민사2000나17666서울지방법원 2심2000-09-28 선고검수완료

피고들이 임대차보증금을 지급하고 해당 건물에 입주하여 주민등록을 마친 후 경매 진행 중 일부 기간에 전출하였다.

상소인: 쌍방
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—
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한눈에 요약

서울지방법원 2000나17666 민사 사건(2000년 9월 28일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 패소이다.

원문: 국가법령정보센터 판결문

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01

사건 개요

무슨 일이 있었나

  • 원고는 소외 2에 대한 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정하고, 해당 부동산에 대해 임의경매를 신청하였다.
  • 피고 1과 망 소외 1은 임대차보증금을 내고 건물에 입주했으며 주민등록도 이전에 마쳤다.
  • 최초 경매에서 낙찰자가 대금을 완납하지 못해 재경매가 여러 차례 진행되었고, 피고들은 경매 진행 중에 해당 주택에서 전출하였다.
  • 피고들은 소액임차인으로서 배당을 요구했으나, 원고는 피고들이 경락기일 이전에 주민등록을 유지하지 않았으므로 배당에서 제외되어야 한다고 주장했다.
  • 법원은 피고들이 소액임차인으로서 배당받을 권리가 있다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였다.

한눈에 보는 결론

원고가 임대차보증금을 지급하고 입주한 피고들에게 경매 배당을 하지 않으려 했으나, 법원은 피고들이 소액임차인으로서 배당받을 권리가 있다고 보았다. 쟁점은 경매가 재진행되는 경우 임차인이 주택에 계속 거주해야 우선변제권이 유지되는지 여부였으며, 법원은 최초 경락기일까지 거주하면 이후 퇴거해도 권리를 잃지 않는다고 판단했다.

법원은 왜 그렇게 판단했나

  • 주택임대차보호법은 임차인이 보증금 일부를 우선 돌려받을 권리를 인정하는데, 이 권리는 주택 인도와 주민등록이 경락기일까지 유지되어야 한다고 규정한다.
  • 그러나 경매가 여러 차례 재진행되는 경우 임차인에게 계속 거주를 강요하는 것은 불리하므로, 최초 경락기일까지 거주하면 이후 퇴거해도 우선변제권을 유지할 수 있다고 해석했다.
  • 재경매 기간 중 새로운 임차인이나 가장임차인이 나타나 이해관계인에게 피해를 줄 우려가 있지만, 최초 경락기일에 경매절차가 널리 알려져 있어 진실 여부 판단이 용이하다고 보았다.
  • 임차권등기명령 제도를 통해 임차인이 퇴거 후에도 우선변제권을 유지할 수 있는 법적 보호장치가 마련되어 있음을 고려했다.
  • 따라서 피고들이 최초 경락기일 이후 전출했어도 이미 우선변제권을 취득했으므로 배당받을 권리가 있다고 판단했다.

핵심 정리

임대차보증금을 낸 임차인이 경매가 재진행되는 동안 주택에서 퇴거했더라도, 최초 경락기일까지 주민등록과 주택 인도가 유지되었다면 우선변제권을 잃지 않는다. 법원은 이 점을 근거로 피고들의 배당 요구를 인정하고 원고의 청구를 기각했다.

민사 판결 결과

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02

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85나3868·서울고등법원·1986-03-11·2심·원고 패소

임차보증금을 지급하고 OO지역 건물의 여러 방을 임차한 후 임대인에게 보증금 반환을 요구함.

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86나1068·대구지방법원·1987-10-30·2심·원고 승소

주택을 임차하고 보증금 450만원을 지급한 후, 피고가 대물변제로 소유권을 취득하였고 원고가 경매로 소유권을 다시 취득함.

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83나2714·서울고등법원·1983-11-14·1심·원고 패소

임차보증금 5,500,000원을 지급하고 부동산을 임차하였으나, 피고가 경매로 소유권을 취득함.

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85나589·부산지방법원·1985-12-06·2심·기각

원고가 미등기 건물의 방 2칸과 부엌 1칸을 임차보증금 300만원에 임차해 거주하다 명도와 보증금 지급을 청구함.

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84나798·대구고등법원·1984-09-27·2심·원고 패소

임차인이 주택 임대차 계약을 맺고 보증금 13,500,000원을 지급했으나, 경매로 인해 보증금 반환을 요구함

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97나47193·서울지방법원·1998-03-13·2심·기각

원고들이 임차한 건물의 주소가 아닌 다른 지번으로 주민등록 전입신고를 했다가 나중에 정정 신고함.

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94가단35511·서울지방법원동부지원·1995-05-31·1심·원고 승소

임대차계약을 체결하고 전입신고를 먼저 한 임차인이 부동산 임의경매에서 우선 배당받을 권리를 주장함.

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2006가단62400·서울동부지방법원·2007-04-24·1심·기각

임의경매가 진행 중인 아파트에 대해 임차인이 차임을 연체했으나, 임대차 보증금에서 차임을 공제하지 않고 전액 배당받음.

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84나106·광주고등법원·1984-07-20·1심·원고 패소

원고가 피고 소유 부동산 임차보증금 3,800,000원을 대여하고, 경매로 부동산을 낙찰받아 임차인들에게 보증금을 지급함.

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97가단34880·수원지방법원·1997-10-16·1심·원고 승소

임차인이 임대차계약 후 보증금을 지급하고 반환받지 못해 경매를 신청하며 우선변제권을 주장함

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85나1270·부산지방법원·1986-11-10·2심·원고 승소

피고가 임차보증금 1,500만 원을 내고 건물을 임차하였으나, 원고 은행과 담보 대출을 위해 무상 임차인 것처럼 거짓말함.

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88나4472·마산지방법원·1989-06-13·2심·원고 일부 승소

원고A가 이영순으로부터 빌린 건물에 거주하다가 피고B가 근저당권 설정 후 공매로 소유권을 취득함.

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86가단2690·부산지방법원·1986-12-03·1심·원고 패소

임차인이 임대인에게 임대차보증금 2,701,387원을 돌려달라고 요구했으나, 임대인이 연체임료와 전기료, 원상복구비용을 이유로 맞바꾸려 함.

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84가단4033·서울민사지방법원·1984-08-27·1심·원고 승소

피고가 원고 소유 건물 2층을 전세계약으로 점유하다가 이사 후에도 점유를 유지하며 전세보증금 반환을 요구함.

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2005가합100279·서울중앙지방법원·2007-05-31·1심·원고 승소

임대차계약 종료 후 보증금 반환과 연체 차임, 원상복구 비용 및 손해배상을 청구함.

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86나682·광주지방법원·1987-06-12·2심·원고 패소

임차보증금 5,000,000원을 돌려달라고 했으나, 부동산 소유권 이전으로 임대인의 책임이 바뀜.

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2000나19822·서울지방법원·2000-08-24·2심·원고 패소

임차인이 임대차보증금을 내고 주택을 임차한 후, 주택 소유권이 매매계약 취소로 원래 임대인에게 돌아감.

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2012나21461·인천지방법원·2013-06-20·2심·원고 패소

소외2가 피고에 대한 임대차보증금반환채권을 소외1에게 양도하였으나 통정허위표시로 무효였고, 원고가 소외1의 일반채권자로서 해당 채권을 압류·추심하였으나 피고는 소외3에게 보증금을 반환함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
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종합 유사도
94%
2017가합52707·광주지방법원·2017-09-14·1심·원고 승소

원고들이 피고에게 임대차계약에 따른 보증금 증액 요구가 없다는 확인을 청구함

같은 죄명·청구유형
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97가합14871·서울지방법원동부지원·1997-11-06·1심·기각

임차인이 임대차 보증금 반환을 위해 경매 절차 중 배당요구를 했으나 법원은 임대인에게 이를 알리지 않고 경매를 진행함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
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94%
2020나15660·청주지방법원·2021-07-23·2심·원고 일부 승소

임대차보증금 9,100,000원 반환 청구 및 계약 갱신

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 일부 승소
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2011나551·서울고등법원·2011-10-11·2심·원고 패소

임대차보증금 6억 5천만 원 반환과 부동산 매매·신탁계약 취소를 청구하며 소송을 냄

같은 죄명·청구유형
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2010나8932·서울서부지방법원·2011-05-26·2심·원고 패소

임대차보증금반환채권을 가압류한 후 주택이 양도되어 신소유자에게 임대인 지위가 승계된 사안

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2015가단5329435·서울중앙지방법원·2016-06-24·1심·원고 패소

원고가 피고에게 임대차보증금 9,840만 원 반환을 요구함.

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83나3565·서울고등법원·1984-04-25·2심·원고 승소

원고가 소외2로부터 주택을 전세로 임차하고 보증금 800만원을 지급함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
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99가합881·인천지방법원·1999-06-23·1심·기각

원고가 OO지역 건물에 대해 전세권 설정 계약을 체결하고 전세금을 지급하였다.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
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87나2079·서울고등법원·1987-11-09·2심·원고 패소

피고가 가족들과 함께 임대차 계약을 맺고 임차보증금 6,000,000원을 지급한 후 건물을 점유함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
94%
62다304·서울고등법원·1963-05-13·2심·기각

원고가 피고에게 전세금 반환을 요구하며 채권 압류 및 전부명령을 받음.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
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2003나40653·서울고등법원·2004-04-27·2심·원고 승소

원고들이 미등기 다세대주택을 보증금을 내고 임차한 후 대지 경매에서 보증금 우선변제를 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 패소
비교원고 승소
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93%
2000가단148507·서울지방법원·2001-03-07·1심·원고 패소

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같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치
현재원고 패소
비교원고 패소
종합 유사도
57%
98가합4501·대구지방법원·1998-12-01·1심·원고 승소

임차주택을 인도받고 전입신고를 마친 후에도 주민등록이 직권 말소되었으나, 임차주택을 계속 점유하며 임차보증금 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치
현재원고 패소
비교원고 승소
종합 유사도
56%
2025가단107133·서울북부지방법원·2026-01-23·1심·기각

임차인이 임대차보증금 반환채권을 금융기관에 양도하고 보증금을 대신 지급받음.

같은 죄명·청구유형적용법조 일부 일치
현재원고 패소
비교기각
종합 유사도
56%
05

판례 요지

판시사항
  1. 1

    [1] 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(=경락기일) [2] 임차주택에 대한 경매절차에서 경락대금이 완납되지 않아 재경매가 실시된 경우, 제1차 경락기일 이후에 주택에서 퇴거한 임차권자는 이미 취득한 우선변제권을 잃는지 여부(소극)

【원고, 피항소인】 중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김재용) 【피고, 항소인】 피고 1 【피고(선정당사자), 항소인】 망 소외 1의 소송수계인 피고(선정당사자) 2 【원심판결】 서울지법 2000. 1. 27. 선고 99가단47325 판결 【주 문】 1. 원심판결 중 피고 1 및 피고 2의 소송피수계인 망 소외 1에 대한 부분을 취소한다. 2. 원고의 피고 1 및 피고 2에 대한 청구를 모두 기각한다. 3. 소송 총비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 서울지방법원 96타경50408호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 1999. 2. 25. 작성한 배당표 중 피고 1과 피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다) 2의 소송피수계인 망 소외 1에 대한 배당액 각 금 7,000,000원을 삭제하고 위 금원을 원고에게 배당하는 것으로 경정한다. 【이 유】 1. 인정 사실 [증 거] 갑 제1 내지 8호증(가지번호 포함), 변론의 전취지 가. 원고는 소외 2에 대한 금 697,105,703원의 채권을 담보하기 위하여 소외 2

원문 출처: 국가법령정보센터 판결문

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