주방기구 테마공원 임대차보증금 10억 5,928만 원 반환 청구

- 1 - 대 구 고 등 법 원 제 1 민 사 부 판 결 사 건2017나24152 임대차보증금 원고, 항소인 겸 피항소인 **** ○○시 대표이사 B 소송대리인 변호사 **** 피고, 피항소인 겸 항소인 **** ○○시 대표이사 D 소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 ****, **** 제1심판결대구지방법원 2017. 8. 17. 선고 2016가합201528 판결 변 론 종 결2018. 3. 30. 판 결 선 고2018. 6. 22. 주 문 - 2 - 1. 제1심판결 중 아래 원고청구 인용부분을 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 위 취 소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게 531,879,492원 및 이에 대하여 2016. 3. 29.부터 2018. 6. 22.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 항소와 피고의 나머지 항소를 모두 기각한다. 3. 소송총비용 중 50%는 원고가 부담하고, 나머지 50%는 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 1,059,282,193원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부 터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 가. 원고 제1심판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 160,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 피고 제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 이 유 - 3 - 임대료매년 5%씩 인상한다. 2015. 8. 1. ~ 2016. 7. 31.매월 5,000만 원, 부가세 별도 2016. 8. 1. ~ 2017. 7. 31.매월 5,250만 원, 부가세 별도 2017. 8. 1. ~ 2018. 7. 31.매월 5,500만 원, 부가세 별도 제4조(임대료) (1) 월 임대료는 임대차물건 전체에 대하여 다음과 같이 정하며, ‘을’(이하 ‘원고’라 한다) 은 전월 말일 시점으로 선불 정산하며, 전월 말일에(공휴일인 경우 그 익일까지) ‘갑’(이하 ‘피고’라 한다)에게 지급한다. (2) 원고가 임대료를 전항의 기일까지 피고에게 지급하지 않을 때에는 체납된 월 임대료 금액의 년 20%의 과태료를 가산하여 지급하여야 하며, 원고가 임대료를 3회 이상 체불할 경우, 피고의 최고 없이 임대차계약을 즉시 해지할 수 있고, (중략) 그로 인하여 발생되는 1. 기초사실 가. 피고는 2011. 5.경부터 ○○시에서 주방기구를 전시, 판매하는 테마공원인 ‘E’(이 하 ‘이 사건 공원’이라 한다)를 운영하였다. 나. 피고는 2015. 7. 20. ****(이하 ‘F’라고 한다)와 사이에, 피고가 F에, 이 사 건 공원 중 관리동의 2층과 주방기구 판매장 부분을 제외한 나머지 토지 및 지상물 부 분을 2015. 8. 1.부터 2018. 7. 31.까지 임대차보증금 10억 원(계약금 3억 원은 계약체 결 시, 중도금 3억 원은 2015. 9. 30.까지, 잔금 4억 원은 2016. 7. 30.까지 지급하기로 함)에 임대하는 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 계약에 따 라 F는 2015. 7. 20. 피고에게 계약금 3억 원을 지급하였다. 다. 원고(변경전 상호는 ****이었는데 2015. 10. 5. 현재 상호로 상호가 변경되 었다)는 2015. 9. 30. 피고 및 F와 사이에, 원고가 이 사건 계약상 F의 지위를 승계하 기로 합의하고 피고에게 중도금 3억 원을 지급하였다. 라. 이 사건 계약의 주요 내용은 다음과 같다. - 4 - 원고의 손해에 대하여는 피고에게 그 책임을 물을 수 없다. (4) 2015. 8. 1.부터 2015. 9. 30.까지는 원고가 신규시설 설치 및 기존 시설의 보완을 목 적으로 영업행위를 하지 않는 조건으로 임대료를 면제한다. 제6조(관리 및 비용) (1) 임대차 목적물에 부가되는 제세공과금은 원고가 부담한다. 제7조(권리양도 전대 등의 금지) (1) 원고는 제3자에게 이 계약서상의 권리를 양도하거나, 임대차물건의 전부나 일부를 전 대 또는 재임대할 수 없다. 단, 보증금이 없는 수수료매장에 한하여는 상호 합의(계약서 제 시) 시에는 재임대할 수 있으나, 그 임대기간은 1개월 단위로 한다. 단, 변동사항이 없고 쌍방의 이의가 없을 시에는 묵시적으로 인정하는 것으로 보고 1개월 단위로 자동갱신한다. (2) 원고는 피고의 서면동의 없이 원고 이외의 제3자로 하여금 임대차물건을 사용하게 하 거나 제3자의 재실명의를 게시할 수 없다. (3) 원고가 전항을 위반하였을 시에는 피고는 원고에게 시정을 요구할 수 있으며, 시정요 구일로부터 15일 이내에 시정이 되지 않을 시에는 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있 다. 제8조(금지사항) 원고는 임대차계약의 목적물인 공원 및 임대차 목적물에서 다음 각 호의 행위를 할 수 없 다. (4) 피고가 설비한 구조, 기구 혹은 시설을 파손하거나 피고의 동의 또는 승인 없이 구조 물, 광고물 및 간판을 변경하는 행위 제11조(계약기간 내 해약) (1) 피고 또는 원고가 부득이한 사유로 인하여 계약서 제2조의 규정에 의한 임대차기간 내에 해약을 하고자 할 때에는 60일 전에 상대방에게 서면으로 해약의 의사를 통지하며 피 고, 원고 쌍방간의 합의 하에 이 계약을 해지할 수 있다. (2) 제3조 제1항에 의한 임대보증금 전액을 피고에게 지급하지 아니한 때에는 이 계약은 임대차기간 중이라도 중도금미납 시에는 2015. 10. 1.에 자동으로 해지되고, 잔액금미납 시 에는 2016. 8. 1. 자동으로 해지된다. (3) 원고가 제2조의 임대차기간 개시일로부터 90일이 경과하도록 임대차물건의 사용 및 영업을 개시하지 아니하거나, 제3조 제3항과 제4항과 제21조 제4항을 어겼을 경우 피고가 최고 없이 이 계약을 즉시 해지할 수 있다. (4) 원고가 파산, 지급불능에 빠지거나 그의 채권자와 채무변제를 목적으로 하는 재산양도 - 5 - 또는 화해계약을 할 경우 또는 원고에 대하여 회생절차의 신청이 있을 경우 피고가 최고 없이 이 계약을 즉시 해지할 수 있다. 제14조(명도 및 원상복구) (1) 이 계약이 해지 또는 종료된 때에는 원고는 해지일(종료일) 30일 이내에 임차인 소유 물 및 재산을 반출하여야 하며, 피고에게 열쇠 및 임대인 소유 재산을 반환하고, 피고에게 임대차물건 전부를 명도하여야 한다. (3) 원고가 어떠한 사정으로 소유물 및 재산을 반출하지 못하였거나 또는 임대차목적물을 원상으로 복구하여 명도하지 못하였을 경우에는 원고는 이 계약이 종료된 날로부터 기산하 여 실제로 명도 또는 복구된 날까지 통상 임대료의 2배에 해당하는 금액을 손해배상액으로 피고에게 지급하여야 한다. 제16조(위약금) (1) 위약금은 3억 원으로 정한다. (2) 각 조, 각 항목에서 나타나 있는 계약 해지사유로 계약이 해제되었을 경우에는 위약금 은 조건 없이 피고에게 귀속되며, 원고는 이에 대하여 반환을 청구하지 아니한다. 단, 제11 조 제1항의 경우에 해당할 경우에는 지급하지 않는다. (3) 피고와 원고 일방이 해지사유 이외의 이유로 계약파기를 강요할 시, 파기당사자가 위 약금을 부담한다. (4) 위약금의 지급시기는 사유발생일로부터 30일 이내로 한다. 제21조(기타 임대차조건) (7) 임대차 목적물 중 현 H편의점에 대하여 용도변경으로 발생하는 모든 비용[N 위약금 및 매장 내 판매용 물품 등(시설물, 권리금, 보증금은 제외)]에 대하여는 원고의 부담으로 한다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 3, 제2 내지 5, 66호증, 을 제1호증 의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 계약해지를 원인으로 한 임대차보증금 반환 청구 부분 가. 매매계약 성립을 전제로 한 원고의 계약해지의 적법 여부 (부정) 1) 당사자의 주장 가) 원고의 주장 - 6 - 이 사건 계약 제23조는 매매의 일방예약을 규정한 것인데, 원고가 피고에게 매도 확약서의 작성을 요구함으로써, 피고와 사이에, 피고가 원고에게 이 사건 공원을 매도 하는 계약이 성립하였다. 피고는 위 매매계약의 이행을 거절하였으므로, 원고는 피고의 채무불이행을 이유로 2016. 1. 29. 이 사건 계약을 적법하게 해지하였다. 나) 피고의 주장 이 사건 계약 제23조는 매매의 일방예약을 규정한 것이 아니므로, 원고가 피고에 게 매도확약서의 작성을 요구하였다고 하여 매매계약이 체결된 것은 아니고, 따라서 피고에게 매매계약을 이행할 의무가 있음을 전제로 한 원고의 계약해지는 부적법하다. 2) 법리 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러 한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하고, 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 등 참조). 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도 금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립한다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결 참조). 매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 - 7 - 제23조(특약사항) (1) 피고는 임대기간 중 계약의 해지사유가 발생하지 않는 한 임대차목적물에 대하여 원고 이외의 제3자에게 매각을 할 수 없다. 만약 정당한 임대기간 중에 쌍방의 합의 없이 매각 시에는 피고는 쌍방 합의에 의하여 원고가 적법하게 투자한 시설물에 대하여 그 비용을 모 두 배상하여야 한다. (2) 임대기간 중에 원고는 피고의 소유인 ○○시에 위치한 E 공원 전체를 매입할 수 있는 우선권을 가진다. 매매조건은 현금지불이며, 2016. 12. 31. 이전에 매입 시에는 매매금액을 200억 원(부가세 별도)으로 금액을 확정하고, 그 이후에 매입을 할 경우에는 그 당시의 시 세를 고려하여 매매가격을 매년 10% 범위 내에서 인상할 수 있다. (3) 임대기간 중 전 2항의 조건으로 원고가 매입을 하고자 할 경우, 피고는 매각을 하여야 하며, 특별한 사유 없이 매각하지 않을 경우에는 전 1항에서의 배상금액의 2배에 해당하는 금액으로 배상하여야 한다. 생기는 것이므로 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약의 요 소가 되는 매매목적물, 그 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거 나 적어도 확정할 수 있어야 한다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다28918 판결 등 참 조). 3) 인정사실 다툼 없는 사실, 위 인용증거, 갑 제7, 8, 9, 13, 18호증, 제14호증의 1의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래 사실이 인정된다. ① 이 사건 계약 중 매매계약에 관한 부분은 다음과 같다. ② 국토교통부는 2015. 11. 10. ○○시 ○○읍 ○○리에 제2공항을 건설한다는 계 획을 발표하였는데, 제2공항 예정부지는 이 사건 공원과 약 18㎞ 떨어진 곳이다. 피고 가 2015. 11. 19. 원고에게 보낸 내용증명의 취지는, ‘원고는 2015. 7. 20. 이 사건 계 약을 체결한 이후 90일이 지났음에도 영업을 개시하지 않고 있고, 이는 이 사건 계약 - 8 - 제11조 제3항의 계약해지 사유에 해당하므로, 우선매수조항인 제23조 제1 내지 3항은 무효가 되었다’는 것이다. ③ 원고는 2016. 1. 14. I로부터 인수의향 및 확약서를 받았는데, 그 취지는 ‘원고가 이 사건 공원 부지에 관하여 이 사건 계약에 따라 보유하고 있는 우선매수권에 기해, 당사(I) 또는 당사가 지정하는 회사가 대상 토지를 매수하는 거래에 참여할 의향이 있 다. 당사는 대상 토지를 최대 200억 원에 매수하는 안을 제안하고, 그 금액의 범위에 서 매매대금이 결정되는 경우 당사는 상호 합의된 가격으로 대상 토지를 매수할 것임 을 확약한다.'는 것이다. ④ 원고는 2016. 1. 14. 피고에게 위 인수의향 및 확약서를 첨부하여 매도확약서의 작성을 요구하는 내용증명을 보냈는데, 그 취지는, ‘피고가 이 사건 계약 제23조 제2항 에 따라 이 사건 공원을 200억 원에 매도한다는 의사가 포함된 매도확약서를 2016. 1. 22.까지 발송하여 줄 것을 요청하고, 매도확약서를 발송하지 않을 경우 피고의 매도의 사가 없는 것으로 간주하겠다’는 것이다. ⑤ 피고가 2016. 1. 27. 원고에게 보낸 내용증명의 취지는, ‘원고가 임대차기간 개시 일로부터 90일이 경과하여도 영업을 개시하지 않아 계약해지 사유가 발생하였으니, 원 고의 우선매수권은 효력이 없다’는 것이고, 위 내용증명은 그 무렵 원고에게 도달하였 다. ⑥ 원고가 2016. 1. 29. 피고에게 보낸 내용증명(이하 ‘원고의 2016. 1. 29.자 해지 통지’라 한다)의 취지는, ‘피고가 원고의 매도의사 및 매도확약서 요청에 의사를 표명하 지 않았으므로, 피고의 계약불이행을 이유로 이 사건 계약의 해지를 통보한다’는 것이 고, 위 내용증명은 그 무렵 피고에게 도달하였다. - 9 - 4) 판단 가) 다툼 없는 사실, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음 사정을 종합하면, 이 사건 계약 제23조의 취지는, 원고가 매입의 의사표시를 하면 피고의 승낙 없이 매매계 약이 체결된다는 것이 아니라, 원고가 피고에 대하여 이 사건 공원을 매입하되 2016. 12. 31. 이전 확정된 시기에 매매대금으로 현금 200억 원(부가가치세 별도)을 지급하겠 다는 의사를 표시할 경우 피고는 이에 대하여 승낙할 의무가 있고, 피고의 승낙이 있 으면 비로소 이 사건 공원을 200억 원(부가가치세 별도)에 매매하기로 하는 계약이 성 립된다는 것이라고 봄이 타당하다. ① 이 사건 계약 제23조 제2항에 의하면, 원고가 매입을 하고자 할 경우, 피고는 매각을 하여야 하며, 특별한 사유 없이 매각하지 않을 경우에는 손해배상을 하여야 한 다. ② 이 사건 계약 제23조 제2항에 의하면, 원고는 이 사건 공원을 매입할 수 있는 우선권을 가지고, 매매조건은 현금지불이며, 2016. 12. 31. 이전에 매입 시에는 매매금 액을 200억 원(부가가치세 별도)으로 금액을 확정하고, 그 이후에 매입을 할 경우에는 그 당시의 시세를 고려하여 매매가격을 매년 10% 범위 내에서 인상할 수 있다. ③ 매매대금은 2016. 12. 31. 이전에 매입할 때에는 200억 원(부가가치세 별도)이 고 그 후에 매입할 경우에는 시세를 고려하여 매매가격을 매년 10% 범위 내에서 인상 할 수 있는 점, 매매대금은 외상이 아니라 현금으로 지불하여야 하는데 2016. 12. 31. 이전이라는 것만으로는 구체적인 지급시기가 확정되지 않은 점, 2016. 12. 31.이 경과 할 경우에는 매매대금을 200억 원(부가가치세 별도)보다 증액할 수 있는 점 등을 종합 하면, 이 사건 계약 제23조 제2항 소정의 ‘2016. 12. 31. 이전에 매입’의 의미는, 단순 - 10 - 히 ‘2016. 12. 31. 이전에 매입의 의사표시를 하는 것’이 아니라 ‘2016. 12. 31. 이전 확 정된 시기에 현금 200억 원을 지불하는 조건으로 매입’하는 것을 의미한다고 봄이 타 당하다. 나) 살피건대, 원고가 2016. 1. 14. 피고에게 보낸 내용증명에는 원고가 2016. 12. 31. 이전에 매매대금으로 현금 200억 원(부가가치세 별도)을 지급하겠다는 의사표시가 기재되어 있지 않고, 달리 피고가 2016. 12. 31. 이전에 현금 200억 원을 지급하는 조 건으로 이 사건 공원을 매입할 의사를 표시하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 원 고는 이 사건 계약 제23조가 정한 매입의 의사표시를 한 것으로 볼 수 없고, 따라서 원고와 피고 사이에 이 사건 공원 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없으므로, 매매계약 의 성립을 전제로 한 원고의 계약해지 주장은 이유 없다. 나. 매매계약체결 의무위반을 전제로 한 원고의 계약해지의 적법 여부 (부정) 1) 원고의 주장 이 사건 계약에 의하면, 피고는 원고가 요구할 경우 원고에게 이 사건 공원을 매도 하는 계약을 체결할 의무가 있다. 피고는 원고의 매도확약서 작성요구에도 불구하고 이를 거절하였으므로, 원고는 이행거절을 사유로 원고의 2016. 1. 29.자 해지통지를 함 으로써 이 사건 계약을 적법하게 해지하였다. 2) 인정사실 위 인정사실, 다툼 없는 사실, 갑 제24호증, 을 제2호증의 각 기재, 제1심 증인 J의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실이 인정된다. ① 이 사건 계약에는 피고가 원고에게 매도확약서를 작성하여 줄 의무가 있다는 기 재는 없다. 원고가 피고에게 보낸 2016. 1. 14.자 내용증명의 취지는 제3자로부터 매입 - 11 - 자금을 조달하는 데 필요하므로 매도확약서를 작성하여 달라는 것이고, 원고가 피고에 게 매매대금을 언제 어떤 방법으로 지급할 것인지에 관하여는 아무런 기재가 없다. ② 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약 제23조의 취지는, 원고가 피고에 대하여, 이 사 건 공원을 매입하되 2016. 12. 31. 이전에 매매대금으로 현금 200억 원(부가가치세 별 도)을 지급하겠다는 의사를 표시하여 매매를 청약할 경우, 피고는 위 청약에 대하여 승 낙의 의사를 표시할 의무가 있고, 피고의 승낙이 있으면 비로소 매매계약이 성립된다 는 것으로 봄이 타당하다. ③ 원고가 2016. 1. 14. 피고에게 보낸 내용증명에는 원고가 2016. 12. 31. 이전에 매매대금으로 현금 200억 원(부가가치세 별도)을 지급하겠다는 의사가 표시가 기재되 어 있지 않다. 피고는 2016. 1. 중순경 원고와 사이에 피고가 원고에게 이 사건 공원을 203억 원에 매도하는 방안에 대하여 논의하였고, 2016. 2. 초순경에는 매매대금을 201 억 원까지 협의하였다. 3) 판단 살피건대, 피고는, 원고가 이 사건 계약 제23조에 따라 ‘2016. 12. 31. 이전 확정된 시기에 현금 200억 원(부가가치세 별도)을 지불하는 조건으로 매입하겠다’는 의사를 표 시하였을 경우에 한하여 이를 승낙할 의무가 있는데, 위 인정사실만으로는 원고가 피 고에게 ‘2016. 12. 31. 이전 확정된 시기에 현금 200억 원(부가가치세 별도)을 지불하 는 조건으로 매입하겠다’는 의사를 표시하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정 할 만한 증거가 없으므로, 피고는 원고에게 매도확약서를 작성하여 줄 의무가 없다고 할 것이니, 이와 다른 전제에 선 원고의 계약해지 주장은 이유 없다. 다. 사용수익제공 의무위반을 전제로 한 원고의 계약해지의 적법 여부 (부정) - 12 - 1) 원고의 주장 피고는 원고의 모노레일 설치, 음식점 유치 등을 반대하고, 원고가 피고의 입간판을 제거한 것을 문제 삼아 원상회복을 요구하는 등 원고로 하여금 이 사건 공원을 사용, 수익할 수 없게 하였다. 원고는 피고의 채무불이행을 이유로 원고의 2016. 1. 29.자 해 지통지를 함으로써 이 사건 계약을 적법하게 해지하였다. 2) 판단 아래 나) 기재 인정사실에 비추어 보면 아래 가) 기재 인정사실만으로는 피고가 원 고로 하여금 이 사건 공원을 사용, 수익할 수 없게 하였다고 인정하기에 부족하고, 달 리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 계약해지는 부적법하다고 할 것이니, 원고의 주장은 이유 없다. 가) 갑 제9, 12, 16, 17호증, 제15호증의 1, 2의 각 기재 및 영상에 의하면 다음 사 실이 인정된다. ① 원고는 2015. 10. 29. 주식회사 K와 사이에, 주식회사 K가 이 사건 공원에서 모노레일을 설치하여 운영하기로 하는 계약을 체결하였고, 그 무렵 피고에게 위 계약 을 승인하여 줄 것을 요청하였다. 이에 대하여 피고가 2015. 11. 19. 원고에게 보낸 내 용증명의 취지는 모노레일 설치를 승인할 수 없다는 것이다. ② 원고는 2015. 12. 2. 주식회사 L과 사이에, 원고가 주식회사 L에 이 사건 공원 중 일부를 음식점 용도로 전대하는 계약을 체결하였고, 그 무렵 피고에게 위 전대차계 약에 대한 동의를 요청하였다. 이에 대하여 피고가 2015. 12. 18. 원고에게 보낸 내용 증명의 취지는 위 전대차계약에 반대한다는 것이다. ③ 원고는 피고가 설치한 ‘E’, ‘세계최초 주방기구 테마공원’ 등의 간판을 철거하였 - 13 - 고, 피고는 원고에게 2015. 11. 30.까지 철거한 간판을 복구하여 달라고 요구하였다. 나) 다툼 없는 사실, 위 인용증거, 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실이 인정 된다. ① 이 사건 계약 제7조 제1항, 제2항에 의하면, 원고는 피고의 서면동의 없이 제3 자에게 임대차목적물을 사용하게 하거나 전대할 수 없고, 다만 피고와 합의하여 보증 금이 없는 수수료매장으로 재임대할 수 있으나 그 임대기간은 1개월 단위로 하여야 하 며, 원고가 이를 위반할 경우 피고는 시정을 요구하고 임대차계약을 해지할 수 있다. ② 원고가 2015. 10. 29. 주식회사 K와 사이에 체결한 모노레일 설치 및 운영계약 의 내용은, 이 사건 공원의 소유자가 변경되더라도 원고가 지상권 등을 통하여 주식회 사 K에 모노레일 관련 시설물 일체의 소유권과 운영권이 귀속되도록 보장한다는 것이 다. 피고가 위 계약을 반대한 이유는 주식회사 K를 위한 지상권 설정 등이 이 사건 계 약 제7조에 위반된다는 것이었고, 이에 원고가 2015. 11. 27. 피고에게 보낸 내용증명 의 취지는 원고가 주식회사 K와 사이에 모노레일 설치에 대하여 다시 협의한다는 것 이다. ③ 이 사건 계약 제8조 제4항에 의하면, 원고는 피고의 동의 또는 승인 없이 구조 물, 광고물 및 간판을 변경하는 행위를 하여서는 아니 된다. 원고는 피고가 설치한 간 판을 철거하면서 피고의 동의를 받지 않았다. 라. 피고의 계약해지의 적법 여부 (부정) 1) 피고의 주장 원고는 피고가 설치한 간판을 임의 철거하였고, 2015. 11. 임대료 연체로 인한 가산 금을 지급하지 않았으며, 임대차기간 개시일로부터 90일이 경과하도록 이 사건 공원을 - 14 - 전면 개장하지 않아 이 사건 계약을 위반하였다. 따라서 이 사건 계약은 피고의 2016. 1. 27.자 내용증명 또는 이 사건 2016. 4. 21.자 답변서 등의 송달로써 적법하게 해지 되었다. 2) 법리 채무불이행을 이유로 계약을 해지하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필 요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해지할 수 없다. 또한 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독 립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명 하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적· 불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다 22948 판결 등 참조). 3) 판단 다툼 없는 사실, 위 인용증거에 의하면, ① 원고는 피고에게 2015. 11. 임대료(지급 기한 2015. 10. 31.) 5,500만 원(부가가치세 포함) 중 2,500만 원을 2015. 11. 20.에, 3,000만 원을 2015. 11. 27.에 지급하였고, 이 사건 계약 제4조 제2항 소정의 임대료 연체로 인한 지연이자 717,807원[= {55,000,000원 × 0.2 × 20일/365일(2015. 11. 1.부 터 2015. 11. 20.까지, 원 미만 버림, 이하 같다)} + {30,000,000원 × 0.2 × 7일/365일 (2015. 11. 21.부터 2015. 11. 27.까지)}]을 지급하지 않은 사실, ② 원고는 피고가 설치 한 간판을 임의로 철거한 사실, ③ 원고가 임대차기간 개시일로부터 90일이 경과할 때 - 15 - 까지 당초 F가 작성한 사업계획서 기재와 같이 모노레일 설치 등을 이행하지 않은 사 실은 인정된다. 그러나 위 인용증거, 갑 제6, 10, 44 내지 47, 50 내지 60호증, 제48호증의 1, 2, 3, 제49호증의 1 내지 4, 을 제13호증의 1, 2의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사실에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 계약이 정한 주된 채무를 불이행하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증 거가 없으므로, 피고의 계약해지는 부적법하다고 할 것이니, 피고의 계약해지 주장은 이유 없다. ① 이 사건 계약에 의하면, 3회 이상의 임대료 미납은 계약의 해지사유로 규정되어 있으나(제4조 제2항), 임대료 연체로 인한 가산금의 미납과 피고의 동의 없이 한 간판 및 광고물 등의 변경 행위는 별도로 해지사유로 규정되어 있지 않다. ② 원고가 2015. 11. 임대료를 연체하여 발생한 지연이자의 액수는 717,807원으로, 월 임대료 5,500만 원의 약 1.3%에 불과하다. ③ 원고는 피고의 요청대로 피고 ‘E’ 입간판을 다시 설치하였다. ④ 원고는 2015. 10. 초경부터 이 사건 공원의 활성화 방안을 강구하였고, 2015. 10. 말경부터 이 사건 공원을 부분 개장하였으며, 2015. 11.경 이 사건 공원을 홍보하 는 관광지도를 작성, 배포하였다. 이 사건 계약에 의하면, 임대차기간 개시일(2015. 8. 1.)로부터 90일이 경과하도록 사용 및 영업을 개시하지 않는 경우 피고가 계약을 해지 할 수 있지만(제11조 제3항), ‘사용 및 영업 개시’의 의미가 별도로 규정되어 있지 않 다. 마. 합의해지 및 임대차보증금 반환채무 발생 - 16 - 계약이 합의 해지되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계 약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것 이지만, 계약의 합의해지는 명시적인 경우뿐만 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있는 것이므로 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는, 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등 참조). 다툼 없는 사실, 위 인용증거, 갑 제14호증의 2, 제25호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2016. 1. 29. 피고에게 보낸 내용증명의 취지는 임대차계약 해지를 이유로 임대차보증금의 반환을 요구하는 것인 사실, 원고는 2016. 2. 29. 피고 에게 이 사건 공원을 인도한 사실, 피고가 2016. 3. 2. 원고에게 보낸 내용증명의 취지 는 임대차계약 해지를 이유로 원상복구를 요구한다는 것인 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 계약은 원고와 피고 사이에 손해배상부분을 유보하 고 더 이상 계약을 실현 또는 유효하게 존속시키지 아니할 의사가 일치되어 원고가 이 사건 공원을 피고에게 인도한 2016. 2. 29.경 묵시적으로 합의해지 되었다고 봄이 타당 하다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 임대차보증금 6억 원에서 원고가 공 제를 자인하는 2015. 11. 임대료의 지연이자 717,807원을 뺀 나머지 599,282,193원을 반환할 의무가 있다. 바. 피고의 공제 주장에 대한 판단 (일부 인용) 1) 2015. 8. 및 2015. 9. 임대료 (배척) - 17 - 가) 피고의 주장 피고는 원고가 임대차기간 개시일로부터 90일이 경과하면 이 사건 공원을 전면 개 장할 것을 조건으로 2015. 8. 및 2015. 9. 임대료를 면제해 주었는데, 원고가 2015. 11. 중순까지도 이 사건 공원을 전면 개장하지 않았다. 따라서 원고는 피고에게 면제받은 임대료 1억 1,000만 원(= 5,500만 원 × 2개월)을 반환할 의무가 있으므로, 위 금액은 임대차보증금에서 공제하여야 한다. 나) 판단 다툼 없는 사실, 위 인용증거에 의하면, 피고는 원고에게 2015. 8.과 2015. 9.의 임 대료를 면제해 준 사실, 원고가 2015. 11. 중순경까지 F가 작성한 사업계획서 기재와 같이 이 사건 공원을 개장하지 않은 사실은 인정된다. 그러나 다툼 없는 사실, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사실에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 원고가 피고에게 면제받은 임대료를 반환할 의무가 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장 은 이유 없다. ① 이 사건 계약에는 ‘사용 및 영업 개시’의 의미가 규정되어 있지 않고, 피고는 2015. 10. 말경 이 사건 공원을 부분 개장하였다. ② 이 사건 계약에 의하면, 원고가 2015. 8. 1.부터 2015. 9. 30.까지 신규시설 설 치 및 기존시설의 보완을 목적으로 영업행위를 하지 않는 조건으로 임대료를 면제하 되, 그 기간 중 원고가 영업행위를 할 경우 피고에게 임대료를 지급하여야 하지만(제4 조 제4항), 원고가 전면 개장을 하지 않을 경우 피고에게 면제받은 임대료를 반환하여 야 한다는 규정이 없다. - 18 - 2) 2016. 2. 임대료 및 지연이자 (일부 인용) 피고의 주장은, 원고가 미납한 2016. 2. 임대료와 이에 대하여 연 20%의 비율로 계 산한 지연이자를 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 것이다. 살피건대, 다툼 없는 사실, 위 인정사실 및 인용증거에 변론 전체의 취지를 종합하 면, 이 사건 계약은 2016. 2. 29. 해지된 사실, 원고가 피고에게 2016. 2. 임대료 5,500 만 원(부가가치세 포함)을 지급하지 않은 사실, 원고는 피고에게 전월 말일까지 월 임 대료를 지급하고 연체 시 연 20%의 지연이자를 지급하기로 약정한 사실이 인정된다. 따라서 원고는 피고에게 2016. 2. 임대료 5,500만 원과 이에 대하여 2016. 2. 1.부터 2016. 2. 29.까지 발생한 지연이자 871,584원(5,500만 원 × 0.2 × 29일/366일)을 지급 할 의무가 있으니, 위 금액은 임대차보증금에서 공제하여야 한다. 피고의 주장은, 2016. 2. 임대료에 대하여 임대차계약 해지 다음날인 2016. 3. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연이자도 임대차보증금에서 공제하여야 한 다는 것이다. 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채 무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도 의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는데, 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다. 한편 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음날부터 지체책임이 발생하고 보 증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 - 19 - 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009 다39233 판결 등 참조). 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약은 2016. 2. 29. 해지되었고, 같은 날 원고는 피고에 게 이 사건 공원을 인도한 사실이 인정되므로, 원고의 2016. 2. 임대료채무는 2016. 2. 29. 임대차보증금에서 공제되어 소멸하였고 그 이후에는 지연손해금이 발생하지 않는 다고 할 것이니, 피고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있고 그 나머지는 이유 없다. 3) 원상복구 불이행으로 인한 손해배상액 (배척) 가) 피고의 주장은, 원고는 이 사건 공원을 원상으로 복구할 의무가 있는데 이를 불 이행하였으므로, 피고가 입은 손해 즉 이 사건 공원을 원상회복하기 위하여 지출한 비 용 합계 87,902,740원(= 전시관타일교체비 2,609,000원 + 화장실변기수리비 1,214,000 원 + 공연장 선로검사 및 자재비 1,450,000원 + 공연장강화도어 수리비 600,000원 + 자전거수리비 5,000,000원 + 폐기물쓰레기 처리 및 청소비 3,285,700원 + 간판 및 벽 면부착물비 31,540,000원 + 훼손된 나무복구비 32,606,040원 + 연못다리 공사비 6,098,000원) 상당을 배상할 의무가 있고, 따라서 위 손해배상금은 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 것이다. 살피건대, 을 제4호증의 1 내지 14, 제5, 6호증의 각 1 내지 4, 제7호증의 1, 2, 3, 제8호증의 1 내지 14, 제9호증, 제10호증의 1 내지 6, 제26 내지 53호증의 각 기재 및 영상만으로는, 원고가 이 사건 공원을 임차한 기간 동안 피고가 주장하는 파손 등이 발생하였다는 점과 피고가 그 주장과 같은 비용을 지출하였다는 점을 인정하기에 부족 하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다. 나) 피고의 주장은, 원고는 임대차계약이 종료된 후 원상회복의무를 이행하지 않고 - 20 - 있으므로 이 사건 계약 제14조 제3항에 따라 계약종료일 다음날부터 이 사건 변론종결 일까지 매월 임대료(5,500만 원)의 2배인 1억 1,000만 원의 비율로 계산한 돈을 피고에 게 지급할 의무가 있으니, 위 금액도 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 것이다. 위 가)항에서 본 바와 같이 원고가 원상회복의무를 이행하지 않았다고 인정하기 어 려우므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 주장은 이유 없다. 4) 위약금 (배척) 피고의 주장은, 이 사건 계약은 원고의 채무불이행을 원인으로 피고의 해지통보에 의하여 해지되었으므로, 원고는 피고에게 이 사건 계약 제16조에 따라 위약금 3억 원 을 지급할 의무가 있으니, 위 위약금은 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 것이다. 앞서 본 이 사건 계약 제16조의 규정에 의하면, 원고는, 피고가 이 사건 계약이 정한 사유로 계약을 해제하였을 경우에는 피고에게 위약금 3억 원을 지급하여야 한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고의 일방적 계약해지는 부적법하므로, 이와 다른 전제 에 선 피고의 주장은 이유 없다. 5) 미납공과금 (인용) 가) 피고의 주장 피고는, 원고가 이 사건 공원을 사용한 기간 동안 발생한 공과금 등 합계 12,958,658원[= 2015. 9. 전기요금 517,010원 + 2016. 1.부터 2016. 3.까지 전기요금 11,522,578원(5,335,910원 + 4,316,280원 + 1,870,388원) + 2015. 9. 지하수 및 상하수 도 사용료 119,340원 + 2016. 1.부터 2016. 3.까지 지하수 및 상하수도 사용료 135,730 원(= 51,090원 + 56,020원 + 28,620원) + 2016. 2. 소방협회비 48,000원 + 2016. 8. 및 2016. 9. 소방안전관리비 440,000원 + 2016. 8. 및 2016. 9. 경비용역비 176,000원]을 - 21 - 원고 대신 납부하였으므로, 위 금액은 임대차보증금에서 공제하여야 한다. 나) 판단 살피건대, 다툼 없는 사실, 위 인용증거에 의하면, 원고는 피고와 사이에 피고가 사용, 관리하는 시설물을 포함하여 임대차목적물의 관리.유지에 필요한 전기, 수도, 냉난방, 소방 등 일체의 비용을 부담하기로 약정한 사실(이 사건 계약 제6조 제5항)이 인정되므로, 원고는 임대차기간 동안 발생한 공과금 등을 부담할 의무가 있다. 다툼 없는 사실, 을 제12호증의 1, 2, 3, 제18호증의 1 내지 7, 10의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 임대차기간 동안 발생한 ㉠ 전기요금 11,260,397원[= 2015. 9. 517,010원 + 2016. 1. 5,335,910원 + 2016. 2. 4,316,280원 + 2016. 3. 2,637,060원 중 2016. 2. 18.부터 2016. 2. 29.까지 발생한 1,091,197원(= 2,637,060원 × 12일/29일)], ㉡ 지하수 및 상하수도 사용료 222,720[= 2015. 9. 119,340원 중 2015. 8. 1.부터 2015. 8. 31.까지 발생한 115,610원(= 119,340원 × 31일/32일) + 2016. 1. 51,090원 + 2016. 2. 56,020원], ㉢ 2016. 2. 소방협회비 48,000원 등 합계 11,531,117 원을 원고 대신 납부한 사실이 인정된다. 따라서 원고는 피고에게 피고가 납부한 공과금 등 11,531,117원을 부당이득으로 반 환할 의무가 있고, 위 금액은 임대차보증금에서 공제하여야 하므로, 피고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있고, 그 나머지는 이유 없다. 사. 소결론 피고는 원고에게 잔존 임대차보증금 599,282,193원에서 2016. 2. 임대료 5,500만 원 과 그 지연이자 871,584원, 공과금 등 11,531,117원을 공제한 나머지 531,879,492원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2016. 3. 29. - 22 - 부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2018. 6. 22.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지 급할 의무가 있다. 3. 위약금 및 손해배상 청구 부분 가. 위약금 청구 부분 원고의 주장은, 이 사건 계약은 피고의 채무불이행을 이유로 한 원고의 2016. 1. 29. 자 해지통지에 의하여 적법하게 해지되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 계약 제16 조에 따라 위약금 3억 원을 지급할 의무가 있다는 것이다. 앞서 본 이 사건 계약 제16조의 규정에 의하면, 피고는, 원고가 이 사건 계약이 정한 사유로 계약을 해제하였을 경우에는 원고에게 위약금 3억 원을 지급하여야 한다. 앞서 본 바와 같이 원고의 2016. 1. 29.자 해지통지는 부적법하므로, 이와 다른 전제 에 선 원고의 주장은 이유 없다. 나. 손해배상 청구 부분 원고의 주장은, 이 사건 계약은 피고의 매도의무 불이행을 이유로 한 원고의 2016. 1. 29.자 해지통지에 의하여 적법하게 해지되었고, 원고는 이 사건 공원 내 편의점의 용도를 변경하기 위하여 편의점 업주인 M에게 4,000만 원을 지급하여야 하고, 야간개 장을 위하여 4,000만 원 상당의 LED 조명을 설치하였으므로, 피고는 원고에게 이 사 건 계약 제23조 제3항에 따라 원고가 투자한 비용인 8,000만 원의 2배인 1억 6,000만 원을 지급할 의무가 있다는 것이다. 앞서 본 이 사건 계약 제23조 제3항에 의하면, 원고가 이 사건 계약 제1, 2항이 정 - 23 - 한 조건으로 이 사건 공원을 매입을 하고자 할 경우, 피고가 특별한 사유 없이 매각하 지 않을 경우에는 이 사건 계약 제23조 제1항이 정한 금액의 2배에 해당하는 금액을 배상하여야 한다. 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 계약 제23조 제1, 2항이 정한 조건으로 이 사건 공원 매입 의사를 표시하였다고 인정되지 아니하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주 장은 더 살필 것 없이 이유 없다. 4. 결론 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 그 나머지는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여, 제1심판결 중 위 인용부분을 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고와 항소와 피고의 나 머지 항소를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사진성철 판사권민오 판사강동원