임대차 전대금지 조항 위반으로 인한 부당이득·손해배상 및 위자료 청구

- 1 - 대 구 고 등 법 원 제 3민 사 부 판 결 사 건2020나23173 부당이득금 원고, 항소인A **** 소송대리인 법무법인 ○○ 담당변호사 ○○ 피고, 피항소인B **** 소송대리인 변호사 ○○ 제1심판결대구지방법원 서부지원 2020. 6. 18. 선고 2019가합51998 판결 변 론 종 결2021. 2. 24. 판 결 선 고2021. 3. 31. 주 문 1.원고의 항소를 기각한다. 2.원고가 당심에서 추가한 예비적 청구에 따라, 피고는 원고에게 5,000,000원 및 이에 대하여 2019. 8. 14.부터 2021. 3. 31.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까 - 2 - 지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 3.원고의 나머지 예비적 청구를 기각한다. 4.소송 총비용은 각자 부담한다. 5.제2항은 가집행할 수 있다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 주위적으로, 피고는 원고에게 232,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지 급하라. 예비적으로, 피고는 원고에게 30,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당 심에서 예비적 청구를 추가하였다). 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 2011.부터 2019.까지 피고와 사이에, 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사 건 부동산’이라 한다)을 피고에게 임대하는 계약을 체결한 후 아래 표와 같이 3회 더 계약을 체결하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 계약’이라 한다). 나. 이 사건 계약에는, 피고는 원고의 서면 동의가 없는 한 계약상 권리·의무를 제3 순번계약일시임대차기간임대차보증금월 차임(부가세 별도) 12013. 2. 11.2013. 2. 11. ~ 2015. 2. 11.5,000만 원150만 원 22015. 2. 12.2015. 2. 12. ~ 2017. 2. 11.5,000만 원150만 원 32017. 11. 13.2017. 11. 13. ~ 2019. 11. 12.5,000만 원250만 원 - 3 - 자에게 양도하거나 임차 물건의 전부 또는 일부를 전대하지 아니한다는 조항(이하 ‘이 사건 전대금지 조항’이라 한다)이 포함되어 있다. 다. 피고는 원고의 서면 동의를 받지 않은 채 2011. 11.경부터 C에게 이 사건 부동 산 중 북쪽 일부를, 2015. 12. 15. D에게 이 사건 부동산 중 1층 앞부분을 각 전대하 였다. 라. 피고는 2015. 12. 4. 및 2017. 12. 15. 두 차례에 걸쳐 원고 명의의 임대차계약서 를 작성한 뒤 임의로 원고 명의의 도장을 날인하여 이를 위조하고, 위 각 위조된 임대 차계약서를 D에게 교부하였다. 그로 인하여 피고는 2019. 5. 20. 사문서위조 및 위조사 문서행사의 범죄사실이 인정되어 벌금 300만 원의 약식명령을 받아(대구지방법원 서부 지원 2019고약2609 결정), 그 무렵 위 약식명령이 확정되었다. 마. 원고는 피고를 상대로, 피고가 위 약식명령상의 범죄사실과 같은 불법행위를 하 여 정신적 손해를 입었다고 주장하면서 손해배상청구소송을 제기하여 2019. 11. 20. 위 자료 400만 원 및 지연손해금의 지급을 명하는 일부승소 판결을 받아(대구지방법원 서 부지원 2019가소306718 판결), 그 무렵 위 판결이 확정되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 16호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 특별한 기재가 없는 한 같다), 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지 2. 주위적 청구 부분 (기각) 가. 부당이득 반환청구 원고의 주장은, 피고가 이 사건 전대금지 조항을 위반한 채 이 사건 부동산을 C, D 에게 원고의 동의 없이 무단으로 전대하여 법률상 원인 없이 2011. 1.경부터 2018. 10. - 4 - 경까지 합계 232,500,000원을 이득을 얻고 원고에게 동액 상당의 손해를 입혔으므로, 부당이득반환으로 원고에게 위 금액을 지급할 의무가 있다는 것이다. 살피건대, 아래 2.다.2)항에서 보는 바와 같이 원고에게 원고 주장과 같은 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로, 손해발생을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. 나. 민법 제201조 제2항을 근거로 한 과실반환 청구 원고의 주장은, 이 사건 부동산을 피고로부터 무단으로 전차한 C, D은 정당한 권원 이 없는 악의의 점유자에 해당하고 위 전차인들을 통해 이 사건 부동산을 간접점유한 피고도 이 사건 전대금지 조항을 위반한 시점부터 악의의 점유자에 해당하므로, 피고 는 악의의 점유자로서 수취한 과실에 해당하는 전대차익을 민법 제201조 제2항에 따 라 이 사건 부동산의 소유자인 원고에게 반환할 의무가 있다는 것이다. 살피건대 피고는 이 사건 계약에 따라 원고에 대하여 이 사건 부동산을 사용, 수익 및 점유할 권리를 주장할 수 있으므로, 피고의 간접점유가 민법 제201조 제2항 소정의 악의의 점유에 해당한다고 볼 수 없으니, 원고의 악의 점유 주장은 이유 없다. 다. 손해배상 청구 1) 원고의 주장 피고는 이 사건 전대금지 조항을 위반한 채 원고 소유의 이 사건 부동산을 전대하 여 원고에게 손해를 입혔으므로, 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상으로 피고 가 얻은 전대차익 상당을 지급할 의무가 있다. 2) 판단 채무불이행 또는 불법행위로 인한 재산상 손해는 채무불이행 또는 위법행위로 인 하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그러한 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 - 5 - 러한 행위가 있는 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이므로, 채무불이행 또는 위법 행위가 있었다고 하더라도 그로 인한 재산상태와 채무불이행 또는 위법행위가 없었더 라면 존재하였을 재산상태 사이에 차이가 없다면 다른 특별한 사정이 없는 한 손해가 발생하였다고 볼 수 없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다30762 판결, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2007다83991 판결). 살피건대, 피고의 전대로 인하여 원고의 임대료 수입이 감소되지 않은 점에 비추 어 볼 때, 피고가 이 사건 전대금지 조항을 위반하여 전대하였을 경우의 원고의 재산 이, 피고가 이 사건 전대금지 조항을 준수하여 전대를 하지 않았을 경우의 원고의 재 산보다 감소되었다고 할 수 없으므로, 손해발생을 전제로 한 원고의 주장은 모두 이유 없다. 3. 예비적 청구 부분 (일부 인용) 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 전대금지 조항에 위반하여 이 사건 부동산 일부를 C에게 전대하여 원고에게 정신적 고통을 입혔으므로, 피고는 채무불이행자 또는 불법행위자로서 원고 에게 위자료 3,000만 원을 지급할 의무가 있다. 나. 법리 일반적으로 채무불이행이나 불법행위로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 계약 당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로 써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신 적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 1988. 3. - 6 - 22. 선고 87다카1096 판결, 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결 등 참조). 불법행위 또는 채무불이행으로 입은 정신적 피해에 대한 위자료 액수에 관하여는 사실심법원이 여러 사정을 참작하여 그 전권에 속하는 재량에 따라 확정할 수 있다(대 법원 2018. 11. 15. 선고 2016다244491 판결 등 참조). 다. 판단 앞서 본 바와 같이 피고는 이 사건 전대금지 조항을 위반한 채 원고의 서면 동의를 받지 아니하고 이 사건 부동산을 전차인들에게 전대하였는데, 그로 인하여 원고에게 재산적 손해는 발생하지 않았다. 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래의 점을 종합하면, 원 고는 피고가 이 사건 전대금지 조항을 위반함으로 인하여 정신적 고통을 받았고, 피고 도 이를 알았거나 알 수 있었다고 봄이 타당하므로, 피고는 원고에게 위자료를 지급할 의무가 있다. ① 이 사건 계약이 정한 보증금은 동일하고, 월 차임은 2011. 11.경부터 월 150만 원이었다가 2017. 11.부터 월 250만원이다. ② 피고는 원고 몰래 2011.경부터 C에게 이 사건 부동산 중 북쪽 일부를 보증금 300만 원, 월 차임 250만 원에 전대하였고, 월 차임을 2016. 3.경 450만 원으로, 2017. 11.경 500만 원으로 각 인상하였다. 피고는 원고 몰래 2015. 12. 15.경 D에게 이 사건 부동산 중 1층 앞 부분을 보증금 1,000만 원, 차임 월 100만 원에 전대하였다. 그 결과 피고는 원고에게 지급한 차임보다 훨씬 많은 차임을 수령하였다. ③ 피고는 C에게 마치 원고의 동의를 받아 전대한 것처럼 거짓 행세를 하였다. 피 고는 이 사건 부동산을 C에게 무단전대한 상태에서, 원고와 사이에 2013년, 2015년, - 7 - 2017년 세 차례에 걸쳐 이 사건 전대금지 조항이 포함된 임대차계약서를 작성하였다. ④ 피고는 타인에게 전대를 하고 있는 상태에서 2011.부터 2019.까지 약 9년간 전 대사실을 숨기고 원고와 사이에 이 사건 전대금지 조항이 포함된 임대차계약을 체결함 으로써 원고를 속였다. 라. 위자료 액수 피고가 이 사건 전대금지 조항을 위반한 경위, 위반한 기간, 피고가 취득한 이익, 원고의 신뢰 상실의 정도 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정을 고려하여, 피고가 원 고에게 지급할 위자료는 500만 원으로 정한다. 마. 소결 따라서 피고는 원고에게 위자료 500만 원 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원 고가 구하는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날임이 기록상 명백한 2019. 8. 14.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당한 이 판결 선고일인 2021. 3. 31.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 12%의 각 비율로 정한 지연손해금을 지급할 의무가 있 다. 4. 결론 원고의 주위적 청구를 기각한 제1심판결은 정당하므로 이에 관한 원고의 항소는 이 유 없어 이를 기각한다. 원고가 당심에서 추가한 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 금전의 지급을 명하고, 나머지 예비적 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. - 8 - 재판장 판사진성철 판사권형관 판사김규화