민사2006가단61748대구지방법원 1심2007-01-26 선고검수완료

임대차계약에 따라 토지를 빌려 건물을 지은 임차인이 차임 연체로 계약이 해지되자 건물 매수청구권을 행사하려 한 사안

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한눈에 요약

대구지방법원 2006가단61748 민사 사건(2007년 1월 26일 선고, 1심)의 판결 결과는 원고 승소이다. 적용 법조는 민법 제643조이다.

원문: 국가법령정보센터 판결문

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사건 개요

무슨 일이 있었나

원고의 남편인 소외 갑이 2000년 1월 5일 피고와 OO지역 소재 답 246㎡ 토지에 관해 임대차보증금 600만 원, 월차임 40만 원, 임대차기간 60개월로 임대차계약을 맺었다.
피고는 그 토지 위에 건물을 새로 짓고 원고 명의로 소유권보존등기를 마쳤는데, 2000년 6월경부터 월차임을 내지 않기 시작해 2002년 7월 29일까지 25개월분, 합계 1,000만 원의 차임이 밀렸다.
이에 원고가 피고를 상대로 건물 명도와 밀린 차임 지급을 구하는 소송을 냈고, 2002년 7월 29일 법원의 임의조정이 성립되면서 기간 2000년 1월 5일부터 2005년 1월 4일까지로 하는 새로운 임대차계약이 체결되었다.
조정 내용에는 밀린 차임 1,000만 원을 나눠 내고, 월차임을 2회 이상 밀리면 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임대차기간이 끝나면 피고가 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 조건이 포함됐다.
이후 임대차기간이 만료되자 원고는 재계약 체결을 거절하고 2005년 2월 18일경과 4월 6일경 피고에게 계약이 기간 만료로 끝났음을 알리며 건물 철거와 토지 인도를 요구했다.

한눈에 보는 결론

임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 건물 철거와 토지 인도를 요구한 민사소송에서, 법원은 원고의 청구를 받아들여 원고 승소 판결을 내렸다. 임차인이 차임을 연체해 임대차계약이 해지된 경우에는 임대인에게 지상 건물의 매수를 청구할 수 없다는 점이 핵심 쟁점이었고, 법원은 이 사건에서 임차인이 매수청구권을 행사할 수 없는 지위에 있었다고 보았다.

법원은 왜 그렇게 판단했나

임차인의 건물 매수청구권을 규정한 민법 제643조는 당사자 약속으로 함부로 배제할 수 없는 강행규정이므로, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.
다만 그 약정이 임차인에게 불리한지는 계약 조건 자체뿐 아니라 계약을 맺게 된 경위와 여러 사정을 종합해 실질적으로 판단해야 하며, 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 강행규정에 어긋나지 않는다.
이 사건에서는 건물에 관해 원고 명의로 건축허가를 받고 소유권보존등기까지 마친 점이 고려되었다.
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인이 차임 연체 등 채무불이행으로 계약이 해지되면 임차인은 임대인에게 지상 건물 매수를 청구할 수 없는데, 피고는 이미 25개월분 차임을 연체한 상태에서 원고로부터 명도와 차임 지급 소송을 당해 매수청구권을 행사할 수 없는 지위에 있었다.
새로 체결된 임대차계약에서 임대차목적물에 토지뿐 아니라 건물도 포함시켰고, 기간 만료 시 피고가 건물을 철거하고 토지를 인도하기로 한 점도 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 없는 근거가 되었다.

핵심 정리

건물 소유를 목적으로 토지를 빌린 임차인이라도 차임 연체 같은 채무불이행으로 계약이 해지되면 건물 매수청구권을 행사할 수 없다는 점을 보여주는 사건이다. 임대차계약서에 매수청구권을 포기하는 듯한 조항이 있더라도, 계약 경위와 여러 사정을 종합해 임차인에게 실질적으로 불리하지 않다면 그 조항은 유효하다는 판단 기준을 제시했다.

민사 판결 결과

이 사건원고 승소

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2007나82532·서울고등법원·2008-10-10·2심·원고 패소

피고는 원고 소유 토지에 건물을 신축하고 임대차 계약에 따라 사용하였다.