토지를 협의매수한 후 5년 내에 공공사업에 이용하지 않아 환매권을 행사함

【원고, 피항소인】 김창호 외 1인 【피고, 항소인】 서울특별시 【원심판결】제1심서울민사지법(1991.8.1. 선고 91가단10495 판결) 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고는 원고들에게 서울 관악구 신림동 225의 1답 1,180평방미터 중 별지도면 표시 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　의 각 점을 순차로 연결한 선내 토지 638평방미터 및 같은 동 225의 4답 2,421평방미터 중 같은 도면 표시 　, 　, 　, 　, 　', 　의 각 점을 순차로 연결한 선내 토지 212평방미터에 관하여 각 1991.2.9. 환매를 원인으로 한 소유권이전등기철자를 이행하라. 【이 유】 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(매매계약서), 갑 제2호증의 1 내지 3(각 등기부등본), 갑 제3호증(공탁서), 갑 제4호증의 1(통지서), 2(우편물배달증명서), 갑 제5호증의 1(회신공문),2(환매불가사유),3(고시),4(지적도), 을 제1호증(사업추진현황), 을 제2호증(관보), 을 제3호증의 1(도시계획사업시행허가), 2(허가증), 을 제4호증의 1(공사발주), 2(시설공사도급계약서), 3(착공계), 을 제5호증(서울직업학교재배치계획), 을 제6호증의 1,2(각 사진)의 각 기재 및 영상에 원심법원의 검증결과, 원심감정인 이윤일의 감정결과에 변론의 전 취지를 종합하면, 청구취지 기재 각 부동산(이하 이 사건 토지라고 한다. 이 사건 토지는 분할 전 서울 관악구 신림동 229의 14 답 850평방미터였는데, 1991.2.26. 같은 동 228의 26 답 212평방미터가 분할되었고, 같은 날 위 228의 26 토지는 같은 동 225의 4에, 위 228의 14의 나머지 토지인 답 638평방미터는 같은 동 225의 1에 합병되었다)은 원래 원고들의 공유하였는바, 피고는 이 사건 토지를 포함한 인근 토지 지상에 관봉중학교를 설치하기 위하여 학교시설사업시행계획을 작성하여 건설부장관과 협의한 후 1985.2.9. 서울특별시 교육위원회 고시 제3호로 이 사건 토지를 포함한 위 신림동 222번지 일대에 교지면적 26,771평방미터, 건축면적 4611.5평방미터, 건축연면적 14,928.5평방미터의 관봉중학교 신설사업을 1985.2.착공하여 1987.11.30. 준공할 계획을 고시한 사실, 그 후 위 사업에 필요한 토지를 취득하기 위하여 1985.2.13. 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 소정의 절차에 따라 원고들로부터 이 사건 토지를 보상금 65,025,000원에 협의 매수한 후 같은 달 15. 피고 명의로 이전등기를 경료한 사실, 피고는 위 사업고시한 토지 26,771평방미터 중 15,059.3평방미터 지상에 학교시설을 조성하여 1987.3. 삼성고등학교를 개교하였으나 이 사건 토지를 포함한 나머지 토지 11,711.7평방미터는 이를 방치하다가 1991.1.8. 나머지 토지 부분에 서울직업학교를 설치하기 위하여 도시계획사업시행 허가를 받아 1991.1.23.에야 건축 착수한 사실, 원고들은 피고가 이 사건 토지상에 위 협의취득일로부터 5년을 경과하도록 학교시설을 하지 않았다는 이유로 1991.2.5. 이 법원 91금제2733호로 이 법원 공탁공무원에게 피고를 수령권자로 하여 위 보상금 상당액인 65,025,000원을 공탁하고, 같은 달 8. 피고에 대하여 이 사건 토지에 대한 환매권행사의 통지를 하고 위 통지는 같은 달 9.경 피고에게 도달한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 토지를 협의매수한 후 5년이 경과하도록 그 전부를 공공사업에 이용하지 않았다고 할 것이므로 위 특례법 제9조 제2항에 따라 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 1991.2.9. 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다. 피고는 이에 대하여 먼저 본안전항변으로서 위 특례법 제9조 제3항, 위 특례법시행령 제7조에 의하면, 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었을 때(환매권행사 당시 토지 등의 가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 당해사업과 관계 없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우)에 사업시행자 또는 환매권자는 그 금액에 대하여 협의를 하여야 하며 그 협의가 성립되지 아니할 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 토지 등의 소재지를 관할하는 토지수용위원회의 재결을 신청할 수 있다고 규정되어 있는바, 위 규정의 취지는 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경된 경우 그 환매권을 행사함에 있어서는 그 행사요건으로서 위 규정에 정해진 협의 및 재결절차를 거쳐 먼저 환매대금을 확정하여야 하고(재결에 불복이 있으면 행정소송을 제기 하여야 한다), 그 확정절차를 거쳐 확정된 환매대금을 먼저 피고에게 지급한 후에야 비로소 환매를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 할 수 있다는 것으로 보아야 할 것인바, 이 사건 환매권의 행사시점은 협의취득일로부터 5년 이상이 경과된 후로서 그 취득 당시에 비하여 토지의 가격이 현저히 상승되었음은 공지의 사실이므로 이 사건 환매권을 행사함에 있어서는 먼저 위 특례법 소정의 협의 및 재결절차를 거쳐야 함에도 불구하고 위 특례법 소정의 협의 및 재결절차를 거치지 아니한 채 제게된 이 사건 소는 부적법하여 각하되어야 할 것이라고 한다. 그러나, 이 사건 환매권의 근거가 되는 위 특례법 제9조 제2항에 의하여 준용되는 같은 법 제9조 제1항에 의하면 "토지 등에 대하여 지급한 보상금의 상당 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지 등을 매수할 수 있다"라고 규정되어 있는바, 위 규정 및 위 특례법상 환매권의 입법취지 등을 종합적으로 고찰하면, 위 특례법 제9조 제1,2항 소정의 환매권행사요건이 일응 충족되면 토지 등의 소유자는 위 보상금 상당액을 먼저 사업시행자에게 지급하고 그 토지 등을 환매한다는 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사 여하에 관계없이 그 환매가 성립하는 것으로 볼 것이고, 다만, 그 동안의 토지 가격이 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과하는 현저한 변경 때문에 당초의 보상금 상당액을 환매대금으로 하는 것이 적절치 않은 경우 그 금액을 확정함에 있어서는, 보상금의 상당액을 선이행하고 환매의 의사표시를 하여 사업시행자를 상대로 대상 토지의 이전등기청구를 하는 민사소송과는 별개로, 환매권자와 사업시행자의 협의 또는 토지수용위원회의 재결이나 법원의 행정소송 판결에 의하여 결정하여야 한다는 취지로 볼 것이고, 나아가 위 규정을 환매권행사 당시 대상 토지의 가격이 위와 같이 현저히 변동된 경우에 환매가 성립하기 위하여는 환매의사표시 외에 환매권자와 사업시행자 사이에 협의된 금액 또는 위 재결이나 행정소송에 의하여 결정된 금액까지를 지급하여야 한다는 취지로는 볼 수 없다 할 것이어서 위 특례법 제9조 제3항은 환매권행사의 전치요건은 아니라고 할 것이고 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다(만약, 위 협의와 재결을 전치절차로 본다면, 환매대상토지가 토지의 가격이 현저히 변경되었을 경우에 해당되는지 여부가 먼저 확정되어야 할 것인바, 환매권자로서는 환매의사표시를 한 후 사업시행자가 이에 응하지 않을 경우 토지가격의 현저한 변경이 있는 경우에 해당되는지 여부를 스스로 판단하여 위 전치절차를 거쳐야 할 것인지를 결정하여야 할 것인데, 이는 가격의 현저한 변경 여부에 관한 법원의 심리가 진행된 후에야 비로소 확정될 수 있는 성질의 것으로서 민사소송이 제기되어 소송계속 중에 법원의 감정절차 등을 통하여 토지의 가격을 심리한 결과 비로소 당해 소송의 전치절차를 거칠 것인지의 여부를 확정할 수 있게 되는 결과가 되고, 결국 환매권자의 권리구제의 법적 절차가 이원적으로 되며, 그 전치절차를 거쳐야 할 것인지의 여부도 불확정한 개념인 가격이 현저한 변경 여부에 따라 좌우되는 문제가 있다). 피고는 다시, 당초 이 사건 토지를 협의매수하기 전인 1984.6.4. 이미 삼성고등학교 부지 및 이 사건 토지를 비롯한 서울직업학교 부지 위에 2개의 학교를 신축하겠다는 도시계획을 결정, 고시하였고 이에 따라 이 사건 토지 등 26,771평방미터를 수용한 후 취득한 토지의 일부에 학생수용계획에 의거하여 우선 1985.8.29. 삼성고등학교 신축공사를 착공하여 신축공사를 시행하면서 그 무렵부터 1986.4.24.까지 사이에 이 사건 토지를 포함한 삼성고등학교부지를 제외한 나머지 토지 지상에 부지조성공사와 골함석울타리 설치공사를 시행하였으므로 이 사건 토지를 포함한 위 나머지 토지 역시 공공사업에 이용하였다고 볼 것이고, 또한 여러 가지 준비관계로 협의수용일로부터 5년이 경과하여 이 사건 토지를 포함한 위 나머지 토지 지상에 서울직업학교를 착공하였다고 하더라도 이는 당초에 계획한 사업인 학교신축공사를 계속하여 진행하는 과정이므로 협의 취득한 토지의 전부를 사업에 이용하고 있는 경우라 할 것이어서 원고들은 이 사건 토지에 대하여 환매권을 행사할 수 없다고 항쟁하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제8호증의 1,3(각 준공검사조서), 2(사유서), 4(정산설계서), 을 제9호증의 1(도면), 2(현황측량도), 3(측량도), 을 제10호증의 1(공사설계변경), 2(보고서), 3(설계변경조서), 4(설계서), 을 제11호증의 1,2(각 사진), 을 제12호증(관보), 을 제13호증(교지매입지침), 을 제14호증(인가서), 을 제15호증의 1(학교시설설비기준령), 2(조건표)의 각 기재 및 영상에 의하면, 피고는 1984.6.4. 서울특별시 고시 제325호로 삼성고등학교 부지 및 이 사건 토지를 비롯한 서울직업학교부지에 2개의 학교를 신축한다는 도시계획을 결정, 고시하였고 그 후 취득한 토지의 일부에 학생수용계획에 의거하여 위 삼성고등학교의 신축공사를 우선 착공하였고, 위 삼성고등학교 신축공사를 착공한 1985.8.29.부터 1986.4.24.까지 사이에 그 신축공사에서 발생되는 토사 약 5,258입방미터를 이 사건 토지를 포함한 위 나머지 토지인 현재의 서울직업학교 부지 위에 반출하여 당초 낮은 지형의 토지를 최소 0.2미터에서 4미터까지 높여 성토하였고 그로 인하여 삼성고등학교부지와 나머지 부지 사이에 지반의 차이로 인하여 설치될 예정이던 옹벽을 설치하지 않게 되었고, 1986.4.하순경 공사비 금 3,860,000원을 들여 삼성고등학교부지를 제외한 나머지 토지의 도로변 경계선에 미관을 위하여 307미터에 이르는 골함석울타리 설치공사를 시행한 사실은 인정되나, 1985.2.9. 고시된 학교시설사업계획에 의하면 관봉중학교 1개교만을 신축하도록 변경되었으며, 위 성토공사 및 울타리공사는 구체적으로 학교시설사업시행계획이 없이 삼성고등학교의 신축공사를 위하여 반출되는 토사를 인근토지인 이 사건 토지를 비롯한 나머지 토지 지상에 단순히 적재한 다음 미관을 위하여 울타리공사를 하여 놓은 것에 불과하여 이로써 공공사업에 이용하였다고는 볼 수 없고, 나아가 학교시설로 계획, 고시한 토지의 일부에 학생수용계획에 따라 우선 삼성고등학교를 건축하고 이 사건 토지를 포함한 나머지 부분에 취득일로부터 5년이 경과한 후 서울직업학교 시설공사를 착공하였다 하여 계획 고시한 토지 전체를 취득일로부터 5년 경과 이전에 공공사업에 이용하였다고 볼 수도 없으므로 위 주장은 이유 없다. 피고는 가사 피고가 이 사건 토지를 취득일로부터 5년을 경과하도록 공공사업에 이용하지 아니하여 원고들에게 환매권이 발생하였다고 하더라도 원고들이 환매권행사의 통지를 하기 전인 1991.1.23. 이 사건 부지를 포함한 나머지 토지 지상에 서울직업학교 신축공사를 착수하였으므로 이미 발생한 원고들의 환매권은 소멸되었다고 항쟁하므로 살피건대, 일단 취득일로부터 5년 간 공공사업에 이용하지 아니하여 원고들에게 환매권이 발생한 이상 피고가 그 후에 공사에 착수하더라도 이미 발생한 환매권이 소멸하는 것은 아니라고 볼 것이므로 위 주장 역시 이유 없다. 피고는 끝으로 이 사건 토지의 환매절차에 관하여 토지수용법 제71조 제5항이 준용된다는 전제하에 같은 법 조항에 근거하여 환매대금의 증가를 법원에 청구한다고 주장하나, 토지수용법 제71조 제5항은 위 특례법에 정한 환매절차에 준용되지 아니하므로 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 그렇다면 피고는 원고들에게 서울 관악구 신림동 225의 1 답 1,180평방미터 중 별지도면 표시 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　, 　의 각 점을 순차로 연결한 선내 토지 638평방미터 및 같은 동 225의 4 답 2,421평방미터 중 같은 도면 표시 　, 　, 　, 　, 　', 　의 각 점을 순차로 연결한 선내 토지 212평방미터에 관하여 각 1991.2.9. 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이므로 그 의무의 이행을 구하는 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 항소 비용의 부담에 관하여는민사소송법 제95조,제89조를 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김창수(재판장) 최규홍 한승