원고가 피고로부터 토지를 매수했으나, 피고가 해약금 공탁 및 합의해제를 주장하며 소유권이전등기를 거부함.

【원고, 피항소인】 【피고, 항소인】 【제1심판결】 대전지방법원 2007. 5. 25. 선고 2006가단43320 판결 【변론종결】2008. 6. 20. 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고는 원고에게 충남 연기군 금남면 영대리(이하 생략) 대 594㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 2004. 3. 25. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】1. 기초사실 가. 원고는 2004. 3. 25. 피고로부터 그 소유인 이 사건 토지를 대금 41,538,000원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 당일 원고 이외에도소외 2,3,4(이하 ‘원고 등’이라고만 한다)도 피고로부터 이 사건 토지의 인근 토지를 각 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다. 나. 원고는 피고와 사이에 이 사건 매매계약 체결 당시 계약금 8,307,600원은 계약 당일 지급하되, 이 사건 매매계약 직후부터 이 사건 토지에 대한 이전등기 신청을 하고 이 사건 토지에 대한 이전등기 신청이 이루어지면 원고는 매매 잔금을 피고에게 즉시 지불키로 약정하였고, 원고는 계약 당일 피고에게 8,307,600원을 지급하였다. 다. 한편, 이 사건 토지는 토지거래허가지역 내에 위치하고 있었으므로, 원고는 2004. 4. 21. 관할관청에 이 사건 매매계약에 대하여 토지거래허가 신청을 하여 2004. 4. 27. 토지거래허가를 받았다. 라. 그런데, 이 사건 토지 중 4281/4539 지분에 관하여 2004. 4. 13. 원인무효에 의한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하는소외 1 명의의 가처분등기가 마쳐지자, 원고 등과 피고는 피고와소외 1 사이의 분쟁이 해결될 때까지 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기를 마치지 않고 보류하기로 하였다. 마. 피고는소외 1이 자신을 상대로 제기한 소유권이전등기말소청구소송에서 승소하였고 그 판결은 2005. 6.경 확정되어 이 사건 토지에 관한소외 1 명의의 가처분등기가 2005. 7. 6. 말소되었다. 〔인정근거〕갑 1호증의 1 내지 4, 갑 2호증의 1 내지 4, 갑 3호증의 1 내지 4, 을 9호증의 1, 2, 을 11호증의 7의 각 기재, 제1심 증인소외 5의 증언, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 토지에 관하여 2004. 3. 25. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 나. 피고 주장에 대한 판단 (1) 먼저, 피고는 원고에게 계약금의 배액 이상을 제공하여 매매계약을 해제하였으므로,민법 제565조에 의하여 이 사건 토지에 관한 매매계약은 해제되었다고 주장한다. 살피건대, 을 2호증의 3의 기재에 의하면, 피고는 2005. 9. 2. 계약금의 배액을 반환한다는 명목으로 원고를 피공탁자로 하여 2,000만 원을 공탁한 사실을 인정할 수 있다. 그러나, 해약금에 의한 해제는 당사자의 일방이 ‘이행에 착수하기 전’에만 가능한 것이고, 한편, 토지거래허가를 받지 않은 매매계약은 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하는 유동적무효의 상태에 있어 거래당사자들은 매매계약의 주된 채무(소유권이전등기 또는 대금지급의무)를 이행할 의무가 없이 단지 토지거래허가신청에 협력할 의무만을 부담하는 것이므로, 해약금에 의한 해제권 행사를 제한하는 ‘이행의 착수’라 함은 통상의 매매계약과 같이 중도금의 지급이나 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부 행위가 아니라 객관적으로 보아 외부에서 토지거래허가신청에 협력할 의무의 이행이라고 인식할 수 있을 정도의 행위가 있거나, 그 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 의미한다고 보아야 할 것인바, 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고는 2004. 4. 27. 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가를 받음으로써 이 사건 매매계약의 이행에 착수하였다고 봄이 상당하므로, 피고는 해약금에 의한 계약의 해제를 주장할 수 없어 이 부분 주장은 이유 없다. (2) 다음으로, 피고는 이 사건 매매계약을 해제하기를 원한다는 내용증명을 원고에게 보냈고, 원고 역시 위약금을 수령할 수 있는 예금계좌를 알려주는 등 계약의 해제에 동의하는 내용증명을 보내 왔으므로, 이 사건 매매계약은 합의해제되었다고 주장한다. 살피건대, 계약이 합의해제되었다고 인정하기 위하여는 계약의 효력을 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 하는 것인바, 을 1호증, 을 11호증의 8의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 토지에 관한소외 1 명의의 가처분등기가 2005. 7. 6. 말소된 후에도 원고 등에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주지 않고 있다가, 2005. 8. 30.경 원고 등에게 “매도인 측의 귀책사유로 인하여 계약을 해지하니 양지하시고, 약정대로 계약금의 배액을 변상하겠으니 직접 수령하거나 금융기관의 계좌번호를 통보해 주면 송금해주고, 만약 수령하지 않으면 공탁하겠습니다”라는 내용의 내용증명을 보냈고, 이에 대하여 원고 등은 2005. 9. 5.경 피고에게 “1. 계약 내용대로 조속히 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추어 달라. 2. 1항이 관철되지 않을 경우 위약금을 지급해 달라. 3. 귀하께서 부동산 소유권이전등기 절차의 지연에 따른 잔금 수령을 하지 않고 있다가 부동산 가격이 오르자 당초 가격보다 인상된 가격으로 매매대금을 인상하여 요청함은 신의성실의 원칙을 위배한 공정한 거래라 볼 수 없을 것입니다”라는 내용의 내용증명을 보낸 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 원고는 피고의 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시에 동의하였다고 볼 수 없고, 오히려 이 사건 토지를 매수하겠다는 새로운 청약을 한 것으로 봄이 상당하므로(이점에서 원고가 위 내용증명 우편물의 취지가 조건부 승낙의 의사표시라는 주장은 받아들이지 아니한다), 피고의 이 부분 주장도 이유 없다(을 3호증의 2, 을 5호증, 을 12호증의 1의 각 기재에 의하면, 원고는 2006. 1. 13. 피고에게 이 사건 토지의 매수를 주장하는 내용의, 2006. 1. 24. 위 토지의 재매수를 주장하는 내용의 각 내용증명 우편물을 보낸 사실은 인정되나, 위에서 본 2005. 9. 5.자 내용증명 우편물의 내용과 같이 원고가 피고의 해제 의사표시를 수용하지 아니한 점에 더하여 위 각 내용증명 우편물에 의하여도, 원고는 이 사건 매매계약이 이행되지 않고 있다는 이유로 유감을 표시하고 있고, 피고가 일방적으로 해약하였다고 주장하고 있는 등 위 우편물의 전반적인 내용에 비추어 계약이 합의해제 되었다고 인정하기 어렵다. 또한, 피고는 원고의 계좌로 계약금의 배액을 송금하여 계약이 해제되었다는 취지로도 주장하나, 피고는 2005. 9. 2. 원고를 피공탁자로 하여 금원을 공탁한 이후인 2005. 9. 5. 위와 같이 해제의사표시를 하였을 뿐이므로 이 주장도 이유 없다). (3) 마지막으로, 피고는 원고에게 잔금을 지급하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료하도록 수차례 독촉하였음에도 불구하고 원고는 잔금도 지급하지 아니하고 소유권이전등기를 경료하는 것도 게을리하였던 것으로서, 원고의 잔금지급채무 불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장한다. 살피건대, 원고가 잔금의 지급을 이행하지 않았다고 하더라도 피고의 소유권이전등기의무와 원고의 잔금지급의무는 그 계약내용에 비추어 동시이행관계에 있다고 할 것인바(피고는, 원고가 피고에게 소유권이전등기절차이행에 필요한 일체의 서류를 알려주면 피고가 이를 준비하기로 하였다고 주장하나, 원고가 소유권이전등기절차에 필요한 서류를 알려주기로 했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다), 자동해제 등의 특약이 없는 통상의 매매계약에 있어 매수인의 잔금지급채무가 이행지체에 빠져 매도인이 이를 이유로 계약을 해제하기 위하여는 그 이전등기에 필요한 일체의 서류를 갖추고 그 사실을 통지하여 수령을 최고할 것을 요한다고 할 것인바, 피고가 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기의무의 이행에 필요한 일체의 서류를 갖추고 그 사실을 통지하여 수령을 최고하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장도 역시 이유 없다(피고는 원고가소외 1과 피고 사이의 소송과 정부의 행정수도 이전 추진과 관련한 논란을 구실로 장기간 잔금지급의무를 이행하지 아니한 것은 이 사건 매매계약을 이행하지 않을 의사를 표시한 것이라고 주장하나, 원고 등과 피고 사이에 매매잔금을소외 1과의 소송이 종결되면 지급하기로 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 그렇지 않다 하더라도 원고는 이를 이유로 그 지급을 거절할 수 있다 할 것이며, 또한 원고가 행정수도 이전 논란과 관련하여 잔금지급을 거절하였다고 볼 증거도 없다). 이에 대하여 피고는, 원고는 피고의 수차에 걸친 계약의 이행요구에 응하지 아니한 채 피고의 해제요구를 수용하여 8개월이 지나고 해제를 전제로 재매수를 희망한다는 의사표시를 한 뒤로부터 5 ~ 6개월이 지난 다음 뒤늦게 이 사건 소를 제기하면서 피고의 채무불이행을 주장하는 것은 신의칙에 위배된다고 주장하나, 원고가 피고의 해제요구를 받아들이지 아니한 점은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 최정기(재판장) 이대연 김유랑