원고가 임차인인 피고에게 청산금 200만 원을 지급하고 건물을 비워달라고 청구한 사건.

- 1 - 춘천지방법원 원주지원 판 결 사 건2006가단11752 건물명도 원 고**** (ᄋᄋᄋ-1ᄋᄋᄋ) **** 피 고**** (ᄋᄋᄋ-1ᄋᄋᄋ) **** **** 변 론 종 결2007. 7. 4. 판 결 선 고2007. 8. 8. 주 문 1. 피고는 원고로부터 2,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 건물 을 명도하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 명도하라는 판결 - 2 - 이 유 1. 기초사실 가. 피고는 2005. 8. 9. 주문 기재 부동산(다음부터 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 이미 자로부터 임대차보증금 5,500만 원, 임대기간 2005. 9. 10.부터 2007. 9. 9.까지로 정하 여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 당일 계약금으로 550만 원을 ****에게 지급하였다(****는 이 사건 부동산의 당시 소유자이던 ᄋᄋ아파트재건축조합으로부 터 이 사건 부동산을 분양받은 자신의 모친인 ****의 대리인 자격으로 위 계약을 체 결하였다). 나. ****는 2005. 8. 30. 춘천지방법원 원주지원 등기과 접수 제5ᄋᄋ호로 자신의 미성년의 딸인 **** 명의로 이 사건 부동산에 대하여 매매를 원인으로 한 소유권이 전등기를 마친 후, 같은 날 자신에게 돈을 빌려 준 ****에게 매매예약을 원인으로 하여 위 등기과 접수 제5ᄋᄋ호로 소유권이전청구권가등기를 마쳐 주었다. 다. 피고는 2005. 9. 10. ****에게 전세보증금 잔금 49,500,000원을 지불하고 이 사 건 부동산을 인도받았으며, 2005. 9. 14. 전입신고를 마치고 같은 날 ****장 으로부터 확정일자를 받았다. 라. 한편, 위 ****의 소유권이전청구권가등기는 2006. 2. 8. 위 등기과 접수 7ᄋ호 로 ****에게, 2006. 8. 21. 위 등기과 접수 4ᄋᄋ호로 원고에게 순차로 양도되었다. 마. 원고는 ****가 위 ****(또는 ****)로부터 차용한 돈을 대신 변제하여 주고 위 소유권이전청구권가등기를 양수한 것인데, 원고는 위 부동산에 관하여 소유권이전 청구권가등기를 양수받기 전인 2006. 7. 31. 이 사건 부동산의 소유자인 ****의 법정 - 3 - 대리인인 ****(부), ****(모)와 사이에 이 사건 부동산의 가액을 65,000,000원으로 평가하고, 그 동안의 원리금과 등기비용, 체납압류금, 소송비용 및 추가이자 등을 모두 63,466,300원으로 계산한 후 원고가 2,000,000원을 ****에게 지급하면 이 사건 부동 산을 원고에게 귀속시키는 내용의 합의서를 작성하였다. 바. 원고는 그 무렵 ****에게 위 합의서에서 정한 정산금 2,000,000원을 지급한 후 2006. 8. 21. 위 등기과 접수 제4ᄋᄋ호로 위 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 마쳤다(****는 원고로부터 정산금을 지급받지 못하였다는 취지로 증언하고 있으나, 원고 명의의 본등기가 마쳐진 점에 비추어 ****의 위 증언 부분은 믿기 어렵다). [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 갑 제3, 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 증인 ****의 일부 증언, 변론 전체의 취지] 2. 판단 가. 원고명의의 본등기가 유효한지 여부 가등기담보등에관한법률 제3조, 제4조의 각 규정에 비추어 볼 때 그 각 규정을 위반 하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효라고 할 것이 고, 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 그 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서 는 유효하다고 할 것이 아니고, 다만 가등기권리자가 가등기담보등에관한법률 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정 당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하면 위 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 - 4 - 유효한 등기가 될 수 있다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결 등 참조). 이 사건에 돌아와 보건대, 채권자인 원고와 채무자인 ****(실질적으로는 그들의 부 모인 **** 또는 ****, 이하 같다) 사이에 정산합의가 있었으므로 위 정산합의가 청 산기간에 관한 규정, 동시이행의 항변권에 관한 규정에 위반한 것으로서 가등기담보등 에관한법률 제4조 제4항에 의하여 무효라고 하더라도 원고가 ****에게 청산금액을 통지하면서 가등기담보권의 사적실행을 할 의사를 표시한 이상 정산합의에 대하여 적 어도 담보권실행의 통지(부동산에 대한 평가, 채권액의 평가 등이 이루어지고, 원고가 ****에게 지급할 청산금의 액수도 위 합의에 포함되어 있음은 앞에서 본 바와 같다) 를 한 것으로 인정함이 상당하다. 그렇다면 담보권실행의 통지가 있은 후 청산기간인 2개월이 경과하였고, 원고가 청산 기간이 경과하기 전에 본등기를 마치기는 하였으나 정산합의에서 정한 바에 따라 청산 금을 지급하였으며, 채무자인 ****이 청산기간 동안에 이에 관하여 이의를 제기하지 않은 이상 원고 명의의 본등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 할 것이다. 이에 대하여 피고는 원고 명의의 본등기는 사해행위로 취소되어야 하거나 통정허위표 시로서 무효라는 취지의 주장을 하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 또한 피고는 원고가 청산금의 통지를 피고를 포함한 후순위권리자에게 하지 아니하였 으므로 원고는 소유권을 취득할 수 없다는 취지의 주장도 하고 있고, 실제로 원고가 2006. 7. 31. ****과 정산합의를 할 당시 가등기담보등에관한법률 제6조 제2항에서 정한 통지를 피고에게 하지 않은 것은 변론 전체의 취지에 의하여 이를 인정할 수 있 으나(다만, 이 소송에서 원고가 ****과의 정산합의서를 서증으로 제출하였으므로 그 - 5 - 무렵 통지가 된 것으로 볼 수 있을 것이나, 이는 이미 청산금이 지급된 후의 통지이므 로 이를 가지고 피고에게 대항할 수 없음은 가등기담보등에관한법률 제6조, 제7조의 규정상 명백하다), 가등기담보권자인 채권자가 청산기간이 경과하기 전 또는 가등기담 보등에관한법률 제6조 제2항에 의하여 채무자에게 청산통지를 하였다는 사실 등을 대 항력 있는 임차권자를 비롯한 후순위권리자에게 통지하지 아니하고 채무자에게 청산금 을 지급한 경우에는 이로써 대항력 있는 임차권자를 비롯한 후순위권리자에게 대항할 수 없는 것이나, 이러한 채권자의 변제 제한의 효력은 대항력 있는 임차권자를 비롯한 후순위권리자에게만 적용되는 상대적인 것이므로, 대항력 있는 임차권자를 비롯한 후 순위권리자는 청산금채권이 아직 소멸하지 않은 것으로 보고 채권자에게 직접 권리를 행사할 수 있고 대항력 있는 임차권자를 비롯한 후순위권리자가 채권자에게 청산금을 지급하여 줄 것을 청구하게 되면 채권자로서는 청산금의 이중 지급의 책임을 면할 수 없다는 취지일 뿐 피고가 이러한 통지결여를 이유로 원고의 소유권 자체를 부인할 수 는 없으므로 이 부분 피고의 주장도 받아들일 수 없다. 나. 피고가 청산금의 액수를 다툴 수 있는지 여부 피고는 원고가 ****이 채무자로서 약자의 위치에 있음을 이용하여 부당하게 정산하 여 만약 정당하게 정산하였더라면 피고와 같은 후순위권리자가 받을 수 있었을 금액이 줄어들었다고 주장하므로 살피건대, 가등기담보등에관한법률 제5조 제1항은 후순위권 리자는 가등기담보등에관한법률 제3조 제1항의 규정에 의하여 “통지된 평가액의 범위 안에서” 청산금 지급시까지 그 권리를 행사할 수 있도록 규정한 점, 후순위권리자가 채권자가 정한 청산금의 액수에 불만인 경우 청산기간 내라면 언제든지 경매청구를 하 여 적정한 평가를 받을 수 있는 길이 있는 점(가등기담보등에관한법률 제12조 제2항 - 6 - 참조, 다만 대항력 있는 임차인에게도 경매청구권을 인정하는 명문의 규정은 없다) 등 에 비추어 볼 때 대항력 있는 임차인을 비롯한 후순위권리자는 채권자의 통지에 구속 을 받는다고 봄이 상당하고, 따라서 대항력 있는 임차인인 피고가 청산금의 다과를 다 툴 수는 없다고 할 것이므로 이 부분 피고의 주장은 받아들일 수 없다. 다. 피고가 청산금의 범위 내에서 동시이행항변권을 행사할 수 있는지 여부 가등기담보등에관한법률 제5조 제5항은 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득 한 자에게는 청산금의 범위 안에서 민법 제536조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으 므로, 이 사건에서 원고의 피고에 대한 청산금 2,000,000원의 지급의무와 피고의 원고 에 대한 이 사건 부동산의 명도의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로 청 산금을 지급받기 전까지는 원고의 명도청구에 응할 수 없다는 취지의 피고의 주장은 이유 있다(원고가 이 사건 소송 중에 피고에게 한 통지는 앞에서 본 바와 같이 이미 채무자인 ****연에게 청산금을 지급한 이후의 통지로서 가등기담보등에관한법률 제6 조에서 정한 적법한 통지가 될 수 없으므로, 원고는 위 법률 제7조 제1항, 제2항에 따 라 그 지급을 가지고 대항력 있는 임차권자인 피고에게 대항할 수 없고, 따라서 원고 로서는 이 사건 부동산을 명도받기 위하여 통지된 청산금에 관하여 동시이행의 항변권 을 가진 피고에게 청산금을 이중으로 지급하여야 한다). 라. 소결 그렇다면 피고는 원고로부터 위 청산금 2,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산을 명도할 의무가 있다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 안에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머 - 7 - 지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 민철기 _________________________