피고가 원고와 30년 임대차계약을 체결하고 임대료 750억 원을 받은 뒤, 20년 초과 부분에 해당하는 임대료 반환을 청구한 사건

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 제 4 7 민 사 부 판 결 사 건2009가합35397 부당이득금반환 원 고주식회사 **** **** 대표이사 **** 소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 정인진 소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 **** 피 고****주식회사 **** 대표이사 **** 소송대리인 법무법인 지평지성 담당변호사 조용환 소송대리인 변호사 조준희 피고보조참가인 주식회사 **** **** 대표이사 **** - 2 - 소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 이상봉 변 론 종 결2010. 4. 29. 판 결 선 고2010. 8. 19. 주 문 1. 피고는 원고에게 17,500,000,000원 및 이에 대하여 2006. 9. 30.부터 2010. 8. 19.까 지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지 급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 4/10는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 27,500,000,000원 및 그 중 17,500,000,000원에 대하여 2006. 9. 30.부 터 2009. 12. 24.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율 에 의한, 10,000,000,000원에 대하여는 2006. 9. 30.부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 각 돈을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 - 3 - 가. 피고는 2004. 2. 25. 피고 보조참가인과의 사이에 ****의 신축에 관하여 공사도급 계약을 체결하면서 ****에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 피고 보조참가인에게 위임 하였다. 나. 피고 보조참가인은 2004. 3. 5. 공모절차를 거쳐 원고를 우선협상대상자로 선정하 고 협의를 진행한 후, 2004. 7. 16. 원고와의 사이에 ****외 지상 철골철 근콘크리트조 지하 2층 지상 6층 판매 및 업무시설, 영화관, 역무시설 건물 중 지상 1층 부터 5층 판매 및 업무시설 4,420평(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 기간 30년, 임대료 750억 원(주차장 임대료 별도)으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 2006. 5. 12. 일부 조건을 변경하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다. 제4조 (임대차기간) ④ 임차기간 30년은 프재 대법원 판례(임대차기간을 20년 이상은 인정치 않음)를 “갑(피 고)”과 “을(원고)”이 인지하고 체결하는 계약기간이며 “을”은 30년간의 계약기간을 인정함을 위제로 “을”의 변호사가 임대차기간을 30년간으로 하는 계약 공증서에 보증인(입회인)으로 서명날인하고 본 계약 후 30년 임대차기간 종료 위에 “을”이 계약기간을 단축시키기 위하 여 대법원 판례를 사유로 해약을 요구할 시에는 제5조의 일시불 임대료에 대하여 “갑”은 반환의 책임을 지지 않는다. 제5조 (임대료 묏 보증괈 등) ① 판매 묏 업무시설 임대료: 괈 칠백오십억 원(￦75,000,000,000/ V.A.T 별도) 제10조 (입윐 묏 관리) ⑤ “갑”은 “을”의 입윐시까지 **** 앞 광장조성을 위하여 윁극 픑조한다. 다. 원고는 위 임대차계약에 따라 2004. 7. 16.부터 2006. 9. 29.까지 임대료 원금 - 4 - 750억 원 및 이에 대한 연체이자 2,365,989,766원을 지급하였다. 라. 원고는 2006. 9. 22. 이 사건 건물에 관한 영업을 개시하였으나, 영업을 개시할 무 렵인 2006. 8.경 당시 이 사건 건물 앞 광장(이하 ‘이 사건 광장’이라 한다) 중 동쪽광장 은 건물만 철거된 상태였고, 서쪽광장은 기존의 건물들이 철거되지 않은 상태였다. 이 사 건 광장 중 동쪽 광장은 2006. 12.경 조성이 완료되었고, 서쪽 광장은 이 사건 변론종결 일 현재 완공된 상태이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 11호증, 을 제38호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 부당이득 반환청구에 대한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 원고는, 이 사건 임대차계약 기간 중 20년을 넘는 부분은 강행법규인 민법 제651조 제1항에 위반되어 무효이므로 피고는 임대료 중 20년을 넘는 기간에 해당하는 부분인 250억 원(=750억 원 × 10년/30년) 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 민법 제651조 제1항은 그 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루 어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있는 점 및 약정기간 이 20년을 넘을 때는 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정형식에 비추어 볼 때, 위 규 정은 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 봄이 상당하므 로(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결 참조), 이 사건 임대차계약 기간 중 20 년을 넘는 부분은 무효라고 봄이 상당하다. 따라서 원고가 이 사건 임대차계약의 임대 료로 지급한 750억 원 중 20년을 초과하는 기간에 해당하는 임대료는 피고가 법률상 - 5 - 원인 없이 이를 취득하였으므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 이를 원고에게 부당이 득으로서 반환할 의무가 있다. 나아가 부당이득의 액수에 관하여 살피건대, 갑 제22호증, 을 제8, 29, 30, 31, 32, 33호증, 39호증의 2, 3의 각 기재, 증인 경****의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하 면, 피고와 피고 보조참가인이 2004. 5. 17. 이 사건 임대차계약을 체결하기 위한 협 의 과정에서 계약기간을 20년으로 정해야 하는 이유로서 30년으로 정할 경우 원고가 소송을 제기하면 250억 원을 반환하게 된다는 점을 들고 있는 사실, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약의 체결을 위한 협상 과정에서 임대료를 750억 원을 정하는데 이견이 없었던 사실, 피고가 **** 사업과정에서 투입한 사업비를 고려하여 이 사건 임대차계 약의 임대료를 750억 원으로 정한 사실 등을 인정할 수 있는바, 위와 같은 임대료 산 정의 경위 및 그 과정에서 나타난 당사자의 의사에 비추어 보면 이 사건 임대차계약 중 20년을 초과하는 기간에 해당하는 임대료는 250억 원(=750억 원 × 10년/30년)이 라고 봄이 상당하다(피고 보조참가인은, 이자율 5%를 전제로 360개월간 매월 지급되 는 임대료의 현재가치의 합이 750억 원이 되도록 월 임대료를 산정하면 월 임대료는 402,616,217원이 되고, 241개월 분부터 360개월 분까지의 월 임대료의 각 현재가치의 합계는 13,993,451,631원이 되며, 이자율 6%를 전제로 할 경우에는 그 액수는 더 적 어지게 되므로, 피고가 반환하여야 할 부당이득의 액수는 250억 원이라고 볼 수 없다 고 주장하나, 위에서 인정한 바와 같은 이 사건 임대차계약의 임대료 산정 경위 및 그 과정에서 나타난 당사자의 의사에 비추어 보면 원고와 피고가 매월 지급될 임대료의 현재가치를 고려하여 그 총액을 750억 원으로 정하였다고 인정하기는 어려우므로, 피 고 보조참가인의 위 주장은 이유 없다). - 6 - 나. 피고 및 피고보조참가인의 주장에 대한 판단 1) 임대료 750억 원은 임대기간 20년에 해당하는 것이라는 주장 가) 주장 원고와 피고는 임대기간 20년을 전제로 실제 건축비 등이 반영된 임대료 750억 원 을 납부하기로 한 것이고 나머지 10년은 원고의 적극적인 요청을 받아들인 피고가 무 상으로 임대기간을 연장해 준 것에 불과하므로, 임대기간이 20년으로 단축된다고 하더 라도 임대료는 여전히 750억 원이라고 보아야 한다. 따라서 이 사건 임대차계약 기간 중 20년을 넘는 부분이 무효로 된다고 하더라도 피고는 부당이득을 얻은 바 없다. 나) 판단 갑 제5, 22호증, 을 제8, 9, 29, 30, 31, 32, 33, 35호증, 39호증의 2, 3의 각 기재, 증인 송****, 경****의 증언, 원고 대표이사 ****에 대한 당사자본인신문 결과 및 변 론 전체의 취지에 의하면, 피고로부터 이 사건 건물의 임대차계약 체결 권한을 위임받 은 피고 보조참가인이 2004. 3. 5.경 원고, ****, ****에게 피고가 30년간 이 사건 건 물의 사용권을 보유하고 있음을 전제로 이 사건 건물에 대한 분양가격 제시를 요청하 는 내용의 공문을 보낸 사실, 이에 원고는 650억 원을 제안하여 우선협상대상자로 선 정되었고 이후 협상 결과 원고와 피고는 **** 개발사업의 소요비용을 고려하여 총 분 양금을 750억 원으로 정한 사실, 피고의 사장 송****, 부장 강****와 피고 보조참가인 의 상무 정****, 부장 차****, 차장 경****는 2004. 5. 17.경 30년의 임대차기간은 민 법상 허용되지 않으므로 20년으로 정할 필요가 있다는 내용의 회의를 한 사실, 원고와 피고 보조참가인은 2004. 6. 22.경 피고의 선급임대료 수익이 750억 원으로 정하여진 것을 전제로 하여 철도청의 이 사건 임대차계약에 관한 의견을 검토한 사실, 그후 피 - 7 - 고 보조참가인은 이 사건과 유사한 사안에서 20년을 넘는 기간의 임대차계약을 무효 라고 판단한 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961판결을 고려하여 임대차계약 기 간 20년, 선납임대료 750억 원으로 정한 임대차계약서 초안을 작성한 사실, 이에 대하 여 원고는 30년의 임대차기간을 주장하였고 피고는 절충안으로서 임대차기간 20년 임 대료 750억 원으로 정하되 임대차 기간 만료시 쌍방 합의로 10년 간 무상으로 연장하 는 방안을 제시하였으나, 원고는 30년의 임대차 기간으로 정하되 추후 20년을 넘는 임 대차 기간이 무효라고 주장하거나 선납 임대료의 반환을 요구하지 않겠다고 확약하면 서 이와 같은 내용의 원고 고문변호사 **** 작성의 확인서를 피고에게 교부한 사실 을 인정할 수 있으나, ① 통상적으로 임대차계약의 임대료는 그 기간에 비례하여 산정 되는 점, ② 이 사건 임대차계약의 기간을 정하기 위하여 당사자 사이에 논의가 있었 다고 하더라도 최종적으로 임대차기간을 30년으로 정하는 것으로 당사자 사이에 의사 가 합치되어 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 원 고의 요청에 의하여 임대차계약 기간을 30년으로 정하였고 이 사건 임대차계약의 체 결 과정에서 임대료 액수를 750억 원으로 정하는 것에 대하여는 특별히 논의되지 않 았으며, **** 개발사업의 사업비를 고려하여 이 사건 임대차계약의 임대료를 750억 원 으로 정하게 되었다는 사정만으로 이 사건 임대차계약의 기간을 20년으로 정할 경우 에도 750억 원의 임대료를 납부할 의사가 원고에게 있었다거나 원고와 피고가 이 사 건 임대차계약 체결 당시 20년의 임대차기간에 대한 임대료로서 750억 원의 임대료를 약정한 것이라고 인정하기는 어렵다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. 2) 악의의 비채변제 주장 가) 주장 - 8 - 부당이득이 성립한다고 하더라도 20년을 초과한 10년의 임대기간에 상응하는 선납 임대료 250억 원은 원고가 분양수익을 극대화하기 위하여 채무 없음을 알면서 납부한 것이므로 민법 제742조에 따라 반환청구할 수 없다. 나) 판단 원고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 20년을 초과하는 기간의 임대차계약이 무 효라는 점을 알고 있었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 원고가 “이 사건 임대 차계약 후 30년 임대차기간 종료 전에 원고가 계약기간을 단축시키기 위하여 20년 이 상의 임대차기간을 인정하지 않는 대법원 판례를 근거로 삼아 해약을 요구할 경우 피 고는 일시불 임대료의 반환을 책임지지 않는다”라는 취지의 이 사건 임대차계약 제4조 제4항의 약정까지 무효로 될 수 있다는 점을 알고 있었다고 보기는 어려운 점, 원고는 이 사건 임대차계약 체결 이전부터 30년의 임대차계약 기간을 주장하여 왔던 점 등을 고려할 때, 20년을 초과하는 기간의 임대차계약이 무효라는 점을 원고가 알고 있었다 는 사실만으로 원고가 이 사건 임대차계약 중 20년을 넘는 부분에 대한 임대료 납부의 무가 없음을 알면서 임대료를 납부하였다고 인정하기는 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. 3) 임대료 반환책임 면제특약에 의한 임대료 반환청구권 포기의 주장 가) 주장 원고는 임대차계약을 체결하면서 임대차 기간이 단축되더라도 그에 상응하는 임대료 를 반환받지 않겠다고 특약하였다. 따라서 피고는 20년을 넘는 부분에 상응하는 임대 료의 반환을 구할 수 없다. 나) 판단 - 9 - 이 사건 임대차계약 제4조 제4항에서 이 사건 임대차계약 후 30년의 임대차기간 종 료 전에 원고가 계약기간을 단축시키기 위하여 20년 이상의 임대차기간을 인정하지 않 는 대법원 판례를 근거로 삼아 해약을 요구할 경우 피고는 일시불 임대료의 반환을 책 임지지 않는다는 취지로 규정하고 있는 사실, 피고의 요청에 따라 원고의 고문변호사 인 ****가 임대차기간 30년의 경과 전에 대법원 판례를 들어 계약기간이 만료되었 다고 주장할 경우 선납 임대료를 반환받지 못하기로 약정하였음을 확인하는 내용의 확 인서를 작성하여 피고에게 교부한 사실은 위에서 인정한 바와 같으나, 이러한 임대료 반환책임 면제약정은 강행규정인 민법 제651조 제1항에서 정하고 있는 규정의 취지에 반하는 임대차기간 약정의 무효를 주장할 수 없게 함으로써 위 조항의 적용을 배제하 는 결과를 가져오게 되므로 이를 무효라고 보아야 한다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다40738, 40745 판결 참조). 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다. 4) 민법 제651조 제1항의 적용 배제 주장 가) 주장 민법 제651조 제1항은 임차물의 관리 소홀로 인한 사회경제적 손실을 방지하는데 그 입법취지가 있다고 할 것인바, 이러한 입법취지를 고려할 때 대규모 건물을 유지 관리하는 것을 목적으로 하는 피고회사가 건물 전체가 아닌 건물 일부만을 임대하여 건물을 전문적, 체계적으로 유지 관리하는 이 사건 임대차계약의 경우에는 민법 제651 조 제1항은 적용되지 않는다. 나) 판단 갑 제1호증, 을 제16, 46, 47호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ****의 전체 면적은 9,207평이고 그 중 원고가 임차한 이 사건 건물의 면적은 6,024평인 사 - 10 - 실, 이 사건 임대차계약 제11조 제1항에서 민자역사 전체에 대한 관리 운영은 피고가 하도록 정하고 있고, 피고는 ****의 건설 및 운영을 목적으로 설립된 사실, 피고는 건 물의 유지 관리 업무를 수행하기 위하여 2006. 7. 1. 시설물 유지 관리 업체인 주식회 사 ****와의 사이에 기계설비, 전기음향통신설비, 건축설비, 소방설비, 가스설비 등 건 물에 설치된 모든 메인설비 일체를 예방 정비, 일체관리, 유지보존, 보수함으로써 건물 본래의 기능이 원활히 수행될 수 있도록 하는 내용의 시설관리업무도급계약을 체결하 였고, 이에 따라 주식회사 ****가 시설관리를 하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 건 물의 일부에 대한 임대차이고 임대인이 여전히 목적물 유지 관리 업무를 수행하고 있 다고 하더라도 민법 제651조 제1항이 적용되지 않는 것은 아니므로, 피고의 위 주장은 이유 없다. 5) 신의칙과 금반언의 원칙 위반 주장 가) 주장 원고가 자신의 이익을 위하여 피고를 적극적으로 설득하여 모든 책임은 원고가 부담 하겠다고 하여 임대차기간을 30년으로 정한 것이고, 원고가 20년을 넘는 임대차기간이 무효로 되더라도 임대료를 반환받지 않겠다고 거듭하여 확약하였음에도 임대료의 반환 을 구하는 것은 신의칙과 금반언의 원칙에 위반된다. 나) 판단 원고는 이 사건 임대차계약을 위한 협상과정에서 30년의 임대차기간을 주장한 사실, 피고는 30년의 임대차계약이 무효로 될 수 있다는 점을 우려하여 이 사건 임대차계약 제4조 제4항에서 이 사건 임대차계약 후 30년 임대차기간 종료 전에 원고가 계약기간 을 단축시키기 위하여 20년 이상의 임대차기간을 인정하지 않는 대법원 판례를 근거로 - 11 - 삼아 해약을 요구할 경우 피고는 일시불 임대료의 반환을 책임지지 않는다는 취지로 규정하였고, 원고의 고문변호사인 ****는 임대차기간 30년의 경과 전에 대법원 판례 를 들어 계약기간이 만료되었다고 주장할 경우 선납 임대료를 반환받지 못하기로 약정 하였음을 확인하는 내용의 확인서를 작성하여 피고에게 교부한 사실은 위에서 인정한 바와 같다. 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거 나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아 니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사 를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행 사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 하며, 또한 특별한 사정이 없는 한, 법령에 위반되어 무효임을 알고서도 그 법률행위를 한 자가 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장한다 하여 신의칙 또는 금반언의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다67126 판결 참 조). 위에서 본 바와 같이 20년을 초과한 임대차에 대한 민법 제651조 제1항의 규정을 강행법규로 보아 위 규정의 취지에 반하는 임대차기간 약정의 무효를 주장할 수 없게 함으로써 위 조항의 적용을 배제하는 결과를 가져오게 되는 이 사건 임대차계약 제4조 제4항의 임대료반환책임 면제약정을 무효라고 보아야 하는 이상, 강행법규에 위반되는 법률행위를 한 원고들이 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장한다 하여 그것이 신의칙 또는 금반언의 원칙에 반한다고 할 수는 없고, 달리 원고의 무효 주장이 신의칙 또는 - 12 - 금반언의 원칙에 위반된다고 인정할 만한 사정이 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없 다. 6) 동시이행항변 가) 주장 원고와 피고는 임대차계약이 중도해지될 경우 전차인들이 입게 될 피해를 방지하기 위하여 이 사건 임대차계약 제16조 제4항에서 원고가 전차인에게 지급할 반환금액이 해결될 때까지 피고는 원고에게 반환금액을 유보할 수 있도록 정하였으므로, 피고는 원고가 전차인들에게 전대차보증금 또는 10년간의 선납임대료를 반환할 때까지는 원고 의 청구에 응할 수 없다. 나) 판단 갑 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 임대차계약 제16조 제4 항에서 “ 을(원고)의 귀책사유로 이 계약이 해지될 경우 갑(피고)은 을로부터 수령한 선납 임대 료 중 미경과된 괈액을 을에게 반환하되, 미경과된 괈액의 50%만을 반환하기로 하며 손해배상 액으로 공제하는 괈액은 최소 75억 원 이상으로 한다. 단 을이 위차인에게 지괉할 반환괈액이 해결될 때까지 갑은 을에게 반환괈액을 유보할 수 있다 ”라고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 제16조 제4항 단서는 원고의 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 해지되 어 피고가 원고에게 선납 임대료 중 일부를 반환하게 되는 경우 피고가 그 지급을 유 보할 수 있다는 의미이므로, 원고의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우가 아니라 계약 의 일부가 무효라는 이유로 부당이득의 반환을 구하는 본건의 경우 피고는 위와 같은 항변을 주장할 수 없다. 따라서 피고 보조참가인의 위 주장은 이유 없다. 다. 소결 - 13 - 피고는 원고에게 부당이득금 250억 원 중 일부인 175억 원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약의 선납 임대료를 완납한 날의 다음날인 2006. 9. 30.부터 피고가 이행의무 의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2010. 8. 19.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 손해배상청구에 대한 판단 가. 원고의 주장 1) 손해배상청구권의 존재 이 사건 광장의 조성은 원고가 피고로부터 임차한 상가를 전대분양함에 있어 중요한 요소였음에도 피고의 대표이사 송****와 피고 보조참가인의 직원들은 이 사건 임대차 계약을 체결하면서 이 사건 건물의 완공 및 원고의 입점시인 2006. 8.경까지 이 사건 광장이 조성될 것이라고 원고의 대표이사 ****에게 허위의 사실을 고지하였고, 철도 청이 이 사건 광장의 부지를 서대문구청에 무상양여 및 무상대여하는 것은 불가능하다 는 입장이어서 광장 조성이 어렵게 되었음에도 이를 원고에게 고지하지 않았다. 따라 서 피고는 이러한 기망행위로 인하여 원고가 입게 된 손해를 배상할 의무가 있다. 2) 손해배상의 액수 광장 조성으로 인한 순현금흐름에서 광장 미조성으로 인한 순현금흐름을 공제하는 방식으로 산정한 원고의 손해액은 617억 원이고, 손해액 중 일부로서 100억 원을 구한 다. 나. 판단 1) 피고 및 피고 보조참가인이 원고에게 이 사건 광장의 조성시기에 관하여 허위 - 14 - 의 사실을 고지하여 적극적인 기망행위를 하였는지 여부 갑 제5, 17, 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 보조참가인이 2004. 3. 5. 원고에게 보낸 이 사건 건물에 관한 분양가격 제시 요청의 공문에 첨부된 설계도면의 배치도에 따르면 이 사건 건물 앞에 광장이 조성될 것임을 예정하고 있고 위 설계도면은 이 사건 임대차계약서에도 첨부된 사실을 인정할 수 있으나, 원고의 대 표이사인 ****가 2004. 3. 10.경 당시 피고의 대표이사였던 송****, 피고 보조참가 인의 임원이었던 원****와 만나 이 사건 광장의 조성시기에 대하여 물어보자 송****와 원****는 늦어도 2006. 8.까지는 완공이 될 것이라고 답변하였고 ****가 2004. 6.경 원****에게 이 사건 광장조성 사업에 대하여 확인요청을 하자 원****는 이 사건 건물 완공 전에는 광장이 조성될 것이니 걱정하지 말라고 답변하였다는 취지의 갑 제14호 증의 5, 6, 7, 제25호증의 각 기재, 원고 대표이사 ****에 대한 당사자본인신문 결과 는 ① ****에게 위와 같은 말을 한 적이 없다는 증인 송****의 증언, ② 원****는 2004년경 이 사건 건물의 분양사업과 관련한 담당자가 아니었다는 증인 경****의 증 언 등에 비추어 믿기 어렵고, 가사 송****, 원****가 ****에게 위와 같은 취지의 말 을 한 사실이 인정된다고 하더라도 갑 제1호증, 제8호증의 2, 제19호증의 1의 각 기 재, 증인 경****의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 위와 같은 의사교환이 이루어진 장소가 공식적인 회의석상이 아닌 원고와의 개인적 인 친분에 의한 식사자리였던 점, ② 이 사건 광장조성 사업은 서대문구청에 의해 추 진되는 도시계획시설 사업으로서 사업주체가 아닌 피고나 피고보조참가인이 이에 대하 여 확답을 할 수 있는 지위에 있었다고 볼 수 없는 점, ③ 이러한 점 때문에 원고는 이 사건 임대차계약서를 작성하는 과정에서 피고 측에게 광장조성을 책임져달라고 요 - 15 - 구하였으나, 피고는 이를 거절하고 서대문구청으로 하여금 사업을 추진할 수 있도록 돕는다는 의미에서 이 사건 임대차계약 제10조 제5항에 “갑(피고)은 을(원고)의 입점 시까지 **** 앞 광장 조성을 위하여 적극 협조한다”는 조항만을 둔 사실 등을 고려할 때, 앞서 인정한 사실만으로 피고나 피고 보조참가인이 원고를 적극적으로 기망하여 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 손해배상의 액수에 관하여 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 2) 피고가 이 사건 광장이 이 사건 건물의 완공시까지 조성되지 않을 것임을 알 면서도 이를 원고에게 고지하지 않아 기망하였는지 여부 갑 제8호증의 2, 제9호증의 2, 제19호증의 1의 각 기재, 증인 송****의 증언 및 변 론 전체의 취지에 의하면, 서대문구는 2002. 11. 13.경 철도청장에게 2003년부터 이 사건 광장을 조성할 예정임을 통보하였고, 2003. 1.경 신촌역 광장 조성 기본계획을 수립한 사실, 서울시는 2003. 10. 30.경 하반기 정기투자심사결과 신촌역 광장 조성을 추진하되 시의 재정상 동· 서 광장을 나누어 동쪽 광장을 우선적으로 추진하고 철도청 에서 추진하고 있는 민자역사 건립계획과 연계하여 사업비 분담 등의 문제에 관하여 철도청과 사전협의를 선행하기로 결정한 사실, 이에 따라 서대문구청장은 2003. 11. 7.경 철도청장에게 신촌역 광장내에 편입된 철도청 부지 1,990.8㎡에 대한 무상사용 승낙 및 관리방안에 대한 의견을 요청하였고, 철도청장은 2003. 11. 13. 위 부지를 무 상 양여하거나 무상 사용승낙하는 것은 어렵다고 회신하였으며, 피고 역시 이러한 철 도청의 입장을 알고 있었던 사실, 이후 서울시가 2005. 7. 25.경 하반기 투자심사결과 동쪽 광장 조성 이후의 사업효과 분석을 거쳐 서쪽 광장을 조성하는 것으로 결정함에 - 16 - 따라, 2005. 10.부터 동쪽 광장의 보상 완료 및 실시설계를 거쳐 2006. 12.에야 동쪽 광장의 조성사업이 완료되는 것으로 계획되었고 이 사건 건물의 완공 이후에도 이 사 건 임차목적물의 주출입구와 1층 상가 전면에 노후된 건물이 존재함으로 인하여 원고 의 전대분양 및 개점 이후의 영업에 차질을 빚을 것으로 예상되었던 사실을 인정할 수 있다. 그러나 부동산을 매매하는 매도인의 고지의무는 광범위하게 인정되는 것이 아니라 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써, 장 차 매매의 효력이나 매매에 따른 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도, 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 한편 매수인은 그와 같은 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하 지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는, 신의성실의 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있고, 매도인이 매수인에게 그와 같은 사 정을 고지하지 아니하고 매수인의 착오를 이용하여야 불법행위인 기망행위에 해당하는 것이다(대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다20890 판결 참조). 이 사건 임대차계약은 비록 임대차계약이기는 하나 그 기간이 장기간으로서 임대료 액수가 상당하고 원고가 다시 전대할 것을 예정하고 있었던 점에서 실질적으로 매매와 유사하다고 할 것이므로, 위와 같은 법리를 이 사건에서도 적용할 수 있다고 할 것인 바, 갑 제7호증, 을 제39호증의 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 서울, 부산, 대구, 수원, 광주에서 ****라는 상호로 쇼 핑몰을 분양하여 운영하고 있는 쇼핑몰 전문업체로서 쇼핑몰 분양의 중요한 요소로 볼 - 17 - 수 있는 이 사건 광장의 조성시기 등에 관하여 서대문구청 등에 충분히 확인해 볼 수 있었던 점, ② 위 무상양여 및 무상사용 승낙 여부가 문제되었던 철도청 부지는 직접 이 사건 광장의 주차장으로 사용되는 부지로서 이 사건 광장의 조성의 지연에 결정적 인 문제가 되었던 것으로 보이지는 않는 점 등을 고려할 때, 피고가 원고의 착오를 이 용하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 이 사건 광장이 동쪽 광장부터 조성되기로 결정되었고 철도청 부지 1,990.8㎡에 대한 무상양여 및 사 용승낙이 곤란해졌다는 사정은 이로 인하여 장차 이 사건 임대차계약의 효력이나 이에 따른 채무의 이행에 장애를 가져와 원고가 이 사건 건물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 사정에 해당하지도 아니하므로 피고는 위와 같은 사정을 원고에게 고지할 의무를 부담한다고 할 수 없고, 따라서 피고나 피고 보조참가인이 위와 같은 사정을 원고에게 고지하지 아니하고 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 부작위에 의한 기망행 위에 해당한다고 할 수 없으므로, 원고의 위 주장은 손해배상의 액수에 관하여 더 나 아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 이 림 _________________________ 판사 김대권 _________________________ - 18 - 판사 이주연 _________________________