원고가 피고의 소개로 성명불상자에게 2억 원을 빌려주며 위조된 서류를 확인하고 근저당권 설정을 시도함

- 1 - 사 건2010가합21880 손해배상(기) 원 고**** (40년생, 남) **** 소송대리인 변호사 **** 피 고**** **** 소송대리인 법무법인 ♆♆ 담당변호사 **** 변 론 종 결2011. 10. 14. 판 결 선 고2011. 11. 4. 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. - 2 - 피고는 원고에게 193,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의 한 금원을 지급하라. 1. 기초사실 가. 원고는 부동산 중개업을 하는 피고의 소개로 ****의 형을 자칭하는 성명불상 자1 및 ****을 자칭하는 성명불상자2에게 **** 소유의 **** **** 대 246.7㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 토지 및 건물’이라 한다)에 대한 채권최고액 3 억 원의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)을 설정받는 것을 담보로 하여 2 억 원을 이자 월 2%로 정하여 대여하기로 하고, 피고는 수수료로 800만 원을 지급받 기로 하였다. 나. 원고, 피고, ****을 자칭하는 성명불상자2, **** 법무사 사무소의 사무장은 2010. 10. 4. 오전 11시경 피고의 사무실에 모인 다음 성명불상자2가 제시한 주민등록 증, 인감증명서, 주민등록표초본, 등기권리증을 통해 본인 여부를 확인하고 성명불상자 2가 **** 명의의 차용증서, 위임장, 근저당권설정계약서 등을 작성하여 근저당권설정 에 필요한 서류가 모두 구비되자 원고는 성명불상자2에게 2억 원을 교부하였고, 성명 불상자2는 피고에게 수수료로 800만 원을 교부하였다. 다. 그러나 ****의 주민등록증, 인감증명서, 등기권리증이 위조된 것으로 밝혀져 이 사건 근저당권설정등기는 경료되지 못하였고, 성명불상자2는 위 2억 원을 교부받고 잠적하였다. - 3 - [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증(가지번호 포함), 갑 제3호증의 각 기재, 증인 ****의 증언, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 원고의 주장 피고는 중개업자 내지 사채알선업자로서 성명불상자2와 이 사건 토지 및 건물의 소유자인 ****이 동일인인지 여부를 확인하고 이 사건 근저당권설정등기가 경료된 다음에 원고로 하여금 돈을 교부하도록 할 주의의무가 있음에도 이를 게을리하여 결국 원고는 위 대여금 2억 원 상당의 손해를 입게 되었는바, 피고는 원고에게 위와 같은 채무불이행으로 원고가 입은 손해에서 이미 원고에게 지급한 700만 원을 공제한 나머 지 193,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 1) 인정사실 가) 대여의 경위 (1) ****의 형을 자칭하는 성명불상자1은 2010. 8. 말경 부동산 중개업자인 피고를 찾아와 동생인 ****이 사정이 있어 은행 대출이 아닌 사채로 **** 소유의 이 사건 토지 및 건물을 담보로 하여 2억 원을 이자 월 2% 정도로 차용하고 싶다고 하였다. (2) 피고는 성명불상자1이 가지고 온 이 사건 토지 및 건물에 관한 등기부등 본, 토지대장, 건축물대장, 도시계획 확인원을 살펴보고, 현장도 답사하여 돈을 회수하 는데 문제가 없을 것으로 판단하고 원고에게 성명불상자1을 소개하였다. (3) 원고는 담보만 확실하면 돈을 빌려줄 수 있지만 이자는 월 2.5%, 수수료는 - 4 - 5%를 조건으로 하고 피고가 받은 수수료를 원고와 5:5 내지 6:4로 나눌 것을 요구하였 다. 그러나 성명불상자1은 이자와 수수료가 너무 비싸다며 이자는 월 2%, 수수료는 4%로 요구하였고 원고는 성명불상자1이 제시한 조건에 동의하였다. (4) 그러나 원고는 다음날 갑자기 처의 반대로 대출을 할 수 없다고 하였다가 이틀 후 다시 대출을 하겠다고 하며 피고와 함께 현장답사도 다녀왔다. 그리고 피고가 지급받을 수수료 4%, 즉 800만 원 중 300만 원은 원고가 나누어 가지는 것으로 피고 와 합의하였다. (5) 그러나 성명불상자1은 갑자기 더 싼 이자로 돈을 빌릴 수 있는 곳을 찾았 으니 대출을 보류하고 추석 이후에 다시 연락을 주겠다고 하였다. (6) 추석 이후 성명불상자1이 다시 원고로부터 돈을 빌리겠다고 하자, 양측은 2010. 10. 4. 오전 11시에 피고의 사무실에서 근저당권설정등기에 필요한 서류와 돈을 교환하기로 하고, 이때에는 동생인 ****이 직접 나오기로 하였다. (7) 한편, 원고는 이 사건 근저당권설정에 필요한 서류확인 및 등기업무를 평 소 알고 지내던 **** 법무사에게 위임하였다. 나) 대여 당시의 상황 (1) 2010. 10. 4. 오전 11시경 원고, 피고, ****을 자칭하는 성명불상자2, 오 ♧♧ 법무사로부터 업무를 지시받은 **** 사무장(**** 사무장은 **** 법무사 사 무실에서 17년을 근무하였다)이 피고의 사무실에 모였고, 피고와 ****은 성명불상자 2로부터 ****의 주민등록증을 제시받아 본인 여부를 확인하였다. (2) ****은 미리 준비해온 차용금증서, 위임장, 근저당권설정계약서를 성명 불상자2에게 주면서 이를 작성하도록 하였고, 서류 작성이 완료되자 성명불상자2가 가 - 5 - 지고 온 인감을 ****의 인감증명과 대조해본 다음 직접 위 인감을 날인하였다. (3) ****은 성명불상자2가 가지고 온 ****의 인감증명서, 주민등록표초본, 등기권리증을 확인하고, 등기 관련 서류들을 전부 훑어본 다음 원고에게 근저당권 설 정에 필요한 서류가 문제없이 모두 구비되었다고 하였다. (4) 그리하여 원고는 성명불상자2에게 2억 원을 교부하였고, 성명불상자2는 그 중 800만 원을 피고에게 수수료로 교부하였다(그 후 피고는 원고에게 수수료 800만 원 중 300만 원을 교부하였다). (5) 피고는 원고가 대여금을 교부하자 즉시 ****에게 근저당권설정등기를 접수시킬 것을 요구하였고 ****은 그날 바로 관할 등기소인 ****에 등기를 접수시켰다. 다) 성명불상자2가 제시 및 교부한 서류 (1) 주민등록표 초본 성명불상자2가 교부한 주민등록표 초본은 조⚇⚇이 ****의 수임인인 것처 럼 동사무소 직원을 속여 발급받은 진본이었다. (2) 인감증명서 (가) 성명불상자2가 교부한 인감증명서는 실제 사용되는 인감용지로 작성되 었고 ****이 발급받은 인감증명서와 발급일자, 발급번호까지 일치하였다. (나) 동수원 등기소 등기관은 위 인감증명서의 글자체가 정당하게 발급된 인감증명서의 글자체와 다소 상이한 것을 발견하고 위 인감증명서 발급기관인 성남시 분당구 정자3동 주민센터에 팩스로 위 인감증명서를 전송해 정당하게 발급된 인감증명 서인지 문의하였고, 위 주민센터에서는 정당하게 발급된 인감증명서와 비교하여 위 인 - 6 - 감증명서에 날인된 인영, 인감증명 중간에 위치한 ‘부동산매수자의 빈란’에 찍힌 직원 의 도장, 수입증지의 일련번호가 상이하다는 것을 발견하고서야 위 인감증명서를 위조 된 것으로 판명하였다. (3) 등기권리증 위 등기소 등기관은 성명불상자2가 교부한 등기권리증을 진본으로 인정하였 으나 경찰 조사 결과 ****이 실제 등기권리증을 보유하고 있음이 밝혀져 위 등기권 리증은 위조된 것으로 판명되었다. (4) 주민등록증 성명불상자2는 원고 등에게 제시한 위조 주민등록증으로 은행 2곳에서 김♗ ♗인 것처럼 은행직원을 속여 원고가 지급한 수표를 현금으로 교환하기도 하였다. [인정근거] 갑 제3호증, 을 제1 내지 11호증의 각 기재(가지번호 포함), 이 법원의 정자 3동장, 수원지방법원 동수원등기소장에 대한 각 사실조회결과, 증인 ****의 증언, 변 론 전체의 취지 2) 중개업자 내지 사채알선업자로서의 주의의무을 부담하는지 여부 가) 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 부동산에 대하여 저당권 등 담 보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘중개업법’이라 한다) 제2조 제3호 소정의 중개업에 해당하 며, 그와 같은 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선이 금전소비대차의 알선 에 부수하여 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2000. 6. 19. 선고 2000도 837 판결 참조). 또한 부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같 - 7 - 으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 중개업법 제29조 에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 중개업법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 당해 중개대 상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리 자의 주의와 신의·성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다(대법원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결 참조). 나) 이 사건으로 돌아봐 보건대, 피고는 수수료를 받고 이 사건 토지 및 건물에 대한 근저당권설정행위를 알선하였으므로 중개업자로서 성명불상자2가 이 사건 토지 및 건물의 진정한 권리자인 ****과 동일인인지 여부를 조사 확인하는 등 선량한 관 리자의 주의로써 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다(원고는 피고가 사채알선업자 로서의 주의의무도 부담한다고 주장하나, 피고가 사채알선을 ‘업’으로 한다는 사실을 인정할 증거는 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다). 3) 진정한 권리자와의 동일성 여부에 대한 확인의무를 다하였는지 여부 살피건대, 앞서 인정한 사실로부터 추인되는 다음과 같은 사정, 즉, ① 피고는 주민등록증을 통해 성명불상자2의 동일성을 확인하였다는 점, ② 원고는 이 사건 근저 당권설정에 필요한 서류확인 및 등기업무는 피고가 아닌 **** 법무사에게 위임하였 고, **** 법무사의 업무 지시를 받은 **** 사무장이 성명불상자2가 제시한 주민등 - 8 - 록표초본, 인감증명서, 등기권리증을 확인하였던 점, ③ 피고는 원고의 위임을 받았고, 또한 법무사 사무실에서 근무경력이 17년이나 있던 **** 사무장의 서류 검토를 신뢰 하여 성명불상자2의 동일성을 인정하였던 점, ④ 성명불상자2가 제시한 주민등록표 초 본은 진본이었고 주민등록증, 인감증서, 등기권리증은 육안으로 그 진정 여부를 확인할 수 없을 정도로 정교하게 위조된 것이었다는 점 등을 고려할 때 피고는 중개업자로서 통상 취하여야 할 확인절차를 다하였다고 할 것이다. 설사 피고가 그러한 통상의 조치 를 다하지 않았다고 하더라도, 관련 서류의 위조 정도를 고려할 때 피고가 중개업자로 서 통상 취하여야할 주의의무를 다했다고 하더라도 원고의 손해발생을 막을 수는 없었 다고 보이는바, 원고의 주의의무 위반과 손해발생 사이에 인과관계가 있다고 볼 수도 없다. 4) 원고의 돈이 교부되기 전에 근저당권설정등기 경료 여부를 확인하여야 할 주의 의무가 있는지 여부 비록 피고는 이 사건 토지 및 건물에 대한 근저당권설정행위를 알선한 중개업자 로서 선량한 관리자의 주의로써 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있지만, 앞서 인정 한 사실 및 추인된 사정과 을 제12 내지 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종 합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, ① 원고는 이 사건 대여 이자 및 수수료를 정 하는 데 있어 적극적으로 관여한 점, ② 원고는 피고가 받은 수수료 800만 원 중 300 만 원을 나눠가지기로 한 점, ③ 원고는 이 사건 근저당권설정에 필요한 서류확인 및 등기업무는 평소 알고 지내던 **** 법무사에게 별도로 위임한 점, ④ 대여 당일 등 기 관련 서류 검토 및 성명불상자2가 가지고 온 주민등록표초본, 인감증명서, 등기권리 증 등에 대한 확인은 전부 **** 법무사의 위임을 받은 **** 사무장이 하였던 점, - 9 - ⑤ 원고는 이 사건이 발생하기 이전 부동산 중개행위에 관여한 적이 있어 부동산 중개 업무에 대한 어느 정도의 지식이 있었다는 점 등과 아울러 등기 관련 업무에 있어서는 법무사가 공인중개사보다 훨씬 더 전문성을 갖춘 것으로 기대되는 점과 사적인 금융거 래에 있어서는 등기에 필요한 서류의 교부만으로 금전이 수수되기도 하는 거래의 실태 까지 종합적으로 고려하면, 피고에게 원고의 돈이 교부되기 전에 근저당권설정등기가 경료되었는지 여부를 확인할 주의의무까지 존재한다거나 피고가 그러한 주의의무를 게 을리하였다고 보기는 어렵다. 5) 따라서, 피고가 중개업자로서 주의의무를 위반하였다고 볼 수 없는 이상 이를 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사정강찬 판사박주영 판사양성욱