민사2025가소314432서울북부지방법원 1심2025-11-27 선고검수완료

원고가 부동산 매매를 위해 500만 원 가계약금을 지급했으나 본계약이 성립하지 않음.

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한눈에 요약

서울북부지방법원 2025가소314432 민사 사건(2025년 11월 27일 선고, 1심)의 판결 결과는 원고 승소이다. 적용 법조는 민법 제548조이다.

원문: 국가법령정보센터 판결문

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사건 개요

무슨 일이 있었나

  • 원고A는 피고B 소유의 부동산을 사기 위해 공인중개사를 통해 매매 교섭을 시작했다.
  • 원고A는 계약금 일부로 500만 원을 피고B에게 송금했다.
  • 이후 계약금 지급 방식과 부동산에 설정된 권리 문제 등에서 양측 의견이 맞지 않아 본계약 체결이 이루어지지 않았다.
  • 원고A는 피고B에게 계약금 500만 원의 두 배를 돌려달라고 요구했으나, 피고B는 계약이 성립하지 않았다고 주장했다.
  • 법원은 이 계약이 본계약이 아닌 가계약 단계에 해당한다고 판단했다.
  • 결국 피고B는 원고A에게 가계약금을 반환해야 한다고 판결했다.

한눈에 보는 결론

원고A가 피고B 소유 부동산 매매를 위해 500만 원의 가계약금을 지급했으나, 본계약이 성립하지 않아 반환해야 하는지가 쟁점이었다. 법원은 이 계약이 본계약 전 단계인 가계약에 해당하며, 본계약 체결 가능성이 사라졌으므로 원고A가 가계약을 해제할 수 있고 피고B가 가계약금을 돌려줘야 한다고 판단했다.

법원은 왜 그렇게 판단했나

  • 매매계약서가 작성되지 않았고, 문자 메시지 등 간접적인 의사소통만으로는 본질적 사항에 대한 충분한 합의가 이루어졌다고 보기 어려웠다.
  • 500만 원은 전체 매매대금 3억 2,500만 원에 비해 매우 적은 금액으로, 본계약금으로 보기 어렵다.
  • 가계약은 본계약 전 단계로, 일정 기간 교섭 우선권과 성실한 교섭 의무만 부여하는 계약이다.
  • 교섭 과정에서 합의가 이루어지지 않아 본계약이 무산된 것은 어느 한쪽의 잘못으로 볼 수 없다.
  • 가계약 해제 시 가계약금을 몰취하거나 두 배로 돌려줘야 하는 해약금 약정이 없었다.
  • 따라서 원고A는 가계약을 자유롭게 해제할 수 있고, 피고B는 받은 가계약금을 돌려줘야 한다.

핵심 정리

이 사건은 부동산 매매 본계약이 아닌 가계약 단계에서 계약이 무산된 사례다. 법원은 가계약의 성격과 교섭 상황을 고려해 원고가 가계약을 해제할 수 있고, 피고가 가계약금을 반환해야 한다고 판단했다.

민사 판결 결과

이 사건원고 승소
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사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도
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· 사실관계 85% 이상 + 형량이 유의미하게 다른 사건. 가벼운 사건이 먼저.
2022가단114635·대전지방법원·2023-12-07·1심·원고 승소

원고가 OO지역 지역주택조합에 가입하며 3,500만 원을 납부한 후 계약 해지를 요구함.

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90나11752·부산고등법원·1991-03-19·2심·원고 승소

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종중 소유 임야 매매 과정에서 공인중개사 자격 없는 자에게 중개수수료를 약정하고 일부 지급함.

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2008가단3749·청주지방법원·2009-03-19·1심·원고 일부 승소

공인중개사 자격 없이 부동산 임대와 매매 중개를 하고 수수료를 받음

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2013가소47111·울산지방법원·2014-07-22·1심·원고 일부 승소

공인중개사 자격 없이 토지 매매를 중개하고 중개보수 명목으로 1,700만 원을 받음

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2022가단5170150·서울중앙지방법원·2023-11-30·1심·원고 승소

피고가 원고와 아파트 조합가입계약을 체결하고 분담금을 받음.

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2013가단51480·대구지방법원·2014-05-30·1심·원고 일부 승소

원고가 피고와 부동산 매매계약을 맺고 계약금 일부와 대출 이자를 지급하다가 이자 변제를 중단함

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2015나20339·울산지방법원·2016-01-13·2심·원고 패소

근저당권 설정 부동산 매수인이 대출금 대위변제 거절당해 부당이득·손해배상 청구

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2018가단118609·대구지방법원·2019-04-03·1심·원고 일부 승소

공인중개사사무소의 시설과 영업권을 넘긴 뒤 약 480m 떨어진 곳에서 같은 부동산중개업을 운영함

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81나793·대구고등법원·1982-04-14·2심·원고 일부 승소

원고가 피고로부터 12,000,000원을 빌리고 담보로 토지에 가등기한 후, 피고가 토지를 시가보다 낮은 가격에 매도함.

같은 죄명·청구유형청구 규모 유사
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2010나3413·서울중앙지방법원·2010-10-01·2심·원고 패소

원고가 부동산 매수 과정에서 피고에게 중개수수료 명목으로 1,000만원을 지급함

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2000나15958·수원지방법원·2001-03-22·2심·원고 패소

명의신탁된 토지에 대해 매매계약을 체결하고 일부 대금을 대신 갚음.

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2012가단78256·서울남부지방법원·2013-09-11·1심·원고 승소

원고의 아파트 무단 점유에 대한 부당이득반환 청구

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2000나12202·대구지방법원·2001-05-16·2심·원고 패소

임차인이 소액임차인 보호를 위해 허위로 2개의 임대차계약서를 작성하여 배당요구함

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2021나2000655·서울고등법원·2022-01-13·2심·원고 승소

지역주택조합 추진위원회와 아파트 공급 계약을 체결한 후 사업부지 용도지역 변경 없이 고층 아파트 건축을 약속함.

같은 죄명·청구유형
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2017나2032013·서울고등법원·2021-07-21·2심·판단 없음

피고가 원고 소유 토지 위 건물을 권한 없이 소유하며 부당이득을 얻음

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비교판단 없음
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94%
2018가소21928·대구지방법원서부지원·2018-12-11·1심·원고 패소

원고가 부동산 매매를 위한 가계약금 300만 원을 지급한 후 본계약 체결을 포기함.

같은 죄명·청구유형
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70%
2015나2021378·서울고등법원·2016-08-25·2심·원고 일부 승소

원고가 피고에게 부동산 매매계약 관련 계약금 4,500만 원을 송금함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
70%
2022가단1642·전주지방법원·2023-05-10·1심·원고 패소

원고가 사업부지 토지 매매를 위해 피고에게 계약금 1억 원을 지급함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
69%
2016나69347·서울중앙지방법원·2017-06-07·2심·원고 패소

원고가 피고에게 공매 부동산 권리분석과 취득 알선을 의뢰하고 수수료를 지급함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
69%
2015나862·대전고등법원청주재판부·2016-09-30·2심·원고 일부 승소

종중이 피고와 부동산 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
69%
2017나5830·의정부지방법원·2018-03-29·2심·원고 일부 승소

매매계약이 해제된 뒤에도 피고 소유 토지 951㎡를 약 4년 가까이 점유·사용하여 임료 상당의 이득을 얻음

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
69%
2019나26398·대구고등법원·2021-08-18·2심·원고 일부 승소

아파트 사업부지 한가운데 토지를 대출 조건을 맞추기 위해 시가보다 크게 높은 금액에 매수함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
69%
2014가단105377·대구지방법원·2015-02-06·1심·원고 일부 승소

공인중개사 자격 없이 임대차계약을 중개하고 중개수수료 300만 원을 받음

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
69%
2014나2013·울산지방법원·2014-12-03·2심·원고 승소

원고가 피고 회사와 상조계약을 체결하고 120만 원을 할부로 납입했으나 서비스를 받지 못해 계약을 해제하고 환급을 요구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
68%
2016가단5043080·서울중앙지방법원·2016-10-21·1심·원고 패소

원고가 피고에게 공매 부동산 낙찰 대행을 의뢰하며 수수료를 지급하였으나 여러 건의 낙찰이 취소됨.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
68%
2024가합53799·의정부지방법원·2025-07-24·1심·원고 일부 승소

원고가 피고 소유 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 매매대금을 지급했으나, 피고가 정관상 기본재산 처분 절차와 중앙관서 승인을 받지 못해 계약이 무효가 됨.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
68%
07가합206·춘천지방법원·2007-06-14·1심·원고 패소

아파트 건설 부지 매매계약에서 계약금만 지급한 채 잔금 지급을 미루다 두 차례 계약을 변경하고도 다시 잔금을 내지 못함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
68%
2022나13993·서울고등법원인천재판부·2023-08-24·2심·원고 승소

김포골드밸리가 30억 토지 매수 후 계약 무효

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
68%
2020나23173·대구고등법원·2021-03-31·2심·원고 일부 승소

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같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
68%
92가합2100·청주지방법원·1993-06-04·1심·원고 일부 승소

원고 대리인이 피고와 묘삼포 매매계약을 체결했으나, 계약조건 차이로 쌍방이 계약 해제 의사를 표시함.

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치청구 규모 유사
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
65%
05

판례 요지

판시사항
  1. 1

    甲이 乙 소유의 부동산에 관하여 공인중개사를 통하여 매매교섭을 진행하던 중 乙에게 계약금 중 일부로 500만 원을 송금하였는데, 그 후 계약금의 지급 및 부동산에 설정된 제한물권의 상환 방법에 관하여 쌍방의 의사가 합치되지 아니하여 매매계약의 체결이 무산되자 甲이 乙을 상대로 기지급한 계약금의 배액상환을 구한 사안에서, 甲과 乙이 일정한 범위의 의사합치를 성립시켰다고 하더라도 이는 부동산에 관한 매매계약과 구별되는 그 전 단계의 계약으로서 이른바 ‘가계약’에 해당하는데, 가계약에 따른 교섭이 이루어진 결과 본계약의 체결 가망성이 없어졌으므로 甲은 가계약을 제한 없이 해제할 수 있고 乙은 가계약 해제에 따른 원상회복으로서 가계약금을 반환할 의무가 있으며, 달리 채무불이행 또는 해약금 약정에 따른 가계약금 몰취나 배액상환의 문제가 발생할 여지는 없다고 한 사례

【원 고】 원고 【피 고】 피고 【변론종결】2025. 10. 30. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 5,000,000원 및 이에 대하여 2024. 9. 24.부터 2025. 11. 27.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 원고가 40%, 피고가 60%를 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 1,000만 원 및 이에 대하여 2024. 9. 24.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 원피고 사이에 성립된 의사합치(意思合致)의 법적 성격 가. 매매계약과 이른바 ‘가계약’ 우리 민법상 당사자 사이에 매매계약을 성립시키고자 하는 의사의 합치가 있는 경우 곧바로 매매의 본계약이 성립하는 것이고,

원문 출처: 국가법령정보센터 판결문

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