골프장 부대사업장 임대 특약 불이행 등 이유로 매매계약 해제 및 소유권이전등기 말소 청구

- 1 - 춘천지방법원 속초지원 판 결 사 건2005가단3863 소유권말소등기 원 고**** (**************) ***** ***** ***** ***** **** ***** 피 고***** 강원 ***** ***** ***** ***** 대표이사 **** 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2007. 4. 18. 판 결 선 고2007. 5. 16. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 춘천지방법원 고성등기소 2001. 12. 2. 접수 제******로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결 - 2 - 이 유 1. 기초사실 다음의 사실들은 갑 1호증의 1, 2, 갑 2 내지 4호증, 을 1, 2호증의 각 기재 및 증인 ****의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 각 인정할 수 있고, 달리 반증이 없 다. 가. *****(2004. 3. 29. 현재 피고의 상호인 ‘*****’로 상호가 변경 되었다. 이하 ‘피고’라고 한다)은 강원도 ***** ***** ***** 산 ** 일대에 골프장, 휴양 시설단지를 조성하기 위하여 2001.경 위 ***** 일대의 산주(토지소유자) 등으로 구성 된 ‘**지구 *****조트 조성사업 지역주민 유치위원회’(이하 ‘유치위원회’라고만 한다) 와의 사이에, ① 유치위원회는 그 소속 산주들 소유의 ***** 일대 토지들을 *****에 게 매매대금 평당 9,000원(토지대금 6,000원＋묘지이장 보상금 3,000원)에 일괄 매 도하도록 하여 사업에 협조하고, 그 대신 피고는, ① 조성할 골프장에 들어설 슈퍼 마켓, 노래방, 전자오락실 등의 부대사업장을 수의계약방식으로 산주들에게 우선 임 대하고, ② 산주들이 공원묘지를 조성하여 묘지를 이장할 수 있도록 그 부지에 대하 여 정지 및 기반조성공사를 시행하며, ③ 산주들의 자녀를 위한 장학기금을 설립하 고, ④ 골프장 등 운영에 필요한 일용직원을 채용하기 위한 용역회사를 설립하여 지 역주민을 고용할 수 있도록 하며, ⑤ 유치위원회로부터 지역특산품을 구입하여 사업 장에서 판매하는 방안을 마련하고, ⑥ 정규직원을 채용할 경우 산주들의 직계자손 중에서 채용기준에 적합한 자를 우선적으로 채용하기로 하는 내용의 협약을 체결하 였다. 나. 위 협약에 따라, 산주인 원고는 2001. 9. 10. 및 9. 21.경 피고와의 사이에, 골프장 - 3 - 내의 슈퍼마켓 등 임대사업장 중 원고가 운영을 원하는 사업장에 관하여 수의계약 방식으로 임대차계약을 체결하기로 하고, 피고와 유치위원회 사이의 협약에 준하여 묘지이장 보상금, 이장시기 등에 관한 합의를 한 다음 2001. 11. 5. 원고 소유의 별 지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 임야’라고 한다)에 관하여 매매대금을 합계 35,820,000원(= 약 5,970평×6,000원)으로 하되, 위와 같은 임대차계약 및 분묘이장 에 관한 합의사항을 특약사항으로 계약에 포함시킨다는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였다. 다. 이 사건 매매계약에 따라 피고는 원고에게 매매대금 및 분묘이장 보상금을 지급하 고 2001. 12. 24. 이 사건 임야에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 그 명의 의 소유권이전등기를 마쳤다. 2. 원고의 주장 원고는 이 사건 청구원인으로, ① 피고는 토지를 싼 값에 매수할 목적으로 ***** 출신 인 ****을 대표이사로 내세워 마치 외자를 유치하여 골프장 개발사업을 하는 것처럼 산주들을 속이고, 이행할 의사 없이 산주들에게 용역회사 설립, 산주들 자녀의 피고 회 사에의 취업, 지역토산품 매입, 골프장 내 부대사업장의 우선적 임대, 공원묘지 조성, 장학기금 설립 등을 약속하여 기망하였는데, 원고는 이를 믿고 이 사건 매매계약을 체 결하였으므로, 이 사건 매매계약은 피고의 기망에 의한 것이어서 이를 취소하였고, ② 한편, 피고는 부대사업장 우선적 임대 등의 위 약정사항을 이행하지 않았고, 그러한 채 무불이행으로 인하여 이 사건 매매계약은 해제되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임야에 관하여 마친 소유권이전등기를 말소할 의무가 있다고 주장한다. 3. 판단 - 4 - 가. 사기를 이유로 한 계약 취소 주장 이 사건 매매계약이 피고의 사기행위에 의하여 체결되었다는 점을 인정할 수 있는 증 거가 없으므로, 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 채무불이행을 이유로 한 계약 해제 주장 살피건대, 이 사건 매매계약의 특약사항에 원고는 골프장 내의 임대사업장 중 원하는 사업장을 수의계약으로 임차할 수 있고, 원고가 묘지를 이장할 수 있도록 피고는 공원 묘지의 기반조성공사 등을 행한다는 내용이 포함되어 있는 점은 앞에서 본 바와 같고, 피고가 원고에게 골프장 내의 임대사업장을 임대해 주지 않은 사실은 당사자 사이에서 다툼이 없다. 그러나, 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무 가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경 우에는 계약을 해제할 수 없고, 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구 별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정 하되, 계약의 내용.그 불이행의 결과 등 여러 사정을 고려하여야 하는바(대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결 등 참조), 이 사건에 관하여 보건대, 갑 10 내 지 12호증(각 가지번호 포함) 및 증인 ****의 증언에 변론 전체의 취지를 더하면, 유치 위원회와 피고 사이의 협약상 피고가 부지조성 및 조경공사를 하게 되어 있는 공원묘 지에는 현재 그 진입로가 확보되어 있지는 않으나, 진입로가 확보될 경우 묘지를 조성 - 5 - 하는 것이 가능한 상태이며 그에 대한 법률상의 인.허가 절차가 이행되어 있는 점이 인정되므로, 특약사항 중 공원묘지 조성에 관한 부분은 피고가 이를 이행하지 않았다 고 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 갑 3호증의 기재, 증인 ****의 증언 및 변론 전체의 취 지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원.피고가 체결한 부대사업장 임대 에 관한 약정상 피고가 사업장 임대약정을 위반할 경우에는 계약금의 배액 및 시설투 자비 일체를 원고에게 지급하는 것으로 되어 있어(제7조) 부대사업장 임대약정의 위반 으로 인한 법률관계는 손해배상금 등의 지급으로 해결하기로 예정하고 있다고 보이는 점, ② 이 사건 임야의 매매가격 등에 비추어 볼 때 부대사업장 임대 등의 특약사항이 부가되어 있는 점을 고려하여 매매대금을 저렴하게 결정한 것이라고 보기도 어려운 점 {이 사건 매매계약 체결 무렵의 이 사건 임야의 공시지가 합계액은 22,166,810원인데 비하여, 이 사건 임야에 대한 매매대금 및 분묘이장보상금 합계액은 53,730,000원(= 5,970평×9,000원)이다} 등을 참작하면, 이 사건 매매계약의 특약사항에 따라 피고가 원 고에게 골프장 내 부대사업장을 임대할 의무 등이 있다고 하더라도, 그러한 의무가 이 사건 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적 이 달성되지 아니하여 원고가 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도에는 이르지 않는다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서, 원고는 피고를 상대로 손해배상 등을 구하는 것은 별론으로 하고 특약사항 불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수는 없다고 할 것이므로, 원고의 이 부 분 주장 역시 받아들일 수 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다. - 6 - 판사 허** _________________________