임차인이 임대차계약 후 보증금을 지급하고 반환받지 못해 경매를 신청하며 우선변제권을 주장함

【원 고】 원고(소송대리인 법무법인 아람 담당변호사외 1인) 【피 고】 주식회사 경기은행 【주 문】 1. 수원지방법원 96타경65873 부동산강제경매신청사건에 관하여 1997. 5. 16. 같은 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 12,074,530원에서 금 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 금 24,923,178원에서 금 6,997,708원으로 각 변경하는 것으로 경정한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 주문과 같다 1. 기초사실 갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제3호증, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증, 갑 제10호증의 1, 2, 3, 갑 제11호증의 각 기재 및 증인 소외 1의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다. 가. 원고는 1995. 4. 2. 소외 2와의 사이에 위 소외 2 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 주택이라고 한다)에 대하여 임차보증금을 금 30,000,000원으로, 임차기간을 1995. 4. 8.부터 1996. 4. 8.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 나. 위 임대차계약에 따라 원고는 1995. 4. 3. 위 소외 2에게 위 임차보증금 30,000,00원을 지급하고 입주한 후 1995. 4. 11. 수원지방법원 등기과에서 전세계약서에 확정일자를 받고, 이어서 1995. 4. 15. 이 사건 주택으로 전입신고를 마쳤다. 다. 그 후 이 사건 주택에 관하여 1996. 4. 27. 수원지방법원 접수 제21712호로 1996. 4. 4. 매매를 원인으로 한 소외 3 명의로의 소유권이전등기가 경료되고, 같은 날 같은 법원 접수 제21713호로 채권최고액 금 30,000,000원, 채무자 위 소외 3, 근저당권자 피고로 된 1번 근저당권설정등기가 경료되었다. 라. 원고는 1996. 4. 8. 임대차기간이 만료됨에 따라 새로운 소유자인 위 소외 3에게 임차보증금의 반환을 구하였으나 위 소외 3이 이를 지급하지 아니하자 위 소외 3을 상대로 수원지방법원 96가단34470호로 전세금반환청구의 소를 제기하여 1996. 8. 1. 위 소외 3은 원고에게 금 30,000,000원 및 이에 대한 1996. 6. 4.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결이 선고되고, 위 판결은 1996. 9. 5. 그대로 확정되었다. 마. 원고는 위 확정판결에 기하여 1996. 9. 2. 이 사건 주택에 대하여 수원지방법원 96타경65873호로 부동산강제경매신청을 하면서 원고의 집행채권이 전세금반환채권임을 표시하고 확정일자가 날인되어 있는 위 전세계약서 사본을 첨부하여 경매법원에 제출하였다. 바. 경매법원은 1997. 4. 15. 배당기일을 1997. 5. 16.로 고지하면서 원고에게 채권계산서와 주민등록등본을 제출하라고 통지하여 원고는 1996. 5. 6. 그의 처인 소외 1을 통하여 채권계산서와 이 사건 주택으로의 전입신고가 되어 있는 원고의 주민등록등본을 경매법원에 제출하였으나 임차권자로서 별도의 배당요구신청서를 제출하지는 아니하였다. 사. 그 후 경매법원은 1997. 5. 16. 배당기일에 배당금액 금 38,533,928원으로 배당을 하면서 1순위로 교부청구권자인 소외 기흥읍에게 금 560,630원을, 2순위로 근저당권자인 피고에게 금 24,923,178원을, 3순위로 원고에게 금 12,074,530원을, 4순위로 소외 4에게 금 975,590원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다. 2. 원고와 피고의 주장에 대한 판단 가. 원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고는 단순한 집행신청채권자가 아니고 근저당권자인 피고보다 앞서서 대항력을 갖추어 우선변제권이 있는 임차인으로서 스스로 경매신청을 하였기 때문에 별도로 배당요구신청서를 제출할 필요가 없으므로 위 임차보증금 30,000,000원 전부를 피고보다 앞서서 배당받아야 함에도 집행법원은 원고를 단순한 집행신청채권자로만 보아 피고보다 후순위로 배당받는 것으로 배당표를 작성하였으므로 위 배당표는 부적법하다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 첫째, 원고는 임차보증금에 대하여 확정판결을 받음으로 인하여 임차권이 소멸하였으므로 더 이상 우선변제청구권이 있는 임차권자가 아니고 단순히 확정판결에 기한 금 30,000,000원의 채권을 가지고 있는 집행신청권자에 불과하며, 둘째, 원고가 우선변제청구권이 있는 임차권자라고 할지라도 경매절차에서 우선 배당을 받기 위하여는 경매법원에 배당요구를 하여야 함에도 원고는 배당요구를 하지 아니하였으므로 피고에 우선하여 배당받을 수 없어 집행법원이 원고에게 우선배당을 하지 않는 것으로 배당표를 작성한 것은 적법하다고 주장한다. 나. (1) 그러므로 우선 원고가 대항력 있는 임차권자로서 우선변제청구권이 있는 자인 가의 점에 대하여 살피건대, 위에서 인정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 주택에 대하여 피고의 근저당권설정등기일인 1996. 4. 7.보다 앞서서 1995. 4. 2. 임대차계약을 체결하고 1995. 4. 3. 이 사건 주택에 입주하여 1995. 4. 11. 확정일자를 받고 1995. 4. 15. 전입신고를 마쳤으므로 그 후에 근저당권설정등기를 경료한 피고보다 우선적으로 위 임차보증금 30,000,000원을 변제받을 수 있고, 비록 원고가 이미 임대차기간 만료를 원인으로 한 전세금반환청구의 소를 제기하여 확정판결을 받았다 할지라도 실제로 위 임차보증금을 돌려받지 못한 이상 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임대차관계는 종료되지 아니하고 존속되고 있다고 볼 것이어서 이로써 임차인인 원고의 임차보증금반환청구권이 그 성질을 달리하거나 변화되어 우선변제청구권이 소멸된다고 볼 수 없으므로 원고는 여전히 우선변제청구권을 가지고 있는 임차권자라고 할 것이다. (2) 다음으로 원고가 우선배당을 받기 위하여는 경매법원에 배당요구를 하여야 하는가의 점에 대하여 살피건대, 대항력 있는 임차권자로서 확정일자를 갖춘 자가 배당기일에서 우선변제를 받기 위하여는 경매법원에 경락기일까지 배당요구를 하여야 할 것이지만, 이 사건의 경우처럼 임차인인 원고 스스로 청구채권이 전세금반환청구권에 따른 집행력 있는 판결정본임을 밝히면서 확정일자를 받은 전세계약서 사본을 첨부하여 임차부동산에 대하여 경매신청을 하고, 그 후 경매법원에 임차 부동산에로의 전입신고가 되어 있는 원고의 주민등록등본을 제출한 경우에는 별도로 경매신청의 청구권원과 같은 권원으로 다시 임차인으로서 배당요구를 할 필요는 없다 할 것이므로 원고는 집행신청만으로도 임차권자로서 우선배당을 받을 수 있다 할 것이다. 가사 이러한 경우에도 우선배당을 받기 위하여는 집행신청 이외에 경매법원에 별도의 배당요구를 하여야 한다고 할지라도 배당요구는 채무자의 재산에 대하여 변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 된 법률관계, 즉 채권의 종류와 구체적인 내용, 액수 등을 명시하여 경매법원에 신고하는 것으로서 신고의 방식은 법정된 바가 없으므로 서면 또는 구술로도 가능하다 할 것이고 반드시 배당요구신청서라는 서면을 제출할 필요는 없다 할 것인바, 위와 같이 원고 스스로 임차 부동산인 이 사건 주택에 대한 경매신청을 하면서 청구채권이 바로 경매 부동산인 이 사건 주택에 대한 전세금반환청구권에 따른 집행력 있는 판결정본임을 밝히고 확정일자를 갖춘 전세계약서 사본을 첨부하였으며, 그 후 경매법원의 요구에 따라 원고의 주민등록등본을 제출한 이상 비록 원고가 경매법원에 배당요구신청서라는 서면을 제출하지는 않았지만 원고는 임차권자로서 경매법원에 배당요구를 하였다고 봄이 상당하다. 3. 결 론 그렇다면, 원고는 우선변제권을 가진 임차권자로서 경매절차에서 피고보다 우선하여 배당을 받아야 할 것이므로 경매법원이 피고에게 원고보다 앞서 금 24,923,178원을 배당하고 원고에게는 임차보증금 30,000,000원 전부가 아닌 금 12,074,530원만을 배당한 것은 부적법하고, 따라서 위 배당표는 원고에 대한 배당액을 금 12,074,530원에서 금 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 금 24,923,178원에서 원고가 더 배당받을 금 17,925,470원(＝30,000,000원－12,074,530원)을 공제한 나머지 금 6,997,708원으로 변경하는 것으로 각 경정하여야 할 것이므로 이를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 손종학