코로나19로 매출이 줄었다며 임차인이 임대료 50% 감액을 요청했고, 임대차계약이 해지된 뒤 감액분 반환을 청구함

- 1 - 전 주 지 방 법 원 제 1민 사 부 판 결 사 건2021나12646(본소) 임대료 감액 2021나12653(반소) 건물인도 원고(반소피고), 항소인 A 피고(반소원고), 피항소인 B 제1심판결****법원 2021. 10. 26. 선고 2020가단30967(본소), 2021가단 154(반소) 판결 변 론 종 결2022. 7. 14. 판 결 선 고2022. 8. 18. 주 문 1. 원고(반소피고)의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 2 - 1. 청구취지 가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 만 한다)에게 26,250,000원을 지급하라(원고는 제1심에서 28,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈의 지급을 구하였으나, 2021. 12. 1.자 항소취지 정정신청서에서 위 청구취지 기재와 같은 금액의 지급을 구하는 것으로 항소취지를 정정하였는바, 이에 따라 청구취지를 감축한 것으로 본다). 나. 반소 : 원고는 피고에게 1,133,999원을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 본소에 관한 원고 패소 부분을 취소한다. 1) 본소 청구취지 기재와 같 다. 이 유 1. 이 법원의 심판범위 원고는 제1심에서 임대료감액청구권 행사에 따라 감액된 임대료 상당액의 금원을 반 환하라는 내용의 본소청구를 하였고, 피고는 연체차임에 대한 지연손해금의 지급을 구 하는 반소청구를 하였는데, 제1심 법원은 원고의 본소청구는 기각하고, 피고의 반소청 구는 전부 인용하였다. 이에 대하여 원고는 제1심판결 중 본소청구 패소 부분에 관하 1) 원고는 이 법원에 2021. 12. 17. 제출한 준비서면에서 제1심판결 중 피고의 반소 청구 인용 부분에 대해서 부당하다는 취지 로 주장하면서 피고의 반소 청구의 기각을 구하고 있으나, 원고가 2021. 11. 10. 제출한 항소장에 ‘불복의 정도’란에 ‘원고 본 소 패소 대하여 항소합니다.’라고 기재하였고, ‘항소취지’란에 ‘원고 본소 패소를 취소한다.’라고 기재하였으며, 제1심 법원의 보정명령에 따라 제출한 2021. 12. 1.자 항소취지 정정신청서에서 ‘제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 26,250,000원을 지 급하라’라고만 기재하였을 뿐, 피고의 반소 청구의 기각을 구하는 항소취지는 기재하지 않았으므로, 본소에 관하여만 항소한 것으로 봄이 상당하다. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 3 - 여만 항소하고, 반소 부분에 관하여는 항소하지 아니하였는바, 제1심판결 중 반소청구 부분은 그대로 분리·확정되었다. 따라서 이 법원의 심판범위는 원고의 본소청구 부분에 한정된다. 2. 기초사실 가. 원고는 2019. 2. 12. 피고로부터 **** 내에 있는 **** E 지상 근린생 활시설 중 1층 일부, ****와 **** 약 30㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 보증금 1억 원, 월 차임 350만 원(매월 28일 선불로 지급), 임대차기간 2019. 2. 12.부터 2024. 2. 11.까지 60개월로 각 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이 라 한다)을 피고와 체결하였다. 나. 원고는 이 사건 상가를 사업장 소재지로 하여 ‘C’라는 상호로 2019. 3. 1. 사업자 등록을 하고, 영업을 개시하였다. 다. 원고는 2020. 1.경까지 피고에게 월 차임을 제대로 지급하였으나, 2020. 2.경부터 는 월 차임을 제대로 지급하지 아니하다가 2020. 11. 9. 피고에게 신종 코로나바이러스 감염증(이하 ‘코로나 19’라 한다)으로 관광객이 없고 매출이 폭락하였다는 사정을 설명 하면서 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동이 발생한 경우 임대료의 증감을 청구할 수 있으니, 이에 따라 월 차임을 50% 감액하여 줄 것을 요청하는 내용의 내용증명 우 편을 발송하였다. 라. 피고는 위 원고의 내용증명 우편을 송달 받은 후 2020. 11. 24. 원고에게, 원고 의 차임 감액 요청을 받아들일 수 없으며, 2020. 10.까지 원고의 차임 연체액이 이미 2,730만 원으로 3기의 차임액 1,155만 원( = 350만 원 x 3기)을 초과하였음을 이유로 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 4 - 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용의 내용증명 우편을 발송하였고, 그 무렵 위 내 용증명우편은 원고에게 도달되었다. 마. 원고는 2020. 12. 4. 이 사건 본소를 제기하였고, 이에 대하여 피고는 2021. 1. 5. 반소를 제기하였는데, 이 사건 소송이 제1심에 계속 중이던 2021. 4. 28. 원고는 피 고에게 이 사건 상가를 인도하였고, 피고는 원고로부터 받은 보증금 1억 원에서 월 350만 원의 비율로 계산한 연체차임 원금을 공제한 나머지 돈을 반환하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 3. 주장 및 판단 가. 주장의 요지 1급감염병인 코로나 19로 매출이 현저히 감소되는 등 경제사정의 변동으로 이 사 건 임대차계약상 월 차임 350만 원은 상당하지 않게 되었으므로 원고는 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 개정된 상가건물 임대차보호법에 근거하여 차임감액을 청구할 권리 가 있고, 이에 따라 원고가 피고에게 임대료의 50%를 감액해 줄 것을 청구하였으므로 월 차임은 175만 원으로 계산되어야 한다. 그런데 피고는 이 사건 임대차를 종료하면 서 2020. 1.부터 2021. 4.까지 16개월 동안 월 350만 원의 비율로 계산한 연체차임을 공제한 나머지 돈만을 반환하였는바, 감액된 차임을 초과하여 연체차임으로 계산하여 공제한 돈을 피고가 원고에게 반환할 의무가 있다. 나. 판단 1) 2020. 9. 29. 법률 제17490호로 일부 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조는 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병 의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 5 - 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있고, 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 ‘제1급감염병’이란 생물테러감염병 또는 치명률이 높거나 집단 발 생의 우려가 커서 발생 또는 유행 즉시 신고하여야 하고, 음압격리와 같은 높은 수준 의 격리가 필요한 감염병으로 갑작스러운 국내 유입 또는 유행이 예견되어 긴급한 예 방ᆞ관리가 필요하여 질병관리청장이 보건복지부장관과 협의하여 지정하는 감염병을 포함하는데, 코로나 19가 2020. 1.경부터 2022. 4.경까지 제1급감염병으로 지정되어 관 리되어 온 사실은 이 법원에 현저하다. 2) 그러나 이 사건 임대차계약이 체결될 당시 관련 법령에 의하면, 이 사건 상가 가 소재한 지역은 보증금액과 차임을 환산한 금액이 2억 7천만 원을 초과하면 상가건 물 임대차보호법이 적용되지 않는데, 앞서 본 바와 같은 이 사건 임대차계약의 내용에 의하면 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제4 호에 따른 이 사건 임대차계약의 환산보증금을 포함한 보증금액은 4억 5천만 원[ = 보 증금 1억 원 + 차임 환산액 3억 5천만 원( = 차임 350만 원 × 100)]으로 위 2억 7천 만 원을 초과함이 계산상 명백하고, 상가건물 임대차보호법은 2020. 9. 29. 개정 당시 제11조에서 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는 사유 중 ‘경제 사정의 변동’을 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 개정하여, 코로나 19로 인한 경제사정의 변동을 차임 증감청구의 사유로 명시하면서도, 부칙 제2조에서 위 제11조의 조항을 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않고 있으므로, 이 사건 임 대차계약에는 상가건물 임대차보호법 제11조의 규정은 적용되지 않는다. 따라서 2020. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 6 - 9. 29. 개정된 상가건물 임대차보호법 제11조를 근거로 하는 원고의 차임감액 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 3) 한편 상가건물 임대차보호법 제10조의2는 ‘같은 법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주 변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차 임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있어 환산보증금을 포함한 보증금 액이 4억 5천만 원인 이 사건 임대차계약에도 위 규정이 적용될 여지가 있으나, 위 규 정은 임대차의 계약갱신의 경우에 적용되는 것인바, 앞서 본 바와 같이 2019. 2. 12.부 터 2024. 2. 11.까지를 임대차기간으로 정하여 체결된 이 사건 임대차계약에 관하여는 원고가 위 규정에 따른 계약갱신과 관련한 차임증감청구권을 행사한 것으로 볼 수 없 다. 4) 나아가 민법 제628조는 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동 으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임 의 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 원고의 이 사건 차임감액청구권의 행 사를 위 민법 조항에 따른 것으로 선해하여 살피기로 한다. 가) 민법 제628조에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기 타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 비로소 인정된다고 할 것이다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 등 참조). 나) 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시에 원고와 피고가 코로나 19 사태를 예상할 수 없었고, 이 사건 임대차계약 체결 이후의 코로나 19 사태 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 7 - 로 인하여 **** 관광객이 줄어들어 원고가 이 사건 상가에서 운영하던 사업의 매출 에 영향이 있었을 것으로 보이기는 하나, 위 인정사실 및 갑 제4호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하 여 보면, 위와 같은 사정과 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차계약 체결 당 시 사정과 비교하여 이 사건 상가에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증 금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등 그 기초가 되는 사정이 현저하게 변경되어 이 사건 임대차계약에서 정한 월 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어 긋나 현저히 부당하다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. ① 원고는 코로나 19 사태로 인한 매출감소에 관한 입증자료로 2020. 1. 1.부 터 2020. 9. 31.까지 사이의 부가가치세 신고 자료(참고용)를 제출하였는데, 이 사건 임 대차계약 체결 후 원고가 이 사건 상가에서 영업을 시작한 2019. 3.경부터 2019. 12.경 까지의 매출을 알 수 있는 비교대상이 없으므로, 위 자료만으로 코로나 19 사태로 인 하여 원고의 매출이 현저히 줄어들었는지 여부를 알 수 없다. ② 원고가 이 사건 상가에 사업자등록을 하면서 정한 상호에 비추어 보면, 원 고는 이 사건 상가에서 마카롱 등을 판매하는 영업을 하였던 것으로 보이는데, 원고는 이 사건 임대차계약 종료 후인 2021. 4. 28. 이 사건 상가와 같은 동에 소재한 19.83㎡ 의 면적을 가진 다른 점포를 보증금 1천만 원, 월 차임 70만 원에 임차하여 ‘H’이라는 상호로 사업자등록을 하고 영업을 시작하였다. ③ 그런데, 마카롱은 시대적 유행과 관련 있는 식품으로 유행의 변화에 영향 을 받는 것으로 보이는 점, 원고가 새로운 점포에서 사업을 시작하면서 판매하는 식품 의 종류를 변경한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 상가에서 원고가 판매하던 마카롱에 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 8 - 대한 일반고객 수요의 감소가 원고의 매출액 하락에 영향을 미쳤을 가능성을 배제할 수 없다. ④ 또한, 피고는 이 사건 임대차계약 종료 이후 원고로부터 이 사건 상가를 인도받아 2021. 8. 16. 다른 임차인에게 이 사건 상가를 보증금 1억 원, 월 차임 400만 원에 임대해 주었는데, 이와 같은 임대차계약에서 정한 임대료는 이 사건 임대차계약 에서 정한 보증금과는 같고, 월 차임은 50만 원이 더 많은 것이다. ⑤ 원고가 새롭게 영업을 개시한 점포의 위치가 이 사건 상가와 동일한 상권 을 가진 곳으로 보이지는 않고, 월 차임은 상권에 따라 다르게 형성되는 것이므로, 원 고가 다른 점포에 관하여 체결한 임대차계약에서 정한 보증금 액수와 월 차임 액수만 으로 이 사건 임대차계약상 차임이 경제사정에 비추어 부당하게 높게 책정되어 있던 것으로 평가하긴 어려워 보인다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임이 원고의 차임감액청구권 행사로 인하 여 감액되었음을 전제로 한 원고의 이 사건 본소 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김진선 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX - 9 - 판사이국진 판사박성수 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWYYTXWTYX