재건축 조합원들이 관리처분총회 결의와 시공사 공사계약이 무효라며 소송을 냄

- 1 - 광 주 지 방 법 원 제 6 민 사 부 판 결 사 건2005가합10823 임시총회결의무효확인 등 원고(선정당사자)1. 대양개발컨설팅 주식회사 광주 남구 방림2동 대표이사 피○○ 2. 한○○ 3. 추○○ 4. 김○○ 5. 김○○ 원고들 소송대리인 법무법인 서석 담당변호사 박도영, 김전근, 양차권, 김균영, 윤춘주, 이민아 피 고1. 광주운암2단지 재건축조합 광주 북구 운암동 347-4 대표자 조합장 최○○ 2. 벽산건설 주식회사 서울 영등포구 여의도동 13-25 대표이사 김○○ 피고들 소송대리인 변호사 손창환, 이근우, 심형섭 - 2 - 피고들 소송복대리인 변호사 법무법인 로컴 담당변호사 이근우, 손창환, 심형섭 변 론 종 결2007. 5. 4. 판 결 선 고2007. 5. 25. 주 문 1. 이 사건 소 중 공사계약 무효확인청구 부분을 각하한다. 2. 원고(선정당사자)들의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 원고(선정당사자)들이 부담한다. 청 구 취 지 피고 광주운암2단지 재건축조합이 2005. 10. 31.자 임시총회(관리처분총회)에서 공사(본)계약 체결 및 관리처분계획(안) 승인에 대하여 한 결의 및 피고들 사이의 2005. 11. 10.자 광주운암2단지 재건축사업 공사계약은 각 무효임을 확인한다. 이 유 1. 기초사실 가. 피고 광주운암2단지 재건축조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 광주 북구 운암동 67-1 외 13필지 소재 운암아파트 2단지 소유자들을 구성원으로 하여 위 아 파트의 재건축사업의 시행을 목적으로 설립된 주택조합이고, 원고(선정당사자) 들(이하 ‘원고들’이라 한다)은 피고 조합의 조합원들이다. 나. 피고 조합은 2003. 1. 6. 광주 북구청장으로부터 설립인가를 받아, 2003. 2. 8. 피고 벽산건설 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)를 시공사로 선정하고, - 3 - 2003. 6. 30. 광주 북구청장으로부터 주택건설사업계획 승인을 받은 후, 2005. 6. 30. 조합원 이주를 완료하고 기존 건축물을 철거하였다. 다. 피고 조합이 2003. 1. 6. 조합설립 인가를 받을 당시에는 총 구분소유자 2,357명 중 1,896명(80.44%)이 재건축 결의를 하였고, 재건축에 동의한 구분소유 자들의 전유면적의 합계는 총 전유면적 123,852.9㎡ 중 100,024㎡(80.76%)이었 다. 라. 피고 조합 규약의 주요 내용은 아래와 같다. 제5조 (시행방법) ② 운암2단지 재건축 시행방법은 100% 지분보장제로 하고 무상지 분율은 현재 등기부상 대지권 면적에 120% 공급하고 전 조합원에게 주차장 소 요면적 일체를 무상공급원칙으로 한다. 제11조 (조합원의 자격상실 및 임의탈퇴) ① 조합원이 주택 등의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한 다. ② 관계 법령 및 규약에서 정하는 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다. 제20조 (총회의 결의방법) ① 총회는 조합원 과반수 이상 출석으로 개의하고, 출 석조합원 과반수의 찬성으로 의결하며, 가부동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사한다. ② 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각호에 관한 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석조합원 및 출석조합원의 의결권의 각 2/3 이상의 찬성으로 의결한 다. ㉠ 규약의 개정 및 폐지에 관한 사항 - 4 - ③ 조합원은 대리인을 통해 또는 위임장에 필자서명(자필 서명의 오기로 보인 다) 날인 제출하여 결의권을 행사할 수 있다. ④ 조합원은 제3항에 따라 총회 출석을 서면으로 할 때에는 안건내용에 대한 의사 를 표시하여 총회 당일까지 조합에 도착되도록 제출하여야 한다. 마. 피고 조합과 피고 회사는 2003. 2. 28. 아파트 23개 동 2,921세대 및 부대복 리시설을 신축하는 내용(건축 연면적: 약 134,000평, 용적률 약 295%)의 공사 (가)계약을 체결하였는데, 재건축 사업계획의 내용이 인.허가 과정(교통영향평 가, 건축심의, 주택사업계획승인)에서 아파트 2,753세대, 건축 연면적 133,655평, 용적률 287.92%로 결정되었다. 바. 피고 조합은 2005. 10. 31. 조합원 1357명(서면결의자 포함)이 참석한 가운데 ① 제1호 안건: 공사(본)계약 체결의 건, ② 제2호 안건: 관리처분계획 (안) 승인의 건, ③ 제3호 안건: 총회결의사항 대의원회 위임의 건, ④ 제4호 안 건: 기타 안건(분양보증 승인의 건 등)으로 임시총회(관리처분총회)를 개최하였 다. 사. 이 사건 관리처분총회의 주요 내용은 아래와 같고, 위 안건에 대하여 투표 한 결과 제1호 안건에 대하여 조합원 1,161명이, 제2호 안건에 대하여 1,147 명이 찬성하는 결의를 하였다.( 이하 ‘이 사건 관리처분총회결의’라 한다) 제1호 안건 : 공사(본)계약 체결의 건 그 중 조합원 부담금 산정기준에 관한 내용은 다음과 같다. 계약서 제5조(조합원부담금) ① 재건축공사의 사업방식에 따라 아파트소유 조합원에 대하여 현소유 대지 및 건물 대신 신축아파트를 대물로 변제하되 무상보상금액 및 신축 아파트의 평형별 조합원 분양가를 아래와 같이 정한다. - 5 - 구분 등기상 대지 지분(평) 무상 보상 면윁(평) (120%) 무상보상괈액 25평형33평형34평형45평형46평형56평형 무상보상면윁 13평11.78 14.14 무상보상 면윁 × 평당 330만 원 무상보상 면윁 × 평당 350만 원 무상보상 면윁 × 평당 350만 원 무상보상면윁 × 평당 330만 원 17(소)평15.93 19.12 17(대)평16.11 19.33 24(소)평22.19 26.63 24(대)평22.25 26.70 25평24.51 29.41 평형별 조합원 부담괈 ( 소형평형 ) 구분 대지지분 (단위 : 평) 보상지분 (단위 : 평) 평형별 조합원 부담괈(단위 : 1,000원) 유형25 33T(A) 33T(B) 34 분양면윁(평) 25.85 33.10. 33.00 34.24 평당인정괈액3,300 3,500 3,500 3,500 평당분양가3,686 3,886 3,886 3,886 분양괈액95,278 128,620 128,232 133,050 13평형11.78 14.14 조합원 부담괈 48,616 79,130 78,742 83,560 17(소)평형15.93 19.1232,182 61,700 61,312 66,130 17(대)평형16.11 19.3331,489 60,965 60,577 65,395 24(소)평형22.19 26.637,399 35,415 35,027 39,845 24(대)평형22.70 26.707,168 35,170 34,782 39,600 25평형24.51 29.41-1,775 25,685 25,297 30,115 * 위 부담괈은 평균부담괈으로 층별, 향별, 호별로 부담괈에 증감이 있음 - 6 - 평형별 조합원 부담괈 ( 대형평형 ) 구분 대지지분 (단위 : 평) 보상지분 (단위 : 평) 평형별 조합원 부담괈(단위 : 1,000원) 유형45 46T(A) 46T(B) 56 분양면윁(평) 45.72 46.77 46.90 56.37 평당인정괈액3,300 3,300 3,300 3,300 평당분양가5,598 5,598 5,598 5,788 분양괈액255,941 261,817 262,543 326,257 13평형11.78 14.14 조합원 부담괈 209,279 215,155 215,881 279,595 17(소)평형15.93 19.12192,845 198,721 199,447 263,161 17(대)평형16.11 19.33192,152 198,028 198,754 262,468 24(소)평형22.19 26.63168,062 173,938 174,664 238,378 24(대)평형22.70 26.70167,831 173,707 174,433 238,147 25평형24.51 29.41158,888 164,764 165,490 229,204 * 위 부담괈은 평균부담괈으로 층별, 향별, 호별로 부담괈에 증감이 있음 제2호 안건 : 관리처분계획(안) 승인의 건 제5조 조합원부담금의 산정기준 1. 아파트 조합원 부담금 산정기준 가. 광주운암2단지 재건축사업은 대물변제방식인 지분제사업을 기본 원칙으로 하여 다 음과 같이 그 부담금을 산정한다. 1) 25평형, 33평형(타워A, 타워B), 34평형 신청 조합원 ① 무상지분율: 기존 등기상 대지면적의 120% 기준 ② 보상지분: 대지지분× 120%(무상지분율) ③ 무상보상금액: 보상지분× 평당인정금액(25평형 330만 원, 33(타워A, 타워B) 및 34 평형 350만 원) ④ 평형별 평균부담금: 조합원 분양가 - 지분인정가액 ⑤ 조합원 개별부담금: 평형별 평균부담금 + 〔 동.호수별 개별분양가 - 평형별 평균 분양가〕 - 7 - 구분대지지분보상지분 평형별 조합원 부담괈 유형25 33T(A) 33T(B) 34 분양면윁(평) 25.85 33.10. 33.00 34.24 평당인정괈액3,300 3,500 3,500 3,500 평당분양가3,300 3,500 3,500 3,500 분양괈액85,305 115,850 115,500 119,840 13평형11.78 14.14 조합원 부담괈 38,643 66,360 66,010 70,350 17(소)평형15.93 19.1222,209 48,930 48,580 52,920 17(대)평형16.11 19.3321,516 48,195 47,845 52,185 24(소)평형22.19 26.63-2,574 22,645 22,295 26,635 24(대)평형22.70 26.70-2,805 22,400 22,050 26,390 25평형24.51 29.41-11,748 12,915 12,565 16,905 구분대지지분보상지분 평형별 조합원 부담괈 유형25 33T(A) 33T(B) 34 분양면윁(평) 25.85 33.10. 33.00 34.24 평당인정괈액3,300 3,500 3,500 3,500 평당분양가3,686 3,886 3,886 3,886 분양괈액95,278 128,620 128,232 133,050 13평형11.78 14.14 조합원 부담괈 48,616 79,130 78,742 83,560 17(소)평형15.93 19.1232,182 61,700 61,312 66,130 17(대)평형16.11 19.3331,489 60,965 60,577 65,395 24(소)평형22.19 26.637,399 35,415 35,027 39,845 24(대)평형22.70 26.707,168 35,170 34,782 39,600 25평형24.51 29.41-1,775 25,685 25,297 30,115 ⑥ 아파트 조합원 평형별 평균부담금(단위: 천원) 〔가계약시 조합원 부담금〕 〔평형별 추가부담금 분배〕 평형2533T(A)33T(B)34 추가부담괈9,97312,77012,73213,210 〔평형별 평균분담금〕 ※ 조합원 개별부담금은 효용격차지수를 적용하여 최종 확정한다. - 8 - 구분대지지분보상지분 평형별 조합원 부담괈 유형45 46T(A) 46T(B) 56 분양면윁(평) 45.72 46.77 46.90 56.37 평당인정괈액3,300 3,300 3,300 3,300 평당분양가5,598 5,598 5,598 5,788 분양괈액255,941 261,817 262,543 326,257 13평형11.78 14.14 조합원 부담괈 209,279 215,155 215,881 279,595 17(소)평형15.93 19.12192,845 198,721 199,447 263,161 17(대)평형16.11 19.33192,152 198,028 198,754 262,468 24(소)평형22.19 26.63168,062 173,938 174,664 238,378 24(대)평형22.70 26.70167,831 173,707 174,433 238,147 25평형24.51 29.41158,888 164,764 165,490 229,204 2) 45평형, 46평형(타워A, 타워B형), 56평형 신청 조합원 ① 무상지분율: 기존 등기상 대지면적의 120% 기준 ② 보상지분: 대지지분× 120%(무상지분율) ③ 무상보상금액: 보상지분× 평당인정금액( 330만 원) ④ 평형별 평균부담금: 조합원 분양가 - 지분인정가액 ⑤ 조합원 개별부담금: 평형별 평균부담금 + 〔 동.호수별 개별분양가 - 평형별 평균 분양가〕 ⑥ 아파트 조합원 평형별 평균부담금(단위: 천원) ※ 조합원 개별부담금은 효용격차지수를 적용하여 최종 확정한다. 아. 피고 회사는 이 사건 총회의 결의에 따라 2005. 11. 10. 피고 조합과 사이에 광주운암2단지 재건축 공사(본)계약을 체결하였다. 〔인정근거〕다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2 갑 제2, 4, 8호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 - 9 - 2. 이 사건 소 중 피고들에 대한 2005. 11. 10.자 공사계약 무효확인청구 부분에 대 한 판단 직권으로 이 부분 청구의 적법 여부에 관하여 본다. 확인의 소는 반드시 당사자 간의 법률관계에 한하지 아니하고, 당사자의 일방 과 제3자 사이 또는 제3자 상호 간의 법률관계도 그 대상이 될 수 있지만, 그 법률관계의 확인이 확인의 이익이 있기 위하여는 그 법률관계에 따라 제소자 의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험.불안이 야기되어야 하고, 그 위험. 불안을 제거하기 위하여 그 법률관계를 대상으로 한 확인판결에 의하여 즉시 확정할 필요가 있고, 또한 그 확인판결이 현존하는 위험.불안을 제거하는데 가 장 유효.적절한 수단이 되어야 한다. 이러한 관점에서 이 사건의 경우를 보면, 재건축을 위하여 설립된 피고 조합의 조합원인 원고들은 조합의 운영에 이해관계가 있기는 하지만 이는 일반적이고 사실적인 것에 불과할 뿐 구체적인 법률상의 이해관계를 가진다고는 할 수 없으 므로, 원고들이 직접 또는 피고 조합을 대위하여 법인인 피고 조합과 제3자와 의 거래관계에 개입하여 조합의 대표기관이 체결한 계약의 무효를 주장할 수 없을 뿐만 아니라, 원고들이 조합원 개인의 자격으로 그 계약의 무효확인을 구 하는 것이 분쟁을 해결함에 있어 유효.적절한 수단이라고 할 수도 없다.(대법 원 2005. 4. 29. 선고 2005다9463 판결 참조) 따라서 원고들의 이 부분 소는 확인의 이익이 없어 부적법하다. 3. 이 사건 관리처분총회결의 무효확인청구 부분에 대한 판단 가. 원고들의 주장 및 그에 대한 판단 - 10 - 1) 이 사건 관리처분총회결의의 절차상 하자 주장에 대한 판단 가) 원고들의 주장 원고들은 이 사건 관리처분총회결의는 다음과 같은 이유로 무효라고 주장한 다. (1) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제29조 제1항은 규약의 설정.변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권 의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다. 이 경우 규약의 설정.변경 및 폐지 가 일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다고 규정하고, 같은 법 제41조 제1항에서 이 법 또는 규약 에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 결의권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결 의가 있는 것으로 본다고 규정하고 있는바, 피고 조합의 조합 규약 제5조 및 피고 회사가 시공사로 선정될 때 제시한 사업제안서에 의하면 이 사건 재건축 은 확정지분제로 시행되도록 되어 있기 때문에 조합원들의 무상보상면적(대지면 적×120%)에 대하여는 아무런 추가 부담금이 없어야 하는데, 이 사건 관리처분 총회 결의에 의하면 무상보상면적에 대하여도 평당 분양가와 평당 인정금액의 차액을 납부해야 하는 변동지분제의 형식으로 변경되었으므로 이 사건 관리처 분총회결의는 규약을 변경하는 결의에 해당하고 따라서 서면결의는 조합원 5 분의 4 이상의 찬성을 얻어야 함에도 불구하고, 이 사건 관리처분총회결의는 총회결의와 서면결의를 혼용하였으므로 집합건물법 제29조 및 같은 법 제41조 를 위반하였다. (2) 집합건물법에서는 재건축 결의 정족수와 관련하여 재건축 결의는 구분소유 - 11 - 자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의하고(같은 법 제47조 제2항), 다만, 재건축의 내용이 단지 내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다(같은 법 제47조 제1 항 단서)고 규정하고 있는바, 피고 조합은 이 사건 관리처분총회결의를 함에 있어 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 찬성에 의하여야 하고, 의결권 의 5분의 4는 구분소유자의 아파트 면적 중 전유부분의 면적 비율에 의하여야 할 것임에도 전유부분의 면적 비율에 의한 의결권을 계산함이 없이 단지 구분 소유자의 찬성으로만 결의하였고, 이 사건 관리처분총회결의 당시 피고 조합의 조합원 수는 2,202명이었으므로 2,202명의 5분의 4인 1,762명 이상의 찬성이 있 어야 하는데 이 사건 관리처분총회결의 중 공사(본)계약체결 안건에 대해서는 1,161명, 관리처분계획 승인 안건에 대해서는 1,147명만이 찬성하여 의결정족 수에 미달하였다. (3) 이 사건 관리처분총회결의는 확정지분제를 변동지분제로 변경하는 결의에 해 당하고 이는 조합규약의 변경에 해당하는바, 도시 및 주거환경 정비법(이하 ‘도 시정비법’이라 한다) 제24조 제5항, 피고 조합규약 제20조에 따라 조합 규약을 개정하기 위해서는 재적 조합원의 3분의 2 이상이 출석하고 출석조합원의 3분 의 2 이상의 찬성이 있어야 함에도 불구하고 조합원 1,357명만이 참석함으로써 조 합규약 개정을 위한 출석 조합원 수에 크게 미달되었고, 도시정비법에서는 서면 결의에 관한 규정이 없으므로 서면결의는 허용될 수 없음에도 서면결의를 병 행하였다. (4) 피고 조합은 이 사건 관리처분총회결의로 사실상 조합규약을 변경하였음에 도 그에 따른 인가 절차를 취하지 않았다. - 12 - 나) 판단 (1) 이 사건 관리처분총회결의 당시 피고 조합의 조합원 수 살피건대, 갑 제2호증, 을 제2, 7, 8, 9호증(가지번호 포함)의 각 기재와 이 법원의 광주광역시 북구에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하 면, 조합규약 제11조는 재건축 조합의 조합원이 주택의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도한 경우나, 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원의 자격 에 해당하지 않게 된 때에는, 총회 내지 대의원 회의 결의 등 조합 내부의 별도 절차나 변경신고 내지 인가 등의 행정절차 등이 필요 없이 조합원의 자격은 즉시 자동으로 상실된다고 규정하고 있고, 이 사건 관리처분총회결의가 있기 직 전인 2005. 9. 29.까지 현금청산자가 856명이었던 사실, 피고 조합이 광주 북구 청장에게 2005. 10. 31.까지 2차에 걸쳐 조합원 변경인가를 신청하였으나, 광주 북구청장은 사실상 현금 청산한 탈퇴조합원(837명)은 매매에 의한 소유권 이전 임에도 조합에서는 업무착오로 신탁에 의한 소유권 이전으로 처리하여 2004. 12. 27.자 조합원변경인가 신청을 2005. 1. 4.에 1차 불가통지를 하였고, 피고 조합이 도시정비법 제19조의 규정에 따라 2003. 12. 31. 이전의 소유자는 1회에 한하여 매매에 의한 명의변경은 가능하나 2004. 1. 1. 이후 취득한 조합원은 명의 변경이 불가하여 현금청산 대상자임에도 착오로 명의 변경이 가능한 것으로 신 청하였고, 1차 신청에서의 잘못을 보완하지 않고 재신청하여 2005. 10. 12.자로 2 차 불가통지를 하였고, 이 때문에 이 사건 관리처분총회결의 당시 서류상 조합 원 수가 2,202명이었던 사실, 이후 피고 조합은 2006. 1. 26. 앞선 두 차례에서 지적했던 사항을 보완하여 조합원 변경인가를 신청하였고 이에 광주 북구청장 은 2006. 3. 15. 조합원 1,543명으로 조합원 변경인가 처리를 한 사실이 인정 - 13 - 된다. 따라서, 재건축 조합의 조합원 자격은 관할 행정청의 변경인가 여부와 관 계없이 조합원이 주택의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도한 경우 나, 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 때에 조 합원의 지위를 상실한다고 할 것이므로, 이 사건 관리처분총회결의 당시 피고 조합이 2차에 걸친 조합원 변경인가신청을 하였다가 신청에 하자가 있어 조합원 변경인가를 얻지 못하여 서류상 조합원이 2,202명이었다 할지라도, 그 당시 실제 조합원 수가 2,202명이었다고 인정할 수는 없고, 달리 그 당시 실제 조합원 수 가 2,202명이었음을 인정할 증거가 없다 할 것이므로, 이를 전제로 하는 원고 들의 주장은 이유 없다. (2) 집합건물법 제29조 제1항 및 제41조 제1항 위반의 하자 집합건물법 제29조 제1항에서 규정하는 규약은 건축물의 구분소유자들이 당 해 집합건물을 소유.관리함에 있어 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항을 규약으로 정하는 경우의 그 규약 즉 집합건물의 관리단의 규약을 말하는 것이지, 노후.불량 건축물의 구분소유자들 이 당해 집합건물을 철거하여 새로운 건축물을 건축하기 위하여 결성한 재건축 조합의 규약을 말하는 것은 아니라고 할 것인데, 이 사건 관리처분총회결의가 있기 전인 2005. 6. 30. 이미 기존의 아파트가 철거된 사실은 앞서 본 바와 같 으므로 집합건물법 제29조 제1항에서 규정하는 관리단집회는 더 이상 존재할 수 없고, 재건축조합과 재건축조합 총회만이 존재할 뿐이라 할 것이다. 따라서 이 사건 관리처분총회결의가 관리단 규약의 변경에 해당하고 관리단 규약 변경 에 관하여 규정한 집합건물법 제29조 제1항에 위반되어 무효라는 원고의 주 - 14 - 장은 이유 없고, 이를 전제로 한 집합건물법 제41조 제1항에 위반된다는 주장 또한 이유 없다. (3) 집합건물법 제47조 제1항 및 제2항 위반의 하자 (가) 집합건물법 제47조 제3항에 의하면 재건축의 결의 시에는 신건물의 설계 의 개요, 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, 위 비용의 부담에 관한 사항, 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하도록 규정 하고 있고, 재건축 결의 시 정하도록 규정된 위 사항들은 구분소유자들로 하여 금 재건축 사업에 참여할 것인지 여부를 결정하기 위한 기준을 제시하기 위한 것으로 그 중에서도 비용분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비 용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것으로 재건축 결의의 내용 중 가장 본질적인 부분이라 할 것이며, 한편 재건축 결의 이후에 그 사업을 진행하는 과정에서 시공사 선정 및 그에 따른 계약조건, 건축 심의, 사업계획인가 등을 거치면서 당초 재건축결의에서 정한 내용이 달라질 수 밖에 없는데, 이때 구분소유자들로 하여금 재건축에 참가할지 여부를 선택하게 하는 기준이 되는 사항이 크게 달라져 재건축결의에 동의한 조합원들의 권리, 의무에 큰 영향을 미치는 정도의 변동이 있다고 보이는 경우에는 합의된 재건축 결의 내용을 변경한 것으로 보아 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축 결의 시의 의결정족수를 규정한 집합건물법 제47조 제2 항을 유추 적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 할 것이나(대법 원 2005. 4. 21. 선고 2003다4949 전원합의체 판결 등 참조), 그에 이르지 못 하는 정도의 변경에 불과한 경우에는 이를 합의된 재건축결의의 내용을 변경 - 15 - 한 것으로 볼 수 없어 재건축조합 정관에 규정된 일반 의결정족수로 의결할 수 있다고 할 것이다. (나) 이 사건에 관하여 보건대, 을 제1, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 조합이 2003. 1. 6. 설립인가를 받은 후 이 사건 관리처분총회 결의까지 약 2년 6개월이 경과된 시점까지 시공사인 피고 회사와 가계약만 체 결한 상태였고, 이 때문에 피고 회사는 착공도 하지 못하고 있었던 사실, 앞서 본 바와 같이 피고 조합과 피고 회사가 가계약을 체결할 당시와는 달리 전체 아파트 세대수가 168세대, 건축 연면적이 345평, 용적률이 7.58% 각 감소하여 사업 규모가 축소된 사실, 피고 회사는 피고 조합에 사업규모가 종전과 달리 축 소되었고 재건축을 추진하는 과정에서 이주 지연에 따라 각종 사업비 및 금융 비용이 증가되었으며, 단지 고급화 및 추가시설에 따른 공사비 상승 등으로 당초 예상했던 비용만으로 정상적으로 공사를 수행하기 어렵다고 주장한 사실, 이에 피고 조합이 2005. 8. 10. 긴급 임원 및 대의원회를 개최하고 조합임원 및 대의원 중에서 조정위원회를 구성하여 자체적으로 피고 회사의 주장을 검토하 는 한편 부족한 전문성 보완을 위해 정부공인기관인 주거환경연구원을 용역기 관으로 선정하여 계약을 체결한 후 법률적 기술적 검토를 진행한 사실, 이후 2005. 8. 25.부터 2005. 10. 26.까지 6차례에 걸쳐 조정위원회와 주거환경연구원 이 연석회의를 개최하여 피고 회사가 제시한 추가사업비 상세 내역을 상세히 검토하고 전체 분양수입 및 지출내역까지 분석 검토한 후 적절한 방안을 마련 하였고, 피고 회사가 이를 전적으로 받아들인 사실이 인정된다. 한편, 재건축은 수년이 소요되고, 물가나 건설경기의 변동에 의하여 재건축과 정 중에 어느 정도 비용 부담이 늘어나리라는 것은 충분히 예상가능하다 할 - 16 - 것인데, 위에서 인정한 바와 같은 경위로 조합규약 제5조 제2항과 달리 이 사 건 관리처분총회결의에서 대지면적의 120%에 해당하는 면적에 대하여 평당 인정금액이라는 개념을 도입하여 분양가와 평당인정금액의 차액에 해당하는 부 분을 더 부담하도록 하였다고 하여 신축 아파트의 공사비용이나 조합원의 분담 금이 현저하게 증가되어 조합원들이 이 정도의 비용부담이 있었더라면 차라리 재건축에 참가하지 않고 시가에 의하여 구분소유권을 매도하는 선택을 하였을 것이라고 판단될 정도의 사정변경이 생겼다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 피고 조합이 당초 예상하지 못한 사정변경으로 인하여 신축건물의 비용분담에 관하여 그 내용을 다소 수정한 이 사건 관리처분총회결의에 재건축 결의에 관 한 규정인 집합건물법 제47조 제1항 및 제2항 규정에 의한 의결 정족수가 적용 된다는 원고들의 주장은 이유 없다. (4) 조합규약 변경 의결정족수 흠결의 하자 앞서 본 바와 같이 조합규약 제20조는 규약의 개정에 관한 사항은 재적조합원 3 분의 2 이상의 출석과 출석조합원 및 출석조합원의 의결권의 각 3분의 2 이 상의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있고, 이 사건 관리처분총회결의 당시 피 고 조합의 조합원은 1551명이었으며, 그 중 1357명이 결의에 참석하여 제1호 안건 공사계약체결 안건 및 제2호 관리처분계획 승인 안건에 대하여 각 1161명 및 1147명의 조합원이 찬성하였으므로, 조합규약 변경을 위한 의결정족수가 흠결 되었다는 원고의 주장은 이유 없다. 또한, 원고들은 도시정비법에 서면결의에 관한 규정을 두고 있지 아니하므로 서 면결의는 허용될 수 없다고 주장하나, 도시정비법에 명시적으로 서면결의를 금 지하는 규정을 두고 있지 아니하고, 앞서 본 바와 같이 피고 조합 규약 제20조 - 17 - 제4항에서 총회결의 방법으로 서면결의를 규정하고 있으므로 서면결의가 허용 되지 않는다는 원고들의 주장 또한 이유 없다.(보통 서면결의라 함은 어떤 안 건에 대한 설명회 등이 원칙적으로 개최되지 아니한채 서면만에 의할 경우를 말한다 할 것이고, 이 사건의 경우와 같이 안건 설명을 위한 총회 개최가 예 정된 상태에서 직접 참석하지 아니하는 조합원들에게 서면에 의한 의사표시를 허용하였다하여 서면결의라 볼 수도 없다고 본다.) (5) 정관 변경 후 인가를 받지 않은 하자 인가는 행정청이 제3자의 법률행위를 보충하여 그 법률적 효력을 완성시 켜 주는 행정행위를 말한다. 따라서 사후에 인가를 받지 아니하였다는 것을 이유로 이 사건 관리처분총회결의 자체에 하자가 있다는 원고들의 주장은 이유 없다. 다) 소결론 따라서 이 사건 관리처분총회결의에 절차상의 하자가 있어 무효라는 원고들의 주장은 모두 받아들이지 아니한다. 2) 이 사건 관리처분총회결의의 내용상 하자 주장에 대한 판단 가) 원고들의 주장 원고들은 이 사건 관리처분총회 결의는 다음과 같은 이유로 무효라고 주장한 다. (1) 이 사건 재건축 사업은 조합규약 및 피고 회사의 사업제안서에 따라 확정 지분제 형식으로 시행되어야 함에도 이 사건 관리처분총회에서 조합규약 변경 절차를 거침이 없이 조합규약에 위반하여 변동지분제 방식으로 변경하는 방식 으로 결의하였다. - 18 - (2) 집합건물법 제47조 제3, 4항에 의하면 재건축 결의 내용 중 비용분담에 관한 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하여야 한다고 규정하고 있 는바, 이 사건 관리처분총회에서 평당인정금액이 44평형 이상 대형평형 신 청자는 330만 원으로 결정되어, 25평형과 동일하나 33, 34평형 신청자에 비 하여 20만 원 낮게 책정되었고, 평당 분양가는 44평형 이상의 경우 25평형의 151%, 33, 34평형의 145% 정도 비싸게 책정되었으며, 조합원 분양가와 일반분양가 비율에 있어서도 33평형의 경우 그 비율이 0.68인데 반하여 46평의 경우 0.88에 달하여 44평 이상 대형평형 신청자가 소형평형 신청자에게 불리하므로 이 사건 관리처분총회결의는 형평성이 유지되지 않아 집합건물법 제47조 제3, 4항을 위 반하였다. 나) 판단 (1) 이 사건 관리처분총회결의에 의하여 사실상 조합규약이 변경되었다 하더라도 이 사건 관리처분총회결의가 조합규약 변경을 위한 의결정족수를 충족한 사실은 앞서 인정한 바와 같은바, 기존의 조합규약을 위반하여 이 사건 관리처분총회 결의가 무효라는 원고의 주장은 이유 없다. (2) 갑 제1, 3, 6호증(각 가지번호 포함), 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 평당 분양가의 경우 대형평형으로 갈수록 고급 자재를 쓰기 때문 에 소형평형의 아파트에 비해 대형평형 아파트의 평당 분양가가 높게 책정되는 것이 일반적인 사실, 33, 34평형 신청자에게 평당인정금액을 20만원 높게 인정 한 것은, 33, 34평형의 경우 조합원 분양만 예정되었고 일반 분양 물량이 전혀 없었으며, 분양가가 거래시세에 큰 영향을 미치기 때문에 조합원들의 요구로 원래 분양가에 비해 분양가를 높게 책정하였고 이를 상쇄하기 위해 25평 - 19 - 형에 비하여 평당인정금액을 20만 원 높게 책정하였던 사실, 33, 34평형의 평당 분양가는 3,886,000원으로 25평의 평당 분양가 3,686,000원에 비하여 20 만 원 높게 책정된 사실, 원고들을 포함한 모든 조합원들은 그들이 과거에 소유 했던 구분소유권의 형태에 관계 없이 새롭게 건축되는 어떠한 평형의 아파트 중 자유의사에 따라 선택할 수 있었고, 그 의사를 철회 내지 변경할 수 있는 기회 도 보장되어 있었던 사실이 인정되는 바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 관리처 분총회결의가 소형평형 신청자에 비하여 44평형 이상 대형평형 신청자에게 불리 한 것으로 형평성에 위반되어 집합건물법 제47조 제3, 4항에 위반된다는 원 고들의 주장도 이유 없다. 다) 소결 따라서 이 사건 관리처분총회결의에 내용상의 하자가 있어 무효라는 원고들의 주장도 모두 받아들이지 아니한다. 4. 결론 그렇다면, 이 사건 소 중 공사계약 무효확인청구 부분을 각하하고, 원고들의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 김병하 _________________________ 판사 모성준 _________________________ 판사 노미정 _________________________