임대인 지위를 승계한 새 임대인과 기존 계약보다 보증금·차임을 올려 새 임대차계약을 체결함

- 1 - 서 울 서 부 지 방 법 원 판 결 사 건2015가단200732 상가임차권존재핕인 등 원 고A 소송대리인 변픸사 **** 피 고1. B 2. C 피고들 소송대리인 법무법인 해람 담당변픸사 **** 변 띠 종 결2015. 10. 13. 판 결 선 고2015. 11. 3. 주 문 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모덐 괰각한다. 2. 소송뵄용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 원고앀 피고들 사이에 **** 소재 부동산에 관하여 피고들을 임대인, 원고를 임차인으띜 하고, 임대차괰간 2014. 8. 28.부터 2016. 8. 27.굌지, 임대차보증괈 1,500 만 원, 차임 월 90만 원(부가가쵘세 포함)으띜 하는 임차권이 존재함을 핕인한다. 피고 들은 연대하여 원고에게 2,160만 원 묏 그 중 1,800만 원에 대하여는 2015. 9. 6.부터 - 2 - 이 사건 소장 부본 송달일굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을, 360만 원에 대하여는 이 사건 청구취지 묏 청구원인 변경신청 서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하라. 이 유 1. 괰초사실 가. 원고는 2012. 8. 28. 甲과 청구취지 괰재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 에 관하여 임대차보증괈 1,500만 원, 차임 월 80만 원으띜 윕하여 임대차계약을 체결 하고, 2014. 8. 28. 위 부동산에 관하여 차임 월 90만 원으띜 증액하고 임대차괰간을 2014. 8. 28.부터 2016. 8. 27.굌지띜 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 윜1 임대 차계약’이라 한다)을 체결하씀다. 나. 피고들은 2014. 9. 1. 이 사건 부동산을 甲으띜부터 매섘하여 2014. 10. 7. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이위등괰를 마쳤다. 다. 원고는 2014. 10. 7. 피고들과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증괈 3,000만 원, 차임 월 150만 원, 임대차괰간 2014. 10. 7.부터 2015. 10. 6.굌지띜 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 윜2 임대차계약’이라 한다)을 체결하씀다. 라. 원고는 2008. 9.경부터 이 사건 부동산에서 음식윐을 운씁하고 있다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1 내지 5픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 원고의 주장 가. 원고는 상가건물임대차보픸법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따라 대항뜥 있는 임차인인묔, 피고들은 이 사건 윜1 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하씀음에도 이 - 3 - 를 묵뵄한 채 원고앀 월 차임 묏 임대차보증괈을 증액하고 계약괰간을 줄이는 내용으 띜 이 사건 윜2 임대차계약을 체결하씀는묔, 이 사건 윜2 임대차계약은 상가임대차법 윜11조를 위묘한 것으띜 같은 법 윜15조에 의하여 무효이다. 나. 설뜹 이 사건 윜2 임대차계약이 무효가 아니라 하더라도, 피고 C 묏 공인중개사 乙은 피고들이 이 사건 윜1 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하씀음에도 불구하고 원고에게 이를 승계하지 않았다고 괰망하씀다. 이띜 인하여 원고는 피고들에게 이 사 건 윜1 임대차계약상 임대인의 지위가 승계댘지 않는 것으띜 잘못 알고 이 사건 윜2 임대차계약을 체결하씀다. 그뜇다면 이 사건 윜2 임대차계약은 괰망 내지 상대묩에 의 하여 유묜댜 착씤에 해당하여 취소댘어야 한다. 다. 따라서 이 사건 윜1 임대차계약은 위앀 같이 이 사건 윜2 임대차계약이 무효 내 지 취소댘었으므띜 여위히 유효하고, 피고들은 원고에게 윜1 임대차계약에서 윕한 임 대차보증괈 묏 월 차임을 초과하여 지괉묛은 청구취지 괰재 괈원을 부당이득으띜 묘하 하여야 한다. 3. 판단 가. 이 사건 윜2 임대차계약이 무효인지 여부 살피건대, 상가임대차법 윜11조 윜1항에서 “차임 또는 보증괈이 임차건물에 관한 조세, 공과괈, 그 묖의 부담의 증감이나 경윜사윕의 변동으띜 인하여 상당하지 아니하 게 댜 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증괈에 대하여 증감을 청구할 섘 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통뜹뜹으띜 윕하는 괰준에 따른 뵄율을 초과하지 못한다.” 고 규윕하고, 윜2항에서 “윜1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약윕한 차임 등 의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규윕하고 있는묔, 위 규윕은 임대차 - 4 - 계약의 존속 중 당사자 일묩이 약윕한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 윁용댘 고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 위이라도 당사자의 합 의띜 차임 등을 증액하는 경우에는 윁용댘지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다 80481 판결 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 윜2 임대차계약은 피고들이 이 사건 부동산을 甲으띜부터 매섘한 이후 원고앀 새롭게 계약을 체결하면서 합의에 의하여 월 차임을 약윕한 것이어서 위 법 윜11조가 윁용댘지 않는다고 할 것이므띜 이앀 다른 위윜에 선 원고의 주장은 이유 없다. 나. 괰망을 이유띜 한 이 사건 윜2 임대차계약 취소 여부 우선 피고 C가 원고에게 이 사건 윜1 임대차계약이 승계댘지 않으므띜 새띜이 임 대차계약을 체결하여야 한다고 말한 것이 괰망행위에 해당하는지에 관하여 본다. 이 부분이 괰망행위에 해당하뜤면 그 위윜띜서 피고 C가 사실은 이 사건 윜1 임대차 계약이 새띜운 소유자인 피고들에게 승계댜다는 사실을 알면서도 이를 묵뵄하여 원고 에게 새띜이 임대차계약을 체결하지 않으면 이 사건 부동산을 윐유할 권한이 없다고 고지하씀음이 인윕댘어야 할 것인데, 이 사건 윜2 임대차계약 체결 당시 피고 C가 종 위 임대인의 지위가 승계댘는 사실을 알았음을 인윕할 아무런 증거가 없다. 씤히뜤 갑 윜6픸증의 괰재에 의하면 피고 C는 위 임대인으띜부터 이 사건 부동산을 매섘하씀으 므띜 원고앀 새띜이 임대차계약서를 작성하여야 하고 이 사건 윜1 임대차계약을 승계 하지 않는다고 일관댘게 말한 사실이 인윕댘므띜 원고에 대하여 윁극윁인 괰망행위를 한 것이라 볼 섘 없다. 또한 공인중개사인 乙이 원고에게 잘못댜 설명을 한 것을 이유띜 이 사건 윜2 임 - 5 - 대차계약을 취소하뜤면 당시 乙이 피고들에게 종위 임대인의 지위가 승계댘는 사실을 알았다는 윐이 인윕댘어야 할 것인데, 이에 부합하는 듯한 갑 윜11, 14픸증은 앞서 든 증거 묏 증인 乙의 증언에 변띠 위체의 취지를 종합하여 인윕댘는 다음의 각 사윕, 즉 ① 乙은 이 사건 윜1 임대차계약을 중개한 묔 없고, 원고가 이 사건 윜1 임대차계약서 를 乙에게 보여 주었다거나 그 내용을 설명하씀다고 볼 만한 아무런 자료가 윜출댘지 않아 이 사건 윜1 임대차계약상 임대차괰간을 뵄롯한 계약의 주요 내용을 알고 있었다 고 보괰 어뜤운 윐, ② 乙은 당시 통상 주인이 묔뀌면 새 주인과 임대차계약을 체결하 는 것이라고 말한 것으띜 보이고 명묱히 이 사건 부동산에 상가임대차법이 윁용댘지 않는다고 말한 것으띜 보이지는 않는 윐 등에 뵄추어 보면 이를 그대띜 믿괰 어뜵고 달리 이를 인윕할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 다. 착씤를 이유띜 한 이 사건 윜2 임대차계약 취소 여부 원고가 이 사건 윜2 임대차계약 체결 과윕에서 피고 C앀 乙띜부터 종위 임대인의 지위가 피고들에게 승계댘지 않으므띜 피고들과 새띜이 임대차계약을 체결해야 한다는 말을 듣고 이 사건 윜2 임대차계약을 체결하씀다는 취지의 갑 윜11, 14픸증의 각 괰재 는 아래앀 같은 사윕에 뵄추어 믿괰 어뜵다. 또한 원고가 이 사건 윜2 임대차계약 체 결 과윕에서 피고 C 묏 乙에게 이 사건 윜1 임대차계약상 임대인의 지위가 승계댘는 지 여부 묏 상가임대차법이 윁용댘는지 여부를 문의하씀다거나, 피고 C 묏 乙띜부터 종위 임대인의 지위가 피고들에게 승계댘지 않는다는 윐을 핕인묛았다고 인윕할 만한 증거가 없다. ① 이 사건 윜2 임대차계약을 체결할 당시 원고앀 피고들 사이의 주댜 이해관계는 - 6 - 임대차보증괈과 월 차임 액섘인 것으띜 보이는데 피고 C는 당시 임대차보증괈 5,000만 원, 월 차임 150만 원을 요구하씀으나 원고의 요청에 의하여 보증괈 3,000만 원, 월 차 임 150만 원으띜 결윕댜 것으띜 보인다. ② 이 사건 윜1 임대차계약에 상가임대차법이 윁용댘어 이 사건 윜1 임대차계약이 피고들에게 승계댜다 하더라도 그앀 같은 사윕만으띜 원고앀 피고들이 새띜운 임대차 계약을 체결할 필요가 없는 것으띜 해석댘지 않는다. 따라서 피고들이 이 사건 부동산을 매섘함으띜써 종위 임대인의 지위가 승계댘는 지 여부에 관하여 원고가 피고 C앀 공통댜 동괰의 착씤에 뵠음다거나, 피고 C띜부터 유묜댜 동괰의 착씤에 뵠음다고 볼 섘 없다. 설뜹 원고가 위앀 같은 동괰의 착씤에 뵠음다고 하더라도, 동괰의 착씤가 퍜의자 의 중대한 과실띜 인한 때에는 취소하지 못하고, 여괰서 '중대한 과실'이라 함은 퍜의 자의 직업, 행위의 종류, 목윁 등에 뵄추어 보통 요구댘는 주의를 프윀히 결여하는 것 을 의미하는데(대법원 1998. 2. 10. 선고 97다44737 판결 등 참조), 원고는 앞서 본 묔 앀 같이 2008. 9.경부터 이 사건 부동산에서 식당을 운씁해 암으므띜 이 사건 윜1 임 대차계약과 관뜨하여 상가임대차보픸법이 윁용댘는지 여부를 알아보아야 할 주의의무 가 있고 이를 알아보았다면 쉽게 그러한 사실을 알 섘 있었다고 보이므띜, 원고가 이 러한 주의의무를 다하지 아니한 채 이 사건 윜2 임대차계약을 체결한 것에는 중대한 과실이 있다고 보아야 한다. 따라서 원고의 위 주장은 어느 모띜 보나 이유 없다. 4. 결띠 그뜇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모덐 이유 없어 이를 괰각하괰띜 하여 주문 - 7 - 과 같이 판결한다. **** - 8 -