중개수수료 약정 여부 다툼, 매매대금 0.75% 중개보수 인정

- 1 - 대 구 지 방 법 원 제 1민 사 부 판 결 사 건2021나2064 중개수수료 원고, 피항소인A 소송대리인 변호사 **** 피고, 항소인B 소송대리인 변호사 ****, **** 제1심판결대구지방법원 포항지원 2021. 7. 21. 선고 2020가소9277 판결 변 론 종 결2022. 3. 16. 판 결 선 고2022. 4. 8. 주 문 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 20,000,000원과 이에 대한 지급명령정본 송달 다음 날부터 다 갚는 - 2 - 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 이 유 1.기초사실 가. 당사자의 지위 원고는 ****에서 ‘****’라는 상호로 부동산중개업을 하고 있 는 공인중개사이고, 피고는 **** (지번 생략) 토지 및 각 지상 건물(이하 ‘이 사 건 부동산’이라 한다)의 소유자이다. 나. 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 체결 및 계약해제 1) 이 사건 부동산에 관하여 2017. 3. 13. 매도인 피고, 매수인 주식회사 D(이하 ‘D’이라 한다), 매매대금 2,250,000,000원, 중개수수료율 0.9%(22,275,000원)로 하는 매 매계약(이하 ‘2017년 매매계약’이라 한다)이 체결되었고, 당시 원고가 이를 중개하였다. 2017년 매매계약은 D의 대금지급 불이행으로 해제되었다. 2) 이 사건 부동산에 관하여 2020. 2. 6. 다시 매도인 피고, 매수인 D, 매매대금 3,350,000,000원(계약금은 매매대금의 10%)으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’ 이라 한다)이 체결되었고, 당시에도 원고가 이 사건 매매계약을 중개하였다. 이 사건 매매계약 제7조(중개보수)에서 “개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이 행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한 중개보수는 본 계약 체결과 동시에 계약 당사 - 3 - 자 쌍방이 각 약정금액을 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실 없이 본 계약이 무 효, 취소 또는 해제되어도 약정된 중개보수는 지급한다.”고 기재되어 있을 뿐, 구체적 인 중개수수료율이나 액수에 관하여는 별도 기재가 없다. 3) D은 피고에게 이 사건 매매계약의 계약금 335,000,000원을 지급하였으나, 잔금 (3,015,000,000원) 지급기한 2020. 4. 20.까지도 나머지 대금을 지급하지 않았다. 그 후 잔금 지급기한이 2020. 6. 5.까지로 연장되었음에도, D은 위 잔금 중 915,000,000원을 제외한 나머지 대금을 위 연장된 기한 내에 지급하지 못하였다. 이에 피고는 2020. 6. 25. D에게 이 사건 매매계약을 해제한다고 통지하고, 2020. 9. 7. 대구지방법원 포항지 원 2020년 금제0000호로 그때까지 받은 돈에서 위 계약금을 뺀 나머지 915,000,000원 을 변제공탁하였다. 4) D은 2020. 10. 14. 이 사건 매매계약의 해제의 효력을 다투며 원고를 상대로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기청구소송을 제기하였다가(대구지방법원 포항지 원 2020가합11464호) 2021. 5. 5. 소송을 취하하였다. 그 후 피고는 D으로부터 나머지 매매대금을 받았고, D 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6, 7, 9, 13호증, 을 제1, 8호증의 각 기 재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고 원고는 공인중개사로서 이 사건 매매계약을 중개하면서 피고로부터 중개수수료 35,000,000원을 지급 받기로 약정하였으므로, 그 중 이미 받은 15,000,000원을 뺀 나머지 20,000,000원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다. - 4 - 나. 피고 원고가 D의 무자력을 알고도 피고에게 알리지 않아 이 사건 매매계약이 해제되 었으므로 중개수수료를 지급할 의무가 없다. 3. 판단 가. 이 사건 매매계약에 관한 중개보수청구권 유무 1) 위에서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 제7조(중개보수)에서 ‘중개보수는 본 계약 체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각 약정금액을 지불한다’고 기재되어 있고, 공 인중개업자는 영업으로 상행위인 중개에 관한 행위(상법 제46조 제11호)를 하므로 상 법상 당연상인에 해당하고(상법 제4조), 상인이 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다(상법 제61조). 따라서 원고의 중 개에 따라 이 사건 매매계약이 체결되었으므로, 원고는 피고에게 이 사건 매매계약에 관한 중개보수를 청구할 수 있다. 2) 한편 ①피고가 주장하는 매수인의 자력 등에 관하여는 공인중개사법 제25조 제1항 및 공인중개사법 시행령 제21조 제1항에서 확인.설명 대상으로 열거되어 있지 않아 매매계약 중개 시 공인중개사에게 매수인의 자력을 확인.설명하거나 이를 조사 할 의무가 있다고 볼 수 없고, 공인중개사로서는 통상의 방법으로는 이를 확인하기도 어려운 점, ② 이 사건 매매계약 제7조에서 매매계약이 무효, 취소 또는 해제되는 경우 에도 원고의 고의나 과실이 없다면 위 계약에 관한 중개보수를 지급한다고 기재되어 있는 점, ③ 피고는 D의 잔금 미지급을 이유로 계약해제하고 계약금을 뺀 나머지 금 액을 변제공탁하기도 하였으나, 위 계약해제의 효력을 다투는 민사사건에서 소를 취하 하는 대신 나머지 대금을 지급받고 D 앞으로 소유권이전등기를 마친 점 점 등을 종합 - 5 - 하면, 원고가 피고에게 D의 무자력을 제대로 알리지 않았다거나 이 사건 매매계약이 해제되었다는 이유를 들어 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다는 피고의 위 주장은 이유 없다. 나. 중개수수료 산정 1) 중개수수료 액수에 대한 합의 유무 이 사건 매매계약에서는 단지 ‘중개보수는 계약 당사자 쌍방이 각 약정금액을 지불한다’고 약정하였을 뿐, 그 구체적인 중개수수료율이나 액수에 관하여는 아무런 약 정이 없다. 앞서 본 바와 같이 2017년 매매계약에서는 중개수수료율을 매매대금의 0.9%로 약정한 사실이 인정되나, 그렇다고 하여 2017년 매매계약에서 약정된 중개수수 료율이 이 사건 매매계약에도 그대로 적용된다고 보기도 어렵다. 원고가 제출한 나머 지 증거들만으로는 원고와 피고 사이에 중개수수료 35,000,000원을 지급하기로 하는 약 정하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 2) 중개수수료 액수 산정 중개수수료율이나 액수에 관하여 명시적인 약정이 없는 경우에 법원은 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하 여 얻게 되는 구체적인 이익, 대상 부동산의 가액, 관계 법령과 일반의 관행, 기타 변 론에 나타난 제반사정을 참작하여 보수액을 결정할 수 있다(대법원 1976. 6. 8. 선고 76다766 판결 참조). 앞서 든 인정사실 및 증거들, 갑 제14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음의 사실 및 사정들 즉, ① 법령상 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수의 상한은 거래금액의 1천분의 9로 정해져 있는 점(공인중개사법 제32조 제4항, - 6 - 같은 법 시행규칙 제20조 제1항), ②원고의 중개수수료 액수는 2017년 매매계약이 체 결되었다가 무산되고 재차 이 사건 매매계약에 체결된 경위 및 매매대금의 액수, 이 사건 매매계약이 D의 매매대금 미지급으로 해제되었다고 주장되었다가 관련 민사사건 에서 당사자간 합의에 의하여 소송이 취하되고 결국 이 사건 매매계약이 이행된 점, 원고가 매수인 D으로부터 수령한 중개수수료의 액수(26,000,000원), 위임업무처리의 경 과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻은 구체적 이익 등을 고려하여 결 정되어야 하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 원고가 피고로부터 지급받을 이 사건 부 동산 중개에 대한 보수는 매매대금의 0.75%인 25,125,000원(= 3,350,000,000원 x 0.75%)으로 인정함이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 매매계약의 중개보수액 25,125,000원에서 이미 지 급한 15,000,000원을 뺀 10,125,000원과 이에 대하여 이 사건 지급명령정본 송달 다음 날인 2020. 8. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 다툼이 상당한 제1 심판결 선고일인 2021. 7. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날 까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 일부 인용되어야 한다. 제1 심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각한다. 재판장 판사김태천 - 7 - 판사김민지 판사안정현