임차보증금 8억 원을 매매대금 일부로 정해 재개발 아파트를 매수하고, 가압류 등기 말소와 소유권 이전을 요구함.

- 1 - 수 원 지 방 법 원 제17민사부 판 결 사 건2026가합1246 소유권이전등기 원 고A 소송대리인 법무법인 일호 담당변호사 ****, **** 피 고B 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2026. 6. 17. 판 결 선 고2026. 7. 15. 주 문 1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2023. 9. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용의 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 - 2 - 주문 제1항 및 피고는 원고에게 350,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈 을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. ****는 **** 주택재개발정비사업조합이 시행하는 재개발 사업의 일환으로 건 축된 아파트로서, 2023. 7. 28 관할 관청의 사용승인을 받아 같은 달 31.부터 입주를 시작하였다. 나. 원고는 2023. 7. 17. 피고로부터 위 **** **** ****(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 보증금 800,000,000원, 임대차 기간 2023. 8. 30.부터 2025. 8. 30.까지로 정하 여 임차하였고, 2023. 8. 30.까지 위 보증금 800,000,000원을 전부 피고에게 입금하였 다. 다. 원고와 피고는 2023. 9. 20. 원고가 피고로부터 이 사건 아파트를 매매대금 960,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다). 이 사건 매매계약의 특약사항은 아래와 같다. 1.본 계약은 본 주택에 현재 거주 중인 원고(임차인)과 피고(매도인) 간의 매매계약으 로 전세보증금 8억 원은 매매계약의 계약금(금 100,000,000원) 중도금(700,000,000 원)으로 간주하며 잔금일 2025. 8. 8.에 전세보증금 8억 원 외에 1억 6,000만 원을 피고에게 추가 지급하고 매수인 소유권이전등기하기로 한다. 2.현 시설물 상태에서의 계약이며 매도인은 잔금일까지 권리하자 없는 세대를 매도한 다. 매수인이 소유권이전등기접수를 하기 전까지 매도인의 귀책사유로 해당 주택에 권리하자(근저당권, 임차권, 가압류, 가처분 등)가 있을 경우 잔금 지불 전까지 매도 - 3 - 라. 원고는 2025. 1. 21. 이 사건 매매계약 특약사항 제3항에 따라 이 사건 아파트에 관하여 채권최고액 350,000,000원, 채무자 피고, 근저당권자 원고의 근저당권설정등기 를 마쳤다. 마. 피고의 전 남편인 F은 2025. 2. 10. 이 사건 아파트에 대한 가압류를 신청하여 같 은 달 26. ****가정법원으로부터 청구금액을 268,000,000원으로 하는 가압류 결정을 받았고(****가정법원 2025즈단5056), 같은 달 27. 그 가압류 기입등기(이하 ‘이 사건 가압류 등기’라 한다)가 마쳐졌다. 바. 원고는 2025. 8. 12. 피고에게 ‘2025. 8. 25.까지 이 사건 아파트에 설정되어 있는 이 사건 가압류 등기를 말소하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해달라. 원고는 피고가 이 사건 가압류 등기를 말소한 후 피고로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받음과 동시에 잔금 160,000,000원을 지급하겠다’, ‘위 기일까지 피고의 의무가 이 행하지 않으면 원고는 부득이 이 사건 매매계약을 해지하고 손해배상금으로 담보된 금 원과 계약금, 중도금을 반환받고자 한다’는 취지의 내용이 포함되어 있는 내용증명우편 을 발송하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 인의 책임 하에 말소시켜야 한다. 3.소유권이전등기 시점에 시세 변동이 있어도 계약 양 당사자는 이의제기, 계약해지 없이 매매계약서대로 소유권 이전을 해주기로 함. 만일 불이행이 있을 경우 위약금 을 귀책이 있는 자가 귀책 없는 자에게 지급하기로 한다. 손해배상금(위약금)은 금 3 억 5천만 원으로 책정하고 매도인은 계약일에 매수인이 위약금만큼 본 물건에 근저 당권을 설정하는 것에 동의, 협조해준다. 잔금지급, 소유권이전등기접수와 동시이행 조건으로 본 근저당권은 말소하기로 한다. - 4 - 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고의 주장 1) 이 사건 매매계약에 따라 피고는 원고에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등 기절차를 이행하여야 한다. 피고는 원고의 잔금 160,000,000원의 지급 의무와 피고의 소유권이전등기절차 이행의무가 동시에 이행되어야 한다는 취지로 주장하고 있으나, 이 사건 가압류 등기의 청구금액이 원고가 피고에게 지급해야 하는 잔금의 액수를 초 과하므로 원고는 피고에 대하여 소유권이전등기절차의 단순이행을 구할 수 있다. 2) 이 사건 매매계약 특약사항에 따르면 채무불이행이 있을 경우 귀책사유 있는 자 는 귀책사유 없는 자에게 위약금 350,000,000원을 지급하여야 한다. 그런데 피고는 원 고에게 이 사건 아파트에 관하여 아무런 부담이 없는 완전한 소유권이전등기를 해줄 의무가 있음에도 불구하고 이 사건 가압류 등기를 말소하지 않고 있다. 따라서 피고는 원고에게 위약금 350,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다. 나. 피고의 주장 1) 원고의 잔금 160,000,000원의 지급 의무와 피고의 소유권이전등기절차 이행의무 는 동시에 이행되어야 하므로, 원고가 잔금 지급의무의 이행을 제공하지 않은 이상 원 고의 소유권이전등기절차 이행청구는 기각되어야 한다. 2) 이 사건 가압류 등기는 피고와 피고의 전 남편의 이혼 과정에서 부득이하게 설정 된 것으로서 피고에게 귀책사유가 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고가 피고의 책임과 상관없이 발생한 이 사건 가압류 등기를 피고가 말소해주지 않았다는 이유를 들어 위 약금 지급 청구를 하는 것은 부당하다. - 5 - 3. 판단 가. 소유권이전등기청구에 관한 판단 1) 관련 법리 부동산 매매계약에서 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 부동산에 설정된 근저당 권설정등기로 인하여 완전한 소유권이전을 받지 못할 우려가 있으면, 그 근저당권이 말소될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금 지급을 거절할 수 있고( 대법 원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 참조), 가압류집행이 되어 있는 경우에도 가압 류의 피보전채권액에 상당한 매매대금의 지급을 거절할 수 있다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결, 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결, 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다87320 판결 등 참조). 2) 구체적 판단 이 사건 매매계약이 체결된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 위 기초사실에 의 하여도 인정할 수 있다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 아파 트에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 이에 대하여 피고는 앞서 본 것과 같이 잔금 지급 의무와의 동시이행을 주장하고 있다. 그러나 위 기초사실에 의하면 이 사건 아파트에 설정되어 있는 이 사건 가압류 등기의 청구금액, 즉 피보전채권액은 268,000,000원으로서 원고가 피고에게 지급해야 하는 잔금 160,000,000원을 훨씬 초과하는 것으로 보이므로, 위 관련 법리의 취지에 비추어 볼 때 원고는 피고가 이 사건 가압류 등기를 말소할 때까지 이 사건 매매계약 에 따른 잔금의 지급을 거절할 수 있다고 봄이 타당하다. 따라서 피고의 동시이행항변 은 받아들이기 어렵다. - 6 - 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2023. 9. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 있다. 나. 위약금 청구에 관한 판단 1) 관련 법리 등 가) 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내 심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부 여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행 위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정 한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논 리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하 여야 한다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결 등 참조). 나) 민법 제389조 제4항에 따르면 채무의 강제이행청구는 손해배상의 청구에 영향 을 미치지 아니하고, 민법 제398조 제3항에 따르면 손해배상액의 예정은 이행의 청구 나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. 그런데 위 손해배상액의 예정이 채무의 이 행지체에 따른 손해배상액인 경우, 즉 지연배상액을 예정한 것이라면 그 손해배상금 청구와 양립하여 본래 채무의 이행을 청구할 수 있으나, 이행불능의 채무불이행으로 생기는 손해를 전보하기로 한 ‘전보배상액의 예정’의 경우에는 계약 해제와 함께 또는 계약 해제 없이 손해배상 예정액을 청구할 수 있을 뿐, 이와 양립하여 이행이 가능함 을 전제로 하는 본래 채무의 이행은 청구할 수 없다고 보는 것이 위 각 규정의 해석에 - 7 - 관한 일반적 견해로 보인다. 2) 구체적 판단 가) 위 기초사실 및 앞서 든 증거들에 의하여 알 수 있는 이 사건 매매계약의 체결 경위 및 목적, 이 사건 매매계약 특약사항의 문언에 비추어 볼 때, 이 사건 매매계약 특약사항 제3항에서 정한 위약금 350,000,000원은 피고가 그 귀책사유로 이 사건 매매 계약상 의무를 이행하지 않는 경우 지급하기로 약정한 것으로, 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정된다. 나) 그런데 원고는 위 가.항에서 받아들여진 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등 기청구와 별개로 피고의 채무불이행에 따른 손해배상위약금의 지급을 구하고 있으므 로, 손해배상액의 예정으로 추정되는 위 위약금이 이행지체에 따른 지연배상액을 예정 한 것인지 이행불능에 따른 전보배상액을 예정한 것인지를 보건대, 앞서 본 사실과 증 거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 이 사건 매매계약 특약사항 제3항은 피고의 소유권이전등기의무가 이행불능 상 태에 이른 경우 그 손해배상액을 예정한 이른바 ‘전보배상액의 예정’으로 봄이 타당하 다. 따라서 본래 채무인 소유권이전등기청구가 이행가능하고, 그 청구가 전부 인용된 이상, 피고의 소유권이전등기의무가 이행불능인 경우 구할 수 있는, 위약금의 지급을 구하는 원고의 이 부분 청구는 이유 없다. ① 앞서 본 것과 같이 이 사건 매매계약의 총 매매대금은 960,000,000원이다. 통 상적인 매매계약의 경우 채무불이행에 따른 손해배상액의 예정으로 설정하는 위약금의 액수는 보통 매매계약의 계약금 액수에 해당하는 총 매매대금의 10% 금액으로서, 위와 같은 거래 관행에 따를 경우 이 사건 매매계약의 위약금은 96,000,000원으로 볼 수 있 - 8 - 다. 그런데 이 사건 매매계약 특약사항 제3항에 따른 실제 위약금의 액수는 254,000,000원(= 약정금액 350,000,000원 – 통상적인 계약금 96,000,000원) 1) 으로서 통 상적인 매매계약에서 설정하는 위약금의 액수의 약 2.5배에 달하는 큰 금액에 해당한 다. 만일 위 특약사항이 지연배상액의 예정이라고 해석할 경우 원고는 피고로부터 이 사건 아파트의 소유권을 이전받는 것에 더하여 254,000,000원이라는 거액의 실질 위약 금 역시 피고로부터 수취할 수 있게 되는데, 이는 일반적인 거래 관행 및 경험칙 등에 비추어 볼 때 상당히 과도한 이익이라고 보인다. ② 이 사건 특약사항 제3항에는 ‘매도인은 계약일에 매수인이 위약금만큼 본 물건 에 근저당권을 설정하는 것에 동의, 협조해준다’는 내용이 기재되어 있는 것을 확인할 수 있다. 이는 피고의 원고에 대한 위약금 350,000,000원의 지급을 담보하기 위한 것 으로서 위 기초사실에 본 것과 같이 이 사건 아파트에는 채권최고액 350,000,000원, 채무자 피고, 근저당권자 원고의 근저당권설정등기가 마쳐져 있다. 그런데 위 기재 내용 다음에 ‘잔금지급, 소유권이전등기접수와 동시이행조건으로 본 근저당권은 말소하기로 한다’라는 문구 역시 기재되어 있고, 이는 원고의 잔금 지급 의무와 피고의 소유권이전등기절차 이행의무가 모두 정상적으로 실현되어 이 사건 매 매계약의 목적이 모두 달성되면, 특약사항 제3항에 따라 원고의 위약금 채권의 지급을 담보하던 위 근저당권 역시 조건 없이 말소된다는 것을 뜻하는 것으로 보이는바, 이와 같은 사정에 비추어 볼 때 이 사건 매매계약 특약사항 제3항은 피고의 소유권이전의무 가 종국적으로 이행되지 않을 경우에 대비하여 정해둔 위약금 조항이라고 볼 여지가 1) 통상적인 매매계약에서 ‘매도인이 위약하면 계약금의 배액을 배상하고’ 라는 취지의 문구의 의미에 관한 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다18375 판결 등 참조. - 9 - 충분하다. 만일 위 특약사항 제3항이 피고가 단순히 이행을 지체한 경우에도 적용되는 조항 이라면 원고는 피고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 이후에도 해 당 위약금 채권의 지급을 여전히 담보하기 위하여 위 특약사항 제3항과 별도로 위 채 권의 지급을 담보하기 위한 조치를 취했을 것으로 보이나, 이 사건 매매계약서 등 관 련 증거를 모두 살펴보아도 그와 같은 사정은 발견하기 어렵다. ③ 원고가 2025. 8. 12. 피고에게 발송한 내용증명우편을 보면 ‘위 기일까지 이행 하지 않으면 본인은 부득이 귀하와의 계약을 해지하고 손해배상금으로 담보된 금원과 계약금 중도금을 반환받고자 하오니 이점 양지하시기 바랍니다’라는 문구가 기재되어 있는 것을 확인할 수 있다. 즉, 당시 원고는 피고의 이 사건 아파트에 관한 소유권이전 의무가 계속해서 이행되지 않을 경우 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하고, 이 사건 특약사항 제3항에 따른 위약금 및 원고가 피고와 기존에 체결한 임 대차계약에 따라 피고에게 미리 납부한 매매대금 800,000,000원을 피고로부터 모두 지 급받고자 위와 같은 내용증명우편을 발송한 것으로 보이는바, 위와 같은 내용증명우편 의 내용 역시 이 사건 매매계약 특약사항 제3항이 피고의 소유권이전의무가 종국적으 로 이행되지 않을 경우에만 한정적으로 적용되는 조항이라는 점을 뒷받침한다고 볼 수 있다. 4. 결론 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. - 10 - 재판장 판사이민수 판사윤상운 판사손민아 별지 생략