상가 분양대행회사가 계약에 따라 상가를 분양하고, 피고나 제3자가 분양한 물건에도 수수료를 청구함

- 1 - 광주지방법원 제14민사부 판결 사 건2015가합59216 용역비 원 고주식회사 A 소송대리인 법무법인 00 담당변호사 000 피 고주식회사 B 소송대리인 법무법인 00 담당변호사 000 변 론 종 결2016. 5. 12. 판 결 선 고2016. 8. 25. 주문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고는 원고에게 222,377,385원 및 이에 대하여 2015. 8. 1.부터 이 사건 청구취지 및 - 2 - 분양대행 용역계약서 위 계약목적물(이하 ‘목적물’이라 함)의 분양과 관련하여 분양의뢰자인 주식회사 B(이하 “갑”이라 함)과 분양대행자인 주식회사 A(이하 “을”이라 함)은 아래와 같이 분양대행 용역계약을 체결한다. 제2조(업무범위) ① “갑”은 본 계약을 체결함과 동시에 상기 목적물에 대한 분양업무를 “을”에게 위임한다. ② “을”이 수행할 분양대행 용역업무의 범위는 다음 각 호와 같다. 1. 분양을 위한 홍보 및 광고의 기획안 작성, 광고 및 홍보물의 활용 2. “을”이 사용하는 분양사무소의 운영 및 유지 3. 청약 접수 및 본 계약체결 유도 4. 분양계약자의 관리 및 분양대금납부 협조 5. 분양촉진을 위한 분양 관련 시장조사 및 사업성 검토 6. 기타 분양활동과 관련하여 필요한 업무일체 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 원고는 상가분양 대행업 등을 목적으로 설립된 회사이고, 피고는 부동산 임대업, 주택 상가 신축판매 등을 목적으로 설립된 회사이다. 나. 원고는 2014. 5. 22. 피고와 **** 소재 상가건물(이하 ‘이 사건 분양목 적물’이라 한다)에 관하여 분양대행 용역계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하 였다. 다. 이 사건 계약은 원고가 전문적인 분양기획과 마케팅활동을 통하여 피고의 분양 업무를 대행하는데 필요한 사항을 규정함으로써 이 사건 분양목적물의 성공적인 분양 종료를 목적으로 하는 계약인바, 그 주요 내용은 다음과 같다. - 3 - 7. “갑”의 분양승인업무에 협조한다. 제3조(신의성실) ③ “을”은 사업목적 달성을 위하여 목적물이 적정가격에 조기 분양될 수 있도록 성실한 노력을 다하 여야 한다. 제5조(분양대행수수료) ① 분양대행수수료는 분양목적물 전체분양대금에서 6%(부가세별도)로 한다. ② “갑”은 “을”에게 분양 계약시 3% 지급, 1차 중도금 납부시 1.5% 지급, 2차 중도금 납부시 1.5%를 “갑”은 “을”에게 지급한다. ③ 계약된 물건이 1차 중도금 납부 이전에 해지되는 경우 “을”이 이미 지급받은 수수료는 “갑”에게 반환하고, 1차 중도금을 납부한 후 해지되는 경우에는 반환하지 아니한다. 제6조(분양경비 등의 분담 등) ① 홍보 및 광고 관련 제작물의 조달은 “을”이 별도로 수행하기로 하고 다음 각 호에 소요되는 비용 은 “을”이 부담한다. 1. 분양사무실의 설치 및 전기요금, 냉.난방비용 등 제세공과금 성격의 비용....(중략).... ② “을”이 업무상 사용하는 분양사무소의 설치, 운영, 유지비 및 분양업무에 필요한 집기, 직원의 급 여 및 다음 각 호의 제반 분양경비는 “을”이 부담한다. 1. “을”이 사용하는 사무집기비품 일체의 비용(PC, 프린터기 설치 포함)....(중략).... ③ 분양촉진을 위하여 필요한 경우 “을”은 “을”의 부담으로 분양홍보물을 제작하여 분양활동에 활용 할 수 있다. 제7조(분양계약서 작성 및 입금관리) ① 청약 및 분양계약서는 “갑”이 작성하는 것을 원칙으로 하되, 필요한 경우 “갑”의 관리 하에 지정 된 장소에서 “갑”이 제공한 양식에 따라 “을”이 작성할 수 있으며 이 경우 “을”은 계약서 작성 후 즉 시 “갑”의 확인(입금확인 포함)을 받은 후 계약자에게 전달하여야 하며, “을”의 책임하에 분양계약서 를 관리하여야 한다. 라. 이 사건 분양목적물의 상가는 총 34개인데, 그 중 8개는 원고가, 23개는 피고 또 는 제3자가 각 분양 계약 체결을 유도하였으며, 3개는 이 사건 분양목적물 공사대금의 대물변제로 지급되었다. 마. 원고는 피고로부터 이 사건 분양목적물 중 원고가 분양한 위 8개에 대한 분양대 행수수료는 모두 지급받았으나, 이 사건 분양목적물 중 피고 또는 제3자가 분양하거나 - 4 - 대물변제로 지급된 상가(이하 ‘제3자 분양목적물’이라 한다)에 대하여는 분양대행수수 료를 지급받지 못하였는데, 제3자 분양목적물의 구체적인 내역은 별지 기재(별지 생략) 와 같다. 바. 한편, 피고는 제3자 분양목적물의 분양 계약 체결을 유도한 자들에게 ‘MGM 1) ’ 또 는 ‘SGM 2) ’ 수수료라는 명목의 돈(이하 통칭하여 ‘MGM 수수료’라 한다)을 지급하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제2 내지 18호증(가지번호 있는 경우 가 지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고 이 사건 계약은 전속계약이고, 제3자 분양목적물도 원고의 사전 홍보작업 등과 결합 하여 발생한 결과이기 때문에 설사 분양 계약 체결을 유도한 주체가 피고 또는 제3자 라 하더라도 피고는 원고에게 분양대행수수료로서 제3자 분양목적물 전체분양대금의 6%를 지급해야 한다. 다만, 원고도 3%의 MGM 수수료를 인정하므로 피고는 원고에게 이를 공제한 나머지 돈(3%)을 지급해야 한다. 나. 피고 이 사건 계약은 전속계약이 아니고, 분양 업무 중 계약 체결 유도가 가장 중요한 업 무이며, 원고의 분양 실적이 저조하여 피고가 직접 또는 제3자를 통하여 MGM 수수료 를 지급하면서까지 분양 계약을 성사시킨 제3자 분양목적물의 경우에는 원고에게 분양 대행수수료를 지급할 의무가 없다. 3. 판단 1) ‘Members Get Members’의 약자로 고객이 고객을 유치하고 일종의 수수료를 받는 방식을 말한다. 2) 'Staff Get Mmebers'의 약자로 기업의 임직원들이 주변의 친인척, 지인 등을 통하여 고객을 유치하고 일종의 수수료를 받는 방식을 말한다. - 5 - 가. 이 사건 계약이 전속계약인지 여부 살피건대, 이 사건 계약이 전속계약임을 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 오히려 이 사건 계약에 피고의 직접 분양을 배제하는 취지의 명시적인 규정이나 이 사건 계약 체 결 후 피고가 직접 또는 제3자를 통해 분양을 했을 때 그 분양대행수수료가 원고에게 귀속된다는 별도의 규정이 없는 점, 이 사건 계약에 의하면 청약 및 분양계약서를 피 고가 작성하는 것이 원칙인 점(제7조) 등에 비추어 보면 이 사건 계약이 피고가 직접 또는 제3자를 통해 분양하는 것을 배제하는 취지로 보기는 어렵다. 나. 이 사건 계약의 법적 성질 이 사건 계약은 피고가 원고에게 이 사건 분양목적물에 대한 분양 업무를 위임하고 (제2조), 원고는 자신의 노력과 비용을 들여(제6조) 분양 업무를 수행하는 위임계약으 로 볼 수 있다. 그러나 한편, 이 사건 계약은 원고의 보수와 관련하여 이 사건 분양목 적물에 대해 분양이 완료되었을 때 원고가 피고로부터 그 전체 분양대금의 6%를 분양 대행수수료 명목으로 시기별로 나눠 지급받는다고 규정하고 있는바(제5조), 원고가 이 사건 분양목적물에 관한 홍보 등의 업무를 수행하고 그것이 종료하면 그에 따른 보수 를 지급받는 것이 아니라 원고의 위와 같은 노력과 비용을 통해 분양이라는 일이 완성 되었을 때 전체 분양대금의 6%에 상당하는 보수를 지급받기로 한 것이므로 도급계약 이라 볼 수 있다. 따라서 이 사건 계약은 위임계약과 도급계약의 성질을 겸하는 혼합 계약이라고 볼 수 있다. 다. 이 사건 계약이 전속계약이라 보기 어렵고, 원고의 보수와 관련하여 도급계약의 성질을 갖고 있는 점은 앞서 본 바와 같은바, 도급계약에 있어 일의 완성에 관한 주 장.입증책임은 일의 결과에 대한 보수의 지급을 구하는 수급인에게 있다고 할 것이므 - 6 - 로(대법원 1994. 11. 22. 선고 94다26684.26691 판결 등 참조) 이 사건에서 원고의 노력과 비용으로 제3자 분양목적물에 관하여 일이 완성되었다는 점(즉, 분양이 완료되 었다는 점)에 대한 입증이 없는 이상 원고가 주장하는 사정만으로 피고에게 원고에 대 한 이 사건 계약에 따른 분양대행수수료 채무가 발생하였다고 보기 어렵고, 위 채무가 발생하였음을 전제로 하는 채무불이행에 따른 손해배상채무 또한 인정될 수 없어 원고 의 주장은 모두 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사조정웅 판사권혁재 판사조상은