임차인이 임대인의 동의 없는 점포 이동을 이유로 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 7 민 사 부 판 결 사 건2005나96964 임대차보증금 원고, 항소인 김00 **** 소송대리인 변호사 송 피고, 피항소인 주식회사 00 **** 대표이사 000 소송대리인 변호사 김 제1심 판결인천지방법원 부천지원 2005. 10. 19. 선고 2005가단2662 판결 변 론 종 결2006. 6. 7. 판 결 선 고2006. 7. 5. 주 문 1. 제1심 판결 중 다음에서 인정하는 돈에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 71,498,200원 및 이에 대하여 2005. 2. 12.부터 2006. 7. 5.까지 연 6%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. - 2 - 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 10%는 원고의, 나머지 90%는 피고의 각 부담으로 한다. 4. 제1항 중 돈의 지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다. 청구취지 묏 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 7745만원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송 달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라. 이 유 1. 기초 사실 가. 원고는 2003. 1. 13. 피고로부터 **** 소재 ****(이후 ****로 명칭이 변 경되었다. 이하 이 사건 쇼핑몰이라고 한다) 중 ****를 임차하여 점 유, 사용하다가, 2004. 1. 16.경 위 임대차계약을 ****(0.5구좌)와 **** 에 관한 임대차계약으로 변경하기로 하고, 다음과 같은 내용으로 임대차계약을 체결하 였다. (1) 지하 1층 13호(0.5구좌): 업종 ‘여성복’, 취급품목 ‘캐쥬얼’, 임대차보증금 2400만원, 임대차기간 2003. 6. 5.부터 2013. 6. 4.까지 10년간(장기임대료 450만원), 월 임료 225,000원, 관리비보증금 20만원 (2) ****: 업종 ‘여성복’, 취급품목 ‘캐쥬얼’, 임대차보증금 4800만원, 임 대차기간 2003. 6. 5.부터 2013. 6. 4.까지 10년간(장기임대료 900만원), 월 임료 550,000원, 관리비보증금 40만원 - 3 - 나. 원고와 피고는, 위 임대차보증금 합계 7200만원 중 885만원은 월 임료로 전환 하기로 하고, 임대차보증금으로 6315만원(72,000,000-8,850,000), 장기임대료{위 임 대차계약에 의하면, 장기임대료는 장기(長期)임대에 대한 대가로 지급되는 소멸성의 금전으로서 그 임대차기간이 종료되면 임차인이 반환을 청구할 수 없는 것이다}로 1350원, 관리비보증금으로 80만원 합계 7745만원을 원고가 피고에게 지급한 것으로 처리하였다. 다. 피고는 2004. 8. 23.부터 같은 달 31.까지 사이에 이 사건 쇼핑몰 본관 지하 1 층 매장의 칸막이를 변경하는 등 인테리어 공사를 시행하고 그에 따라 점포의 위치를 이동하게 되었는데, 원고에게 연락이 되지 않아 점포 이동에 관한 협의가 이루어지지 않자 임대차계약서 제10조{“갑”(피고를 가리킨다)은 본 건물 또는 매장 운영상 필요한 경우에는 “을”(원고를 가리킨다)의 임대장소를 이전하거나 또는 위치 및 면적을 변경 할 수 있으며 “을”은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다}를 근거로 2004. 9. 1.자로 원고의 점포를 ****로 이동하였다. 라. 원고는 2004. 9. 22. 피고가 임차인인 원고의 동의 없이, 불공정한 거래약관에 해당하는 위 계약서 제10조에 기하여 점포를 임의로 이동하였다는 이유로 위 각 임대 차계약을 해지한다는 내용의 서신을 보내, 그 무렵 피고가 이를 수령하였다. [근거] 갑 1호증의 1, 2, 갑 2, 5호증, 을 2호증의 1, 2, 을 6, 13호증, 변론 전체의 취지, 다툼 없는 사실 2. 청구원인에 대한 판단 원고는, 위 임대차계약 제10조는 불공정한 거래약관으로서 무효이므로, 피고가 그 에 기하여 원고의 점포를 이동시킨 것은 부당하고, 원고가 이를 이유로 임대차계약을 - 4 - 해지하였으니, 피고는 임대차보증금, 장기임대료, 관리비보증금을 원고에게 반환하여야 한다고 주장한다. 을 7, 14호증, 을 12호증의 1 내지 46의 각 기재와 제1심 증인 000의 증언에 변론 전체의 취지를 모아보면, 피고는 이 사건 쇼핑몰의 본관 지하 1층 임차인 중 약 85% 의 동의를 얻어 상가를 활성화하려는 목적으로 자신의 비용을 들여 점포개조공사를 시 행하였고, 그에 따라 원고를 포함하여 지하 1층 임차인 중 31명 정도가 점포의 위치를 바꾸어야 할 입장에 처했는데, 피고가 점포 이동에 대하여 동의를 구하고자 원고에게 연락을 시도하였으나 연락이 되지 않자, 원고의 동의 없이 임대차계약 제10조에 따라 일방적으로 점포를 이동한 사실, 피고는 이 사건 쇼핑몰 지하 1층 13, ****에 관하여 원고와 임대차계약을 체결하면서 사용한 계약서 양식을 이 사건 쇼핑몰의 다른 임대차 계약에 있어서도 그대로 사용하고 있는 사실을 인정할 수 있다. 위 인정 사실에 의하면 위 지하 1층 13, ****의 임대차계약서는 약관에 해당한다 고 할 것인데, 점포 임대차계약에 있어서 점포의 위치는 가장 중요한 요소 중 하나이 므로, 임대인이 임차인의 동의 없이 점포의 위치를 임의로 이동시킬 수 있도록 한 위 임대차계약 제10조는, 임차인에게 부당하게 불리하고, 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 임차인의 본질적 권리를 제한하는 조항으로서 약관의 규제에 관 한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1, 3호에 의하여 무효라고 봄이 상당하고, 점포의 대다 수 임차인들이 점포개조공사에 동의하고, 피고가 원고에게 점포 이동에 대한 동의를 구하기 위하여 연락을 시도하였으나 연락이 되지 않았다는 사정만으로 위 조항에 의한 점포의 일방적 이동이 정당화될 수도 없다 할 것이다. 따라서 피고가 무효인 임대차계약 제10조에 의하여 원고의 점포 위치를 일방적으 - 5 - 로 이동시킨 것은 임대차계약에 정해진 임대차목적물을 사용, 수익하도록 해주어야 할 임대인의 의무에 위반한 것이고, 또한 이미 점포를 다른 곳으로 이동시킴으로써 그 의 무를 이행할 의사가 없음을 분명히 한 것으로 보아야 할 것이니, 이 사건 쇼핑몰 지하 1층 13, ****에 관한 임대차계약은 원고의 해지통보(위 1.라.항 기재)로 적법하게 해 지되었다 할 것이고, 이에 따라 피고는 원고에게 위 1.나.항 기재 7745만원을 반환할 의무가 있다. 3. 공제 가. 피고는 먼저, 원고가 계약해지를 통보한 2004. 9. 22.까지 연체하고 있었던 임대 료 및 관리비와 그에 대한 연체료 합계 9,769,091원, 장기임대료 중 기간비율로 소멸 한 1,756,849원은 원고에게 반환할 돈에서 공제되어야 한다고 주장하는바, 을 3, 17호 증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 임대차계약의 해지를 통보한 2004. 9. 22.까지 지하 1층 13, ****의 임대료 및 관리비 3,740,000원, 임대차목적물 을 변경하기 전의 지하 1층 87, 88호의 임대료 및 관리비 2,211,800원 합계 5,951,800원을 지급치 않은 사실을 인정할 수 있으므로, 이 금액은 피고가 원고에게 반환하여야 할 위 7745만원에서 공제되어야 할 것이다. 피고는, 납부되지 않은 임대료와 관리비에는 임대차계약서 제3조 제3항, 제9조 제5 항에 따라 최초 1개월은 월 6%, 그 후로는 월 9%의 비율에 의한 연체료가 가산되므 로 그 연체료도 공제되어야 한다고 주장하고 있으나, 위 연체료 조항은 임차인에게 부 당하게 과중한 지연손해금을 부담시키는 것으로서 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 의하여 무효라고 보아야 할 것이니, 이를 지적하는 원고의 주장이 이유 있으므로, 연체 료 공제에 관한 피고의 주장은 받아들이지 않는다. - 6 - 또, 장기임대료 중 기간비율로 1,756,849원이 소멸하였음을 인정할 증거가 없으므 로, 그에 관한 피고의 주장도 받아들이지 않는다. 나. 피고는 다음으로, 원고가 2003. 6. 5. 임대차보증금 납부를 위하여 금융기관으로 부터 2400만원을 대출받고, 피고가 그에 연대보증하였는데, 원고가 이를 전혀 변제하 지 않았으므로, 대출원리금 3240만원은 피고가 반환할 임대차보증금 등에서 공제되어 야 한다고 주장한다. 그러나, 위 주장 사실을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐 아니라, 피고의 연대보증 하 에 원고가 대출을 받은 것이 사실이라 하더라도, 피고가 이를 변제하였다거나, 혹은 사 전구상권을 취득하였다는 등의 주장, 입증이 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다. 다. 피고는 끝으로, 원고가 이 사건 쇼핑몰 지하 1층 13, ****에 관한 전차인인 000 으로부터 전대차보증금 1800만원을 지급받고 그 전대차기간이 종료되었음에도 이를 반 환하지 않고 있으므로, 위 1800만원도 공제되어야 한다고 주장하나, 피고의 주장이 사 실이라 하더라도, 위 전대차보증금 상당액을 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증 금 등에서 공제할 것은 아니므로, 위 주장도 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 피고는 원고에게 71,498,200원(77,450,000-5,951,800) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달 다음날인 2005. 2. 12.부터 피고가 이 사 건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2006. 7. 5.까지는 상법에 정해진 연 6%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등 에 관한 특례법에 정해진 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으 - 7 - 므로, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없 어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 일부 달라 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 인정한 돈에 해당하는 원고 패소부분을 취소하여 피고에 대하여 그 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 기각한다. 재판장 판사 조병현 _________________________ 판사 이영진 _________________________ 판사 김한성 _________________________