건물 관리위탁계약이 해지된 후 위탁관리회사가 임차인에게 미납 관리비를 청구함

- 1 - 서 울 북 부 지 방 법 원 제 2 민 사 부 판 결 사 건2022 나31533 관리비 원고 , 피항소인A 주식회사 피고 , 항소인B 소송대리인 법무법인(유한 ) **** 담당변호사 **** 제 1 심 판 결****북부지방법원 2022. 1. 27. 선고 2021 가소 387157 판결 변 론 종 결2024. 12. 19. 판 결 선 고2025. 1. 16. 주 문 1. 제1심판결을 취소한다. 2. 이 사건 소 중 관리비 청구 부분을 각하하고, 이 법원에서 선택적으로 추가한 나머 지 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 - 2 - 1. 청구취지 피고는 원고에게 15,767,408원과 이에 대하여 2021. 7. 22. 부터 다 갚는 날까지 연 12% 의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 관리비로써 위 돈을 청구하다가 이 법원 에 이르러 공과금에 대하여는 대위납부에 기한 청구 , 일반관리비에 대하여는 도급에 따른 용역대금 청구를 선택적 청구권원으로 추가하였다). 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 이 유 1. 기초사실 가. C 주식회사(이하 ‘C’이라 한다 )는 시행사로서 **** **** D 소재 지하 2층, 지 상 5층 E 건물 (이하 ‘E’라 한다 )을 신축한 후 2015. 12. 7. 원고와 건물관리계약(이하 ‘이 사건 관리계약’이라 한다 )을 체결하였다. C은 E에 관하여 ****북부지방법원 등기국 2016. 3. 24. 접수 제23554호로 소유권보존등기를 마쳤다. 나. E건물 F, G 내지 H, I 내지 J, K 내지 L, M 내지 N호 임대인 또는 임차인으로 구성된 'E 상가연합회'(‘ E 상가번영회’라는 명칭도 혼용한 것으로 보인다)는 2017. 3. 15. 원고에게 이 사건 관리계약을 해지하고 자체관리할 것임을 통보하는 취지의 내용 증명을 보냈고, 위 내용증명은 그 무렵 원고에게 도달하였다. 다. E건물 O, P 내지 Q, G, R 내지 H, I 내지 J, K 내지 L, M 내지 N호 소유자 또 는 입점자들은 2019. 6. 27. 경 'E 자체관리준비위원회'를 구성하고, ‘2 년 전 철수 요구 를 하였다가 원고가 철수 요구의 법적 자격 미비 , 미입점 호실에 대한 관리비 미회수 - 3 - 로 인한 어려움을 호소하여 계약기간(2018. 12. 7.) 까지 정리할 시간을 주기로 하였으 나, 계약기간이 지난 이후에도 철수하지 않고 있으면서 부실관리를 하고 있으니 원고 를 퇴출하고 자체관리를 진행한다’는 내용의 서면에 서명하였다. 라. 원고는 2019. 9. 6. 부터 E의 건물관리를 중단하고, E 상가연합회와 사이에 인수 인계서를 작성하였으며, E 관리단은 그 무렵부터 2020. 3. 경까지는 직접 건물관리를 하였고, 2020. 3. 경부터 2021. 12. 경까지는 주식회사 S와, 2022. 3. 경부터는 주식회사 T 과 각 건물관리계약을 체결하여 건물관리를 위탁하였다. 마. 피고는 2016. 5. 경 E건물 M 내지 U호를 , 2017. 3. 경 E건물 V, L호를 각 임차하 여 2019. 9. 이후까지 사용하였다. 바. E는 현재 관리단이 구성되어 활동 중이다. [인정근거] 다툼 없는 사실 , 갑 제3, 4, 8, 9호증 , 을 제1 내지 3, 10, 12, 13, 19, 25 호증 (가지번호 있는 것은 가지번호 포함 )의 각 기재 , 변론 전체의 취지 2. 원고 청구원인의 요지 피고는 아래 표와 같이 피고가 임차한 E건물 V, L, M 내지 U호에 대하여 피고가 E 상가연합회에 납부한 2,778,802원을 안분하여 상계하고(원고 2021. 12. 22. 자 준비서 면 3, 4쪽 참조 ) 남은 관리비 합계 15,767,408원을 미납하였다. 호실체납기간 체납금액 상계금소계 원 금연체료 V 2019. 3. 1. ~ 2019. 9. 6. 2,644,270270,690614,1302,300,830 L2,791,820277,600780,2602,289,160 M2,417,610248,880550,5002,115,990 W2,647,080272,410604,0402,315,450 - 4 - 원고는 C로부터 관리비를 징수할 수 있는 권한을 부여받았으므로 피고는 원고에게 위 관리비를 지급할 의무가 있다 . 또는 위 관리비 중 전기요금, 수도요금 등 공과금은 원고가 E에 부과된 공과금을 대납한 것이므로 피고는 원고에게 원고가 대납한 공과금 상당액을 반환하여야 하고 , 일반관리비 부분은 이 사건 관리계약 제11 조에 따라 관리 용역에 대한 도급대금이므로 피고는 원고에게 이를 지급할 의무가 있다 . 3. 이 사건 소 중 관리비 청구 부분의 적법 여부에 관한 판단 (본안전 항변 ) 가. 당사자의 주장 1) 원고의 주장 E 상가연합회는 2017. 3. 15. 원고에게 관리계약의 해지를 통보하였으나, E 상 가연합회는 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개 정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다 )상 관리단이라고 할 수 없으므로, 관리 계약을 해지할 권한이 없다 . 구 집합건물법 제25 조 제1항에 의하면 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가지고, 같은 항 제2호는 ‘공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구 ·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위 ’ 를, 제3호는 ‘관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재 판 외의 행위 ’를 각 규정하고 있다 . 위와 같은 행위를 할 수 있는 권한은 구 집합건물 법에 의해 선임된 관리인에게 있는데, 원고의 피고에 대한 관리비 청구권이 발생할 당 시까지 E에 관리인이 없었으므로 원고는 피고에게 관리비를 청구할 수 있는 당사자적 X3,941,710391,520131,3524,201,878 U2,395,960246,66098,5202,544,100 합 계16,838,4501,707,7602,778,80215,767,408 - 5 - 격이 있다 . 2) 피고의 주장 구 집합건물법상 관리비 부과 ·징수 권한은 관리단이 가지는 것이므로, 관리업무 의 근거가 된 관리위탁계약이 종료하거나 관리업무 권한이 제3자에게 넘어간 이후 위 탁관리회사는 구분소유자 등에 대하여 직접 관리비를 청구할 권한이 없고 , 이는 관리 업무를 수행했던 기간의 체납관리비에 관하여서도 마찬가지이다. 이 사건 관리계약이 해지되었으므로 원고는 피고를 상대로 이 사건 건물에 관한 관리비를 청구할 권한이 없다 . 나. 관련 법리 1) 구 집합건물법 제9조의 3 제1항은 “분양자는 관리단이 관리를 개시할 때까지 선 량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다 ”라고 규정하고 있 다. 2) 집합건물법 제23 조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소 유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행 을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.” 라고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다. 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양 된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설 립된다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002 다45284 판결 참조 ). 3) 집합건물의 관리단이 관리비의 부과 ·징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 - 6 - 포괄적으로 위임한 경우에는, 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권 한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다 . 이 경우 위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청 구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다. 그러나 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위하여 구 분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임하여 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있고 , 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며, 관리비의 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소이다. 이러한 점 등을 고 려해 보면 관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사 정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격이 있다 (대법원 2016. 12. 15. 선고 2014 다87885, 87892 판결 , 대법원 2018. 5. 15. 선고 2018 다201290 판결 등 참조 ). 그러나 이 경우에도 실체적인 법률관계에서 관리비 채권의 귀속주체가 여전히 집합건물의 관리단인 이상 , 집합건물의 관리업무를 위탁관리회사에 위임한 근거인 관리위탁계약이 종료한 이후에는 임의적 소송신탁을 금 지하는 본래의 원칙으로 돌아가, 위탁관리회사는 관리단으로부터 채권을 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 관리비를 청구할 당사자적격이 없고 , 이는 기왕에 관리업무를 수행했던 기간에 해당하는 체납관리비를 청구하는 경우도 마찬가지이다. 다. 판단 1) E를 신축하여 원시취득한 C은 2015. 12. 7. 원고와 이 사건 관리계약을 체결하 고, 2016. 3. 24. E에 대한 소유권보존등기를 경료한 사실 , 원고가 2019. 9. 6. 이후 E - 7 - 건물 관리를 중단한 사실은 앞서 본 바와 같다 . 2) 위 법리에 비추어 보면 , 원고는 2019. 9. 6. 인수인계서를 작성하고 E의 건물 관리를 중단하였으므로 적어도 이 시점 이후로는 이 사건 관리계약이 종료되었다고 보 아야 하고 , 현재 E의 관리단이 성립되어 활동 중임은 앞서 본 바와 같다 . 따라서 이 사건 관리계약이 종료되어 위탁관리회사로서의 지위를 상실한 원고는 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 관리비를 청구할 당사자적격이 없다 . 이는 기왕에 관리업무를 수행했던 기간에 해당하는 체납관리비를 청구하는 경우에도 마찬가지이므로, 원고는 이 사건 소 제기 당시 피고에게 이 사건 관리계약이 종료되기 전에 발생한 관리비를 청구할 당사자적격이 없다 . 이를 다투는 피고의 본안전 항변은 이유 있으므로, 이 사건 소 중 관리비 청구 부분은 부적법하다. 4. 원고의 나머지 청구에 관한 판단 가. 원고는 E에 대한 위탁관리를 하는 동안 E에 부과된 공과금을 대신 납부하였으므 로 이를 피고가 반환하여야 한다고 주장한다. 그러나 ① 원고는 이 사건 관리계약에 따라 E 관리업무를 수행하며 공과금을 납부한 점, ② 공과금은 E 전체에 부과되는 점, ③ 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계 가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되 는 단체인 점 등을 고려하면, 원고가 E 일부 호실의 임차인인 피고를 대신하여 공과금 을 납부하였다고 보기 어렵고, 이를 전제로 한 원고의 이 부분 청구는 받아들이지 않 는다 . 나. 원고는 일반관리비 부분을 이 사건 관리계약 제11 조에 따라 피고에게 청구하고 있다 . 갑 제3호증의 기재에 의하면 이 사건 관리계약 제11 조에 “일반관리비 도급금액 - 8 - 은 평당 (3.3058㎡) 4,000 원으로 한다 .” 라고 규정되어 있는 사실이 인정된다. 그러나 이 사건 관리계약은 C과 원고가 체결한 건물관리 위탁계약이므로 이 사건 관리계약을 근거로 하여 원고가 피고에게 일반관리비를 청구할 수 있다고 볼 수 없다 . 원고는 이 사건 관리계약에 따른 관리행위를 통해 피고가 이 사건 관리계약 제11 조에서 정한 일 반관리비 상당의 이익을 얻었으므로 이를 반환하여야 한다는 취지로 주장하기도 하나 , 계약상 급부가 계약의 상대방뿐만 아니라 제3자의 이익으로 된 경우라 하더라도 급부 를 한 계약당사자가 제3자에 대하여 직접 부당이득 반환을 청구할 수는 없으므로(대법 원 2010. 6. 24. 선고 2010 다9269 판결 등 참조 ), 원고의 이 부분 청구도 받아들이지 않는다. 5. 결론 그렇다면 이 사건 소 중 관리비 청구 부분은 부적법하여 각하하여야 하는데 제1심판 결은 이와 결론을 달리하여 부당하다. 제1심판결을 취소하여 이 사건 소 중 관리비 청 구 부분을 각하하고, 원고가 이 법원에서 선택적으로 추가한 나머지 청구 부분은 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사장용범 판사김민순 판사이슬아