개정 되었는데, 같은 법률 부칙 제2조에 의하면 개정된 상가건물 임대차보호법은 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하도록 되어 있으므로, 이 사건 임대차계약의 경 우 구 상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가건물 임대차보호법’이라 한다)이 적용되고, 구 상가건물 임대차보호법 제 10조 제1항 제7호는 개정된 상가건물 임대차보호법의 조문과 달리 “임대인이 목적 건 물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우” 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 ‘철 거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하는 등의 경우’로 - 4 - 한정하지 있지 아니하다. 위 법률 규정에 비추어 이 사건을 보건대, 갑 3, 4, 9, 10호증의 각 기재에 변론 의 전취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, ① 원고는 2013. 12. 3. 울산광역시 동구청장으로부터 이 사건 건물을 철거하고, 이 사건 건물의 부지와 울산 동구 전하동 647-1 지상에 슈퍼마켓 등을 신축하는 내용의 건축허가를 받은 사실, ② 원고는 2013. 7. 17. 피고에게 내용증명을 발송하여 이 사건 임대차계약의 연장 불가 취지를 통지한 점, ③ 원고는 2013. 12. 5. 이 법원의 조정기일에서도 이 사건 건물을 철거하고 이 사 건 건물 부지를 포함하여 슈퍼마켓 등을 신축하려 하기 때문에 조정에 응할 수 없다는 의사를 피고에게 표명한 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 원고는 이 사건 임대차계약 만료 이전에 이 사건 건물의 철거를 고려하고 있었고, 이를 위해 이 사건 건물의 점유 를 회복할 정당한 이유가 있다고 봄이 타당하다. 따라서 원고는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거 절의 의사를 피고에게 통지하였으므로, 이 사건 임대차계약은 2014. 1. 30. 기간만료로 종료되었다 할 것이어서, 피고의 계약갱신의 항변은 이유 없다. 3. 차임 등 지급 청구에 대한 판단 가. 당사자들의 주장 원고는 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 지급하지 않고 있으므로, 2013. 3. 31.부터 이 사건 건물 명도완료일까지 미지급 차임 또는 차임 상당의 부당이득으로 부가가치세를 포함한 매월 1,100,000원씩의 돈의 지급을 구하는 반면, 피고는 차임을 모두 지급하였거나 공탁하였으므로 원고의 주장은 이유가 없다고 주장한다. 나. 차임 액수에 대한 판단 - 5 - 살피건대, 갑 2호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약서 상의 차임은 1,000,000 원이라고만 기재되어 있을 뿐인데, 거래관행상 ‘부가가치세 별도’라는 기재가 없는 한 차임기재는 부가가치세를 포함한 금액으로 봄이 상당하므로, 이 사건 임대차계약에 따 른 월차임이 1,000,000원을 넘어선 1,100,000원이라는 원고의 주장은 이유가 없고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 다. 연체차임 및 차임 상당의 부당이득 반환 액수에 대한 판단 살피건대, 갑 7호증, 을 4, 5, 7호증의 1 내지 3, 을 9호증의 각 기재에 의하면 피 고는 원고가 차임을 지급받는 것을 거절하자, 원고 앞으로 2013. 11월분을 제외하고(피 고는 갑 7호증의 공탁서 상 공탁원인 기재 중 2013. 12월분, 2014. 1월분 차임이라는 기재는 2013. 11월분, 2013. 12월분 차임의 오기라고 주장하나, 공탁은 공탁원인에 기 재된 대로 효과가 있으므로, 피고가 원고에게 2013. 11월분 차임을 지급하였다고 보기 어렵다) 2014. 1월분까지의 차임을 공탁한 사실이 인정되므로, 2013. 11월분 차임 1,000,000원을 넘어선 원고의 연체차임 주장은 이유가 없다. 나아가 원고는 피고에게 이 사건 임대차계약 종료일 이후 이 사건 건물명도 완료 일까지의 월 차임 상당의 부당이득반환을 구하므로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고 가 원고 앞으로 차임을 계속하여 공탁하고 있고, 피고는 차임 지급의무를 다투는 것이 아니라, 이 사건 임대차계약이 계속 유지되는 것을 바라는 입장에서 원고의 이 사건 건물 명도청구를 다투고 있을 뿐이므로, 피고가 이 사건 건물 명도완료시까지 원고에 게 차임 상당의 돈을 지급하지 아니할 우려가 있다고 볼 수 없어, 민사소송법 제251조 에 정한 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 보기 어렵다. 결국 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. - 6 - 4. 결론 그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하고, 1,000,000원을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하 고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각한다. 판사정재익