건물을 매수해 임대인 지위를 이어받은 원고가 임대차가 끝났다며 임차인에게 건물 인도를 청구함

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 판 결 사 건2023가단5214477 건물인도 원 고**** 피 고B 변 론 종 결2024. 3. 26. 판 결 선 고2024. 4. 23. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고는 원고로부터 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지목록 기재 부동산 을 인도하라 이 유 1. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 (1) 별지목록 기재 건물(건물 명칭 : ****, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)은 - 2 - 소외 C과 D(이하 ‘C등’이라 한다)이 공유하고 있던 부동산으로, 2002. 1. 18. 신축될 당 시에는 지하층과 제1, 2층의 공부상 용도가 각 근린생활시설, 제3층 내지 제5층의 용 도가 각 다가구주택, 제6층의 용도가 계단실로 되어 있었으나, 제4, 5층에 대하여는 2021. 5. 17.자로, 제3층에 대하여는 2021. 5. 27.자로 건축물대장의 공부상 용도가 모 두 근린생활시설로 변경되었다(부동산 등기부에는 2022. 5. 18.자로 용도변경의 표시변 경 등기가 이루어졌다). (2) 피고는 2020. 5. 12. C등으로부터 이 사건 건물 중 5층 전체(문패 표시 501 호, 이하 ‘****’라 한다)를 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 2,500,000원(관리비 20 만 원 별도, 매월 1일 선불), 임대차기간 2020. 6. 1.부터 2022. 5. 31.까지로 정하여 임 차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약 당시 ****는 일부 가 근린생활시설(사무실) 용도로 사용되고 있었으나 주된 용도는 주거용으로 사용되고 있었고, 이러한 점을 감안하여 부동산(다가구주택)월세계약서 용지에 임대목적물의 용 도를 ‘근린생활시설및주택’으로 표시하여 임대차계약서(을 제2호증)가 작성되었다. (3) 이후 피고는 2020. 6. 1. ****에 입주하여 2020. 6. 10. 이 사건 건물의 도 로명 주소(= **** ‘이하 주소생략’)로 전입신고를 마치고 거주하여 오고 있는데, **** 중 사무실 용도로 개조되어 있던 일부분을 그 동안 피고가 운영하여 오던 함흥 냉면 프랜차이즈 음식점인 ‘E’의 본점 사무실로 사용하여 왔다. (4) 피고와 C등은 이 사건 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 상호 갱신거절의 통지를 하지 아니하여 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신 되었다. 그런데 이와 같이 묵시적 갱신이 된 후인 2022. 5. 27. C등의 요청으로 차임 및 관리비를 인상(차임은 월 2,625,000원, 관리비는 월 210,000원)하여 다시 임대차계 - 3 - 약서(갑 제1호증, 이하 ‘갱신 임대차계약서’라 한다)를 작성하게 되었는데, 위 갱신 임 대차계약서는 임대목적물의 용도는 ‘근린생활시설’로, 임대차 존속기간은 ‘2022. 6. 1.부 터 2023. 5. 31.까지(12개월)’로 기재되었다. 그러나 갱신 임대차계약서 작성 시에도 ****의 주된 용도는 여전히 주거용으로 사용되고 있었다. 나. 이 사건 건물의 매매 (1) C등은 2021. 5.경 공부상 용도가 다가구 주택으로 되어 있는 이 사건 건물의 제3층 내지 제5층의 전부 또는 일부를 사실상 근린생활시설 용도로 변경하였는데, 501 호 부분은 주된 용도가 주거용으로 사용되고 있던 관계로 공부상 용도변경을 위해 피 고의 양해를 얻어 주방시설을 철거하였다가 2021. 5.경 용도변경 허가를 받은 후 다시 주방시설을 복구하여 주었다. (2) C등은 2022. 4. 29. 이 사건 건물을 매매대금 158억 원에 원고에게 매매하였 다. 위 매매계약 체결 당시 매수인인 원고가 기존의 임대차계약을 모두 포괄적으로 승 계하고 그 임대차보증금 합계액에 해당되는 금액은 매매대금액에서 제외하기로 약정하 였는데, 승계 대상 임대차계약 중 이 사건 임대차계약에 대하여는 “업종 : E(사무실), 보증금 50,000,000원, 월세 2,500,000원, 관리비 200,000원, 만기 2022. 5. 31.”로 내역 을 알려주었다. 다. 이 사건 임대차계약에 대한 분쟁의 발생 (1) 원고는 2022. 6. 14. 이 사건 건물에 대한 잔금을 지급하고 원고 앞으로 소유 권이전등기를 마친 후 이 사건 건물 중 제3, 4, 5, 6층에 대한 리모델링을 하기 위하여 2023. 1. 11. 대수선허가를 받고, C등으로부터 승계받은 이 사건 임대차계약의 임대차 존속기간이 2023. 5. 31.까지로 되어 있으므로 2023. 5. 31.까지 퇴거하여 줄 것을 요 - 4 - 청하였다. (2) 그러나 피고는 원고의 2023. 5. 31.자 인도요구에 대하여, C등과 사이에 갱신 된 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지인데 C등이 편의상 갱신계약서는 1년 단 위로 쓰자고 하여 존속기간을 2023. 5. 31.까지로 하여 갱신 임대차계약서를 작성한 것 이라고 주장하며 원고의 2023. 5. 31.자 인도 요청을 거절하였다. (3) 그러자 원고는 피고가 임대료를 보내오던 계좌를 폐쇄시키고 피고로부터의 차임 수령을 거부하는 한편, 2023. 6. 15. 이 사건 임대차계약의 종료를 이유로 **** 의 인도를 구하는 이 사건 소송을 제기하였다. 원고는 당초 이 사건 소 제기시에는 ****는 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다)이 적용되는 주택이 아니라 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)이 적용되는 상가건물이라고 주장 하였으나, 이 점에 대하여 공방이 진행되던 중 제6회 변론기일(2024. 3. 26.)에 **** 의 실제 주된 용도는 주거용이라는 점에 대하여 인정하였다. (4) 피고는 2023. 9. 25. 제출한 준비서면을 통하여, 이 사건 임대차계약의 종료 일은 2024. 5. 31.이고 유효하게 존속 중이므로 원고의 이 사건 인도청구는 부당하다고 다투는 한편, 예비적 주장으로 피고가 ****에 대하여 지출한 개선공사비 70,000,000 원에 대한 비용상환청구권을 행사한다고 주장하였다. (5) 이후 피고는 이 사건 소송에 대응하기 위하여 2023. 12. 19. 피고 소송대리인 을 선임하였고, 피고 소송대리인은 2024. 1. 12.자 준비서면을 통하여 갱신된 이 사건 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지라는 주장을 유지하며, 2020. 7. 31. 법률 제 17470호로 개정된 현행 주택임대차법 제6조의3 제1항 1) 규정에 따른 계약갱신요구권을 1) 주택임대차법 제6조의3 (계약갱신요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. - 5 - 행사하겠다는 의사표시를 하였고, 위 의사표시는 2024. 1. 14. 원고에게 도달되었다. 【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 15호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같음), 을 제1 내지 10호증의 각 기재 또는 녹음파일 내용, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구원인에 대한 판단 가. 원고의 주장 요지 (1) 이 사건 임대차계약은 임대목적물이 상가건물이므로 상가임대차법이 적용되 는 임대차계약인데, 피고는 **** 주소지로 사업자등록을 하지도 않아 대항력을 취득 하지 않았으므로 이 사건 건물의 신소유자인 원고에게는 대항력을 주장할 수 없고, 원 고가 이 사건 임대보증금반환 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 것은 단순한 이행 인수일 뿐 임대인의 지위승계라고 할 수도 없다. (2) 원고가 이 사건 임대차계약에 대한 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2023. 5. 31.까지이므로 이 사건 임대차계약은 존속기 간의 만료로 이미 종료되었을 뿐 아니라, 피고가 ****를 주거용도로 사용한 것은 임 대목적물에 대한 용도외 무단사용으로서 이 사건 임대차계약의 해지 사유에 해당한다. (3) 이 사건 임대차계약이 주택임대차계약이라고 하더라도, 피고는 주택임대차법 에 따른 전입신고를 제대로 하지 않았을 뿐 아니라 실질적으로 계약갱신요구권을 이미 행사하여 그에 따라 2022. 5. 27. C등과 갱신계약을 체결한 것이므로, 갱신된 이 사건 임대차계약의 만료일은 주택임대차법 제6조의3 제2항에 따라 최초 임대차계약의 만료 일로부터 2년 후인 2024. 5. 31.이 되고, 피고는 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 제1호 ~ 제9호(생략) - 6 - 없으므로 갱신된 임대차계약도 2024. 5. 31. 종료되었다. 나. 이 사건 임대차계약에 적용되는 법률에 대한 판단 앞서 본 사실관계에 의하면, 이 사건 임대차계약의 목적물은 그 일부가 주거 외의 목적으로 사용되기는 하였으나 주된 용도가 주거용으로서 주택임대차법 제2조의 주거용 건물에 해당함이 명백하므로, 이 사건 임대차계약에는 주택임대차법이 적용된 다. 따라서 이 사건 임대차계약이 상가건물에 대한 임대차계약임을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 판단할 필요 없이 모두 이유 없다. 한편 원고는 피고가 ****에 대한 전입신고를 하지 않아 주택임대차법에 따른 전입신고가 이루어지지 않았다는 취지로도 주장한바 있다. 그러나, 다가구용 단독주택 으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건 물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적 법하게 취득하는데(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 등), 앞서 본 사실관계 에 의하면 피고는 이 사건 건물의 도로명 주소를 정확하게 기재하여 전입신고를 한 사 실을 인정할 수 있으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 대하여 적법하게 대항력을 취 득하였음이 명백하고, 이에 반하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 다. 이 사건 임대차계약의 존속기한에 대한 판단 (1) 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신 여부 및 그 존속기간 우선, 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 주거용 건 물 임대차계약인 이 사건 임대차계약의 당초 존속기간은 2022. 5. 31.까지였던 사실, - 7 - 이후 2022. 5. 27. C등과 피고는 임대차 존속기간을 1년으로 하여 갱신 임대차계약서 를 작성한 사실을 각 인정할 수 있다. 이와 관련하여 원고는 이 사건 임대차계약은 피고가 주택임대차법 제6조의3 제 1항에 규정된 계약갱신요구권을 행사하여 2022. 5. 27. 갱신된 것이라고 주장한다. 그 러나 원고가 제출한 모든 증거를 살펴도 이러한 원고 주장을 인정할 아무런 증거가 없 고, 오히려 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 임대차계 약은 주택임대차법 제6조 제1항에서 정한 갱신거절 통지기간(임대차기간이 끝나기 6개 월 전부터 2개월 전까지의 기간) 내에 상호 갱신거절의 통지를 하지 아니하여 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 것인 사실을 인정할 수 있다. 한편, 주택임대차법상 묵시적으로 갱신된 주택 임대차의 존속기간은 2년이고(주 택임대차법 제6조 제2항), 주택임대차법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이므로(주택임대차법 제10조), 이 사건 갱신 임대차계약서의 존속기간이 1년으로 기재된 경위가 C등과의 존속기간 합의에 기한 것이든 피고의 주장처럼 편의상 작성된 것이든 어느 경우나 모두 갱신된 임대차계약의 존속기간이 2년임에는 변함이 없다고 할 것이므로, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지임이 명백하다. (2) 피고의 계약갱신요구권의 행사 가능 여부 2020. 7. 31. 개정시 신설된 임차인의 계약갱신요구 조항은 임차인의 계약갱 신요구권 행사기간과 그 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 대하여 규정 하면서도, 임차인의 계약갱신요구권의 행사 없이 임대인과 임차인 사이의 명시적 합의 또는 묵시적 갱신에 의하여 이미 임대차가 갱신되어 임차인이 4년 이상 거주한 경우에 도 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대하여는 이를 명확하게 규정하지 - 8 - 아니하여 그 해석·적용과 관련하여 다툼의 여지가 있을 수 있으므로, 이 점에 대하여 본다. 살피건대, 아래에서 인정되는 주택임대차법의 계약갱신요구 조항이 신설되게 된 배경과 그 문언 내용, 입법목적 및 입법취지 등 여러 사정을 종합하여 살펴보면, 주 택임대차법 제6조의3 제1항에서 정한 계약갱신요구권은 임차인의 계약갱신요구권의 행 사 없이 임대인과 임차인 사이의 명시적 합의 또는 묵시적 갱신에 의하여 임대차가 갱 신되어 이미 임차인이 4년 이상 거주한 경우에도 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있 다고 해석하는 것이 합리적이다. 따라서 피고는 이미 1회의 묵시적 갱신을 통하여 총 거주기간이 4년이 되었으나, 임대인의 지위를 승계한 원고가 임대차 종료를 주장하며 ****의 인도를 요구하고 있는 이상 주택임대차법 제6조의3 제1항에 의하여 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다고 할 것이다. ① 구 주택임대차법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전의 구 주택임대차법을 ‘구법’이라 하고, 개정된 법은 ‘개정법’이라 한다)은 주택 임차 인의 주거 안정을 도모하기 위하여 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임 대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”고 규정하여(제4조), 일시 사용을 위한 임대차가 아닌 경우에는 주택 임차인이 희망하는 경우에는 계약 내용이나 임대인의 반대의사에 불구하고 최소 2년을 거주할 수 있도록 하는 한편, 묵시적 갱신 제도(구법 제6조, 이는 개정법에서도 동일하 게 유지되고 있다)를 통하여 계속하여 거주할 수 있도록 함으로써 주택 임차인의 주거 안정을 도모하고자 하였다. ② 그런데 2020년경에 이르러 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환 - 9 - 이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가 중되는 상황이 초래되면서, 구법에 규정된 내용만으로는 주택 임차인의 안정적인 주거 를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있게 되었다. 이에 2020. 7. 31. 구법을 개 정하면서 주택 임차인의 주거 안정을 더 확대·보장하기 위하여 임차인이 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보 는 내용의 계약갱신요구권 제도를 신설함으로써 임대차 최소 보장기간을 종전의 2년에 서 4년으로 연장하고, 이와 함께 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하는 내용도 도입하였다. 따라서 개정법에서 계약갱신요구권을 도입한 목적과 입법취지는 임차인의 일방적인 권리행사 로 거주할 수 있는 임대차보장기간을 최소 2년에서 최소 4년으로 늘림으로써 임차인의 주거안정을 더욱 확대하여 주고자 한 것이었음이 명백하다. ③ 개정법이 시행된 직후인 2020. 8. 소관부처인 국토교통부와 법무부는 국민들 에게 개정법의 내용을 설명하고 알리기 위하여 해설집을 발간·배포하였는데, 위 해설집 에는 ① 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, ② 개정법은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장계약‧묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 2개 월 전까지 갱신을 요구할 수 있으며, ③ 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구 권 행사로 보지 않는다는 해석론이 명시적으로 기재되어 있다. ④ 주택 임대차의 경우 임차인이 주택의 인도와 주민등록 또는 전입신고를 마쳐 야 대항력을 취득하게 되는데, 주민등록 및 전입신고 업무를 처리하는 주민센터에서도 - 10 - 현행법의 계약갱신요구권에 대하여 “임차인은 기존 계약 횟수에 상관없이 1회에 한해 임대기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 임대인에게 임대차 계약갱신을 요구할 수 있 는 권리(2020. 12. 10. 이전의 임대차계약의 경우 임대기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전 까지 임대인에게 계약갱신을 요구)”로 안내하고 있다. (3) 계약갱신요구권 행사에 따른 이 사건 임대차계약의 존속기간 묵시적 갱신에 의하여 갱신된 이 사건 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31. 까지이고, 피고는 그 갱신된 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내인 2024. 1. 12. 갱신된 임대차계약에 대하여 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사표 시를 하였고, 위 의사표시는 2024. 1. 14. 원고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으 므로, 결국 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 피고의 적법한 계약갱신요구권 행사에 의하여 임대차계약이 다시 갱신되어 2026. 5. 31.까지 연장되었다고 할 것이다. 라. 소결론 그렇다면 이 사건 임대차계약이 피고의 계약갱신요구권 행사에 의하여 다시 갱 신되었다는 피고의 주장은 이유 있고, 이와 달리 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 이미 만료하였음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 받아들일 수 없다. 3. 결론 따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사김상근 - 11 - 별지 부동산의 표시 서울특별시 강남구 신사동 6**-** [도로명주소] 서울특별시 강남구 언주로1**길 * 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 근린생활시설 지하층 180.19㎡ 1층181.64㎡ 2층131.06㎡ 3층133.88㎡ 4층133.88㎡ 5층133.88㎡ 6층41.12㎡ 옥탑11.70㎡ 중 5층 133.88㎡(**** 5층 전체 133.88㎡) 끝.